'전체 글'에 해당되는 글 608건

■■■ 도시개발사업의 체계, 용어

<도시개발사업 골격> -> 외우기!!

1. 개발계획

2. 개발구역

3. 시행자 (공공 민간(조합))

4. 실시계획의 인가*고시

5. 미리 누구에게 줄지 계획 후 공사를 시행하는데, 이것이 하기 3가지로 나뉨

*수용사용방식 -> 공급계획 -> 공사-준공검사-공고 -> 공급

*환지방식 -> 환지계획 -> 공사-준공검사-공고(장기간:환지예정지 지정) -> 환지처분

*혼용방식

[참조] 예외적으로 녹지*비도시는 ‘구역->계획’ 순서로 진행

[참조] 환지예정지(임의적) : 상기 모든 절차는 진행해야 하는 내용이나, 환지예정지는 해도되고 안해도 됨

[참조] 도시*군계획시설 사업 절차랑 비교해서 볼 것

#수용*사용방식 의미

*수용 : 시행자가 A의 소유권을 가져오는 방식 / 수용은 공익을 위해서만 가능 / 시행 후 제3자에게 판매 / 큰 사업에 적합하고, 보상금으로 돈이 많이 들어가는 특징

*사용 : 소유권은 인정해 주면서, 사용권만을 가져오는 방식 (민법 211조(소유권): 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용,수익,처분할 권리가 있다.)

=> 주로, ‘수용’방식으로 진행&이해

#환지방식 의미

*땅과 땅을 교환 = 복잡한 땅을 받아, 정리하여 정리된 땅을 돌려줌 (ex. 바둑판식으로 반듯하게 정리된 농지)

*해당지역 사람들과만 연관 / 시행자 파트를 해당 당사자들로 지정하는 특징(토지소유자or조합)

*돌려주는 땅 자체를 ‘환지’라고도 표현함

#사업규모 : 수용사용방식 > 환지방식

#시행자

*수용사용방식 & 혼용방식 : 지정된 12개의 시행자 중 하나

*환지방식 : (원칙)토지소유자or조합 / (예외)지방자치단체

[참조] ‘조합’은 환지방식에서만 시행자가 될 수 있음

[참조] 수용으로 하려는데, 버티는 자가 있어, 혼용으로 가는 경우도 많음

#도시개발파트내에서는 도시개발법이 특별법, 국계법은 일반법

[참조] 수용 관련 특별법 : 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공토법)

*우선은 ‘협의’, 안되면 ‘재결’로 진행

*재결 : 토지수용위원회가 제3자의 입장에서 행정처분을 내리는 것(형성판결 성격)

-------------------------------------------

<용어>

수용 재결 강제수용

<한자>

換地 환지 : 교환하다 땅

■■■ 개발구역, 시행자, 조합

#녹지*비도시의 도시개발

*원칙은 ‘개발계획->구역지정’

*투자자는 주상공보다 녹지*비도시에 개발할 때, 더 몰리는 경향(투자대비 성과 높음) -> 투기문제 발생

*이런 투기방지 차원에서 녹지*비도시의 도시개발은 ‘구역지정->개발계획’ 순서로 진행할 수 있다(예외)

#개발행위 허가대상

*취지 : 개발하는 사업에 지장을 안 주려고 하는 것 (국계법 vs 도시개발법, 도시정비법)

*국계법

-건축물의 건축, 공작물의 설치

-토지의 형질변경

-토석의 채취

-토지분할

-물건 쌓아놓는 행위

*도시개발법 & 도시정비법

-국계법 내용들 동일

-죽목의 벌채 및 식재

#조합

*조합의 원래 의미(법인과 구분) : 법인은 자연인과 함께 권리능력의 주체 / 조합은 권리능력X (소유형태:합유) / 즉, 법인은 법인이름으로 사업가능하나, 조합은 조합이름으로 사업불가능

*하지만, 도시개발법&도시정비법에서는 ‘조합은 법인으로 한다’라고 명시하여 법인격 부여 (시행자로 지정하기 위함)

*도시개발조합 : 비영리사단법인 & 설립인가-설립등기(등기는 법인의 가장 큰 특징)

[기출] 도시개발법에서의 조합은 설립인가 번호를 부여받으면 성립한다(X, 등기 필수)

[참조] 주택법에서는 조합을 법인으로 보지 않는다.(ex.주택조합-설립인가만으로 성립)

#조합원

*구역내 토지소유자

-건축물 소유자 : 환지의 개념이므로, 토지가 아닌 소유자는 어떤 경우라도 조합원 불가능

-지상권자 or 점유권자 : 소유개념이므로, 역시 조합원 불가능

-감옥에 있는 토지소유자 / 3개월 아기-금수저 : 조합원 가능(단, 임원은 불가능)

[기출] 미성년자 또는 집행유예 기간에 있는 자는 조합원이 될 수 없다(X,조합원은 가능-임원은 불가능)

[기출] 건축물 소유자는 조합원 이사가 될 수 있다(X,조합원만 임원 가능-단, 도시정비법은 차이가 있으니 주의)

#토지상환채권

*토지나 건축물로 상환하는 채권 (금전이 아닌 & 보상금 해결을 위한)

-즉, 땅을 땅으로 갚는 환지와 관련된 내용이 아닌, 수용과 관련된 내용이라는 것이 중요

*아파트 동 단위 정도로 대규모 채권 : 민간시행자에게는 지급보증이라는 제한을 둠

[기출] 토지주택공사는 토지상환채권을 발행하기 위해, 지급보증을 받아야 한다(X,민간시행자만 지급보증 필요)

[기출] 토지상환채권은 매수대금의 전부를 지급하기 위해서만 발행할 수 있다.(X, 일부(전부로 하면 환지와 동일해지므로 구분을 위함))

[참조] 토지상환채권의 발행 규모 : 토지나 건축물 면적의 1/2을 초과할 수 없다(즉, 최소 절반이상은 보상금 해결 & 최소 절반이상은 해당지역 소유자가 아닌 외부인들에게 줄수 있어야 한다는 의미 -> 수용이 추구하는 바)

-------------------------------------------

<용어>

임의 강행 원칙 예외

지정한다, 지정할 수 있다

공유 합유 총유

죽목

■■■ 수용*사용방식과 환지방식에 의한 사업시행

#이용대상 땅

*수용사용방식

-조성토지 : 조성된 주된땅, 가격 비쌈(조성비 포함), 일반인에게 공급

-원형지 : 조성되지 않은 땅, 가격 저렴(조성비 불포함), 특정인에게 공급

*환지방식

-환지 : 주는 땅

-보류지 : 남겨둔 땅 (ex.마을회관을 짓기 위해)

[참조] 특정인 : 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방공사 / 국가에서 실시한 공모에 선정된자, 학교-공장 부지로 직접 사용하는 자 (헌법의 평등권으로 후자2개(민간)도 포함은 되어 있으나, 거의 힘듬 -> 즉, 원형지는 국가용으로 이해)

#조성토지의 공급방법

*경쟁입찰 : 원칙

*추첨 : 예외 / 전제:일반인 대상 / 경쟁입찰에 맡기기 부적합할 경우 (ex.아파트)

*수의계약 : 예외 / 법의 규정이 있을때만(일반인에게 줄 수 없어, 특정인을 찾을때만)

[참조] 원형지는 수의계약이 원칙, 경쟁입찰이 예외

[예제] 원형지를 학교부지로 넘겨줄때, 국립이면 수의계약을 통해 국가에게 넘겨주고, 사립이면 경쟁입찰을 통해 개인에게 넘겨준다.

#환지 설계 : 평가식 / 면적식 / 절충식

#청산금 : 평가식으로 진행시 종전토지와 환지 간에 가격차이가 벌어질 수 있는데, 이 차이를 정리하는 돈

*징수 : 환지가격이 종전토지보다 비쌀 경우

*교부 : 환지가격이 종전토지보다 쌀 경우

[기출] 청산금 명세는 환지계획의 내용에 포함된다.(X, 청산금 정리는 환지방식사업 가장 후반 ‘환지처분’과정에 하는 것 / 환지계획에 포함되는 내용은 ‘청산 대상 토지 명세’)

[참조] 청산 대상 토지 : 종전토지 소유자가 환지가 아닌 돈으로 바로 받겠다고, 시행자에게 신청한 토지(시행자가 미리 혹은 나중에 지급할 순 있으나, 나중에 지급하면 이자 발생)

#체비지

*비용을 대체하는 땅 (항상 시행자가 가져감)

*보류지 중 일부를 개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위해 지정

#환지예정지의 지정

*개발사업이 장기화 되었을 때, 환지계획상 환지 받을 예정 토지의 사용&수익권을 미리 지급하는 것

*종전토지의 사용&수익은 불가하나, 처분은 가능

*임의적 처분으로 시행자가 필요가 없다고 판단하면, 안 해도 됨

#환지처분

*환지의 교부

*청산

#환지에 대한 권리취득 시기

*환지에 대한 권리취득은 법률규정에 따른 취득으로, ‘환지처분의 공고가 있은 날의 다음날부터’

*등기는 이후 진행하는 것으로 환지처분과 별개

[참조] 민법 : 권리취득 시기에 대한 일반적 규정 (법률행위에 따른 취득-등기, 법률규정에 따른 취득-법에 적힌 대로 )

-------------------------------------------

<용어>

원형지

수의계약 : 자유계약

국립(국가) 공립(지자체) 사립(개인)

필지별 환지명세 : 구역내 환지로 줄 대상토지의 소유자와 면적 등을 기재한 것

체비지

입체환지