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■■■ 부동산과 세법의 개념

#부동산 = 토지 + 건축물

*건축물 : 건물(지붕+기둥 or 지붕+벽, 건축법상) + 시설물

#세법 : 국가(국세) / 지방자치단체(지방세)

#조세(25) = 관세(1) + 내국세(24)

#내국세(24) = 국세(13) + 지방세(11)

#소유권 = 사용/수익/처분

#매매 : 양도인 <–> 양수인(취득자)

*양도인 : 양도소득세 (소득(이익)=양도가액-필요가액(취득가격))

*양수인 : 취득세 & 등록면허세

*양도소득세(국세) / 취득세&등록면허세(지방세)

-양도소득세의 소득 측정 : 실거래가격(원칙) / 기준시가(공시가격)(예외)

-취득세 측정 : 실거래가격(원칙) / 시가표준액(공시가격)(예외)

[참조] 민법 : 매도자 – 매수인(매수자)

[참조] 국세-세무서 / 지방세-시구청

[참조] 국세:기준시가 / 지방세:시가표준액

#상속 : 피상속인 <-> 상속인

*상속인 : 상속세 & 취득세 & 등록면허세

-상속세는 현금&부동산 모두 적용 / 취득세는 부동산일 경우에만

*상속세(국세) / 취득세(지방세)

-상속세 측정 : 기준시가(공시가격)

-취득세 측정 : 시가표준액(공시가격)

[참조] 상속세 < 증여세 (상속세는 증여세에 비해 공제 받는 것이 더 많음)

[참조] 상속세 공제 : <배우자&자녀 생존시>10억까지 공제 / <배우자 미생존시>5억까지 공제 / <배우자만 생존시> 7억까지 공제

[참조] 유서는 반드시 (주소/서명/날인)은 필적으로 해야함

[참조] 유증(일방적) & 사인증여(합의)

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<용어>

국세

지방세

■■■ 부동산 취득과정 관련 조세

#증여 (계약) : 증여자 <-> 수증자

*수증자 : 증여세 & 취득세 & 등록면허세

*증여세(국세) / 취득세(지방세)

-증여세 측정 : 기준시가(공시가격)

-취득세 측정 : 시가표준액(공시가격)

[참조] 증여세 공제 : 직계존비속간 5천만원까지 공제(10년동안) / 미성년자(수증자)는 2천만원까지 공제 / 배우자간 6억까지 공제

#보유 (소유)

*소유자 : 재산세 & 종합부동산세 & 종합소득세

*재산세(지방세) / 종합부동산세(국세) / 종합소득세(국세)

-재산세 측정 : 시가표준액

-종합부동산세 측정 : 기준시가

[참조] 과세기준일 : 6월1일, 소유자(취득자) 기준 / <재산세, 종합부동산세> / (6월2일 취득하거나, 6월1일 팔면 재산세 안냄)

[참조] 종합소득세 : 1월1일~12월31일 1년치를 계산

[참조] 종합부동산세 : 1세대1주택(9억초과시) / 다주택자(더해서 6억초과시)

#취득 관련 정리

*매매 : 취득세&등록면허세

*상속 : 취득세&등록면허세 / 상속세

*증여 : 취득세&등록면허세 / 증여세

*건축 : 취득세&등록면허세 / 부가가치세(10%)

[참조] 취득세 신고납부 : <개인거래-계약서상 잔금지급일 / 법인거래-사실상 잔금지급일>로부터 60일 이내

[참조] 상속 : <상속개시일>기준

[참조] 증여 : <계약일>기준

[참조] ‘상속세&증여세&부가가치세’는 시험범위X

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<용어>

기준시가

시가표준액

공정시장가액비율

■■■ 조세의 특징 및 과세요건

#조세(24) = 국세(13) + 지방세(11)

*벌금, 수도*전기*가스는 세금이 아님 (수도세는 틀린말, 수도요금)

#물납 : 재산세 & 상속세만 가능 (분납은 다양, 개정예정)

#가격의 종류

*실거래가격

*공시가격(기준가격)

-국세에서는 ‘기준시가’, 지방세에서는 ‘시가표준액’이라 호칭 (기준시가=시가표준액)

-국세(종합부동산세, 양도소득세) / 지방세(취득세, 등록면허세, 재산세)

[참조] 매년 6월1일 토지(필지)에 대한 공시가격 = 개별공시지가 (이를 국세에서는 ‘기준시가’로 표현, 지방세에서는 ‘시가표준액’이라고 표현한다고 이해)

#과세요건 구조(중요!!!!)

*무엇? (과세대상)

-취득세(3) : 취득행위 (토건주차기항선입광어회 / p499)

-등록면허세(1) : 등록행위 (전세권 임차권 저당권… / p556)

-재산세(3) : 토지 건축물 주택 선박 항공기 (p579)

-종합부동산세(1) : 주택 토지 (p625,636)

-양도소득세(6) : 토지 건축물 지상권 전세권… (p667)

*누가? (납세의무자)

-취득세 : 취득한자 (양수인, 상속인, 수증자…)

-등록면허세 : 등기부상 권리자

-재산세 : 6월1일 기준, 사실상 소유자

-종합부동산세 : 6월1일 기준, 일정금액 초과하는 자

-양도소득세 : 양도소득이 있는 자

*금액? (과세표준)

-취득세 : 실거래가격 or 시가표준액

-등록면허세 : 실거래가격 or 시가표준액

-재산세 : X or 시가표준액

-종합부동산세 : X or 기준시가

-양도소득세 : 실거래가격 or 기준시가

*%? (세율)

[참조] 상가는 토지, 건축물 각각 세금부과 / 주택은 토지, 건축물 합쳐 세금부과

[참조] 토건주차기항선입광어회 : 토지 건축물 주택 차량 기계장비 항공기 선박 입목 광업권 어업권 회원권

[참조] 재산세에 자동차는 불포함 (자동차세)

[참조] 시험에서는 (과세대상/납세의무자/과세표준/세율)+(부과징수절차), 총5가지에서 나옴

[참조] 가산세는 개정예정

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<용어>

물납