[인강노트/입문] 181206-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 취득세 개념 및 과세대상

#역사

*2010년12.31까지 (16세목) : 취득-취득세, 등기-등록세 (별도 / 둘중 하나만 내는 경우도 있었음)

-취득세 2%, 등록세 2%

*2011년1.1부터 (11세목) : 세목개편, (취득+등기=취득세)로 통합 - 취득세 내고, 등기소 가서 그냥 등록

-취득세 4%

 

#취득세의 성격 (p.498)

*도세 : 특광도 (시도)

*물세 : 물건 / 인세:사람

*사실상 현황 : 지목은 임야인데, 농지로 이용중인 땅을 샀을 경우, ‘사실상 현황’에 입각해 농지 취득세를 내고, 지목변경(임야->농지) 세금 별도로 또 내야함

*실질주의 : 등기여부 무관

*행위세 : 소유권 취득 행위

 

#취득세 과세대상 (p.499, 토지&건축물이 중요!!)

*토지 : 모든토지 (28개 지목 + 매립지(공부 등록안된))

*건축물 (=건물+시설물, 광의)

-건축법상 건축물 : 지붕,기둥 또는 벽 (=건물, 건축법상 건물이란 단어X)

-토지에 설치 시설물 : 수영장, 도크, 배관 등

-건축물에 딸린 시설물 : 승강기, 금고, 열공급시설 등

[참고] 승강기(딸린 시설물)의 경우, 구입했더라도 설치하지 않으면, 취득세 안냄

*차량 : 원동기장치 + 피견인차, 궤도차 (50cc이하 이륜자동차 제외)

*기계장비 : 중장비 (ex.포크레인)

*항공기 : 사람이 탑승*조종 (행글라이더O, 드론X)

*선박

*입목 / 광업권 / 어업권

*회원권-체육시설(골프,승마,요트,종합체육시설), 관광진흥(콘도)

[참조] 분양권, 주식, 전세권 : 취득세X - 과세대상이 아니다.

 

#취득의 구분 (p.504, 취득 : 내것이 아닌데, 내것이 되었다)

*사실상 취득 (소유권=사용,수익,처분)

-승계취득 : 타인, 소유권이전등기 / 유상승계취득(매매,교환,현물출자) & 무상승계취득(상속,증여,기부)

-원시취득 : 최초, 소유권보존등기 / 토지(매립,간척) & 건축물(건축5종) & 차기선항(제조,조립,건조) & 점유시효취득

*간주취득 (의제)

-취득하여 사용수익 중 -> 행위 -> 종전보다 자산가치 증가 (지목변경 임야->전답)

-토지(지목변경-토지가액증가) & 건축물(개수) & 차기선항(종류변경)

[참조] 시험에서 매매라고 표현하지 않고, ‘유상승계취득했다’라고 표현함

[참조] 세법은 합법 불법을 따지지 않고, 동일하게 적용한다.

[참조] 차기선항 = 차량 기계장비 선박 항공

 

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<용어>

담세력

기선 범선 부선

현물출자

과점주주

■■■ 취득세 납세의무자, 취득시기

<취득세 납세의무자> - p.508

#사실상 취득자 : 소유권, 등기등록여부X

*예외 : 차기선항 (제조,조립,건조 - 원시취득자는 취득세X - 승계취득자가 부담)

#주체구조부 취득자 : 건물주

*ex.승강기의 주인이 따로 있더라도, 건물소유주가 취득세 부담 / 건물 1층 은행의 금고에 대해서도 건물주가 취득세 부담(현실은 민법의 특약으로 이를 보완)

#상속인 : 각자가 각각 상속받는 물건에 대해 부담 / 공유물은 지분대로(연대납세의무)

#주택조합의 조합원

*ex.기존마을 허물어 조합형성 후, 9층 아파트를 짓고, 1~8층은 일반분양, 9층은 조합원분양(조합원용 부동산)일 때 => 1~8층 취득세 : 조합이 부담 / 9층 취득세 : 조합원 각자(소유권보존등기-취득세)

 

 

<취득시기> - p.513

#유상승계취득

*일반매매 : 계약상 잔금지급일

-예외 : 계약서에 날짜 미기재시, 계약일로부터 60일이 경과한 날을 취득일로 봄

*객관적거래 : 사실상 잔금지급일 (국외공판법 -> 국가,외국수입,공경매,판결문,법인(ex.아파트분양))

-경매: 법원을 통한 공개입찰 / 공매: 한국자산관리공사를 통한 공개입찰(민사상 목적물 처분 / 국세체납에 대한 압류재산의 처분)

*연부거래 : 사실상 연부금 지급일

*등기일or등록일 : 알반매매, 객관적거래, 연부거래 모두 해당날짜보다 등기를 먼저하면, 등기일이 취득일

#무상승계취득

*유증 : 계약일

*상속 : 상속개시일(사망일, 실종선고일)

#원시취득

*건축물이 건축 또는 개수 : 사용승인서 발급일 vs 사실상 사용일 -> 비교하여 빠른 날이 취득일

 

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<용어>

주체구조부(주요구조부) : 건축물의 기본이 되는 것(지붕,기둥,보)

할부 : 1년에 2번 이상 주는 것

연부 : 1년에 1번씩, 2년이상 기간에 걸쳐 주는 것

■■■ 취득세의 과세표준, 세율

<과세표준 골격> - 중요!!! – p.518

#원칙 : 취득당시가액 (=신고가액) / 연부:연부금액

#예외 : 취득당시 시가표준액 / 예외 경우 : 신고X, 신고가액표시X, 신고가액이 시가보다 적을때

#특례(객관적거래) : 사실상 취득가격(=지급액+비용)

*속일수 없는 취득

*국외공판법부(부:’부동산거래신고’ 신고서 제출하여 검증된 취득)

[참조] 시가표준액 : 부동산가격공시에 관한 법률에 따라 공시한 가액

-토지 : 개별공시지가 (매년 6/1~) - 실가격의 60~70%

-주택 : 개별주택가격 or 공동주택가격 (매년 5/1~) - 실가격의 60~70%

-건축물 : 지방자치단체장이 결정한 가액, 복잡(시험X)

 

 

<세율> - p.524

#주택(경매,매매,분양)

-6억이하 : 1%

-6억초과~ 9억이하 : 2%

-9어초과 : 3%

#매매,경매 (토지)

-농지 : 3%

-기타 : 4%

#상속

-농지 : 2.3%

-기타 : 2.8%

#증여

-일반 : 3.5%

-비영리 : 2.8%

#원시취득 : 2.8% (ex.건물매립)

#합유*총유*공유물의 분할 : 2.3%

 

 

<부과*징수 - 신고납부> - p.542

#원칙

*매매

-일반매매 : 계약상 잔급지급일로부터 60일 이내

-경매 : 경락대금 납부일로부터 60일 이내

-허가구역 : 허가일(해제일)로부터 60일 이내

*상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 (국외거주시 9개월)

*증여 : 계약일로부터 60일 이내

*건축 : 사용승인서 내주는 날 vs 사실상 사용일 중 빠른날로부터 60일 이내

#예외 (추가 신고납부)

*취득 후 중과세 대상이 된 경우 : 중과세대상이 된 날부터 60일 이내

*비과세 대상이 과세대상 또는 감면 후 추징대상이 된 경우 : 대상이 된 날로부터 60일 이내

[참고] 예외항목 2개는 2019년1월1일부터 개정(30일->60일로 변경) => 시험 출제 가능성!!!

■■■ 재산세

#재산세 과세대상 - p.579

*토지

*건축물

*주택 (토지+건물)

*항공기

*선박

 

#재산세 납세의무자 (가장 자주 출제) – p.597

*사실상 소유자 : 과세기준일(6/1) 현재 사실상 재산을 소유하고 있는 경우

*공부상 소유자 : 매매 등으로 소유권 변동이 있어도 등기 또는 신고가 없는 경우

*주된 상속자 : 상속 재산에 상속등기가 없고, 소유자 신고가 없는 경우

*사용자 : 과세기준일 현재 소유권 귀속이 분명하지 아니한 경우 (사실상 소유자가 모호)

*수탁자 : 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우

*매수계약자 : 국가 재산을 연부계약을 통해 무상 사용하는 경우

 

#재산세 과세표준 – p.603

*과세표준액 계산법

-토지, 건축물, 주택 = 시가표준액 X 비율(공정시장가액비율 6~70%)

-선박, 항공기 = 과세기준일 현재의 시가표준액

 

#재산세의 사치성 재산 – P.605

*별장 : 4% - 주택 또는 오피스텔을 휴양,피서 등으로 이용시

*고급오락장 : 4% - 도박장, 유흥주점, 무도장 (건물+토지 각각 4%)

*골프장 : 4% - 회원제 골프장(부동산+입목 각각4 %)

*고급선박 : 5% - 시가표준액이 3억초과 선박(비업무용, 개인)

[참조] 일반 1억 건물의 건축물 재산세(0.25%) = 250,000원

세입자가 룸싸롱(사치성) 만들 경우, 건축물 재산세(4%) = 4,000,000원 (토지 역시 4% 중과세)

건물주는 이런 사고를 방지하기 위해, 계약시 ‘세입자가 설치하는 것으로 인한 세금은 세입자부담’ 특약 필요

 

#재산세의 징수방법 – p.608

*재산세의 납기

-건축물 : 7/16~7/31

-주택 : 7/16~7/31(50%) & 9/16~9/30(50%) / 단, 20만원이하면, 7/16~7/31(100%)로 할 수 있다

-토지 : 9/16~9/30

*재산세의 징수방법

-과세기준일로부터 10일 이내 신고 (신고기간 : 6/1~6/10)

-시군구는 납기개시 5일전까지 고지서 발부하여야 한다.

-가산금 : 일반가산금(3%) / 중가산금(매월 0.75%)

[참고] 중가산금은 1.2% -> 0.75%로 개정된 사항 => 시험 출제 가능성!!!

 

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<용어>

응익과세