[인강노트/입문] 181225-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 투자개념, 대부비율, 지분비율, 부채비율, 지렛대효과

#부동산투자3단계(수요) : 취득(-) / 운영(+) / 처분(+)

*운영 : 소득이득 -> 영업수지(임대료수입) (p.310)

*처분 : 자본이득 -> 지분복귀액 (p.314)

=> 2가지 공식은 구구단처럼 외울 것!!

 

#부동산투자의 장점

*소득이득 & 자본이득

*자본이득

*정(正)의 지렛대효과

 

#부동산투자의 단점

*비유동성 (낮은 환금성)

*사업위험

*금융위험(대출)

 

#대부비율, 지본비율, 부채비율 (p.279,329)

*대부비율(LTV) = 대출금(L) / 부동산가치(V)

-융자비율, 담보인정비율

-L(Loan)  /(To)  V(Value)

*지분비율 = 지분 / 부동산가치

-지분 : 자기자본

*대부비율 + 지분비율 = 1

*부채비율 = 부채 / 지분

-지분에 대한 부채(분모에 대한 분자)

-ex.부채비율 200%(부채가 내돈의 2배다)

 

대부비율 : 20%  50%   60%   80%  100%

지분비율 : 80%  50%   40%   20%    0%

부채비율 : 25% 100%  150%  400%     ∞

[기출] 대부비율이 50%면, 부채비율은 몇%인가? (50%/50% = 100%)

[기출] 대부비율이 60%면, 부채비율은 몇%인가? (60%/40% = 150%)

 

 

#지렛대효과

*정의 지렛대 : 지분수익률 > 총투자수익률(종합수익률) > 저당수익률(이자율)

*부의 지렛대 : 지분수익률 < 총투자수익률(종합수익률) < 저당수익률(이자율)

*중립 지렛대 : 지분수익률 = 총투자수익률(종합수익률) = 저당수익률(이자율)

[중요] 부채를 활용해서 지분수익률을 높이는게 목적 (총투자수익률을 높이는게 목적 아님) => 총투자수익률과 이자율을 비교하면, 지분수익률의 크기 방향도 알 수 있다는 식

[참조] 총투자수익률은 이자와 무관 / 지분수익률은 이자와 관련

[기출] 지렛대효과는 부채가 총투자수익률에 미치는 효과를 알기 위한 이론이다.(X,총투자수익률->지분수익률)

 

*총투자수익률(종합수익률) = 순수익(순영업소득) / 총투자액(가격)

-총투자액(가격) : 부동산가격

*지분수익률 = (순영업소득 – 이자) / 지분

[패턴] 얼마를 대출받고, 매기간 이자만 지급하기로 한다. 원금은 나중에 낸다.

[예제] 총투자액(가격) : 10억 / 순영업소득 : 2억 / 대부비율 : 50% / 연이자율 : 10% / 지분수익률은?

총투자수익률 = 2억/10억 = 20% >10%(연이자율)

총투자수익률이 이자율보다 크므로 정의 지렛대원리에 의해, 지분수익률은 총투자수익률보다 크다.

지분=5억 / 대출금=5억 / 연이자=5천만 (지분=지분투자액, 대출금=저당투자액)

지분수익률 = (2억-5천만) / 5억 = 30%

지렛대 결과: 30%>20%>10% (+10%지렛대 : 총투자수익률대비 지분수익률로 표현)

=>예제의 전제는 ‘부동산가격은 그대로’이며, 운영과정에서의 수익을 의미

=>만약, 기간말에 부동산가격이 2%(2천만원) 상승했다고 하면, 처분에서의 추가 자본이득이 발생하여,

지분수익률 = (2억-5천만)+2천만 / 5억 = 34%

 

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<용어>

저당수익률 : 금융기관의 수익률(주택담보대출금리)

■■■ 화폐의 시간가치

1-a.일시불의 미래가치

*FV = 일시불(현재) X 일시불의 내가계수 = PV X (1+r)ⁿ

-FV (미래가치)  PV(현재가치)  r(이자율)  n(기간)

[예제] 1억 ---(7년, 10%이자율)--- ?

1억 X (1+0.1)⁷ = 1억 X 2 = 2억

[참조] (1+0.1)¹=1.1 / (1+0.1)²=1.21 / (1+0.1)³=1.331 / … / (1+0.1)⁷≒2

 

1-b.일시불의 현재가치

*PV = 일시불(미래) X 일시불의 현가계수 = FV X 1/(1+r)ⁿ

-PV(현재가치)  FV(미래가치)  r(이자율)  n(기간)

[예제] ? ---(7년, 10%이자율)--- 2억

2억 X 1/(1+0.1)⁷ = 2억 X 0.5 = 1억

 

 

2-a.연금의 미래가치 (할증)

*FVA = 정규연금 X 연금의 내가계수 = R X (1+r)ⁿ-1 / r

-FVA(미래가치연금)  R(정규연금)  r(이자율)  n(기간)

-연금의 내가계수(연금의 미래가치계수) = (1+r)ⁿ-1 / r

[예제] 정규연금 1억 ---(7년, 10%이자율)--- ? (ex.이 연금상품의 7년후 미래 연금가치는? -> 할증)

1억 X (1+0.1)⁷-1 / 0.1 = 1억 X 1/0.1 = 10억

 

2-b.감채기금계수

*매기간불입액 = 미래가치연금 X 감채기금계수 = FVA X r / (1+r)ⁿ-1

-FVA(미래가치연금)  r(이자율)  n(기간)

-감채기금계수 = r / (1+r)ⁿ-1

[예제] ? ---(7년, 10%이자율)--- 10억 (ex.7년후에 10억원을 만들려면, 매년 불입액은 얼마?)

10억 X 0.1 / (1+0.1)⁷-1 = 10억 X 0.1/1 = 1억

[참조] 출제형식 : ‘상기ex내용’ or ‘연금의 내가계수와 역수관계’

[연상] 몇년후에 얼마를 만들려면, 얼마씩 –> 감채기금계수 필요 –> 연금의내가계수와 역수 (즉, 연금의 내가계수 공식만 암기하고, 감채기금계수는 연상해서 구하라)

 

 

3-a.연금의 현재가치 (할인)

*PVA = 정규연금 X 연금의 현가계수 = R X 1-(1+r)^-n / r

-PVA(현재가치연금)  R(정규연금)  r(이자율)  n(기간)

-연금의 현가계수 = 1-(1+r)^-n / r

 [예제] 정규연금 1억 ---(7년, 10%이자율) (ex.정규연금 1억원인 연금상품의 현재 연금가치는? -> 할인)

1억 X 1-(1+0.1)^-7 / 0.1 = 1억 X 0.5/0.1 = 5억

[참조] 2^-2 = 1/2² = 1/4 => 즉, (1+r)^-n = 1/(1+r)ⁿ

 

3-b.저당상수

*R = 현재가치연금 X 저당상수 = PVA X r / 1-(1+r)^-n

- R(정규연금)  PVA(현재가치연금)  r(이자율)  n(기간)

-저당상수 = r / 1-(1+r)^-n

[예제] ? ---(7년, 10%이자율)--- 5억 (ex.현재연금가치가 5억인 연금상품의 정규연금액은?)

5억 X 0.1 / 1-(1+0.1)^-7 = 5억 X 0.1/0.5 = 1억

[참조] 이것이 바로 대출금의 ‘원리금 균등분할 상환방식’ (ex.5억을 대출받아 균등한 정규연금 형식으로 갚는 것)

대출금 X 저당상수 = 원리금균등상환액

[기출] 매해 갚아야 하는 금액을 물어보면서, 저당상수를 제시하거나 혹은 저당상수 대신 현가계수를 제시하는 식

[참조] 갚아야 할 돈이므로, 저당상수(%)는 이자율(%)보다 항상 크다

[참조] 저당상수가 0.2 => 대출금의 20%씩 균등하게 갚으라는 의미

 

#역수관계

*일시불의 미래*현재가치는 역수관계O

*연금의 미래*현재가치는 역수관계X(공식상 음수방향만 바뀜)

-연금의 내가계수와 역수관계 : 감채기금계수 (연내감)

-연금의 현가계수와 역수관계 : 저당상수 (연현저)

 

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<용어>

현가(현재가치) / 내가(미래가치)

감채기금계수 : n기 후, F만큼 원리합계를 얻기 위해, 기말마다의 얼마나 적립해야 하는가에 쓰이는 계수

저당상수 : 일정액을 빌렸을 때, 매기간 갚아나가야 할 원금과 이자의 합계를 계산할 때 적용하는 지수

Annuity : 연금

■■■ 현금수지측정방법 (영업수지, 지분복귀액)

#영업의 현금흐름(영업수지) - 운영 (ex.임대료)

*가능조소득 (PGI : Potential Gross Income, 잠재적총소득) = 단위당임대료 X 임대단위수

- 공실/불량부채(대손충당금)

+ 기타수입(주차장, 자판기수입)

*유효조소득 (EGI : Effective Gross Income, 실제총소득)

- 영업경비(운영경비 – 재산세,유지,관리,수선비,보험료,광고비,수도,전기,수수료) (cf.건물감가상각비X)

*순영업소득

- 부채서비스액(원리금상환액, 저당지불액)

*세전현금수지

- 영업소득세(건물감가상각비는 과세표준액을 낮춘다, 절세효과)

*세후현금수지

 

[예제]

(1억2천만) 단위당임대료 10만원, 임대단위수 1200개 -> 가능조소득

(-600만) 공실 5%

(1억1천4백만) 유효조소득

(-1400만) 영업경비

(1억) 순영업소득

(-2000만) 부채서비스액(대출)

(8천만) 세전현금수지

(-1000만) 영업소득세

(7천만) 세후현금수지

[기출] 유효조소득은 가능조소득보다 항상 작다 (X, 기타수입으로 클 수도 있다)

[기출] 유효조소득을 산출하기 위한 항목이 아닌 것은? (O=단위당임대료,공실,기타수입 등 / X=재산세,부채, 감가상각비 등)  / 세전현금수지를 알려면 건물감가상각비를 알아야 한다(X,세후현금수지) => 즉, 단계별 포함된 내용들과 순서를 알아야함!!

[중요] 재산세는 영업경비(운영경비)에 포함되는 항목

[참조] 건물감가상각비는 영업경비에 포함되지 않으며, 과세표준 책정시에 반영하는 별도 내용 (즉, 영업경비는 실제 직접적으로 나가는 돈을 의미)

 

 

#지분복귀액 - 처분

*매도가격

- 매도경비 (중개수수료)

*순매도가격

- 미상환저당잔금 (부채잔금)

*세전지분복귀액

- 자본이득세 (양도소득세)

*세후지분복귀액

[기출] 세전지분복귀액을 구하는데 필요한 항목은?(O=매도경비, 미상환저당금 / X=양도소득세)

 

 

[참조] 부채가 0일 경우 (지분투자 100%)

-지렛대효과 발생X

-금융상 위험X

-부채서비스액 발생X (순영업소득=세전현금수지)

-미상환저당잔금 발생X (순매도가격=세전지분복귀액)

 

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<용어>

조소득 : 총소득

원리금

■■■ 기대수익률, 요구수익률 / 투자가치, 시장가치 / 포트폴리오

#부동산 투자위험유형

*사업상 위험 (경영)

-시장 : 경기침체

-운영

-위치

*금융상 위험 (부채- 채무불이행, 파산위험)

*법적 위험 (규제)

*인플레 위험 (원금가치하락, 변동금리)

*유동성 위험 (비유동성, 낮은환금성)

[기출] 부채,채무불이행,비용부담 -> 금융상 위험

[구분] 금융상위험 : 부채 / 유동성위험 : 매각하는 과정에서의 가치손실

 

 

<수익률>

#기대수익률 > 요구수익률 ---> 투자선택

#기대수익률 < 요구수익률 ---> 투자기각

*기대수익률

-예상, 투자대상-내부수익률, 객관적수익률-평균(ex.호황30%,불황10%->중간20%)

*요구수익률

-최소한 보장, 기회비용-외부수익률

-요구수익률 = 무위험(수익)률 + 위험할증률 + 예상인플레율 (무위험률+위험할증률 = 위험조정율)

~무위험률 : 위험이 없는 시간의 대가, 국공채,이자 (ex. 은행이자 5%)

~위험할증률 : 위험의 대가, 위험의 보상률, 주관적차이 (ex. 갑5%, 을15%)

~예상인플레율 : 피셔효과 (ex. 물가상승 5%)

[예제] 기대수익률은 20% / 갑의 요구수익률 15% / 을의 요구수익률 25%

갑: 20%>15% => 투자실행  /  을: 20%<25% => 투자기각

을은 갑보다 위험혐오도가 큰 사람(보수적) / 갑은 을보다 위험혐오도가 작은 사람(공격적)

=> 기대수익률-객관적 / 요구수익률-주관적(위험할증률)

=> 요구수익률이 낮을수록 공격적인 사람 / 요구수익률이 높을수록 보수적인 사람

[참조] 실현수익률(사후)은 투자에 영향을 미치지 않는다.

[기출] 내부수익률법에서 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.(X,실현수익률은 투자 무관)

[기출] 기대수익률은 주관적수익률이다. (X,객관적)

[기출] 무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다(X,무위험률하락=요구수익률하락)

 

 

#투자가치 > 시장가치 ---> 투자선택

#투자가치 < 시장가치 ---> 투자기각

*투자가치 : 주관적, 사용가치 (ex. 2억) = (예상)순수익 / 요구수익률

*시장가치 : 객관적, 교환가치, 경쟁시장&정상적거래 가치 (ex. 1억)

[예제] 매해 2천만원 수익이 예상되고, 요구수익률이 10%인 부동산의 투자가치

2000만원/10% = 2억 (매해 2천만원이 할인되며 들어와서 2억이 된다는 느낌으로 이해)

[참조] 위험↑, 요구수익률↑, 투자가치↓  or  위험↓, 요구수익률↓, 투자가치↑

 

 

#포틀폴리오 이론 -> 분산투자

*총위험 = 체계적위험 + 비체계적위험

-체계적위험 : 피할 수 없음 / 전체시장 (경기변동, 인플레, 이자율 – 3대 체계적위험)

-비체계적위험 : 피할 수 있음 / 개별자산 (분산투자를 통해 0까지)

[참조] 비는 피할수 있다!!

[기출] 포트폴리오를 통해 총위험을 0까지 줄일 수 있다.(X,총위험->비체계적위험)