[인강노트/입문] 181220-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 소득세의 개념

#소득세법

*개인(자연인)=소득세 / 법인=법인세

*자연인

-거주자 : 국내주소O or 183일이상 거소 => 무제한납세의무(국내외 모든 소득)

-비거주자 : 거주자가 아닌자 => 제한납세의무(국내 원천소득)

*과세기간

-원칙: 1.1~12.31 (신고납부, 확정신고 : 익년 5.1~5.31)

-예외 : 사망(1.1~사망일 / 상속개시일에 속하는 달의 말일~6개월), 출국(1.1~출국일 / 출국전날까지)

*소득(이익, 열거주의-열거되지 않은 항목은 과세대상X)

-이자소득

-배당소득

-사업소득

-근로소득

-연금소득

-기타소득

-퇴직소득

-양도소득

=>이자~기타소득: 합산과세(종합소득세) / 퇴직소득: 분류과세(퇴직소득세) / 양도소득: 분류과세(양도소득세)

=>종합소득세&퇴직소득세 : 초과누진세율(6~42%)

=>양도소득세 : 초과누진세율(6~42%) or 비례세율(10~70%) - 등기여부,보유기간,자산종류에 따라 (p.707)

[참조] 상속과 관련된 세금은 모두 6개월!!

[참조] 분리과세 : 미리 세금 떼는 것(이자, 기타소득 등)

[참조] 기타소득의 ‘봉사료’ : 대한민국 성직자들은 소득세 내지 않고 있었으나, 2019년부터 냄

[참조] 사업소득-부동산관련 : 임대업 / 매매업 / 건설업 (cf.상가를 짓고 팔면 매매업, 주택을 짓고 팔면 건설업) => 소득세에서 6문제 출제(양도소득6 or 양도소득5+사업소득(임대)1)

 

#구조도

*개인 -> 부동산등처분 -> 소득(이익,매매차익)

-계속적, 반복적 -> 사업소득 -> 매매업

-일시적, 비반복적 -> 양도소득

[예제] 연봉5000만원, 부동산차익 5000만원일때 : 차익이 사업소득으로 가면 종합소득으로 합산되어, 과세표준이 1억으로 세금 책정(누진세 상승, 피박) / 차익이 양도소득으로 가면 분류해서 해당분만 내면 끝

[참조] 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회이상 부동산을 취득하고, 2회이상 판매하면 부동산 매매업을 영위하는 것으로 간주 (부가가치세법 1기 = 6개월(상하반기))

[예제] 2월1일에 부동산취득, 3월1일에 부동산처분, 4월1일에 부동산처분 => 1.1~6.30, 즉 1기 사이, 1번 취득, 2번 판매했으므로, 해당거래에서의 양도소득세 외에 매매업(사업소득)의 소득세 추가로 내야함

[참조] 1기 사이, ‘취득2번+판매1회’ or ‘100번 팔기만 함’ 등은 괜찮음 (즉, 사업 아님) => 즉, 잔금날짜를 기수를 다르게 조정하면서 컨트롤 가능

 

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<용어>

상속개시일 : 피상속인이 사망한 날(or 실종선고일)

 

■■■ 양도소득세 과세대상

#과세대상

*부동산

-토지

-건물

*부동산에 대한 권리

-이용 : 지상권, 전세권, 임차권(등기)

-취득 : 당첨권, 분양권, 조합원입주권

*주식 및 파생상품 : 대주주의 상장주식, 비상장주식, 코스피200선물*옵션거래

*기타자산 : 골프*콘도회원권

[참조] 주로 ‘부동산, 부동산에 대한 권리’에서 출제

[참조] 지상권, 전세권은 등기여부 관계없이 과세한다

 

#양도

*정의

-등기여부X

-유상 이전

*양도행위

-매매 : (양도)갑 <---(상가-><-대가)---> 을(취득)

-교환 : (양도,취득)갑 <---(상가-><-APT)---> 을(취득,양도)

-현물출자 : (양도)투자자 <---(상가-><-주식)---> 법인(취득)

-수용 : (양도)토지소유주 <---(상가-><-보상금)---> 나라

-대물변제

~손해배상 : (취득)갑 <---(채무-><-부동산)---> 을(양도)

~이혼위자료 : (양도)남편 <---(위자료,건물-><-사유)---> 부인(취득)

-부담부증여 : (4억채무(양도))증여자 <---(10억건물&4억빚-><-인수의사)---> 수증자(10억-4억=6억(증여))

[참조] 양도,증여,상속 개념 구분!! (증여=무상, 상속=사후 / 증여는 받는자가 세금, 양도는 주는자가 세금)

[참조] 10억주택을 1억에 팔고 신고시 : 양도는 맞으나, 1억은 불인정하여 주변거래가로 재산출 해 가산세 적용

[참조] 상기 ‘대물변제’의 경우, 법은 ‘을이 부동산을 처분해서 돈으로 갚았다’와 동일하게 간주 (∴양도) / 또한, 채무는 10억이고, 넘긴 부동산이 12억짜리라면, 12억 처분 양도소득세로 산출하여 부과

[참조] 부모자식간 매매는 인정X (무조건 증여로 간주)

[참조] 부부간, 혼인상태에 나눠갖는건 증여(양도X), 이혼하고 분할청구로 나눠갖는건 재산분할(양도X)

[참조] 이혼하고 등기소에 가서 상가를 넘기는 원인 항목란에 ‘위자료’, ’재산분할’ 차이로 세금차이 크게 나뉨 (위자료는 대물변제로 양도세&취득세 발생, 재산분할은 양도세X&취득세(-2%)) => 꼭, ‘재산분할’로 기재할 것

 

#양도 및 처분의 시기 (p.677)

*매매 : 원칙(대금청산일) / 예외(등기접수일 - 청산일 불분명 or 청산전 선등기)

*경매 : 대금청산일(경매대금 법원 납부)

*상속 : 상속개시일 (증여:증여받은 날)

*환지 : 토지취득일 (증*감환지:환지처분공고일의 다음날)

*건축 : 사용승인서교부일 (무허가:사실상 사용일)

*수용 : 대금청산일/수용개시일/등기접수일 -3가지 중 빠른날 (보상금이 공탁된 경우:소송판결확정일)

[참조] 청산일 불분명 : 잔금을 현금이나 수표로 지급시(법은 불확실한 것은 인정X-법은 추적같은거 안해줌, 무조건 금융거래로 할 것 - 즉, 차용증 등도 무의미 / 빌려줄때는 금융거래, 받을때는 현금거래(cctv없는데서^^;;))

 

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<한자>

부담부 負擔附 : 빚을 메어 붙이다

 

■■■ 양도소득세 계산과정

#양도소득세 계산

*양도가액 – 필요경비 = 양도차익(소득) – 장기보유특별공제 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제

= 과세표준 X 세율 = 산출세액

*필요경비 (p.686)

-취득가격 (지급대가 + 취득세&등록세 + 기타부대비용 + 소송화해비용)

-자본적지출 (보유할 때 들어간 비용)

-양도비용

[참조] 양도가액&취득가격 : 원칙(실거래가격) / 예외(실거래가격 확인X(계약서없음) or 인정X(업다운계약서) 일때, 추계조사로 결정(매매사례가액,감정가액))

*장기보유특별공제 (p.697)

-3년이상 보유한 토지,건물,조합원입주권(전매X)

-제외 : 미등기자산, 조정지역 2주택

*양도소득기본공제 (p.701)

-거주자or비거주자 모두 적용 / 보유기간 무관

-제외 : 미등기자산

-연250만원까지

*부동산 세율 (p.707)

-미등기 : 70%

-1년미만 : 50%

-1년이상~2년미만 : 40%

-2년이상 : 6~42%

-주택 및 조합원입주권 : 1년미만보유(40%) / 1년이상보유(6~42%)

-조정대상지역 내 : 3주택(20%할증) / 2주택(10%할증) / 분양권(50%할증)

[예제1] 과세표준 1억짜리 주택의 양도소득세

-1년미만 : 1억 X 40% = 4천만원

-1년이상 : 1590만원 + ((1억-8800만원) X 35%) = 1,590+420 = 2,010만원 (p.708 세율표 참조)

[예제2] 과세표준 1억짜리 상가의 양도소득세

-1년미만 : 1억 X 50% = 5천만원

-1년이상~2년미만 : 1억 X 40% = 4천만원

-2년이상 : 1590만원 + ((1억-8800만원) X 35%) = 1,590+420 = 2,010만원

=> 즉, 주택은 최소 1년이상 보유해야 양도세 적어지며, 그외 부동산은 최소 2년이상 보유해야 양도세 적어진다.

[예제3] 실무간편법 계산 – 예제1 기준 & 프린트공제금액 참조

-1년이상 : (1억 X 35%) – 1,490만원 = 2,010만원

 

#공동소유에서의 양도소득세

*개인보다 공동이 유리 (절대적 절세 효과)

*즉, 부동산취득시 공동소유등기해야 유리 (개인 이후 공동으로 가면, 증여가 되어, 취득세*증여세 발생)

[예제] 1년이상~2년미만 아파트 판매시

공동소유이고, 양도소득금액이 1억5백만원이라면, (공동소유, 단일 모두 양도소득금액까지는 합쳐서 계산 동일)

-남편 : 5250만-250만 = 5천만 / 양도소득세=582만+((5000만-4600만)X24%)=678만원

-아내 : 5250만-250만 = 5천만 / 양도소득세=582만+((5000만-4600만)X24%)=678만원

=> 총 13,560,000원

단일소유이고, 양도소득금액이 1억5백만원이라면

-1억5백만-250만 = 1억250만 / 양도소득세 = 1590만원+((1억250만-8800만)X35%)=

=>총 20,975,000원

 

#양도소득세의 신고납부 (p.716)

*예정신고 필수, 대신 확정신고 안함 (만약 예정신고 안하면, 가산세 붙고, 확정신고도 해야함)

*예정신고 기간

-부동산 : 양도일에 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내

-허가구역 : 허가일에 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내

-주식 : 양도일에 속하는 분기 말일로부터 2개월 이내

-부담부증여 : 양도일에 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내

*가산세

-신고불성실가산세 : 10%, 20%, 40%

-납부불성실가산세 : 1일 0.025% (개정됨 / 개정전 0.03%)

=>확정신고시 50% 감면