[인강노트/입문] 181221-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 계약금 등의 예치권고제

#계약금 등의 예치권고제 (ESCROW 유사)

*현재, 등기서류&돈을 주고 받는 거래방식은 동시에 이루어지는 것이 아님(등기하면서 잔금이 되어야 동시)

*등의 : 잔금도 포함

*임의규정 (권장사항) (다만, 현실상 수수료 등으로 이용 거의 안됨)

*예치명의자 & 예치기관

개공은 신체보전

-개공

-공제 : 예치기관

-은행 : 예치기관

-신탁업자 : 예치기관

-체신관서

-보험회사

-전문회사

*보증서발행기관

-금융(은행)

-보증보험회사

 

#중개보수 청구권 시기

*발생 – 중개계약

*행사 – 거래계약

*소멸 – 고의*과실

 

#중개보수 범위

*주택

-국토부령(매매0.9%, 임대차0.8%) – 시도조례(보통 2억미만이면0.5%, 2억이상이면0.4%)

*주택외

-주거용오피스텔(85m²이하) : 매매0.5%, 임대차0.4%

-기타 : 매매*임대차 0.9%이내 협의

*분사무소의 경우, 분사무소 소재지 시도조례를 따름 (즉, 중개한 사무소 소재지 시도조례)

[참조] 세종시는 시도이긴 하지만, 공인중개사법에선 시군구로 취급

[참조] 주택/주택외 구분 방법 : 건축물 대장 통해서 (실제사용용도X)

 

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<용어>

에스크로(ESCROW) : 부동산 매매계약 체결 후 권리이전과 대금지불을 제3의 독립적은 ESCROW회사가 대행하는 제도

부가가치세

일반과세자

간이과세자

 

■■■ 중개보수

#중개보수 산정

*한도액 범위내에서만 받을 수 있음

-1억9천X0.5%=95만원 / 2억X0.4%=80만원 =>1억9천도 80만원까지만 받을 수 있다.

*매매 : 매매대금 기준 (단, 분양권은 거래당시의 거래금액 기준(계약금,중도금,프리미엄))

*교환 : 거래가액이 큰 것 기준 (중개보수 기준X)

-2억상가(0.9%=180만원) vs 3억주택(0.4%=120만원) => 3억주택이 거래가액이 크므로, 120만원씩 각각 받음

*임대차 : 월세의 경우 하기 방식 / 5천만원 기준으로 100 or 70 곱함

-보증금500만,월세45만 = 500만+(45만X100) = 5천만 X 요율

-보증금500만,월세40만 = 500만+(40만X100) = 4천5백만 < 5천만원 이면, 다시 100이 아니라 70을 곱함 => 500만+(40만X70) = 3천3백만 X 요율

*쌍방 각각 수령 (판례: 한쪽에서 다 받아도 무관)

*권리금은 미포함

-상가 보증금1억,권리금1억 = 1억X0.9% = 90만원 (다만, 2천만원 받은 사례 판례-위반X, 권리금은 중개대상이 아니므로, 그에 대한 수고료는 중개사법 한도규정과 무관)

[참조] 현업상 분양권 : 규칙대로 하지않고, 서울 300만원 경기도 100만원 식으로 받는 중

[참조] 상기 임대차 월세와 같을 때, 집주인은 월세 40으로 낮춰줄 가능성이 있지만, 공인중개사는 보수가 줄어들어 중간에서 잘 안해줄려고 함

[참조] 권리금 : 바닥(지리적이점) / 시설(투자한 시설) / 영업(노하우,신용)

 

#중개보수 지급시기

*원칙 : 약정을 따르되, 약정이 없으면 잔금 치른 후

*일반과세사업자의 경우, 부가가치세를 별도로 받을 수 있음(유권해석)

 

#실비

*권리관계확인 – 매도인 부담

*계약금등 예치권고 – 매수인 부담

 

#영수증

*교부보존의무 없음 (현실적으로는 주고 있음-시험과 헷갈리지 말것)

 

 

#지도*감독

*행정처분 (준 사람이 뺏을수도 있다)

-자격취소 : 시도지사

-자격정지 : 시도지사

-등록취소 : 등록관청

-업무정지 : 등록관청

-지정취소 : 국장

 

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<용어>

마피 : 프리미엄 마이너스 (무피=그대로)

 

■■■ 공인중개사 협회

#공인중개사협회

*1~2문제 출제 (중요도 하)

*협회 및 설립

-한국공인중개사협회

-새대한공인중개사협회

[기출] 민법중 조합에 대한 규칙을 준용한다.(X, 조합->사단법인)

[참조] 공인중개사법에서 허가라는 말은 거의 없다.

[기출] 공인중개사는 협회 설립할 수 있다.(X, 개업공인중개사인 공인중개사)

[기출] 발기인-300명이상 / 창립총회-(600)인이상 / 서울-(100)인이상 / 광역시 및 도 각-(20)인이상

[기출] 협회설립 인가를 받으면, 협회는 성립한다.(X, 인가->인가+등기, 법인이기 때문에 등기 필수)

[기출] 책임준비금 = 100분의 10 이상

[기출] 협회는 운용실적을 3개월이내 일간신문 또는 협회보에 공지하거나, 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다(X, 공지하거나->공지하고)

[기출] 금융감독원의 원장은 협회의 공제사업에 대해 수시로 검사할 수 있다.(X,국장의 요청이 있는 경우에만)

[참조] 지자체장 : 임기4년, 연임3번 (총12년까지 가능)

[참조] 보궐 임기 : 대통령만 정상적 임기 / 나머지는 모두 전임자의 남은 기간

[참조] 협회의 위반행위 처벌 : 오직 ‘500만원이하 과태료’만 있음 (징역 등 없음)

[기출] 협회의 지부는 시도에서 지휘감독한다.(X, 시도(지부)-시군구(지회) 설치되어 있긴 하나, 지휘감독은 오직 국장만 함)

 

#매일정리노트

*틀린 것 : 5,12,13,16,17,18

*맞지만 애매했던 것 : 3,14,20

-확인설명서 보관 : 3년

-시행규칙 별지서식(일반*전속중계계약서) : 소공 서명날인란이 없다(거래계약서*확인설명서에만 있다)

-거래정보사업자의 승인 : 지정권자(국장X)

 

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<용어>

공제사업

호선