[인강노트/입문] 181224-민법 및 민사특별법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 계약의 분류

#매도인(청약/승낙) <---> 매수인(승낙/청약)

*청약은 매도인이 먼저 할 수도, 매수인이 먼저 할 수도 있다.

*계약 = 먼저 하는 것을 청약이라고 하고, 나중에 하는 것을 승낙이라고 하자라고 정함

 

#계약의 분류-1

*전형계약 - by 급부

-매매,증여,교환

-소비대차,사용대차,임대차

-고용,도급,여행,현상광고,위임,임치

-조합,종신정기금,화해

*비전형계약 - by 성질

*영화관람, 택시승차, 학원수강 등 엄청 다양

*즉, 채권의 급부는 엄청 다양 (물권이 8개로 정해져 있는 반면에)

 

#계약의 분류-2

*유상계약

-매매,임대차 등

*무상계약

-증여,사용대차 등

*구분의 ‘실익’

-유상계약의 대표는 ‘매매’, 무상계약의 대표는 ‘증여’

-매매에 있는 계약금의 규정은 임대차에도 그대로 준용되는 식 (즉, 유상패키지는 모두 매매 규정이 적용되고, 무상패키지는 모두 증여 규정이 적용된다는 의미)

[참고] 법전의 계약금,담보책임 규정은 매매에는 있으나, 임대차에는 없는데, 매매에 있는 내용을 임대차에도 그대로 준용한다. (민법구조 = ab,ac,ad = a(b,c,d) -> a총칙bcd물권,채권…  or  a매매bcd나머지유상계약들)

 

#계약의 분류-3

*쌍무계약

-매매 등

*편무계약

-증여 등

*구분의 ‘실익’

-쌍무는 ‘동시이행항변권, 위험부담,제3자’를 위한 계약이 나오나, 편무는 안 나옴

 

#계약의 분류-4

*낙성계약

-청약->승낙(합의)만 있으면 계약이 성립

-현상광고를 제외한 14가지 전형계약

*요물계약

-물건 제공이 있어야지 계약이 성립

-현상광고 (ex.응모권을 쓰는 지정행위가 있어야만 성립)

[참조] 매매는 낙성계약이자, 상호간 약정함으로써 성립하는 계약이다. 즉, 집을 줘야 성립하는 것(요물)이 아니라 집을 주기로 약정하면 성립한다. 그래서 결국 구두로 약정한 것도 계약이며, 계약서&계약금이 없을수도 있다.

[예제1] 편의점에서 물건 구입

->담배<- : 계약(채권,채무)

주고받기 : 이행(물권취득)

[예제2] 부동산 구입

계약서 : 채권,채무

잔금+등기 : 소유권이전 이후 물권취득의 문제로 넘어가는 절차 방식

[예제12 정리] 민법의 시야에서 부동산 역시 담배처럼 계약서 없는 절차로 구입가능하다! 낙성계약이다! 계약서,계약금 등 없어도 성립한다! 현재 집이 없어도 약정으로 계약가능하다!(분양권) => 계약자유의 원칙

[기출] 매매라함은 매도인이 재산권을 이전해주기로 하고, 매수인이 대금을 지급함으로써 성립한다.(X,지급하기로 약정함으로써 – 임대차도 마찬가지, 차임지급X 차임지급약정O – 즉, 낙성계약 14종은 모두 ‘약정’이 키워드!!)

 

#계약의 분류-4

*요식계약

-방식이 필요한 계약 (반드시 계약서를 써야만 성립)

-민법상 요식계약은 없음

*불요식계약

-방식이 불필요한 계약

-전형계약 15종

 

#정리

*매매 : 유상, 쌍무, 낙성, 불요식

*증여 : 무상, 편무, 낙성, 불요식

*현상광고 : 유상, 편무, 요물, 불요식

=>결국, ‘낙성,불요식’은 추임세 / ‘유상-쌍무’ or ‘무상-편무’만 구분하면 됨 / 현상광고만 예외(‘유상-편무’)

[기출] 모든 유상계약은 쌍무계약이다.(X)

[기출] 모든 쌍무계약은 유상계약이다.(O)

 

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<한자>

청약 請約 : 청하다 약속을

승낙 承諾 : 이어받다 허락을

비전형 非典型 : 없다 법전에 형태가

요물 要物 : 필요하다 물건이

 

■■■ 계약의 효력과 소멸, 해제

#동시이행의 항변권 (=의무의 거절권)

甲 --(의무,놔!,이행하라)--> 끄댕머리 <--(의무,못놔!,거절권)-- 乙

=> 판결(같이 놔!) -> 상환급부판결 or 상환이행판결

=> ex. 등기이전과 상환으로 잔금을 지급하여야 한다

=> 쌍무계약에 한하여 동시이행의 항변권이 인정됨

[참조] 집매매시 공과금 정리된 영수증 안주는 매도인에게는, 잔금지급시 몇백만원 떼서 안주면서, 너도 의무이행안하면 ‘나도 안해’라고 하는게 정답 (공과금 몇 달이 밀려도 몇십만원이나, 이걸 받으려고 소송하는게 더 힘드므로, 그 이상의 거절권을 행사하는 것이 나음)

 

#위험부담

甲(5.15화재발생,불능) ---> 5.1매매계약체결 후, 6.1등기키로 <--- 乙

*귀책사유O : 채무자위험부담이 성립하지 못함 & 갑의 채무불이행책임이 발생

*귀책사유X : 갑의 의무면제 & 을의 의무면제 (이미 준 급부가 있다면 원상복귀) -> 이 경우, 갑은 위험부담

-위험부담의 채무자 : 불능 원인을 제공한자

 

#제3자를 위한 계약 (ex.꽃배달)

甲(남편,매수인,요약자)   ------ (매매,보상관계) ------>   乙(꽃집주인,매도인,낙약자)

└<---(출연관계,대가관계)--- 丙(부인,제3자,수익자) <---(급부실현관계,이행관계)---┙

*암기 : 이렇게 아내에게 꽃을 가져다주는 남편은 뽀다이 나는 남편

 

#계약의 소멸

*계약 -> 권리의무 발생 -> 채무채권 발생 -> 구속력(拘束力) 발생 (계약은 자유롭지만, 구속력이 발생) -> 발생한 구속력을 풀어주다 -> 해제(解除)

[참조] 해제: 계약했던 것을 소급(과거로 백)하여, 없애버림(소급적실효) / 해지: 계약했던 것을 어떤 시점에서 정지시켜 버림(장래효)

[참조] 해제, 해지는 없애는 시점 차이점이 있긴 하나, 발생했던 권리의무(계약)를 소멸시킨다는 공통점도 있다.

 

#계약의 해제, 해지, 취소

*일시적계약 : 한번(김밥구입, 아파트매매) -> 해제 (소급적실효) (채무불이행시 사용, 약정해제, 법정해제)

*계속적계약 : 반복(임대차, 신문배달) -> 해지 (장래효)

[중요] 취소 : 소급 무효 (제한,착오,사기,강박-취소원인 4가지가 있을 때만 사용, 법정취소권)       

[참조] 해제,해지,취소의 공통점 : 일방적 의사표시로(단독행위) 계약을 실효시킴 (단, 사용하는 경우가 틀리다)

[예제] 갑(손님)이 중국집에서 을(요리사)에게 짜장을 시켰다가, 변심하여 짬뽕 변경 요청시

-손님:짜장 취소해 주세요 / 요리사:넌 제한능력자도 아니고, 착오했던 것도 아니고, 내가 사기친적 없고, 강박준적 없으니 취소 못해!

-손님:짜장 해지해 주세요 / 요리사:너랑 나랑 지속적계약 맺은적 없으니 해지 못해!

-손님:짜장 해제해 주세요 / 요리사:난 채무불이행한적 없고, 이행중이었으니 해제 못해!

=> 일방적 의사표시를 할 수는 있으나, 권리가 없으면 해제권은 성립하지 못한다.

[참조] 해지는 시험에는 안 나옴(뜻만 이해하기)

 

#해제권

*발생

-약정해제권

-법정해제권 : 채무불이행(이행지체, 불완전이행, 이행불능) - 채무자의 귀책사유로 인해, 채무자가 채무에 좇은 내용을 이행하지 않은 경우(귀책사유로 인했으므로, 여기서 불능은 위험부담 개념과는 다름)

*Pacta sund servanda (팍타 순트 세르반다)

-계약은 지켜져야 한다(법질서의 기본)

-계약 체결은 자유로우나, 해제는 자유롭지 않으며, 사유가 필요

-사유 : 약정사유 or 법정사유(채무불이행)

-또한, 채무불이행을 제공한 측에게는 해제권이 없다.

 

 

#계약법 중간요약(골격) – 파트별로 1개씩 약 6문제 출제!

*총칙

-성립

-쌍무계약효과 (동시이행항변권/위험부담/제3자를위한계약)

-소멸

*각칙 (시험범위는 매매,교환,임대차 3가지, 나머지 증여,임치 등은 최소 뜻만 이해)

-매매

-교환

-임대차

 

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<용어>

요약자 낙약자 수익자

모기지론

 

<한자>

해제 解除 : 풀다 제거하다 (소의 뼈와 살을 풀어헤쳐 제거하다)

해지 解止 : 풀다 멈추다

 

■■■ 민사특별법 개요

#기본골격 (매해 6문제꼴 출제 - 법률 하나당 최소 1문제꼴)

*주택임대차보호법(주임법) : 임대차 / 보호대상:기간,거주,보증금

*상가건물임대차보호법(상임법) : 임대차 / 보호대상:기간,거주,보증금,권리금(최근)

*집합건물의 소유관리에 관한 법률(집합건물법) : 아파트, 다세대주택 등

*가등기담보 등에 관한 법률(가담법) : 사채

*부동산실권리자명의등기에 관한 법률(실명법) : 명의신탁