[인강노트/입문] 181227-부동산공시법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 등기사항의 증명과 열람

#열람*발급

*등기기록 : 누구나 열람발급

*등기기록의 부속서류 / 신청정보 부속서류 : 이해관계만 열람(발급X)

*광의등기부들도 열람발급 가능 : 단, 의사표시 있는 경우에만

[기억] ‘아파트’는 ‘도면’이 함께 따라다닌다.

 

#무인발급기

*전부 : 등본 (무인발급기는 전부만 가능 / 단, 16장 이상은 안됨)

*일부 : 초본

 

 

<등기절차>

#구조

-신청

-접수

-심사 (각하사유)

-실행

-완료 (통지 : 세무서,지적소관청,권리자)

 

#신청 (누가)

*원칙

-당사자신청

-관공서촉탁

*예외

-등기관의직권

-법원의명령

 

법원

<명령>

등기관 <직권>   등기소   <촉탁> 관공서(국가,지자체,법원,세무서)

<신청>

갑-을

 

#강제신청

*등기부

-부동산표시 : 표제부 (세금관련-강제 / 1월)

-소유권 : 갑구 (세금관련-강제 / 60일)

-소유권이외 : 을구 (세금관련X-강제X)

 

#등기신청의 적격이 부정되는 경우

*민법상 조합

-법인X, 권리능력X -> 즉, 등기 못한다.

-등기하려면 : 합유, 조합원 전원의 명의로 등기해야 함

[기출] 민법상 조합은 조합명의로 등기할 수 있다.(X,조합명의->조합원 전원의 명의)

 

■■■ 등기신청의 당사자

#당사자 신청

*단독신청

-권리자

*공동신청 (공동신청주의)

-권리자+의무자

-등기부상에 불이익을 보는 등기의무자를 참여

-권리 등기의 진정성 보장

[참조] 단독, 공동은 머릿수와 관련없다. (ex. 3명의 아들이 상속등기를 한다면, 3명모두 권리자인 단독신청임)

 

#등기의무자, 등기권리자

*실체법

-의무자 : 매도인, 등기협력의무

-권리자 : 매수인, 등기청구권

*절차법

-의무자 : 매도인, 권리가소멸*불이익

-권리자 : 매수인, 권리가발생*이익

[참조] 인감은 매도인만 제출 (서류준비 의무자)

 

#갑이 을에게 전세 줄 때

갑(집주인, 전세권설정자/의무자, 사용*수익권리소멸)

<전세권 설정>

을(세입자, 전세권자/권리자, 사용*수익권리발생)

[참조] 전세권이 말소될 때는 갑과 을이 반대의 상황으로

[참조] 공시법 시험은 ‘갑*을’이 아니라 ‘전세권설정자*전세권자’로 나옴

 

#단독신청의 진정성

*예외인정 경우

-진정성이 보장될 경우(판결서 / 이해관계인의 동의*승낙서(with 인감))

-등기의무자가 없을 경우(상속,보존)

*단독신청 6가지 내용

-소유권보존등기

-상속

-판결

-부동산표시의 변경

-등기명의인의 표시변경

-신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기

[참조] 계약 : 공시법에서 단독신청과 공동신청을 구분하는 키워드 : 계약 (계약이면 공동신청, 아니면 단독신청)

-부동산표시(표제부) : X(계약아닌 내용들) -> 단독신청

-소유권(갑구) : △(매매교환증여:계약O / 상속수용:계약X) -> 공동or단독신청

-소유권이외(을구) : X(계약 내용들) -> 공동신청

 

 

<등기신청정보 골격>

-신청정보 (신청서)

-등기원인정보 (계약서)

-등기원인에 따른 제3자의 허가*동의*승낙서

-등기상 이해관계 있는 제3자의 동의*승낙서/판결서 (이해관계라는 말이 있으면:’인감’도 필요하다는 의미)

-대표자

-대리권한

-주소 (등본)

-주민등록번호 (등본)

-대장

-도면

-인감

-등기필정보

 

#신청정보

*1건1신청서 (예외 : 소유권이전(신탁) / 일괄신청)

*기재내용

-필요적

-임의적 : 안해도 되나, 기재를 하면 대항력이 발생

~특약,약정

~시간

~이자,지료,보증금

 [기출] 등기목적이 동일한 내용들은 일괄신청이 가능하다.(O)

[참조] p.257~258 양식내 내용=신청정보 / 양식외 내용=첨부정보(‘필요’로 적은 내용)

[기출] 다음 중 신청정보가 아닌 것은? 1.소재와지번 2.등기목적 3.등기원인*일자 4.지목 5.대장 (5.대장, 대장은 첨부정보)

[기출] 소유권이전등기시, 제출서류에는 대장이 포함되어야 한다. (O, 소재지번지목면적구조종류 증명을 위한 첨부정보로서 필요)

[참조] 특약*약정, 시간은 무조건 임의적내용 / 돈은 필요적or임의적이며, 임의적에는 3가지(이자,지료,보증금)만 있다.

[참조] 민법상 : 지료가 없는 지상권*지역권은 성립O / 전세금이 없는 전세권은 성립X / 차임이 없는 임차권은 성립X / 이자가 없는 저당권은 성립O => 이자,지료은 임의적기재내용

[참조] 월세의 원칙 : 후지급 (그래서, 보증금 필요 – 다만, 보증금은 거래관행상 인정, 법적으론 없는 개념 => 보증금은 임의적기재내용

 

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<용어>

인감증명

 

■■■ 첨부정보

#이해관계인

*말소등기 (동의승낙 없으면, 등기X)

*말소회복등기 (동의승낙 없으면, 등기X)

*직권경정등기 (동의승낙 없으면, 등기X)

*판결서등기 (동의승낙 없으면, 등기X)

*권리의변경등기 (동의승낙 없어도, 등기O)

[참조] 권리의변경등기 (ex. 전세2억 -> 3억으로 오르는 것이 ‘권리의변경’)

갑(집주인)-을(전세권자), 집가격5억, 전세2억, 저당2억일때 -> 전세3억으로 오를 시

-저당권자가 동의승낙 해주면 : 1.전세2억 / 2.저당2억 / 1-1.전세3억 (부기등기)

-저당권자가 동의승낙 안해주면 : 1.전세2억 / 2.저당2억 / 3.전세3억 (주등기)

 

#부동산등기용등록번호 부여기관

*등기명의인의 표시

-등기명의인 : 자연인(한국인,외국인,재외국민), 법인, 비법인

-표시 : 성명, 주소, 주민등록번호

=>한국인을 제외한 등기명의인들은 ‘주민등록번호’가 없으므로, 부동산등기용등록번호가 필요

*부여기관 (암기!!)

-국가,지자체 : 국토교통부장관

-법인 : 주된 사무소소재지 관할 등기소의 등기관

-비법인 : 시장군수구청장

-재외국민 : 대법원소재지 관할등기소의 등기관

-외국인 : 지방출입국*외국관서의 장

 

#신청인의 주소 증명

*주소

-등기의무자 : 주소(소유권이전)

-등기권리자 : 주소 + 주민등록번호

*’소유권 이전’일 때만 등기의무자&등기권리자 모두의 주소 제출 (ex.매매)

*’그외’ 일 때는 등기권리자 주소만 제출 (ex.전세)

[참조] ‘성명/주소/주민등록번호’ 가 1세트 : 법에서 ‘성명’ or ‘성명/주소’는 온전한 1개 개념으로 안본다. 또한, 3개를 대표하는 것이 ‘주민등록번호’이다.

[기출] 전세권설정등기를 신청할 때 등기의무자는 주소를 증명하는 정보를 첨부하여야 한다. (X, 등기권리자만 첨부)

 

#도면

*제출

-소유권보존

~토지 : 도면불필요

~건물 : 도면불필요

~수개의건물 : 도면필요

~구분건물(아파트) : 도면필요

-부동산의 일부 (‘일부’라는 말이 나오면 ‘도면’이 따라옴)

*제출방법

-자연인 : 전자문서, 서면

-법인 : 전자문서

-비법인 : 전자문서, 서면

 

 

[등기 정리 / 암기]

-보존 (새집을 지었다)

-설정 (전세를 줬다)

-이전 (매매를 했다)

 

경정

변경

말소

말소회복

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멸실

변경

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처분의 제한

 

(경정변경/변경) => 부동산표시의 변경경정 / 등기명의인표시 변경경정 / 권리의 변경경정

 

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<용어>

경정