[인강노트/입문] 181218-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 임대주택정책

#임대주책정책

*임대료규제정책 (p.197 그래프 참조)

-일종의 최고가격제

-수요자(임차인) 보호목적 (단, 단기적으로만 효과)

-최고가격은 시장가격보다 낮게 설정 (중요: 최고가격을 시장가격보다 높게 설정하면, 어떤 영향도 안준다 / 초과수요X, 초과공급X)

-초과수요 초래 (공급부족)

-장기 초과수요 많다

-질적 저하 (초과수요로 인해 수선도 잘 안함)

-기존 임차인의 주거이동 저하

-임대주택투자 기피

-이중가격 형성 (공식가격 & 암시장가격(+프리미엄))

*임대료보조정책 (p.199 그래프 참조)

-단기 : 수요증가 (임대료상승, 기존임대인 초과이윤 / 임대인 혜택)

-장기 : 공급증가 (임대료하락, 임대주택양(공급) 증가 / 임차인 혜택)

-수요측보조

~현금(소득)보조방식 : 소비자의 효용증대 효과 크다 (∵실질소득증가)

~가격(집세)보조방식 : 주택소비증가(주택정책측면) 효과 크다 (∵쿠폰으로 임대료할인)

-공급측보조

~주택건설자금을 저리로 지원 -> 주택공급증가-장기 -> 임대료하락(임차인혜택-장기)

*공공임대주택공급 정책 (p.201 그래프 참조)

-민간임대주택시장(사적시장) : 공공의 공급으로 인해 단기적으로 임대료 하락하나, 공급감소로 장기적으로는 임대료 다시 상승

-공공임대주택

[참조] 선진국형 : 임대료보조정책 & 집세보조방식(쿠폰,바우처)

[기출] 간접개입(임대료보조정책) / 직접개입(임대료규제정책, 공공임대주택공급정책)

■■■ 민간임대주택 특별법 / 개발의 과정 / 개발의 위험

#민간임대주택 특별법 (개정사항, 출제가능성 높음-기간)

*공공지원 민간임대주택 (구.기업형) : 8년

-주택도시기금의 출자 (혜택)

-용적률 완화 (혜택)

-임대료 및 임차인 자격제한 (규제)

*장기일반 민간임대주택 (구.준공공) : 8년

-공공지원X

*단기 민간임대주택  : 4년

-공공지원X

*임대사업자

-공공지원X

-1호이상

 

#공공주택 특별법

*영구임대주택 : 최저소득(극빈층) / 50년이상

*국민임대주택 : 저소득서민 / 30년이상

*행복주택(희망주택) : 대학생, 신혼부부, 직장인 / 도심,부도심 위치

*장기전세주택 : 장기전세계약

 

 

#주택분양정책

*분양가 규제 : 최고가격제, 초과수요, 주택공급감소, 주택질적저하, 투기수요증가 (임대료규제정책과 유사)

*분양가 자율화 : 주택공급증가, 대형주택공급증가, 분양가상승, 저소득층 부담

*선분양 : 공급자주도 시장 -> 주택공급증가 / 주택품질저하 / 건설사부도시 소비자피해 크다 / 투기수요증가

*후분양 : 주택공급위축 / 주택품질향상 / 건설사의 자금난 / 소비자의 목돈마련부담

 

 

<부동산 개발&관리>

#개발주체

*공공주체 (제1섹터) : 국가, 지자체, 공사

*민간주체 (제2섹터) : 개인, 조합, 건설업자 (기출-조합은 공공주체이다(X))

*혼합주체 (제3섹터) : 공공+민간

 

#부동산개발의 과정

구예부타금건마

*구상단계 : 계획단계, 아이디어

*예비적타당성 분석(전(前)실행가능성) : 비용과 수익을 대략적 수익성 분석

*부지확보 : 부지구입단계(옵션)

*타당성 분석(실행가능성) : 물리적(기술적) / 법률적 / 경제적

*금융 : 자금조달(개발금융, 건축대부)

*건설

*마케팅 : 분양,임대(고객확보)

-개발초기 시작

-중요임차인(정박임차인) 사전확보

 

#부동산개발의 위험 (시장위험이 가장 중요)

법적시비

*법적위험

-공법적 : 지역지구제, 토지이용규제, 인가허가, 용도변경

-사법적 : 토지소유권문제(분쟁)

=>최소화 : 이미 이용계획이 확정된 토지 구입

*시장위험

-수요공급변화 : 경기침체 미분양, 분양가하락

=>최소화 : 시장&시장성연구 / 미리 매수자 확보(선분양) – 시장위험 매수자 전가, 대신 분양가하락

*비용위험

-인플레이션

-공사기간연장

[기출] 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 시장위험을 줄이는 것이다.(X, 법적위험)

 

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<용어>

주택도시기금

■■■ 부동산 분석의 유형 / 민간개발방식

#위험

*시행사의 통제가능 위험 : 내부적위험 (건물의하자 / 부실공사 / 경비)

*시행사의 통제불가능 위험 : 외부적위험 (정책, 법률, 행정의 변화 / 문화재 출토 / 자연재해)

 

#부동산분석의 유형*체계(순서)

*지역경제분석

-지역의 인구, 소득, 교통망 분석

-모든 부동산의 수요요인, 시장요인 분석 =>총량지표 분석

*시장분석 (시장연구)

-특정 유형의 부동산의 수요공급상황 분석

-시장세분화 : 수요자 특성에 따라 시장을 구분

-시장차별화 : 공급제품의 특성에 따라 시장을 구분

*시장성분석 (시장성연구)(상품성분석)

-개발 부동산의 매매*임대가능성(경쟁력) 분석

-흡수율 분석 : 일정기간동안 공급하는 부동산의 소비되는 비율 / 미시적,구체적분석(지역별, 위치별, 용도별)

-흡수율 분석은 미래의 흡수율(수요의 추세)를 예측*분석하는 것이 목적

*타당성분석

-수익성(경제성)

-세후현금수지기준

*투자분석

-최종 투자여부 결정

-위험고려, 다른사업비교, 최선의 대안 선택

[기출] 수요자특성에 따라 시장을 분석하는 것은 시장차별화이다.(X,시장세분화)

[기출] 흡수율 분석은 과거의 흡수율을 분석하는 것이 목적이다.(X,미래)

[참조] 시장성 = Market Ability

 

#민간개발방식

*자체개발방식

-신속

-자력개발-토지소유자 주체,명의,자금조달,이익

*지주공동사업

-공사비 대물 변제형 (등가교환방식) : 지분공유(수수료X)

-분양금 공사비 지급형 : 분양수익금 중에서 지분만큼 지급(수수료X)

-투자자 모집형 (신디케이트) : 조합아파트, 지분보장(수수료X)

-사업위탁방식 : 토지소유자(명의,자금조달,이익) --(소유권이전X)--> 수탁자:업무대행(수수료O) / 지분X

*토지개발신탁

-토지소유자(이익) --(소유권이전O,신탁계약)--> 수탁자:신탁회사(명의,자금조달,수수료O) / 지분X

*컨소시엄구성 방식

-대규모 개발 사업시, 사업자금조달 또는 기술보완, 법인간에 컨소시엄 구성

[참조] 사업위탁방식, 토지개발신탁이 가장 많이 출제!!!

 

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<용어>

신디케이트 : 조합