[인강노트/입문] 181213-부동산공시법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 바다로 된 토지의 등록말소

<신청or직권>

#등록말소

바다 -(신규등록)-> 육지 {60일}

바다 <-(등록말소)- 육지 {90일/직권}

바다 -(회복등록)-> 육지 {직권}

▼(통지)

소유자

공유수면관리청

[기출] 시험에서는 ‘해양수산부, 수자원공사, 국토교통부’ 대신 ‘공유수면관리청’이라고 나옴

[참조] 직권은 날짜가 없다

 

#축척변경 (아주중요, 매번출제!!!)

*절차

-지적소관청

-2/3 (토지소유자(주민) 동의)

-축척변경위원회 의결

-시도지사 승인

-시행공고 (20일)

-경계점표시 (30일)

-측량

-지번별조서

-청산금산정

-조사(소관청) / 심의의결(축척변경위원회)

-청산금공고 (15일)

-납부고지*수령통지 (20일)

-이의신청(지적소관청,1월) / 심의의결(축척변경위원회)

-납부 (6월) / 지급 (6월)

-확정공고

-지적정리

-등기촉탁 / 소유자통지

*내용

-소축척->대축척 / 지적도만 (임야도X)

-가장 정밀한 1/500 을 사용

-심의결정 : 축척변경위원회 / 집행*조사*이의신청 : 지적소관청(시군구) <= {비슷: 국회(의결),행정부(집행)}

-축척변경위원회 : 5~10인(토지소유자 1/2이상)

-신청도 되고, 직권도 된다

-시도지사의 승인 필요

-청산 : 측량 후 면적이 늘고줄면 돈으로 해결(제곱미터당 금액)

-축척변경위원회 : 회의는 개최 5일전까지 통지 / 청산금이 나오면, 축척변경위원회와 연결(청산금은 축척변경에서만 나옴)

-축척변경위원회 심의의결 사항 4가지(중요) : 축척변경 시행계획에 관한 사항 / 지번별 제곱미터당 금액의 결정과 청산금산정 / 청산금 이의신청 / 기타 지적소관청이 회의에 부치는 사항

[참조] 지적사무: 행정부 소속(국장-시도-시군구(지적소관청)) / 등기사무:사법부 소속

[참조] 시도지사 승인 필요 3가지 : 지번변경 / 축척변경 / 지적공부반출

[기출] 숫자가 많아 문제가 자주 출제 / 주로, 청산금파트에서 자주 나옴 / 29회.청산금납부고지를 받은자는 1년이내에 이를 납부해야 한다.(X,6월)

[참조] 공시법에 등장하는 3대 위원회 : 지방지적위원회 / 중앙지적위원회 / 축척변경위원회 (이들의 심의의결 사항은 암기해야 함!! 막판에)

[참조] 행정체계의 이해 : 서류에 도장찍힌 사람이 준 것(ex. 동사무소에서 직원이 줬지만, 동장 도장이 찍혀있으면 동장이 준 것이라고 이해)

■■■ 등록사항정정

#등록사항정정 (지적공부)

*토지의 표시 - 등록사항정정

-신청인 잘못 : 신청

-소관청 잘못 : 직권(이해관계X), 신청(이해관계O, 직권으로 못하면 통지)

*소유자 - 소유자정정

-등기된 : 직권, 신청

-미등기 : 신청

[참조] 이해관계 : 경계면적의 변경 -> 동의서,승낙서 or 판결서 -> 등록사항정정 측량성과도

[참조] 추후 직권등록사항정정 내용 9가지 암기 필요 (p.139)

[참조] 지적공부 -> 등기부 순서로 만들어짐 (ex. 새집을 지으면, 구청에서 대장을 만들고, 등기소에서 등기)

[참조] 신청은 다 되므로, 시험문제는 직권에서 나옴 (ex. 신청인잘못&미등기는 직권으로 불가능, 이해관계 있으면 직권으로 불가능) / 또한, 직권으로 되는 것들은 신청으로도 된다

[기출] 토지의 표시 등록사항의 오류가 신청인의 잘못인 경우, 지적소관청은 직권으로 수정할 수 있다(X,없다)

 

 

<직권>

#행정구역변경(소재)

#지번변경 (p.44)

#지적공부복구

 

 

<기타신청>

#도시개발사업(시행자, 15일)

#대위신청(시행자파산 - 시공을보증한자 or 입주예정자)

[참조] 토지의 표시-토지이동 => 신청(소유자,사업시행자,대위신청) / 직권

[참조] 계급구조이해 : 국장-시도-시군구 – (토지소유자,사업시행자,지적측량수행자) / 즉, 토지소유자가 시군구에 신청은 가능해도, 시도에 바로 신청은 불가능

[기출] 지적측량수행자는 지적측량수행계획서를 시도지사에게 제출하여야 한다(X, 지적소관청(시군구))

 

 

 

<<지적공부의 정리>>

#등기부

*부동산표시

*권리관계 (소유권 / 소유권이외)

#지적공부

*토지의 표시 ~ 토지이동 ~ 토지이동정리결의서 ~ 지적정리 -> 등기촉탁 & 소유자

*소유자 ~ 소유자변동 ~ 소유자정리결의서 ~ 소유자정리

[참조] 등기부 : 경정등기(잘못된 변동을 고치는 것) / 변경등기(정상적 변동으로 고치는 것)

[참조] 등기부는 권리관계 우선, 지적공부는 토지의표시 우선 -> 토지이동이 있으면, ‘지적공부-등기부’ 순서 수정 (권리관계 변동은 ‘등기부-지적공부’ 순서 수정)

 

#등기촉탁 과정에 대한 용어정리

*등록(처음 쓰는 것) - 토지이동(등록된 토지의 표시가 달라지는 것) - 토지이동정리결의서(달라져서 서류를 작성) - 지적정리(결의서를 보고 고치는 것) - 등기촉탁(고친후 등기소에 알리는 것)

*즉, 토지이동(상기 여러개 종류들)이 있으면, 등기촉탁을 해야 하는 것이 원칙이다. 단, ‘신규등록’은 예외다. (기출 7번!!) -> 이유는 등기촉탁 개념이 등기부도 이미 존재를 하고 있어, 등기부-지적공부상 생긴 불일치를 고쳐달라는 것인데, 신규등록(매립)의 경우엔 등기부가 존재하지 않으므로 불일치 발생X

[참조] 이사를 가면 ‘등본->호적’ 순 수정 / 개명을 하면 ‘호적->등본’ 순 수정

[참조] 촉탁 : 관공서에서 관공서로 보내는 것

 

#등기소 외 소유자에게 알리는 의무

*토지이동 - 신청(소유자,사업시행자,대위신청) / 직권

*사업시행자, 대위신청, 직권의 경우엔 알려야 하지만, 소유자 신청에 의한 토지이동은 알리지 않는다. (신청 : 신규등록, 등록전환, 분할, 합병, 지목변경, 등록말소)

*알리는 시기 : 변동등기가 필요한 경우(등기완료통지서를 접수한 날부터 15일) / 변동등기가 필요없는 경우(지적공부에 등록한 날부터 7일)

■■■ 부동산 등기제도 개관

#배경지식

*등기는 지적의 5배의 공부량

*등기는 민법과 밀접

*’갑-을’ : 수평적 관계, 사법(민법) / ‘갑-을’ & 등기소 : 수직적관계, 공법(공시법)

-법학에서 구청은 지자체가 아닌 국가기관이다. (등기소도 국가기관)

*법률행위의 이해 (6개월 걸림, 그래서 아래처럼 그냥 답을 내놓고 공부하는 것)

-상위개념 순서 : 법률행위 > 계약 > 매매 > 사고파는 것

-즉, 사고파는 것은 법률행위다.

=> ‘사고 팔았기 때문에 등기를 하는 것이다’ & ‘법률행위가 이미 있었기 때문에 등기를 하는 것이다’에서 출발

 

#등기

*등기관이 / 등기부에 / 부동산표시와 / 권리관계를 / 기록

*목차 (총7장)

-1장 : 서론

-2장 : 등기관

-3장 : 등기부

-4장 : 등기절차총론 (등기절차 필요서류)

-5장 : 부동산표시

-6장 : 권리관계

-7장 : 이의신청

*출제경향

-28회 : 4장(2문제), 6장(9문제), 7장(1문제)

-29회 : 4장(4문제), 6장(7문제), 5장(1문제)

=> 즉, 등기파트에서 가장 중요한 것은 권리관계!! 주로 46장에서 거의 다 출제됨 (고르게 출제되는 지적과 대조적)

 

#용어정리

*등기부 : 사람

*등기기록 : 개인

*등기부부본자료 : 복제

*등기필정보

-등기필증 : 등기를 마친 증명서(cf.병역필증) / 등기필정보의 예전이름(cf. 호적->가족관계등록부)

-등기완료증명서

 

 

<등기부> -p.193

#물적편성주의

*공시법상 부동산 : 토지와 건물(나무는 입목법) / 민법상 부동산 : 토지와 정착물

*토지1개 or 건물1개마다 1개 등기기록

 

#표제부 / 갑구, 을구

*표제부 : 부동산 표시

*갑구 : 소유권

*을구 : 소유권외 권리 (ex.저당권)

=>중요 : 표제부 / 갑구,을구는 나뉘고, ‘둘중 하나가 O이면, 다른 하나는 X다’라고 생각

 

#협의/광의 등기부 (등기부=협의+광의)

*협의

-토지등기부

-건물등기부

*광의

-폐쇄등기부

-도면

-신탁원부

-공동담보(전세)목록

-매매목록

[참조] 폐쇄등기부

-기재방식 : 보관철식 / 전산식

{보관철식} 1.전세 - 2.1번말소 - 3.전세 - 4.3번말소 - 5.저당권 - 6.저당권 / {전산식} 1(전5).저당권 – 2(전6).저당권

-이후 보관철식은 폐쇄등기부가 되어 영구보존 (마이크로필름 보존)(ex.호적)

[참조] 도면

-부동산의 일부 (용익물권, 건물보존등기신청)

-부동산 전체를 빌릴때는 도면이 불필요, 즉 도면이라는 말이 나오면 부동산의 일부라고 이해)

-기출. 지상권의 설정범위가 토지의 일부인 경우, 대장을 첨부하여야 한다.(X, 대장->도면)

[참조] 공동담보 목록

-10억 담보를 제공하고 싶은데, 10억짜리 토지가 없고, 1억짜리 10개가 있을 때 사용

-단, 이 목록이 5개 이상 일때만 가능하며, 등기관이 작성 (기출)

[참조] 매매목록

-2개 이상 (다만, 예외 있음)

 

#집합건물의 이해

*토지 {표제부,갑구,을구 – 시험 안나옴}

*건물

-(일반)건물 {표제부,갑구,을구 – 시험 안나옴}

-집합건물 : 1동 / 전유부분 / 공용부분 {표제부,갑구,을구 – 시험 나옴}

[참조] 래미안아파트 101동 1701호

-101동(1동) : 표제부

-1701호(전유부분) : 표제부,갑구,을구

-공용부분 : 구조상공용부분(복도,엘베)-등기안함 / 규약상공용부분(관리동)-표제부만 등기함

[기출] 집합건물의 등기부는 1동 건물전체의 표제부와 각 구분한 건물의 갑구,을구가 하나의 등기부를 구성한다.(X,건물의 표제부,갑구,을구 / 즉, 아파트 등기부는 표제부를 2번 읽어야 함)

[참조] 각 표제부들은 모두 양식이 다르지만, 갑구&을구는 양식(소유권)이 같다

 

#재정리 (외우기!!)

*부동산표시 (표제부)

-토지 : 소재,지번/지목/면적 (지적의 경계X,좌표X)

-건물 : 소재,지번/번호,구조,종류/면적

*권리표시 (갑구,을구)

-소유권

-소유권이외

 

#장부의 보존기간 (p.204)

*등기부 : 영구보존 (광의포함)

*신청서 : 5년보존

[참조] 신청서 = 신청정보 (전산화되면서 용어 변경, 서->정보)

 

#장부의 이동금지

*등기부 : 전쟁,천재지변일 때만 이동가능

*신청서 : 법원의 명령*촉탁, 법관이 발부한 영장일 때 이동가능 (전쟁,천재지변 포함)

[기출] 법관이 발부한 영장이 있을 경우, 등기부는 이동이 가능하다.(X)

 

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<용어>

부본