[인강노트/입문] 181214-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 확인,설명의무

#확인설명 / 확인설명서 작성&교부

*시기 : 의뢰받은경우~완성전 / 계약서 작성시

*대상 : 취득의뢰인(일방) / 거래당사자(쌍방)

*방법 : 근거자료제시 / 확인설명서 서식(1~4)

*제재 : 개공:5백만원이하 과태료, 소공:자격정지 / 개공:업무정지, 소공:의무없음

[기출] 개업공인중개사는 거래당사자 쌍방에게 확인설명 의무가 있다.(X)

[참조] 상가의 경우, 인허가 확인 필수!!

 

#확인설명할 사항

*기권가공 상태환지세

-기본사항

-권리관계 (ex.근저장)

-가격 (거래예정, 시세, 중계보수)

-공법상 이용제한 (토지이용계획)

-상태-시설물

-상태-벽면,도배

-환경조건 (ex.일조, 소음, 진동)

-지형조건 (입지)

-세금 (취득조세 / 양도*보유조세X)

 

#중개대상물 상태에 관한 자료 요구

[기출] 매도의뢰인은 개업공인중개사의 중개대상물 상태자료요구에 응할 의무가 있다(X,의무없음)

[기출] 개업공인중개사는 매도의뢰인이 상태자료요구에 불응했을시, 이를 매수의뢰인에게 설명하거나, 중개대상물의 확인설명서에 기재하여야 한다.(X, 설명하거나(or)->설명하고(and))

 

#서명 및 날인

*계약서 & 확인설명서 : 서명 및 날인

-개공, 대표자(법인), 책임자(분사무소) + 소공

*나머지 서류 : 서명 또는 날인

[참조] 공인중개사법에 ‘기명’은 없음!!

 

#확인설명 의무의 불이행에 대한 제재 (&거래계약서)

*확인설명X, 근거자료제시X : 개공(500이하과태료) / 소공(자격정지)

*확인설명서 서명및날인X : 개공(업무정지) / 소공(자격정지)

*확인설명서 교부보존X : 개공(업무정지) / 소공(의무없음)

[기출] 소공은 확인설명서 서명 및 날인시, 개공과 함께 서명 및 날인 할 수 있다.(X, 하여야 한다)

*이중계약서 : 개공(임의취소,업무정지) / 소공(자격정지)

*계약서 서명및날인X : 개공(업무정지) / 소공(자격정지)

*거래계약서 교부보존X : 개공(업무정지) / 소공(의무없음)

 

#게시의무

*등수보자

-등록증 (분사무소 신고필증)

-보수요율표

-보증설정증명서류

-자격증원본

[기출] 공인중개사법상 개업공인중개사는 등록증, 자격증원본, 사업자등록증을 게시하여야 한다.(X,사업자등록증 은 세법상 의무)

[기출] 실무교육수료증, 부동산거래정보망 확인서, 협회회원가입증명서 = 모두 의무 아님 (등수보자 4개만 의무)

■■■ 사무소 명칭 표시 의무 / 전속중개계약

#사무소명칭 사용의무

*옥외광고물(간판) 달 의무는 없지만, 단다면

-문자 : ’공인중개사, 부동산중개’

-옥외광고물 : 성명

[기출] 옥외광고물에 전화번호 기재해야 한다.(X,전화번호는 의무사항X)

*처벌

-무등록자 : 1.1 (공인중개사,부동산중개 / 발품,부동산카페(대법원) / 트러스트-공성배변호사(서울고등법원))

-개공 : 100이하과태료 (공인중개사, 부동산중개 안 쓰면)

-중개인 : 100이하과태료 (공인중개사 쓰면, 중개인은 부동산중개만 사용가능)

-성명 미표기(간판실명제) : 100이하과태료

[기출] 등록관청은 간판의 철거를 개업공인중개사가 이행하지 아니하면, 민사특별법에 따라 대집행을 할 수 있다.(X, 민사특별법->행정대집행법)

 

#표시*광고 (임대문의)

*내용

-명칭, 소재지, 연락처, 성명 (옥외광고물과 다르게 연락처 의무사항)

*처벌

-무등록자 : 1.1

-개공 : 100이하과태료

 

 

#일반중개계약서 필요 기재사항

*물가수준

-물건의 위치 및 규모

-가격 (거래예정가격)

-보수 (법규정에 의한 중개보수)

-준수사항 (개업공인중개사&중개의뢰인)

 

 

<전속중개계약>

#전속중개계약 (임의규정)

*전속중개계약서 사용(3년보존, 위반:업무정지) -> 정보공개(7일이내, 한방정보망 또는 일간신문)(비공개내용 : 비공개요청, 인적사항)

 

#정보공개내용

*특상태조권공금

-특정사항

-상태-시설물

-상태-벽면,도배

-조건 (입지,환경)

-권리관계 (단, 인적사항X)

-공법상 이용제한

-금액 (거래예정,공시지가)

[기출] 인적사항 정보는 공개하지 아니할 수 있다. (X, 하여서는 아니된다)

[기출] 공시지가를 공개하여서는 아니된다 (X, 아니할 수 있다 or 할수도 있다)

 

#개공(을) 의무 (p.150)

*2주일에 1회이상 업무처리상황 문서 통지

*7일이내 정보공개 -> 지체없이 문서 통지

*확인설명의무 성실히

[기출] 구두 or 방식제한없이 (X, 문서)

[기출] 1주일에 2회이상(X)

[기출] 확인설명의무 생략 가능(X, 보수*요청이 있건 없건 확인설명의무는 무조건!!)

 

#의뢰인(갑) 의무

*을 외 개업공인중개사 의뢰시 (위약금 1배)

*을의 소개에 의해 알게된 병과 을 모르게 직접 거래시 (위약금 1배)

*갑 스스로 발견한 상대방과 거래시 (50%범위, 을이 중개행위시 소요비용(사회통념))

 

#유효기간

*원칙: 3월

*예외: 약정

■■■ 부동산거래 정보망

<거래정보사업자>

#지정절차

*부가통신사업자 (과기부장관 신고)

*지정신청 (국토부장관)

*지정서교부 (30일 이내)

*운영규정제정 (3월이내, 국토부장관 승인) / 정보망 설치운영 (1년이내)

 

#지정요건 / {구비서류}

*개공 500명이상, 2개이상시도 각각 30인 이상 (cf. 5-2=3) / {등록증사본 500부이상}

*정보처리기사 1인이상 / {자격증사본}

*공인중개사 1인이상 / {자격증사본}

*컴퓨터설비 (메인서버) / {컴퓨터}

* / {부가통신사업자 신고필증}

[기출] 정보처리기능사 1인(X)

 

#지정취소사유 (취소할 수 있다(O), 취소하여야 한다(X) – 1개(한방)밖에 없어서 취소 힘듬)

*부운정일해

-부정한 방법 지정

-운영규정위반 + 500이하과태료

-정보 아닌 정보 + 1.1

-일년 이내 미설치

-해산

 

 

<손해배상책임>

#과정

*개공 고의과실 / 고용인 고의과실 / 장소제공

=> (인과관계) 3가지로 재산상 손해 발생했을 경우 (정신적(X))

*손해배상금 지급청구 (의뢰인->보증기관)

-입증서류 : 합의서, 판결문, 화해조서

*지급

*재보증설정(15일이내)

-보험공제 다시가입

-공탁-부족분 보전

*구상권행사(보증기관->개공->고용인)

 

#보증설정방법 (1개 이상 가입)

*보험(서울보증)

*공제(협회)

*공탁(법원)

[참조] 현실적으로 공탁은 없음(폐업하더라도 3년 소멸시효 이후, 회수 가능)

[기출] 공제 설정을 위해서는 협회회원에 가입하여야 한다.(X)

 

#보증설정금액 (보험금)

*법인: 2억이상

*분사무소: 1억이상

*개인: 1억이상

*지역농협: 1천만원이상

 

#보증설정시기

*처음 : 등록후 등록증교부전 (업무개시전)

*분사무소 설치신고 : 미리

*매수신청대리인 등록신청 : 미리

*변경: 효력있는 기간중

*만료 : 만료일까지

*손해배상 : 15일이내 재설정

 

#설명사항

*보장금액 (보험금O, 보험료X)

*보험,공제,공탁기관 및 소재지

*보장기간

 

#제재

*보증 미설정 : 임취사유, 업무정지

*보증증서 미교부 : 100이하과태료

*보장금액 미설명 : 100이하과태료

 

#매일정리노트

*틀린 것 : 2,4,16

*맞지만 애매했던 것 : 7,10

-인장변경 7일

-대한민국법률상 ‘신고’ 위반해서 벌금내는 경우 없음(행정조치는 가능)