중도금을 계약서 날짜보다 빨리 입금하였을 경우, 중도금으로써 효력이 있을까? (ft 이행착수)

 

안녕하세요, 자투리입니다.

부동산을 매도 또는 매수 하는 경우, 이 절차가 순리대로 착착 진행되면 아무 문제가 없으나, 어느 한 쪽의 사유로 인해 계약을 해제하려는 상황이 종종 발생하게 됩니다.
이런 경우, 계약을 하려고 했던 쪽은 당연히 반발이 일어나게 되고, 이미 계약서를 적지 않았느냐 등등으로 다툼이 일어나기 마련입니다.

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이와 관련하셔 법에서는 '이행착수'라는 개념으로 판단을 하게 되는데요.
매도인 또는 매수인이 이행착수라는 특정한 행위를 했을 경우엔, 해당 계약이 법적 구속력을 가지게 되어 계약해제가 어려워 지는 개념입니다.

이러한 이행착수는 매도인 또는 매수인이 각각 아래의 행위를 했을 때, 이루어 지는 것으로 보게 되는데요,

■ 매도인 : 대상물을 인도시 또는 등기이전시
■ 매수인 : 중도금을 지급했을시 (분할된 중도금일 경우엔 1차 중도금을 의미)

즉, 상기의 행위가 이루어진 이후엔 어느 쪽이든, 계약을 해제하기는 어렵다는 말입니다.

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다만, 매도인이 계약을 해제하고 싶어하는 상황인데, 매수인이 중도금을 계약서에 기재한 날짜보다 일찍 입금한 경우엔 어떻게 될까요?

매도인 입장에선, 계약서보다 일찍 입금했으니, 이는 정상적 중도금이라 볼 수 없다고 주장하고 싶을테지만...
일단, 아래의 대법원 판례를 읽어보시면,

https://jaturitube.tistory.com/601

이행기 전에 지급된 중도금의 이행착수 효력 여부 / 2004다11599

판례의 태도는 매수인의 손을 들어주는 쪽입니다.
계약서 상에 별도의 특약이 없는 한, 일찍 입금한 중도금도 효력이 있음은 물론, 이를 매수인의 이행착수로 볼 수 있으므로 매도인의 계약해제는 어렵다는 것이죠.

즉, 매도인이 매수인의 중도금 입금 전에 해제통지를 했거나, 계약서에 '기재한 날짜보다 일찍 진행한 중도금의 입금은 인정하지 않는다'는 특약 등이 있었어야, 매도인이 계약해제를 주장할 수 있다 할 수 있겠습니다.

참고로, 이러한 부분때문에...
어떤 매도인들은 계약 이후 계좌를 막아버리기도 하고...
어떤 매수인들은 계약 이후 바로 중도금을 입금해 버리는 웃픈 상황도 종종 벌어지기도 합니다...;;;