컨설팅비용은 초과보수에 포함될까? (유권해석 및 판례)

 

안녕하세요, 자투리입니다.

초과보수는 공인중개사법 제33조 3호 금지행위 위반에 해당하는데요.

■ 공인중개사법 제33조 (금지행위)
3. 사례*증여 그밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

조문에서도 나오듯, 수수료와 별개의 사례금이었다고 해도, 문제가 제기될 경우엔 초과보수가 되어,
초과분에 대해서는 부당이득으로 반환을 해야 함은 물론, 이에 대한 처벌(주로, 벌금형)은 별개로 받아야 합니다.

그러면, 컨설팅 비용으로 받은 경우엔 어떻게 될까요?
이와 관련한 유권해석 등이 있는데, 아래와 같습니다.

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[질문]
부동산 중개수수료 외에 컨설팅 비용을 별도 청구한 사례가 [공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률] 제33조제3호의 금지행위에 해당되나요?

[답변]
'부동산 컨설팅'은 일반적으로 "부동산의 이용, 개발 등에 관한 종합적인 자문행위"를 의미한다고 생각되며, 그 대가로서 받은 컨설팅 수수료는 중개수수료와 그 성격을 달리한다고 볼 수 있습니다. 다만, 부동산컨설팅 명칭 여하를 불문하고 사실상의 중개행위에 해당되는 경우에는 동 법령을 적용하여야 할 것입니다. (부동산산업과, 10.6.8)

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[질문]
공인중개사가 부동산중개와 별도로 그 부동산과 관련된 컨설팅계약을 체결하면서 수수료를 받은 경우에도 과연 공인중개사법상의 법정수수료 상한제한을 받는지 여부가 궁금합니다. 

[답변]
안녕하세요. 대한법률구조공단입니다.
이에 대해 최근 대법원은 부동산중개와 별도로 컨설팅계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 부동산중개행위로 보아야 하므로, 만약 컨설팅 명목으로 법정 부동산중개수수료의 상한을 넘는 돈을 지급하였다면 이를 부당이득으로 반환받을 수 있다는 취지로 판단한 바 있고(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결 참조), 여기서 공인중개사법상 중개행위에 해당여부는 중개업자의 주관적 의사가 아닌 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단해야 한다(대법원 2014. 7. 10. 선고 2012다42154 판결 참조)고 하였으며, 임대수익을 분석해주고 세무상담을 한 것은 간단한 업무에 불과해 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다고 하였습니다. 
따라서 사안의 경우도 중개업무 외에 심도 있는 다른 전문 용역이 제공되지 않으면 이는 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는 것으로서 부동산중개행위로 보아야 할 것이므로, 공인중개사법상 법정수수료 상한을 초과한 별도의 컨설팅비용을 받기는 어려울 것으로 보입니다. 

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즉, 컨설팅 명목이라도 그 컨설팅이 사회통념상 중개업무의 일환의 범위내라면, 해당 컨설팅 비용은 중개수수료로 볼 수 있으므로 초과보수에 해당되게 됩니다.

다만, 단순 분석이나 상담이 아닌, 전문성을 요하는 별개의 업무를 함께 해 준 것이라면, 당연히 중개수수료와는 별개의 비용이 맞으며,
추후 문제가 되었을 시, 이를 입증하기 위해 쌍방간 서명이 들어간 컨설팅 보고서 등을 작성해 두는 것이 좋습니다.