공인중개사 본인이 대표로 있는 법인의 명의 물건을 중개한다면 직접거래에 해당할까?

 

안녕하세요, 자투리입니다.

공인중개사는 공인중개사법 제33조 1항 6호에 따라, 공인중개사 중개의뢰인과 직접 거래를 할 경우 금지행위에 해당하여 처벌받을 수 있습니다.

공인중개사법 제33조 (금지행위)
① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

하지만, 공인중개사는 법적으로 겸업이 가능하여, 간혹 본인이 대표로 있는  법인이 있고, 해당 법인의 명의로 가지고 있는 부동산을 거래하는 경우가 있을 수 있는데요.
이 부동산을 해당 공인중개사가 중개를 할 경우 직접거래에 해당하느냐가 문제가 될 수 있는데...
이와 관련한 국토부의 유권해석 2가지를 포스팅 올립니다.

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[질문]
공인중개사가 본인이 대표로 등록되어 있는 개발회사의 부동산을 중개거래하는 것이 중개의뢰인과의 직접 거래에 해당하나요?

[답변]
공인중개사법 제33조제6호의 규정에서 금지하는 "중개의뢰인과의 직접거래"라 함은 개업공인중개사 등이 본인 소유의 중개대상물을 중개의뢰인에게 직접 매도, 임대하거나 중개의뢰인이 의뢰한 중개대상물을 본인 명의로 매수, 임차하는 것을 의미하고 있습니다.
따라서, 개발회사의 대표인 개업공인중개사가 회사 소유의 부동산을 중개한 경우에는 제33조제6호에 따른 직접거래에 해당한다고 볼 수 없을 것으로 사료됩니다. (국토교통부, 16.11.28)

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[질문]
컨설팅 및 시행법인의 대표가 개업공인중개사일 경우, 시행법인의 대표가 시행법인의 명의로 건축부지리 매입을 하면 직접거래에 해당하나요?

[답변]
공인중개사법에서 금지하는 직접거래란 개업공인중개사 등이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매*교환*임대차 등과 같은 권리의 득실*변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미합니다. (대법원 판례 2005도4494)
따라서, 법인 명의의 부동산 매매에 대한 법적 효과는 법인에 귀속되는 것이지 대표 개인에 귀속되는 것이 아니므로 공인중개사법령에서 금지하는 직접거래에 해당하지 않을 것으로 사료됩니다. (국토교통부, 17.1.16)

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상기의 유권해석과 같이, 공인중개사가 실질적 본인 소유(명의)가 아닌 물건에 대해 행하는 중개는 직접거래에 해당하는 것으로 보긴 힘들어 보입니다.
다만, 실제 거래 상황에서는 예외적 상황도 많이 존재하니, 복합적 고려는 꼭 필요합니다.