[인강노트/입문] 181211-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 공업지입지론 / 입지계수 / 도시내부구조론

<공업지 입지론>

#베버의 최소비용이론 (공급)

*수송비 (최소) – 핵심

-이론 : 원료산지-(원료수송비)-공장-(제품수송비)-시장 / ‘원료수송비+제품수송비’가 최소가 되는 공장의 위치

-원료지향산업 : 원료무게>제품무게 / 중량감소산업 / 국지(편재)원료 / 원료부패 쉬운 / 원료지수>1 / 냉동,통조림,시멘트

-시장지향산업 : 원료무게<제품무게 / 중량증가산업 / 보편원료 / 제품부패 쉬운 / 원료지수<1 / 빵,두부,맥주

*인건비 (최소) : 노동집약산업(의류,신발,가발)

*집적이익 (최대) : 집적지향산업(자동차,석유)

*적환지점(이적지점) : 수송수단이 바뀌는 지점

[기출] 베버의 공업지 입지론에서 가장 중요한 것은 집적이익이다. (X, 수송비)

[참조] 중량감소산업 : 시장으로 갈수록 중량이 감소한다

[참조] 원료지수 = 원료중량/제품중량 (예: 200(석회석)/100(시멘트)=2)

 

 

<지역경제 기반 분석>

#입지계수(LQ) = 지역의 i산업 구성비 / 전국의 i산업 구성비

*해당지역의 특화된 산업을 찾는 계수

-LQ>1 : 기반산업(수출,특화)

-LQ=1 : 자급자족

-LQ<1 : 비전문화(수입)

[참조1] 대구의 섬유산업 입지계수 = 대구의 섬유산업구성비 / 전국의 섬유산업구성비 = 20%/10% = 2

[참조2] 대구의 섬유산업구성비 = 대구의 섬유산업고용자/대구의 전산업고용자

 

#경제기반승수 = 지역전체고용인구 / 기반산업고용인구 = 1 / (1-비기반산업비율)

#지역사회 전체의 인구증가 = 경제기반승수 X 기반산업의 인구증가

[참조] 비기반산업비율이 80%일 때, 경제기반승수는 5 / 이때 기반산업고용증가가 100명이면, 지역전체 인구증가는 500명

 

 

<도시내부 구조론>

#동심원이론 (버제스-E.W.Brugess) (순서가 중요!!)

*업무중심 : CBD – Central Business District

*점이(천이) : 슬럼, 원래 거주지였다가 도심기능이 침범한 지역

*저소득주거

*고소득주거

*통근자

[참조] 최초모델 / 사실 전세계에서 시카고만 유일하게 여기 해당

[기출] 동심원이론에 따르면, 저소득주거지역은 고소득주거지역보다 도심에 근접해있다(O)

 

#선형이론 (호이트-H.Hoyt) - 28회출제

*부채꼴 형태 / 원을 변형

*교통축 : 가까운 곳에 고급주택-중급주택-저급주택 순으로 들어섬

*교통축 : 반대편에 저급주택&경공업

[참조] 원형이라고 확장된다고 하면 틀림!! (부채꼴, 원을 변형)

 

#다핵심이론 (해리스-C.Harris, 울만-E.Ullman) - 29회출제

*핵심지가 여러 개 & 위성도시

*다핵심 이유 (중요)

-동종간의 집적이익 => 함께 입지(양립성, 응집성)

-이종간의 이해상반 => 분산 입지(비양립성, 비응집성)

 

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<용어>

할인현금수지분석 : 장래 기대되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자판단을 하는 방법

부정형 (≠정형) (ex. 부정형토지)

양립성 (≒호환성)

잉여 : 나머지

■■■ 정부의 시장개입이유 / 정부의 시장실패원인

<정부의 시장개입 이유>

#정치적 기능

*사회적 목표 추구(약자보호, 형평성) : 임대주택정책 / 소득재분배 / 누진세 / 주거개선

#경제적 기능

*시장실패 수정

 

 

<정부의 시장실패 원인> - 가격기구에 의한 자원배분이 비효율적인 경우(수급조절곤란)

#불완전경쟁시장

*독과점 기업 존재(소수) : 과소생산문제

*규모의 경제(비용체감산업) : 규모가 커지면 비용(생산비)이 감소 -> 자연독점 형성

*제품의 이질성(개별성)

*수요자,공급자 소수

 

#외부효과

*거래당사자 이외의 제3자에게 의도치않게, 손해나 이익을 주고, 대가지급(보상)이 이루어지지 않는 것 (ex.시멘트 만들어서 폐수나 공기오염을 제3자에게 주는 것) / 시장기구 밖

*주택소비측면 <수요> (제3자:주택주민)

-주택주위에 편익시설(호수,공원) 설치 : 주택수요증가 (정+의 외부효과, 핌비)

-주택주위에 혐오시설(화장터) 설치 : 주택수요감소 (부-의 외부효과, 님비)

*재화생산측면 <공급>

-시멘트공장입장(공해유출 기업입장 측면) : 제3자에게 손해를 끼치고 대가지급X 경우 (부-의 외부효과, 외부불경제기업)

[참조] 외부불경제기업의 효과 : 사적비용<사회적비용 / 사회적 적정량보다 과대생산

-사과생산기업(과수원 경영) : 제3자에게 이익을 주고 대가지급X 경우 (정+의 외부효과, 외부경제기업)

[참조] 외부경제기업의 효과 : 사적비용>사회적비용 / 사회적 적정량보다 과소생산

[예제] 외부불경제기업 : 원래 시멘트 1개 제작에는 5천원이 드는데(사회적비용-공해방지 등 포함), 시멘트회사는 4천원만 들었다(사적비용) -> 즉, 기업(사적)은 이득 & 나머지 1천원에 해당하는 공해는 제3자가 부담)

[참조] 과대생산 : 시멘트 / 과소생산 : 독과점, 공공재 등

 

#공공재 존재 (예:국방,치안,도로,공원,가로등,전파)

*소비의 비경합성 : 공동사용소비 성격

*소비의 비배제성 : 무임승차 성격

=> 공공재의 시장방임 시 : 사회적 적정량보다 과소생산 문제

=> 수익자부담원칙 적용X

 

#정보의 비대칭성

*공급자에 비해 소비자의 정보 부족

 

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<용어>

배제성 : 대가를 지불하지 않은 사람을 사용에서 제외할 수 있는 속성

한계비용 : 생산물 한 단위를 추가로 생산할 때 필요한 총비용의 증가분

■■■ 정부의 시장개입방법 / 지역지구제, 토지정책수단

<정부의 시장개입 방법>

#지역지구제

아래 내용들을 법적 행정조치하는데 의의

*전 국토를 지역 특성에 맞게 용도 지정

*어울리지 않는 이용 규제수단

*부-의 외부효과 제거감소 시킬 목적

*토지이용의 효율성 추구(형평성X)

*문제점 : 지역간 불평등 야기 (형평성 저해)

 

#토지정책수단

*직접개입 (민간기구 불신)

-정부가 직접 수요자&공급자 역할

-공영개발, 토지수용, 토지은행제도(토지비축제도), 공공임대주택공급정책(ex.행복주택), 토지선매, 토지구획정리사업, 가격통제정책(ex.분양가규제)

*간접개입 (동기조성)

-세금 부과*감면 : 종합부동산세,취득세,개발부담금

-금융상 지원*규제 : 주택보조금,임대료보조금 / 대부비율, 이자율정책

-행정상 지원 : 등기지적제도 완비

*토지이용규제

-바람직한 방향유도 행정조치

-지역지구제, 도시계획, 건축규제, 인허가제도

[참조] 직접개입 or 간접개입 항목을 구분하는 문제가 자주 출제 / 기출 : 토지이용규제-지역지구제

 

[참조] 수용과 환지 (가끔 수용과 환지의 구분 문제 출제됨)

*공영개발(수용방식) : 개발이익환수용이, 권리소멸방식, 민원多, 시행자의 사업비 부담大

*환지방식 : 권리축소방식, 효율성 높은 토지로 전환-재분배, 감보율, 체비지 매각-경비충당(사업시행자의 자금부담小), 민원小, 절차복잡

 

[참조] 토지은행제도 (토지비축제도)

*토지주택공사 업무 취급

*미개발토지의 무질서한 개발 우려시 -> 토지매입(토지선매)

*민간인에게 저렴 공급(특정용도 개발 유도) or 공공개발용 공급

*토지양도의사 전제 -> 수용제도보다 사적재산침해 정도 적다.

*토지매입비용 부담 큼

*관리상 문제 야기

*정부가 투기 조성한다는 비판 야기

[기출] 토지은행제도는 지방자치단체에서 취급한다(X,토지주택공사)

[기출] 토지은행제도는 수용제도보다 사적재산침해 정도가 크다.(X,적다)

 

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<용어>

토지선매

공영개발(=수용)