오답노트 & 빈출지문 -3 (2019.10.02 - 30회 공인중개사)

■■■ 민법 ■■■

*소유자 사용*수익권의 영구적&대세적 포기는 무효이다. (물권법정주의 위반)

*소유자의 독점적*배타적인 사용*수익권을 제한하는 것은 유효이며, 상속인*특정승계인의 경우도 제한된다. (영원한 포기는 무효, 유한한 포기*제한은 유효 → 단, 공중을 방해하지 않는 범위내 사용수익처분권 상실하진 않음)

*권리금보호규정이 없었던 구상임법상 계약 및 5년이 초과되어 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담해야 한다.

*계약상 중요부분 착오가 있는 경우, 매수인은 매도인의 하자담보책임과 무관하게 착오를 이유로 취소할 수 있다.

*가담법상 청산절차를 거치지 않은 본등기는 무효로, 그 본등기에 약한 의미의 양도담보 효력도 없다. 다만, 추후 청산절차를 마쳐 실체관계가 부합한다면 유효한 등기가 될 수 있다.

*조합원들이 합유등기를 하지 않고, 그 중 1인 명의로 이전등기한 것은, 조합체가 조합원에 명의신탁한 것이다.

*압류*가압류는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다. (금전채권의 중단사유일뿐)

*가등기*사자명의등기의 추정력은 부정된다.

-법률행위의 목적은 법률행위 이행시에 확정되어 있지 않으면 무효이다. (성립X / 성립-계약, 이행-인도)

-법률행위의 목적은 법률행위 성립시를 기준으로 가능여부를 판단한다.

-매매계약의 이행불능으로 법률행위가 무효가 되는 것은 성립전 불능이 된 경우에 한한다. (인도X)

-법률행위의 목적은 선풍기를 기준으로 적법여부를, 반사회질서를 기준으로 타당성을 판단한다.

-전통사찰 주지직을 금품으로 양도하는 약정은 반사회무효이나, 이를 알고도 묵인하여 임명한 행위는 유효이다.

-지나치게 과도한 이자는 반사회무효이며, 이자의 평가기준은 이자율이다.

-이중매매 법리는 명의신탁, 취득시효, 증여, 저당권에 확대 적용될 수 있다.

-불공정 법률행위의 판단시기는 법률행위시로 예외는 없다.

-진의는 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각이다. (바라는 사항X)

-추심은 형식적양도이므로, 추심을 위한 채권양수자는 통정허위의 제3자에 해당하지 않는다. (추삼주포)

-동기의 불법은 ‘표시되거나 알려지면’ 무효이고, 동기의 착오는 ‘표시되거나 상대방이 유발하면’ 취소할 수 있다.

-개발은 취소되었고, A가 개발계획 소문으로 사는 것을 B가 알았더라도, A가 표시하지 않았거나 B가 유발한 것이 아니라면, A는 취소할 수 없다. (cf.표시에 합의는 불요)

-귀속해제토지를 오인하여 국가에 증여하거나, 양도소득세를 착오한 것은 중요부분의 착오로 취소할 수 있다.

-표의자의 기망행위로 인한 착오는 주관적인 것으로도 족하고, 그 착오는 동기의 착오라도 무방하다.

-타인의 고의있는 기망행위로 인해 착오에 빠진 표의자는 그 의사표시를 취소할 수 있다. (과실X)

-사기는 착오*담보책임*불법행위와 선택적 경합하지만, 기명날인착오일 경우엔 착오만 적용한다.

-사기*강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

-강박에 의해 이루어진 소송행위는 원칙적으로 취소할 수 없다. (비통착사강은 신분*공법*소송행위 적용X)

-甲은 제한능력자인 乙에게 발신한 의사표시의 도달을 주장할 수 없으나, 乙은 주장이 가능하다. 단, 乙의 법정대리인이 안 후에는 甲도 주장이 가능하다.

-대리행위의 착오*사기강박등의 하자유무는 모두 대리인 기준으로 판단한다. (하대리)

-무권대리의 상대방은 선악의를 불문하고 본인에 최고 할 수 있고, 선의일때만 본인*대리인에 철회가 가능하다.

-직함*명칭 사용을 승낙묵인한 것은 표시대리가 성립하지만, 인감교부만으로 월권대리가 성립하진 않는다.

-담보권설정 대리권을 받은 대리인이 자기앞 소유권이전 후 3자에 처분시, 표현대리는 성립하지 않는다.

-강행법규 위반시, 표현대리는 성립않는다. (ex.토지거래허가, 사술)

-교회 대표자가 교회 재산을 처분한 행위에 표현대리는 준용되지 않는다. (총유재산 처분에 표현대리 성립X)

-만19세부터 성인이다.

-유동적무효 상태에서는 협력의무를 이행하지 않더라도 해제할 순 없지만, 손배청은 가능하다.

-유동적무효 상태에서, 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 가처분은 불가능하지만, 허가신청절차청구권을 피보전권리로 한 가처분은 가능하다. (즉, 협력의무 가처분은 가능)

-취소권자의 부반청 양도는 법정추인이 아니다. (부반청은 이미 취소함으로 발생한 채권)

-취소할 수 있는 법률행위 상대방이 취득권리를 양도했을시, 취소의 의사표시는 원래의 직접상대방인 양도인에게 해야 한다.

-조건은 법률행위 효력여부를 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존케 하는 부관이다. (성립X)

-부첩관계*부부관계 종료를 해제조건으로 하는 증여계약은 조건이 반사회인 불법조건으로 무효이다.

-물권관계의 법원은 법률과 관습법에 한정된다.

-물권법정주의는 계약자유의 원칙을 배제하고 있는 것이다.

-소유권의 객체는 물건으로, 분양권 등의 권리는 제외된다.

-점유할 권리에는 재산권이전청구권이 포함되므로, 매도인은 등기경료가 되지 않았더라도 매수인의 매수인에게 물청을 행사할 수 없다.

-타인토지에 무단신축 후, 3자에게 판 경우, 그 제3자가 물권적청구권의 상대방이 된다. (미등기양수인)

-선의취득의 대상은 동산이지만, 차기선항*입주권*명인방법*국유*금전 등은 제외된다.

-유가증권은 특별법 규정이 있으므로, 선의취득 규정이 적용되지 않는다. 단, 선의취득 자체는 인정된다.

-선의취득은 유효한 거래행위여야 되는바, 매매등의 특정승계는 인정되나, 상속등의 포괄승계는 불인정된다.

-선의취득④의 양도인은 무권리자이어야 하나, 제한능력자③*무권대리인①은 인정되지 않는다.

-선의취득 양수인의 현실인도*간이인도*목반청양도는 인정되나, 점유개정은 부정된다.

-가등기(채권)는 소유권이전등기(물권)를 경료받더라도 소멸하지 않는다.

-점유권원이 불명한 점유자도 자주점유로 추정된다. (소평공 추정, 점유자의 주장 불필요)

-아파트 수분양자*승계인들이 구분소유권 취득 이후, 아무 장애가 없음에도, 오랫동안 대지지분 이전등기 요구하지 않았다면, 타주점유로 추정된다.

-타인토지임을 알고 매수하면 자주점유, 귀속재산임을 알고 매수하면 타주점유이다.

-직접점유자 의사로 제3자에 인도시, 간접점유자는 점반청이 불가능하나, 직접점유자가 제3자에 침탈당했을시,

간접점유자의 점반청이 가능하다. (단, 직접점유자앞 or 직접점유자 거부시 본인앞)

-상린관계의 객체는 건물*토지*물이고, 지역권의 객체는 토지이다.

-국유재산은 일반(잡종)재산에 한해 시효취득이 가능하다.

-공유물분할청구는 형성권이므로, 공유자 전원이 협의에 응할 의무를 진다.

-공유자甲이 단독&배타적 사용시, 공유자乙*丙은 각각 전부에 대한 인도를 청구할 수 있고, 甲이 단독명의 등기시, 乙*丙은 각각 부분에 대한 지분말소를 청구할 수 있다.

-지상권은 쌍방이 지상물매수청구권이 가능하고, 전세권은 쌍방이 부속물매수청구권이 가능하다. 단, 임차권은

임차인만 지상물*부속물매수청구권이 가능하다.

-임차인의 파산는 소멸청구 사유이나, 전세권자의 파산은 소멸청구 사유가 아니다. (월세 유무)

-366법정지상권의 신증개재 건물의 경우, 신구건물의 동일성은 요구되지 않고, 토지&건물의 소유자의 동일성은 저당권 설정당시만 동일하면 된다.

-토지와 건물이 동일한 소유자가 아닌 이상, 대지소유자 승낙을 얻고 지은 건물이라도 법지는 발생하지 않는다.

-전세권 존속중이라도, 전세권 소멸을 정지조건으로 한 전세금반환채권의 분리양도는 허용된다.

-간이변제는 유치권*질권은 가능하나, 저당권은 불가능하다.

-물상대위 요건인 ‘담보물 멸실’은 물리적*법률적 모두를 포함하나, 담보물권자 과실일 경우는 제외한다.

-동일한 사실관계에서 발생한 반환의무에도 유치권이 성립한다. (모임 후 잘못 가져간 우산)

-장래에 발생할 채권을 위한 저당권을 설정할 수 있다. (근저당)

-채무자외의 자 소유 동산이 함께 경매된 경우, 경락인은 선의취득 가능하다. (TV)

-소유자외의 자 소유 저당부동산 종물이 경매된 경우, 경락인은 그 소유권을 취득할 수 없다. (주유기)

-유류저장탱크는 부합물로 임대인 소유이고, 유류저장조는 종물로 임차인 소유이다.

-이시(순차)배당에서 공동저당권자의 일부변제 후에도, 후순위자의 대위권은 인정된다. (전부*일부 모두 인정)

-근저당권이 성립하려면 설정계약과 별도로 등기하여야 한다. (설정행위+법률행위)

-청약은 구체적*확정적 의사표시여야 한다. (승낙시 바로 성립될 정도)

-청약을 할 때, 승낙기간을 정할수도 또는 정하지 않을수도 있다.

-의사실현에 의한 계약성립에 있어, 청약자의 인식여부와 관계없이 승낙 의사표시 사실이 있으면 성립한다.

-동이항 취지는 쌍무계약의 이행상 견련성을 관철하기 위한 제도이다.

-구분소유적 공유관계해소시, 상호간 지분이전등기*지분상 근저당권말소의무는 동이항 관계에 있다.

-부당해고로 노무를 제공할 수 없는 경우, 채권자위험부담 원칙상, 근로자의 대금지급청구권은 유효하다.

-자금부족은 단순이행지체로, 해제하려면 최고하여야 한다.

-대항력 갖춘 주택임차인/가등기권자/목적물 가압류권자는 해제의 보호되는 제3자에 해당된다. (물권등기 보호돼)

-매매의 일방예약의 경우, 상대방이 매매완결의사를 표시하면, (승낙없이) 매매의 본계약이 바로 성립한다.

-기납부액 모두를 포기한다는 위약금 약정이라도, 매수인이 이행지체에 빠져야 위약금 효력이 발생한다.

-매매잔금지급 소송을 이행착수로 보지 않으므로, 매수인은 여전히 계약금을 포기하고 계약해제 할수있다.

-임대차의 목적물은 물건(부동산*동산)이며, 타인의 것도 무방하다.

-원인불명 화재시, 임차인이 책임을 면하려면, 선관주의 의무를 다했음을 입증해야 한다.

-임차인의 연체차임은 임대차종료 후, 별도의 의사표시 없이, 보증금에서 당연공제된다. (임차인 의무이므로)

-보증금을 못돌려받은 임차인이 계약종료 1월후 사무실의 집기*비품등을 모두 철거하였다면, 이후부터는 부당이득으로 임대료등으로 반환할 의무가 없다. (건물임대차는 실질이득 없다면, 부당이득 성립X)

-근저당권이 설정된 건물의 토지임차인이 지상물매수청구시, 매수청구당시 시가상당액을 공제한 금액을 청구액으로 한다. (피담보채무액X, 채권최고액X)

-동의받은 전대시, 丙은 乙에 대한 차임지급으로 甲에 대항할수 없음이 원칙이다. (차임지급시기 기준 이후 대항가능은 예외)

-동의없는 전대시, 반환청구는 해지 전후 모두 가능하고, 손배청은 해지 후에만 가능하다.

-전대인과 전차인의 계약상 차임감액한 경우, 이를 임대인에 주장할 수 있다.

-임차주택의 양도시, 임대인 지위승계전까지의 연체차임*관리비 등은 채권양도 요건을 갖추지 못했어도, 임대차보증금에서 당연 공제된다.

-상가 일부분을 임차한 경우, 도면을 첨부해야 유효한 공시방법이나, 도면없이 특정할 수 있는 예외도 존재한다..

-가등기담보의 피담보채권의 확정시기는 청산금 평가액 통지시이다.

-1동 건물 구분부분이 구조상*이용상 독립성이 있고, 구분소유의사가 객관적으로 표시되면, 구분건물이 성립한다.

-공동주택 공용부분을 주거용으로 개조하여 소유권이전등기했더라도, 그 부분은 구분소유 목적이 될 수 없다.

-공동주택 특별승계인은 체납관리비 중 공용부분에 한해서만 승계한다. (전유부분X, 연체료X)

-하자담보추급권은 집합건물 구분소유자*양수인에 귀속하며, 건물하자에만 적용된다. (대지하자X)

-집합건물내 수개의 구분건물 소유자 1인의 서면결의수는 1명으로 계산하고, 의결권수는 지분비율로 계산한다.

-‘관리인의 선임*해임’ 규정과 ‘수인공유 전유부분 구분소유자는 1인으로 계산’ 규정은 강행규정이다.

-재건축 집회소집자는 반대자에 지체없이 참가여부 서면을 최고해야 한다. (2월내 미회답-거절간주)

-주거용을 상가용으로 신축하거나, 구건물 철거후 주위토지와 합쳐 신건물대지로 하는 재건축결의도 허용된다.

-실명법 시행전 명의신탁이나, 유예기간내 등기하는데 법률상 장애가 있었을 시, 부당이득은 매수자금이다.

-실명법 시행전 계약명의신탁으로, 수탁자가 대금완납했으나, 이전등기를 완료치 못한 상태에서 유예기간이 지난경우, 부당이득은 매수자금이다. (즉, 시행전 명의신탁이라도, 시행후 미완료상태라면 매수자금 적용)

-실명법 시행후, 부당이득의 범위엔 매수자금과 취득세*등록세 등 취득비용이 포함된다.

■■■ 학개론 ■■■

-필지는 등기단위, 획지는 감평단위이며, 둘 모두 공부상 면적단위는 아니다.

-저량/유량 = 재고량/재고변동분,  부채잔금/부채서비스액,  주택보급/주택생산*공급*거래

-아파트 가격의 하락은 아파트 수요증가요인이 아니라, 수요량증가요인이다.

-거미집이론상 가격이 변하면, 수요량은 즉각, 공급량은 일정기일이 경과해야 변하며, 주기적으로 수요*공급의 변화를 반복하므로 주거부동산보다 상공업부동산에 잘 적용된다.

-부동산시장에서 초과이윤이 존재하는 이유는 시장이 할당비효율적이기 때문이고, 정보비용이 존재하는 이유는 불완전시장이기 때문이다. (할당이윤, 완전정보)

-물리적측면의 주택은 개별성&불완전경쟁시장&파생적수요이며, 서비스측면의 주택은 동질성&완전경쟁시장&본원적수요이다. (분석대상은 서비스측면의 주택)

-파레토 경제지대는 공급자잉여를 말하며, 공급곡선이 비탄력적일수록 커진다.

-레일리는 교통적거리(물리적거리), 허프는 시간적거리를 강조한다.

-고급가구점 등 전문품점은 분산시장접근법이 합리적이다. (공체 시대 분전)

-정부의 시장개입 중 시장실패수정은 경제적기능이며, 사회형평성추구는 정치적기능이다.

-회귀모형은 매상고를 종속변수로, 여러변수들을 독립변수로 설정하여 추계한다.

-임대료보조정책은 단기에는 임대인혜택, 장기에는 임차인혜택이 크다. (수요증가(임료상승) 후 공급증가(임료하락))

-공공임대주택공급정책은 단기에는 사적&공적시장 모두 후생이 증가하나, 장기에는 공적시장 후생만 증가한다.

-토지은행제도상 주택공사는 3년내 지정용도대로 사용치 않는 토지를 환매 할수있다.

-수요가 완전탄력적일 때, 재산세를 부과하면 가격은 변하지 않는다.

-수요가 완전탄력적일 때, 거래세를 부과하면 가격은 세금만큼 상승한다.

-임대인에 100만원 세금부과시, 시장임대료가 80만원 상승했다면, 공급탄력성이 수요탄력성보다 크다. (100만원 중 수요자부담 80, 공급자부담 20)

-신차지방식은 계약종료시, 토지는 무상으로 반환하고, 건물은 시가로 양도한다.

-혼합관리방식은 법률*경제적관리는 자가로 하고, 기술적관리는 위탁으로 한다.

-재산관리(PM)는 수입목표에 맞게 지출계획을 수립하고 비용을 통제하는 관리이다.

-경계확정은 기술적관리에 포함된다. (경제적X, 법률적X)

-신문광고의 안내광고는 한정적 노출, 전시광고는 자유로운 노출이다.

-순현가가 0 또는 수익성지수가 1일 경우, 요구수익률과 내부수익률은 동일하다.

-대규모 부동산 투자시, 전통적기법보다 할인현금수지법이 선호된다.

-역모기지론의 대상은 9억이하 주택 및 노인복지주택이며, 보증료는 취급은행이 납부하되 추후 대출잔액에 가산하여 회수정산한다.

-모기지론은 3년내 중도상환수수료가 있으나, 역모기지론은 중도상환수수료가 없다.

-MPTS는 지분형, MBB는 채권형, MPTB*CMO는 혼합형이다.

-프로젝트파이낸싱은 사업성검토만 집중하면 되므로, 정보비대칭성 문제가 감소한다.

-수익체증*체감의 원칙과 기여의 원칙은 추가투자 판단근거가 된다.

-부동산 가치의 개념은 예측의 원칙*영속성과 밀접하다.

-부증성으로 인해 공급자경쟁보다 수요자경쟁이 치열하다.

-감가요인 중 물리적*기능적감가는 치유가능*불가능 하자로 나뉘고, 경제적감가는 치유불가능 하자만 있다.

-표준지는 공법상 제한만 인정하고, 사법*물리적 제한은 없다고 가정하므로, 일종의 독립*조건부평가이다.

-표준지는 공부상이 아닌, 공시기준일(1.1) 당시 실제 지목*용도를 기준으로 평가한다. (현장조사일X)

■■■ 공법 ■■■

-도시군계획은 특광시군 관할구역 단위로 수립하는 계획이다. (특별자치시도*시군구X)

-지구단위계획은 도시군계획 수립대상지역 안의 일부에 대해 토지이용을 합리화한다. (전부X)

-관할구역의 전부에 대해 광역도시계획이 수립되어 있는 시군은 도시군기본계획을 수립하지 않을수 있다.

-수도권 아닌, 광역시경계 아닌, 인구 10만명이하 시군은 도시군기본계획을 수립하지 않을수 있다.

-광역*도시군기본계획은 30일이상 열람시키나, 도시군관리계획은 열람기한의 제한이 없다. (by국민 구속력 여부)

-도시군관리계획의 지정*수립*변경 등과 관련해서, 지구단위계획은 시군이, 개발제한*시가화*국가계획은 국장이, 수산자원은 해장이 결정한다.

-도시군관리계획 내용 중 지구단위계획 입안시, 지방의회 의견은 듣지 않는다. (용용 ←O 기 X→ 도지)

-도시군관리계획 내용 중 지구단위계획으로 대체하는 용도지구 폐지는 건축위원회와 도시계획위원회 공동심의사항이다.

-건폐율은 자연녹지지역에 지정된 개발진흥지구는 30%이하에서, 비도시지역에 지정된 개발진흥지구는 40%이하에서 특광시군 조례로 따로 정한다. (개정사항)

-1종일반*녹지*관리*자연취락 지역은 4층이하 건축물이 허용된다. (농림X, 자연환경보전X)

-접도구역은 비도시에만 적용되며, 농취증은 비도시지역에서만 발급을 요한다.

-개발진흥지구에 산업유통개발진흥지구가 포함된다. (상업X)

-취락지구는 녹지*비도시(자연) 또는 주상공을 제외한 개발제한구역*도시자연공원구역(집단)에 지정할 수 있다.

-3분의1 : 복합용도지구 지정 / 원형지 공급제한 / 세대구분형 공동주택 / 농업법인

-수산자원보호구역에는 공유수면 외 인접토지도 포함된다.

-시가화조정구역의 행위는 금지가 원칙이나, 국장이 불가피하게 인정하는 도시군계획사업 및 특광시군의 허가를 받은 생업*공익*경미한 사업에 한해 허용된다. (신고X)

-국계법상 대지가 걸치는 경우 행위제한 적용 = 초각하중 330, 660 띠상업, 녹각

-국계법상 건축물이 걸치는 경우, 원칙은 각각, 고도지구에 걸치면 건축물&대지 전부, 방화지구에 걸치면 건축물(방화벽 구획시 제외) 전부에 행위제한을 적용한다.

-도시군계획시설사업의 시행자는 인접지를 일시사용 할 수 있으나, 수용은 할 수 없다.

-도시군계획시설사업의 시행자가 행정청일때만, 이익받는 지자체에 일부비용을 부담시킬 수 있다. (비행정청X)

-도시군계획시설 중 해제권고로 보고된 시설 중 미해제된 시설은 2년마다 재보고해야 한다.

-지방의회는 도시군계획시설의 해제권고를 90일내 하고, 이를 받은 특광은 직접, 시군은 도지사에 신청하여 1년내 해제를 위한 도시군관리계획을 결정한다.

-해제신청은 입안권자 3월내, 결정권자 2월내, 이행은 6월내에 한다. (3,2는 6)

-계획관리지역에 위치하고 있는 특정개발진흥지구에 지구단위계획구역을 지정할 수 있다. (주특은 계에만)

-국계법상 녹관자 지역은 울타리밖 1월이상 물건을 쌓아두려면 허가를 받아야 한다. (주상공X, 농림X)

-개발밀도관리구역은 기반시설 설치가 곤란한 지역이므로, 주상공에 지정할 수 있다.

-국토부령 도로율에 20%이상 미달하는 지역은 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있다.

-기반시설부담구역은 최소 10만㎡이상으로 지정해야 한다.

-기반시설부담구역의 연면적 200㎡초과 신축*증축은 설치비용 부과대상에 해당한다. (개축X, 재축X, 리모델링X)

-도시개발구역 지정시, 행정청&조합을 제외한 시행자(공사*민간)는 시군구(요청권자)에 제안할 수 있으며, 이 중 민간시행자는 면적 3분의2이상 소유자(지상권자 포함) 동의가 필요하다. <예외1>

-공업지역에 지정된 개발진흥지구에 개발구역을 지정하려면 3만㎡이상으로 지정하지 않아도 된다. (취개지 제한X)

-도개사업을 환지방식으로 시행하고자 할 경우, 3221 동의를 받아야 하며, 국가*지자체는 제외된다. (수용방식X)

-330만㎡로 지정된 도개구역이 지정된날로부터 5년이 되는날까지 계획수립 않을시, 다음날 해제의제된다.

-환지처분 공고 다음날 도개구역이 해제의제되면, 용도지역 및 지구단위계획구역은 유지된다. (환원X)

-전부환지방식의 시행자는 토지소유자*조합이 원칙이나, 1년내 신청이 없으면 지자체등이 대신한다.

-도개법 조합설립인가 신청전, 32 and 21 동의를 받아야 한다. (또는X)

-‘정계해임’ 중 임원선임은 도개법은 임원만, 도정법은 임원*대의원이다.

-도개법의 실시계획인가고시가 있으면, 도시군관리계획 의제되고, 수용대상토지 세부목록 고시가 있으면, 공토법 사업인정 의제된다.

-도개법 조성토지 공급원칙은 경쟁입찰이나, 특정인*토지상환채권*공공 등에는 수의계약으로 공급할 수 있다.

-환지계획의 공람*공청회 공고일 다음날부터 소유자가 증가하는 모든행위(분할)는 금전청산*제한이 가능하다.

-환지설계방식의 원칙은 평가식, 예외는 면적식이다. (평면)

-평균부담률(평가식)은 50% 초과할수 없으나, 소유자 2/3동의시 50%초과가 가능하다.

-토지부담률(면적식)은 50% 초과할수 없으나, 지정권자 인정시 60%까지, 소유자 2/3동의시 60%초과가 가능하다.

-입체환지는 환지후 소유자의 권리가액이 70%이하인 경우, 시행자가 신청대상에서 제외할 수 있다. (전X)

-환지예정지를 사용하게된 임차인은 임대료증감청구를 60일내 할수있다. (도정법은 못함)

-도개법상 시행자는 체비지를 사용*수익*처분할 수 있다.

-도시개발채권은 시도가 발행하며 행안부장관 승인이 필요하다. (조합X, 국장X)

-정비사업의 주거환경개선은 극히열악*과도밀집, 재개발은 열악*밀집, 재건축은 양호*밀집일 경우 한다.

-도정법상 수립권자 특광은 관계행장기관장 협의 & 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 자체확정한다. (국장승인X)

-도정법상 수립권자 시(대도시X)는 도지사승인(기관장협의 & 위원회심의)을 거쳐 수립한다. (단, 변경시 승인X)

-도정법상 입안권자인 시장군수등의 시군은 직접 정비계획*구역지정하고, 구청장등은 특광에 신청한다.

-주거환경개선구역의 경우, 환지*반쪽 시행시 2종일반주거, 관리처분*수용 시행시 3종일반주거로 의제된다.

-안전진단은 소유자 1/10동의시 재건축만 / 재실시는 10년간 인가받지 않은경우 / 대상은 주택단지내 건축물(외X)

-입안권자는 안전진단 결과를 시도지사에 제출하고, 시도지사는 필요조치를 요청할 수 있다. (시도지사 직접X)

-주거환경개선사업의 경우, 반쪽방식은 시장군수등(동의불요) 또는 주택공사(소유자과반동의)가 할 수 있다.

-주거환경개선사업의 경우, 반쪽외 4가지방식은 시장군수등 또는 주택공사가 (32&세입자과반동의)로 할 수 있다.

-주거환경개선사업은 공동시행 할수없고, 재개발*재건축은 공동시행 할수있다.

-재개발*재건축을 공공이 하게되면, 다음날 추진위원회 구성승인 및 조합설립인가가 취소된 것으로 본다.

-도정법의 창립총회 소집은 직권 or 토지등소유자 5분의1이상 요구로 하고 과출과찬으로 결의한다.

-동의자수 산정시, 하나의 토지에 소유권자&지상권자가 있는 경우는 1인으로 한다.

-도정법 동의는 ‘지장날인&자필서명+신분확인서류’로 하고, 해외체류등 불가피시 ‘인감도장날인&인감증명서첨부’된 서면동의서로 한다.

-재건축의 토지등소유자는 건축물 및 토지 소유자(지상권자 제외)이며, 조합원은 조합설립에 동의한 소유자이다.

-정비조합 임원이 되려면, ‘선임직전 3년간 거주기간 1년이상’ or ‘정비구역내 부동산 5년이상 소유’해야 한다.

-도정법 전문조합관리인은 6월내 새로운 임원 미선출시 or 총회 과출과동으로 선정가능하며, 임기는 3년(임원동일), 연임은 불가능하다(임원은 가능)

-도정법상 조합원 지위이전은 허용되나, 투기과열지구의 재개발은 관리처분계획인가 후, 재건축은 조합설립인가 후에 매매*증여등으로 양수한자는 조합원으로 인정되지 않는다.

-투기과열지구라도 1세1주 양도주택이 소유기간 10년 & 거주기간 5년이상이면, 양수인은 조합원이 될 수 있다.

-도정법 정비구역*정비예정구역내 주택법의 지역주택조합원 모집은 금지된다.

-도정법상 시공사 선정의 경우, 조합은 조합설립인가 후 경쟁입찰(2회유찰 수의계약 포함)로, 토지등소유자는

사업시행계획인가 후 규약으로 선정한다.

-도정법 분양통지는 조합 시행시 시행계획인가고시~120일내, 토지등소유자 시행시 시공자계약일~120일내 한다.

-도정법 시행자는 분양받지 못하는 대상자들과 관리처분계획 인가일 다음날~90일내 손실보상 협의를 해야하며, 협의불발시 협의기간만료일~60일내 재결신청*매수청구 한다.

-도정법의 권리이전은 종전 토지*건축물에 설정된 지상권,전세권,임차권등 등기된 권리 및 주임법상 대항력 갖춘 임차권이 이전되는 것으로 본다.

-건축법상 허가일~2년내 공사착수하지 않았거나, 대지소유권상실 6월경과후 착수 불가능하다고 인정될 경우,

허가를 취소 해야한다. (건축법 강행, 주택법 임의)

-빈집 보상은 감정가 기준이다. (시가X)

-건축물에 딸린 공작물은 신고대상이 아니다.

-이전은 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지안의 다른위치로 옮기는 것이다. (인접X)

-300㎡이상 야영장은 수련시설이고, 300㎡미만 야영장은 야영장시설이다.

-여객터미널은 운수시설이고, 물류터미널은 창고시설이다.

-유치원은 교육연구시설이다. (학교)

-영업시설군은 판매, 운동, 숙박, 다중생활시설이 있다. (다중은 근린시설군X)

-자연환경*수질보호 구역내 3층이상*연면적1천㎡이상의 위락*숙박시설 등은 도지사 사전승인 후 시군이 허가한다.

-농림지역 중 지구단위계획구역으로 지정된 곳의 200㎡미만, 3층미만 건축물은 허가대상이다.

-국장은 국토관리상 필요판단시 시군구의 건축허가를 제한할 수 있다.

-시도는 지역*도시군계획 필요판단시 시군구의 건축허가를 제한할 수 있다. (과할시, 국장은 해제명령)

-건축법 허가권자는 건축신고는 받은지 5일내, 착공신고는 받은지 3일내로 신고수리여부를 통지해야 한다.

-연면적 1천㎡이상 건축물 착공신고시, 건축공사현장 안전관리예치금을 건축공사비 1%내로 예치하게 할 수 있다.

-건축법 감리자는 건축주 지정이 원칙이나, ‘건축주 직접 시공하는 소규모 건축물’ or ‘주택으로 사용하는 아파트*연립*다세대*다중*다가구’ or ‘건축주 신청’의 경우는 허가권자가 지정한다.

-도로의 최소너비는 4m이나, 자동차통행 불가능 도로는 3m이다.

-공개공지는 대지면적의 10%이하범위로 하고, 연간 60일내 주민들을 위한 문화*판촉행사가 가능하다.

-건축협정은 지구단위계획구역, 도시재생, 재정비, 주거환경개선(재개발X) 지역에서 할 수 있다.

-‘원룸형+85㎡초과1세대’는 지역불문 건축가능하고, ‘원룸형+그밖주택’은 준주거*상업지역에만 건축가능하다.

-건강친화형주택은 500세대이상, 장수명주택은 1000세대이상이다.

-주택법상 수용은 공공사업주체가 국민주택을 건설하는 경우만 가능하다. (도개법과 다르며, 더 까다로움)

-주택법 사업주체는 사업완료 후, 시군구의 사용검사를 받아야 한다. (승인권자X)

-사업주체(공공제외)가 주택의 입주자모집시, 시군구 승인을 받아야 한다.

-공구란 하나의 주택단지내 2이상 구분되는 일단구역이며, 착공신고*사용검사를 별도로 할수있다. (사업계획승인X)

-공구미분할시, 그외공구는 2년내 착수해야 하며, 연장*승인취소 모두 불가능하다.

-주택법상 40세대 단지형 다세대주택은 승인받지 않아도 된다. (공공한옥 반쪽단지는 50)

-주택법상 A도B시에서 주택공사가 12만㎡ 대지에 건축시, 국장의 승인을 받아야 한다. (A도지사X)

-주택상환사채는 상환기간3년(발행일~계약체결일) & 기명채권 & 명의변경은 채권원부(대항력=채권)에 기록한다.

-분양가상한제의 공공택지는 분양가공시의무가 있고, 민간택지는 분양가공시의무가 없다. (단, 투기과열지구는 有)

-주택법상 저당권설정등의 제한지역에 지역권*유치권*질권*미등기임차권은 제한되지 않는다.

-주택법상 저당권설정등의 제한지역에 부기등기는 대지는 입주자모집공고신청일과 동시에, 주택은 소유권이전등기와 동시에 해야 한다. (대입주소)

-투기과열지구는 국장이 1년마다 재검토해야 한다. (열국시지만, 시도는 재검토X)

-분양계획*건축허가 감소시 위축우려지역, 보급율*자가비율 이하시 주거불안우려지역으로 지정한다.

-공급질서교란금지 대상은 조합원지위, 입주자저축증서, 주택상환사채, 철거확인서 등이 있다. (토지상환채권X)

-리모델링 일부증축은 전용면적 30%내 전유부분 증축이 가능하고(85㎡미만 40%), 세대수증가형은 기존세대수 15%내 증축이 가능하다.

-리모델링 기본계획은 특광*대시장이 수립은 10년단위, 타당성검토는 5년단위로 한다.

-토지임대부분양주택 임대료는 공공택지는 조성원가+3년예금이자%이고, 민간택지는 감정가격+3년예금이자%이다. (공조민감3)

-농지를 농어촌공사에 임대*사용대하여 상한초과 소유가능한 경우는, 상속&미경영과 8년경영후이농에 한정된다. (주말체험X)

-시군구는 사유발생일~1년내 미처분 대상에 6월내 처분할 것을 명할수 있고, 사유가 있으면 3년간 유예가능하다.

-일반농지 매수청구는 공시지가 기준, 진흥구역 매수청구는 감정가격 기준으로 농어촌공사에 할수있다. (처분공시 진흥감정)

-농업진흥지역은 시도가 농장의 승인을 받아 녹지(특별시제외)+관농자에 지정할수있다..

-농축산업용시설은 농지전용신고 대상이나, 농축산물생산시설*농지개량시설은 신고대상이 아니다. (이미 농지임)

■■■ 중개법 ■■■

-인장등록은 전자문서로 가능하다.

-중개대상물 중 ‘건축물 그밖의 토지의 정착물’이 민법상 부동산에 해당하는 건축물에 한정된다.

-현실적 보수를 안받고 약속하는데 그친 경우 중개업이라 할 수 없으므로, 개설등록을 않고 중개하면서 보수를 약속*요구 한 행위도 처벌대상이 아니다.

-임대차 중개보수의 기준금액 구분은 5천만원 이상*미만이다. (보수 오상미)

-집행유예는 결격사유이나, 선고유예*기소유예는 결격사유가 아니다.

-검사의 기소유예는 공중법과 부신법의 포상금 대상이다.

-미성년자를 고용한 경우, 그 미성년자는 중개보조원에 해당하며, 업무정지 사유가 된다.

-특수법인(농업협동조합등)은 중개법인 겸업업무를 할 수 없다.

-개공은 등록증을 교부받기 전 인장을 등록해야 한다. (후X)

-농업인은 토지거래허가구역내 농지취득시, 면적제한은 없으나, 토지거래허가는 받아야 한다.

-비(개공등), 공신품(개공소공), 선(개공) / ‘선’은 판례로 인정(규정無)

-천막 등 임시중개시설물을 설치하여 100만원 벌금을 선고받았다. (1.1사유로 1000이하 금액이므로 맞는 지문)

-허가구역지역당시 기준면적으로 초과하는 토지로, 구역지정 후 분할로 기준면적이하로 된 경우, 분할 후 최초의 거래는 허가대상이다. 단, 공공목적 분할이라면 그렇지 않다.

-소유권, 지상권, 예약, 양도담보, 가등기담보, 부담부증여는 토지거래허가 대상이다. (소유권 & 소유관련변칙담보)

-지역권, 전세권, 임차권, 저당권, 무상은 토지거래허가 대상이 아니다. (용익권 & 저당권 & 무상)

-법원행정처장은 매수신청대리 처분*신고사항을 다음달 15일까지 공인중개사협회에 통지해야 한다.

-토지거래계약 허가를 받아 취득한 토지를 이용목적대로 이용하지 않으면, 선매협의매수 대상이 된다.

-개공은 이전*폐업*등록취소시, 지체없이 간판을 철거해야 한다. (휴업X)

-주민등록번호, 토지종류, 지번은 부신법 정정신청 대상이 아니다. (주지사종목/주-주소,전화번호/종-건축물종류/목-지목,면적,지분,대지권비율)

-업무정지처분은 사유발생일로부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. (등록취소X / 업정만 제척기간有)

-매수신청대리의 업무정지는 1월~2년 범위내 명할 수 있다. (6월내X)

-중개법인은 임대업*개발업*용역업, 농공업건축물, 토지분양 등을 할 수 없다. (업은 무조건X + 농업,토지)

-인도명령제도는 경매엔 있고, 공매엔 없다.

-가격저감 방식의 경우, 경매는 20% 단계별 각각, 공매는 10% 단계별 일정액으로 저감한다.

-매수보증금의 경우, 경매는 최저매각가격의 10%, 공매는 매각예정가격의 10%이상으로 한다.

-경매의 배당요구는 종기인 최초매각기일 이전날까지 마쳐야 한다.

-경매 대금은 대금지급기한내 언제든지 납부가능하며, 납부 즉시 소유권을 취득한다.

-정당한 권원이 없다면, 채무자*소유자 이외 임차인등도 모두 인도명령 대상이다.

-개공은 3월 초과 휴업시 신고해야 한다. (즉, 3월 휴업은 신고X)

-주거용오피스텔 임대차 보수요율은 0.4%이고, 업무용오피스텔 임대차 보수요율은 0.9%이다.

-법정중개대상물은 법률과 시행령으로 정하며, 공시수단을 갖추지 않아도 중개대상물이다. (무허가,미등기)

-일반재산은 중개대상물이 아니지만, 재공고 입찰에 붙였는데도 낙찰자가 없는 경우엔 중개대상물이 될 수 있다.

-부신법의 해제*정정*변경은 모두 임의규정인 ‘할수있다’ 이다.

-부신법 해제*정정*변경을 개공이 신청시, 당사자의 서명또는날인이 필요없다.

-부신법 정정을 하려는 당사자*개공은 발급받은 신고필증에 정정사항을 표시하고, 서명또는날인을 하여 신고관청에 제출 할수있다.

-부신법의 신고관청은 신고된 내용을 시도에 보고하고, 시도는 이를 취합하여 매월1회 국장에 보고한다. (부동산정보체계 입력하는 것 포함)

-실무교육 강사요건은 공인중개사 3년 or 7급공무원 6월 등이 있다.

-공인중개사가 이법을 위반하여 징역형 선고를 받은 경우 자격취소에 해당한다. (금고형X / 부양지역)

-{공중법} 등록취소된 경우로서, 법인개공이 해산시 대표자가 7일내 등록관청에 등록증을 반납해야 한다. (개인개공 사망시 규정無)

-{매수신청} 등록취소된 경우로서, 개인개공이 사망시 세대를 같이하는 자, 법인개공이 해산시 대표자*임원이 7일내 지방법원장에게 반납해야 한다.

-감독상명령은 거래동향파악*법위반*행정처분 등에 하므로, 개설등록기준 등은 대상이 아니다.

-확인설명은 중개완성전 취득의뢰인에만 하고, 확인설명서 작성교부는 계약체결시 쌍방에 한다.

-개공은 주택외에 대한 상한요율을 중개보수실비의 요율 및 한도액표에 명시해야 한다. (주택X)

-사무소개설등록신청시 여권용사진 1매를 제출하고, 매수신청대리인등록신청시 여권용사진 2매를 제출한다.

-협회의 지부는 정관이 정하는바에 따라 시도에 둘수있다. (대통령령X, 두어야한다X)

-법정중개대상물을 무등록개공이 중개했다면 적법이고, 무등록개공이 중개업을 했다면 행정형벌3.3 대상이다.

-입목의 경우, 입목등기부&토지등기부에 명의인 성명과 등록일자를 기재하므로, 대장은 기재하지 않는다.

-무상 중개라도 개공은 확인설명을 해야 한다. (선관주의)

-상가의 분양대행이나 부동산컨설팅은 중개보수 대상이 아니다.

-형법38조에도 불구하고, 48조&49조(3.3&1.1)에 규정된 죄와 다른죄의 경합범에 대한 벌금형의 선고는 분리선고하여야 한다.

-무등록업자는 공인중개사와 아닌자 모두 형사처벌 대상이 된다. (무부관직쌍투의 ‘무’)

-국장은 표준권리금계약서를, 법무부장관은 상가건물임대차표준계약서를 권장 할수있다.

-국장은 권리금에 대한 감정평가 절차와 방법등의 기준을 고시할 수 있다. (법무부장관X)

-전속중개계약을 체결한 개공은 거래정보망 또는 일간신문에 이를 공개하여야 한다. (모두X)

-정책심의위원회 간사는 위원장이 국토부 소속 공무원 중 지명한다. (위원장=국토부 제1차관)

-민간임대주택은 임대사업자가 등록한 주택으로, 임대인&임차인 간 임대차계약시 적용된다. (재계약 포함)

■■■ 공시법 ■■■

-지적삼각측량성과는 시도*대시장이 검사한다. (검사 원칙은 소관청이나, 예외)

-측량의뢰인과 측량수행자가 합의시 측량기간은 3/4, 검사기간은 1/4로 한다.

-지적삼각점성과 발급신청은 시도 또는 소관청에하고, 지적삼각보조점*도근점 성과는 소관청에 한다.

-지방지적위원회의 위원은 시도가 임명하고, 중앙지적위원회의 위원은 국장이 임명한다.

-토지소유자, 이해관계인, 측량수행자는 시도지사를 거쳐 지방지적위원회에 지적측량적부심사를 요청한다.

-토지의 이동이 있을시, 소유자의 신청을 받아, 지적소관청이 결정한다. (이해관계인X)

-원상회복을 조건으로 돌을 캐거나 흙을 파는 곳으로 허가된 토지는 임야이다. (잡종지X)

-지상경계의 구획을 형성하는 구조물 소유자가 다른 경우는 소유권에 따라 경계를 결정한다. 단, 해수면*공유수면매립지의 경우는 소유자와 무관하게 최대만조만수위*바깥쪽어깨로 한다.

-대지권등록부에는 건물명칭, 전유부분표시, 대지권비율이 포함된다.

-경계점좌표등록부 비치지역의 경계점간의 거리는 1cm까지, 최소면적은 0.1㎡까지 등록한다.

-경계점좌표등록부 비치지역의 토지경계결정과 지표상의 복원은 ‘좌표’에 의하고, 측량방법은 경위의 측량이다.

-카드로 된 대장 및 경계점좌표등록부 등은 100장 단위로 바인더에 넣어 보관한다.

-지적전산자료를 활용하려는 자는 미리 관계중앙행정기관에 심사를 받아야 하고, 국장*시도*소관청에 신청하여 이용한다. (전국-국장*시도*소관청 / 시도-시도*소관청 / 시군구-소관청)

-부동산종합공부의 관리*보존은 소관청이 한다. (국장X)

-1필지 일부의 형질변경으로 용도변경시, 60일내 소관청에 분할을 신청해야한다. (소유자필요-할수있다)

-주택법에 따른 공동주택부지 합병토지가 있을시, 60일내 소관청에 합병을 신청해야한다. (소유자필요-할수있다)

-산지관리법*건축법등에 의한 형질변경으로 지목을 변경해야 할 토지는 등록전환을 신청해야한다. (지목변경X)

-국계법등에 의한 형질변경으로 공사준공시, 소관청에 지목변경을 신청해야 한다.

-승역지 지역권은 합병할 수 있고, 요역지 지역권은 합병할 수 없다. (일부,전부)

-축척변경은 토지소유자 3분의2이상 동의를 받아야 할 수 있다.

-축척변경의 청산금에 이의가 있는자는 1월내 지적소관청에 이의신청 할수있다. (축척변경위원회X)

-축척변경위원회의 위원은 5~10인, 토지소유자 2분의1이상으로 구성되고, 5명이하일시 전원 위촉한다.

-등록사항정정시 이해관계인이 있는 경계*면적 변경은 승낙서가 필요하나, 이해관계인은 소유자에 한정되므로,

제한물권자*가처분권자는 제외된다.

-필완사전은 소유자 정정시 필요서류이지, 토지 정정시 필요서류가 아니다.

-신규등록하는 토지는 지적소관청이 직접 조사하여 소유자를 등록한다. (필완사전X)

-등기는 등기관이 등기를 마친경우, 전산정보처리조직에 저장된때(접수한때)부터 효력이 생긴다.

-등기관은 자기*4촌이내친족이 등기신청인일 때, 관련없는자 2명이상 참여가 있어야 등기할 수 있다.

-관할등기소 지정은 상급법원장이, 위임*정지*손상방지는 대법원장이, 등기관 지정은 지방법원장이, 보증*전산은 법원행정처장이 한다. (관상 손위정대 지지 보전법)

-표제부엔 순위번호와 접수번호가 없다. (표제부:접수일자*표시번호 / 갑구을구:접수일자*순위번호*접수번호)

-광의등기부는 함께 신청하는 뜻의 표시가 있는 경우만 열람발급 가능하다. (폐쇄등기부,도면,신탁원부,목록)

-소유권이전등기시, 권리자*의무자 모두 주소를 제출해야 하나, 관공서는 하지 않는다.

-관공서의 등기촉탁시, 등기와 대장상 표시가 불일치해도 등기촉탁을 수리해야 한다.

-판결에 의한 등기는 확정판결이어야 하며, 가집행선고가 붙은 판결은 각하대상이다.

-등기관이 대위신청 등기를 할 경우, 대위자 성명, 주소, 대위원인을 기록해야 한다.

-승소의무자(甲乙), 채권자대위(甲乙丙), 직권보존(甲乙)은 등기필정보를 작성하지 않고, 등기완료통지만 한다.

(초록색만 등기완료통지 하고, 검은색은 안함 / cf.직권보존의 갑은 미등기상태)

-단독신청 / 등기필 대신 확인정보 제공 / 촉탁관공서에도 등기완료통지만 한다.

-가등기 신청시 등기필정보*농취증*허가서를 첨부하지 않고, 본등기때 첨부한다. (토지거래허가서는 신청시 첨부O)

-건물 멸실등기 신청시, 대장 또는 건축물대장무등제증명원을 첨부한다. (둘 중 하나면 족함)

-제3자 동의서를 첨부할 경우엔 인감을 제출하지만, 제3자 동의를 증명하는 서면을 첨부하는 경우엔 제출않는다.

-보상용 지분은 각하하지만, 가등기 & 포괄유증 지분은 신청가능하다.

-공매 처분으로 권리이전등기를 매수인이 신청하면 각하한다. (공매, 처분제한, 체납압류말소 => 촉탁)

-합병하는 경우, 합병된 토지에 관한 등기기록은 폐쇄한다.

-건물멸실시, 건물 저당권설정자(건물주)는 이해관계인의 동의없이 단독으로 멸실등기 신청 가능하며, 등기관이 저당권자에 멸실등기한다는 뜻을 통지한다. (토지멸실은 통지도 안함)

-소유권 촉탁(가처분*가압류), 임차권등기명령, 경매, 파산 등은 직권보존등기 한다. (가가경임파)

-소유권외 촉탁(저당권*가등기), 체납압류 촉탁은 직권보존등기 않는다. (ex.가등가가처분 / 세무서 촉탁촉탁)

-소유권보존등기는 등기원인&연월일을 기록않는다.

-직권보존등기는 접수번호와 접수연월일(등기원인)을 기록않는다. (대신 등기실행연월일을 ‘권기’에 기재)

-수용시,  수용이전 소유권*요역지지역권*재결존속권리를 제외하고는 모두 직권말소한다.

-공유지분 변경시 소유권이전등기를 하고, 합유지분 변경시 합유명의인변경등기를 한다.

-저당권의 목적이 소유권외의 권리인 경우, 신청정보에 그 권리의 표시를 하여야 한다.

-공동담보 목적으로 새로 추가되는 부동산은 부기등기로 한다.

-수개의 부동산을 일괄신청 한 경우, 일부에 대한 취하는 가능하다.

-이해관계인은 양립할 수 있거나, 손해가능성이 있어야 한다.

-등기관은 이의신청 이유가 있다고 인정되면 상당한 처분하고, 이유가 없다고 인정되면 3일내 법원으로 송부한다.

-전세금 감액시 후순위 저당권자는 이해관계인이 아니지만, 전세기간 연장에는 이해관계인이 된다.

-이중가등기(중복가등기)는 가등기 대상이다.

-가등기명의인은 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있다.

-가등기는 본등기시 말소하지 않고, ‘가등기~본등기’ 사이 경료된 권리침해등기와 양립불가등기는 직권말소한다.

-가처분 이후 등기 말소시, 등기원인은 ‘가처분에 의한 실효’로 기재 & 등기소에 연월일을 신청정보로 제공안함

■■■ 세법 ■■■

-수입이 2천만원이하로 분리과세대상인 주택임대소득자의 필요경비 공제율은 사업자등록시 60%*미등록시 50%

이고, 기본공제는 400만원*200만원이며, 종합과세 또는 분리과세(14%)를 선택할 수 있다.

-불합리한 지상경계를 합리적으로 바꾸기 위한 분할교환은 양도행위가 아니나, 20%초과시엔 양도행위이다.

-부부*직계존비속간 교환은 양도로 간주되어 증여세가 아닌, 양도소득세가 부과된다.

-수용*보류지매각은 양도로 보고, 환지처분*보류지충당은 양도로 보지 않는다.

-허가를 받지 않은 건축물의 취득시기는 사실상사용일이다. (빠른날X)

-묘지이장, 도로신설, 장애물철거 등은 기획재정부령의 자본적지출로 인정된다.

-필요경비에 취득원가*할부계약 이자는 포함하고, 지연*추가*대출 이자는 제외한다.

-개산공제액은 토건주 3%, 지상*전세*임차는 7%, 취득권리 1% 이다.

-장기보유특별공제의 보유기간 산정시, 토지*건물은 취득일~양도일로 하고, 조합원입주권은 종전 토지건물 취득일~관리처분인가일로 한다.

-감면소득이 있는 경우, 감면소득금액외 양도소득금액에서 먼저 기본공제를 한다. (그안에선 먼저양도 & 순차)

-이월과세의 증여대상자산은 토지, 건물, 특정시설이용권, 부동산취득권리에 한한다. (19개정)

-회원권등 기타자산의 양도세율은 6~42%이다.

-조정대상지역의 1년이상 보유한 조합원입주권의 양도세율은 6~42%이다. (입주권은 조정대상지역 할증 없음)

-비과세 충족하는 농지의 교환*분합으로 발생하는 소득 및 감면요건을 충족하는 8년이상 자경농지*농지대토는 등기하지 않았어도, 미등기양도자산으로 보지 않는다.

-국가등의 시행*소유 또는 농지법등의 법률로 인한 농지의 교환*분합은 비과세대상이다. (공적사유는 3년 조건無)

-건설임대주택의 양도시, 임차일~양도일까지 거주기간 5년이상이면, 다른 요건 미충족해도 비과세한다.

-1세대1주택 & 취득당시 조정대상지역이였다면, 현재 해제되었어도 거주기간 2년이 있어야 비과세 된다.

-양도세 비과세의 동거봉양 나이요건은 중증질환을 제외하고는 1인의 나이가 60세이상이어야 한다.

-일시적 1세대2주택 요건은 종전주택 취득일~1년이상 경과, 새주택 취득일~3년(조정지역은 2년)내 종전주택을 양도하는 것이다.

-국내1주택, 국외1주택 소유시, 2년이상 보유하고 국내주택을 양도했다면, 비과세 대상이다. (국외주택은 1세대1주택 판단에서 제외)

-재산세상, 비회원제골프장은 별도과세대상, 회원제골프장은 분리과세대상이다.

-고가주택은 재산세&종부세 모두 주택분류에 포함되고, 별장은 재산세의 분리과세 & 종부세는 제외된다.

-재산세의 별장과 주택의 납기는 동일하다.

-종부세는 12.1~12.15에 부과징수하고, 납부기한 개시 5일전 고지서를 발부한다.

-차기선항 제조 / 묘목*벌채 / 출원최초 광업권*어업권 / 분양권*입주권 등은 취득세를 과세하지 않는다.

-수용으로 인한 취득은 원시취득이고, 수용재결로 인한 취득은 승계취득이다.

-상속분 확정등기 후 협의재분할을 하는 경우, 증여에 의한 취득세를 과세한다. (상속X) 단, ‘납부기한내 재분할 or 법원판결 재분할 or 채권자대위 재분할’의 경우는 과세하지 않는다.

-체납압류해제 등기는 비과세한다.

-같은 채권에 2이상 저당권 등록시, 처음 등록하는 등록관청 소재지를 등록면허세의 납세지로 한다. (각각X)

-법령이 정하는 도시지역내 부동산에 대해 조례로 산출한 재산세를 부과할 수 있다. (=도시지역분)

-재산세의 도시지역분은 물납*분납에는 포함하고, 지방교육세에는 제외한다.

-1동건물은 주상복합으로 주거용만 주택, 1구건물은 겸용*근린주택으로 50%이상시 주택이다. (재산세)

-부대설비는 주체구조부 취득자가 납세의무자이다. (ex.은행금고→건물주)

-비상장법인의 설립시 주식취득으로 과점주주가 된 자는 비과세된다.

-차기선항 제조는 승계취득자가 취득세의 납세의무자이다. (원시취득자X)

-배우자*존비속간 부동산과 부동산 교환은 유상간주되나,  부동산과 분양권 교환은 무상(증여)으로 간주된다.

-유상승계 중 일반적취득은 계약상 잔금지급일을 취득시기로 보며, 이를 명시하지 않았다면 계약일~60일 경과되는 날을 취득시기로 본다.

-취득시기가 사실상 잔금지급일은 국외공판법이며, 과세표준 특례로 사실상 취득가격 적용은 국외공판법부이다. (‘부’의 취득시기는 계약상 잔금지급일)

-취득을 원인으로 한 등기*등록은 등록면허세의 과세대상에 해당하지 않는다. (취득세에 포함)

-사실상 권리취득했더라도 등기*등록하지 않으면 등록면허세를 부과하지 않는다.

-신고하지 않아 소유자를 모를 경우엔 공부상소유자, 귀속이 불분명할 경우엔 사용자가 재산세 납세의무자이다. (재산세 공신사귀)

-국가재산을 연부계약 체결하여 무상사용시 매수자가, 유상사용시 국가가 재산세 납세의무자이다.

-분양권을 유상으로 이전받았는데, 당초 분양가액보다 실제지급금액이 적은 경우, 실제지급금액을 취득가격으로 한다. 이 경우, 중개보수*연부이자는 법인일 경우만 간접비용으로 인정해 취득가격에 합산한다. (연부보수 법인만)

-취득세 주택세율 구분은 6억*9억이며, 재산세 주택의 세부담상한 구분은 3억*6억이다.

-재산세의 과세표준은 토건주는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 것, 선항은 시가표준액이다.

-유상*상속등 공유물 취득시, 지분가액을 과세표준으로 각각 해당 취득세 세율을 적용한다.

-지목변경(토지)과 종류변경(차기선)은 간주취득 2%에 해당한다. (‘개지랄과점주주…’의 ‘지’)

-회원제골프장은 취득세 중과세 대상이지만, 이를 승계취득시엔 중과세 대상이 아니다.

-재산세상, 과밀억제권역에 신설한 공장건축물은 5년간 5배의 중과세율을 적용하되, 도시형업종은 제외한다.

(시이상&주거지역 → 중과세X & 도시형업종 포함)

-등록면허세상, 대도시내 법인설립 및 대도시외에서 내로 전입시 법인등기에 한해 3배의 중과세를 적용한다. (부동산등기X & 여신전문금융법*주택건설임대 업종도 중과세X)

-간주취득은 지방교육세를 내지 않는다.

-재산세는 같은지역 토지는 고지서1장으로, 같은지역 토지외재산은 물건별1장씩*종류별로 발급할 수 있다.

-재산세의 분할납부는 납부세액이 500만원 초과시 가능하므로, 주택분 재산세가 700만원일 경우엔 분납이 불가능하다. (7월 350만, 9월 350만)

-재산 변동사유가 발생했으나 등기하지 않은 경우, 소유자는 과세기준일~10일내 신고해야 한다. (6.1~6.10)

-직전년도는 재산세*종부세의 세부담상한에만 나오는 개념이다.

-자기토지에 상가 신축시 취득세는, 상가엔 2.8%, 부속토지엔 4%를 적용한다.

-임대사업 공동소유주택의 주택수 산정시, 甲60%*乙40%이면 甲소유, 甲50%*乙50%이면 甲乙 각각 소유로 한다.

-공동소유주택의 주택수는, 임대사업은 지분큰자1인*각각이고, 양도세는 지분무관 각각이다. (단, 부부면 1세1주)

-주택임대소득의 비과세 여부 판단시, 기준시가는 과세기간 종료일*양도일을 기준으로 한다.

-수용시, 대금청산일*수용개시일*이전등기접수일 중 빠른날짜를 양도일로 한다. (사업인정고시일X)

-‘토건권기’의 결손금은 ‘주’ or ‘파’의 결손금과 합산하지 않는다.

-이월과세는 배우자*직계존비속간, 부당행위는 배우자*직계존비속을 제외한 특수관계인에 증여를 말한다.

-1세1주&2년 보유했고, 양도시 조정대상지역이 해제된 경우라도, 취득당시 조정대상지역이면, 2년이상 거주기간도 있어야 비과세된다.

-지분동일한 부부공동명의 1세1주 공시가격이 10억인 경우, 종부세 대상이 아니다. (종부세=인세, 각각 5억씩)

-건축물 이전 취득으로 이전가액이 종전가액을 초과하지 않는 경우도 과세한다. (초과분,특례X / 환상공법 이재벌)

-주택조합이 조합원에 귀속되지 않는 토지취득시, 사용검사를 받은날을 취득시기로 본다.

-건설자금에 충당한 차입금의 이자는 법인*개인 모두 취득가격에 포함한다.

-취득세의 신고불성실가산세(과소*무신고)는 감면 가능하나, 납부불성실가산세는 감면 불가능하다.

-등록면허세 과세표준인 사실상취득가격이 자산재평가 사유로 가액이 달라질시, 평가후 가액으로 한다.

-등록면허세를 기한후 1월내 신고시, 신고불성실가산세(무신고 한정)의 50%를 경감한다. (과소는 6월내 50%)

-재산세가 경감*면제*비과세되는 토지는 종합합산*별도합산토지에서 제외한다.

-재산세의 공유재산은 지분권자가 납세자이며, 지분표시 없으면 균등 간주한다.

-재산세의 상속은 높은지분 주된상속자가 납세자이며, 지분동일시 연장자로 한다.