오답노트 & 빈출지문 -2 (2019.09.25 - 30회 공인중개사)

■■■ 민법 ■■■

-허위표시에서 통정이 결여되면, 비진의표시의 법리에 따라 해결해야 한다.

-허위표시로 저당권포기시, 순위가 상승한 후순위권리자는 보호되는 3자가 아니다. (기존빤스)

-낙약자가 제3자에 가지는 청구권을 행사하지 않도록 하는 것도, 제3자를 위한 계약내용이 될 수 있다.

-소액보증금의 우선변제를 받기위한 대항력은 경매신청등기전까지 확보되어 있어야 한다.

-甲은행이 乙의 대출금채권 확보를 위해 저당권&지상권을 확보하고, 乙의 사용수익권은 배제하지 않았을 경우, 甲은 무단점유자 丙의 도로개설등의 행위에 대해, 임료상당의 손해배상을 청구할 수 없다.

-지표하에 도관을 설치하여 20년이상 인수한 것만으로 인수지역권을 시효취득할 수 없다. (항시사용X)

-객관적불능은 무효지만, 주관적불능은 무효가 아니므로, 채무불이행 또는 담보책임 법리로 간다.

-법률적불능 또는 법률규정을 회피하는 법률행위는 무효이다.

-366조 법지는 단독*공동저당 모두에 성립하나, ‘공동저당+철거&신축’에는 성립하지 않는다.

-담보목적 전세권설정이 통정허위표시에 해당하여 무효인 경우에도, 그 전세권부 채권에 대한 가압류권자는 선의3자로 보호받을 수 있다.

-특별조치법에 따르면, 타인소유였음이 판명된 보존등기라도 추정력이 인정된다.

-점유취득시효 3원칙은, 변경사유가 증여일 경우엔 성립하나, 변경사유가 상속일 경우엔 성립하지 않는다.

-입목법상 입목을 목적으로 하는 저당권 효력은 이를 베어낸 후에도 미친다. (반환청구X, 담보청or손배청즉변청O)

-임야를 저당권의 목적으로 했는데, 수목이 벌채된 경우, 저당권 효력은 그에 미치지 않는다.

-용인수준을 초과한 증언의 대가는 반사회 무효이다.

-하나의 의사표시를 구성요소로 하는 단독행위에도 불공정 문제는 발생한다. (남편 징역 피하기위한 채권포기)

-토지거래허가를 받지않은 유동적무효상태라도 강박을 이유로 취소할 수 있다.

-불성립에 재생의 여지는 없다. (재생 = 일부무효, 추인, 전환)

-취소할 수 있는 법률행위를 취소한 후에도, 무효행위의 추인의 요건과 효력으로 추인할 수 있다.

-혼동에 의한 물권소멸은 절대적이다. (단, 무효*취소*해제등으로 당연 부활 가능)

-점유방해염려가 있을시, 점유자는 방해예방 또는 손해배상담보를 함께 청구할 수 있다.

-취득시효의 점유는 직접*간접을 불문한다.

-집합건물의 공용부분은 취득시효 대상이 될 수 없다.

-나대지에 저당권설정후, 설정자가 저당권자로부터 법정지상권을 인정한다는 양해를 얻어 신축한 경우라도, 366법지는 성립하지 않는다. (강행규정)

-저당권 설정당시 건물이 존재했고, 토지와 동일한 소유자였다면, 저당권실행으로 매각전 건물소유자가 바꼈더라도, 법지는 성립한다. (동일소유자 기점=저당권 설정당시)

-동일인 소유의 건물과 대지 중 건물에 전세권을 설정한 경우, 그 대지의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다. (305 법지)

-해제를 원인으로 반환할 금전에는 받은날로부터 이자를 가산한다. (받은날 익일X)

-집건법상 구분소유자의 대지사용권에 대한 분리처분금지는 등기해야 선의3자에 대항할 수 있다.

-일부무효법리를 배제하여 일부만 무효가 성립하는 경우는, 공동저당*약관이다.

-취소의 상대방은 원래의 직접상대방이며, 점유침탈의 기준은 직접점유자에 한한다. (전득자X, 간접점유자X)

-취소권만의 승계는 인정되지 않는다.

-무권대리인의 변제기일에 의한 독촉에 본인이 유예를 요청했다면, 추인으로 본다.

-부관이 붙은 법률행위에서 부관내용이 발생하지 않으면, 채무를 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 상당하다면, 이를 조건으로 봐야 하고, 부관내용이 발생하던*하지않던 채무를 이행해야 한다고 보는 것이 상당하다면, 이를 불확정기한으로 봐야 한다. (기한은 반드시 도래!!)

-공유자 중 일부가 자신의 지분비율만큼에 해당하는 특정부분만을 배타적 사용중이라면, 사용치 아니하고 있는 다른 공유자에게 대하여는 부당이득을 하고 있다.

-상가1층 옥상에 추가신축하는 구분지상권은 허용된다. (등기부시행규칙상은 금지되더라도)

-동이항 관계였다가 어느 한쪽의 이행불능으로 발생한 손해배상채무도 여전히 동이항 관계에 있다. (대신 귀잡기)

-임차권이 적법하게 양도되었다면, 새임차인은 전임차인이 임대인에게 동의받아 설치한 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.

-취소권은 제한능력자&법정대리인 모두 가지지만, 추인권은 법정대리인만 가진다.

-어음*수표행위에 조건을 붙이면 무효지만, 어음보증에 한해 유효이며, 어음*수표에 시기를 붙이는 것은 허용된다.

-소유자의 사용*수익권은 소유자에 의해 영구적으로 포기될 수 없다. (물권법정주의 위반되므로)

-상속은 타주에서 자주로의 새로운 권원이 될 수 없다. (매매,증여등이 새로운 권원)

-공유물분할금지 특약은 등기되어 있어야 지분양수인에 승계된다.

-각 공유자는 다른 공유자가 분할에 의해 취득한 물건에 대해, 지분비율로 매도인과 동일한 담보책임을 진다.

-예약은 언제나 채권계약이나, 예약에 의해 장래 체결될 본계약은 채권계약에 한하지 않는다.

-예약완결권은 제척기간 10년, 등기청구권은 소멸시효 10년으로, 10년후 점유중이라면 등기청구권만 살아있다.

-환매특약만을 소멸시키는 계약은 유효하다. (종된계약이므로)

-환매권행사는 형성권으로, 환매의무자의 승낙을 요하지 않는다.

-주임법상 다가구주택 임차인이 호수를 잘못 기재했더라도, 지번까지만 일치하다면 유효한 공시방법이다.

■■■ 학개론 ■■■

-부지란 도로, 하천, 철도부지와 같이 일정한 용도로 이용되고 있는 바닥토지이다.

-택지란 주거, 상업, 공업용지 등의 용도로 이용되는 토지를 말한다.

-주택가격하락이 예상되면, 수요는 감소하고, 공급은 증가한다.

-공업입지에서 중량감소산업은 원료지향형 산업이다.

-임장활동, 감정평가 필요는 부동성*개별성의 특징 (단, 부동성>개별성)

-선형이론에 의하면, 도시의 주거공간유형을 결정하는 관건은 그 가격을 지불할 수 있는 주거입지선택능력이다.

-원리금균등방식과 원금상환방식의 1기 이자액은 동일하다. (불입액X)

-컨소시엄구성형은 개발사업자 상호간에 자금*설비등을 공유하는 방식으로 토지소유자와 컨소시엄간 공동개발도 가능하다. (토지소유자와 개발사업자 상호간 공유X)

-지주공동사업 방식은 위험이 분산된다.

-공시지가기준법과 그밖의 비교방식에 속한 감평방법은 서로 다른 감평방식에 속한 것으로 본다.

-주택보급률은 저량, 주택공급량은 유량이다.

-정보가치란 불확실성하의 현재가치를 확실성하의 현재가치에서 뺀 차액이다.

-크리스탈러 중심지이론에 따르면, 구매력이 향상되면 중심지수가 증가하므로, 중심지간 간격은 좁아지고, 배후지크기는 축소된다.

-매수방식은 권리소멸방식이고, 환지방식은 권리축소방식이다.

-사업위탁(수탁)방식은 토지소유자가 자금을 조달하고, 토지개발신탁방식은 신탁회사가 자금을 조달한다.

-순현가란 세후현금수지의 현가와 세후지분복귀액의 현가의 합에서 지분투자액을 뺀 것이다. (운영+처분-취득)

-위험과 수익의 비례는 체계적위험과 수익이 비례한다는 의미이다. (비체계적X)

-건설업자의 파산등으로 인한 소비자피해를 방지하기 위한 기관은 주택도시보증공사이다. (한국주택금융공사X)

-지역분석은 부동산 가격수준을 판정하고, 개별분석은 부동산 가격을 판정한다.

-복제원가는 자재*공법등이 동일한 신축소요비용이고, 대치원가는 효용이 동일한 신축소요비용이다.

-대치원가는 기능적감가를 이미 반영하므로, 대치원가가 복제원가보다 작다. (단, 적산가격은 동일)

-무위험률의 크기는 일반경제상황과 밀접한 관계가 있다.

-시장위험을 줄이는 하나의 방법은 초기에 매도 또는 임대하는 것이다. (선분양, 매수자 확보)

-수익배분의 원칙은 토지잔여법의 근거가 된다. (배분하고 남는거 토지로)

■■■ 공법 ■■■

-도시군계획시설에 대한 실시계획의 인가고시가 있을 때, 공토법에 의한 사업인정 및 고시가 있은 것으로 본다.

-토지분할에 대해 개발행위허가를 받은자는 개발행위 후 행정청의 준공검사를 받지 않는다.

-도시군계획시설 중 지목이 대인 토지소유자(건축물포함)가 희망 또는 부재*비업무용 3천만원 초과시, 매수의무자가 지자체일 경우에 한해 도시군계획시설채권을 발행할 수 있다. (주택공사X)

-용도지역*용도지구의 건축제한규정은 도시군계획시설에 적용되지 않는다.

-도시개발사업이 필요한 지역이 2이상 시도에 걸칠경우, 시도간 협의하여 지정할 자를 정한다. (공동지정X)

-도정법 정비구역해제시, 지정권자는 현지개량방식의 주거환경개선구역으로 지정 가능하다. (관리처분방식X)

-도정법 정비구역해제시, 추진위원회 및 조합설립인가가 취소된 것으로 본다.

-주택법상 시군구는 사업계획승인신청일~20일내로 분양가심의위원회를 설치운영해야 한다.

-철거후 종전범위내 축조는 개축이며, 철거후 종전범위를 넘는 축조는 신축이다.

-건축법상, 국장*시도는 필요시 시군구의 건축허가를 2년간 제한할 수 있다.

-도시지역연접, 산업단지(농공X), 택지개발, 전원개발(수력X), 도시개발(취락X) 지정시 도시지역으로 의제된다.

-관리지역내 농지를 농업진흥지역 지정시, 농림지역으로 의제된다.

-관리지역내 산림을 보전산지 지정시, 농림지역*자연환경보전지역으로 의제된다.

-국장이 결정고시한 도시군계획시설은 해제권고를 할 수 없다.

-도시군계획시설 해제권고를 받은 특광은 직접, 시군은 도지사에 신청하여 해제를 결정한다. (시군 직접X)

-지구단위계획구역을 지정할 수 있는 비도시지역은 계획관리지역(계획50%이상+보전*생산만), 개발진흥지구, 지구행위제한을 대체하려는 지역이다. (계개지)

-국계법상 사업면적 5%내 축소시 변경허가를 받지 않는다. (확대X)

-도개법상 시행자는 지정권자의 준공검사일~60일내 환지처분을 해야 하고, 지정권자인 시행자는 공사완료공고일~60일내 환지처분을 해야 한다.

-도개법상 체비지는 시행자에게, 보류지는 환지계획에서 정한자에게, 환지처분공고일 다음날 귀속한다.

-도개법상 사업시행계획 인가내용을 변경하거나, 사업을 중지할 경우, 다시 인가를 받아야 한다.

-도개법 관리처분계획에서 종전범위내 주택공급은 2주택까지, 재건축&과밀억제권역O이면 3주택, 재건축&과밀억제권역X이면 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다. (투기*과열은 무조건 1주택)

-주택법상 리모델링 주택조합을 설립할시, 80%이상의 토지사용승낙서는 필요없는 서류이다. (내껄 고침)

-주택상환사채는 주택공사*등록사업자가 발행가능하며, 상법상 채권규정을 적용한다. (조합X, 민법X)

-농업진흥구역에는 농수산물시설*농업인주거시설*국방관련시설만 허용되며, 농업보호구역에서 그외 농업관련이 없거나 농원*태양에너지*편의시설등이 허용된다.

-도시군관리계획의 결정효력 및 실효등은 ‘토지이용규제기본법’의 규정에 따른다.

-도시군계획시설은 도시군관리계획에 해당하는 것과 하지않는 것으로 나뉜다. (작은것들은 해당X, 변전소는 크다)

-도시군계획시설의 구조는 국토부령으로 정하고, 보상은 법률로 정한다.

-기반시설부담구역 지역은 개발행위허가 제한기간의 연장이 가능하며, 연장시 심의하지 않는다.

-도개법 구역지정후 계획이 수립되기까지 사이에 토지소유자가 변경된 경우, 기존 토지소유자 동의서를 기준으로 산정한다.

-임원의 결격사유시, 해당사유 해당일 다음날부터 자격이 상실된다.

-도정법상 기존의 건축물 철거전에 관리처분계획을 수립하여야 한다.

-주택법상 리모델링조합(세대수증가형 제외)은 공동사업이 불가능하다.

-국계법상 고도지구내에서 도시군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다. (행위제한 원칙은 도시군계획조례지만 예외인 내용 / 고도(관리계획), 취락(자연-령,집단-개특법), 개발진흥(지구단위*개발법))

-공동구의 비용은 공동부담하며, 설치비용을 부담하지 않는자가 사용하려는 때엔 관리자의 허가를 받아야 한다. (설치비용부담자는 허가 불필요)

-지구단위계획은 개도시수+녹지엔 지정이 불가능하다. (해제되야 가능)

-국계법상, 건축물이 있는 대지의 분할제한면적 미만으로의 분할은 허가대상이 아니다. (건축법상 금지대상)

-국계법상, 건축물이 없는 대지의 분할제한면적 미만으로의 분할은 허가대상이다.

-도개법상 재결신청은 사업시행종료일까지로 한다. (특례)

-도정법상 조합설립추진위원회는 조합설립인가 동의를 받은 후, 창립총회를 개최한 후, 설립인가를 신청한다.

-도정법 관리처분계획의 주택공급상, 종전토지소유자에게는 2주택까지 공급할 수 있고, 이중 1주택은 60㎡이하 & 3년내 전매가 금지된다.

-건축법상 30층 건축물을 광역시에서 건설하려면 광역시장의 허가를 받아야 하지만, 이 건축물이 공장*창고라면 구청장의 허가를 받아야 한다. (원칙:시군구 / 예외:특광시군(대형건축물, 단 공장*창고는 원칙대로))

-건축법상 보행이 불가능하면 도로가 아니다. (차량통행이 불가능해도 보행이 가능하면 도로)

-주택법상 승인권자는 감리자를 지정해야 하고, 감리비용은 사업주체 부담으로 승인권자에 예치하고, 승인권자가 감리자에 지급한다.

■■■ 중개법 ■■■

-공인중개사 및 개공이 아닌자도 이법에 따라 과태료 처분을 받을 수 있다. (협회, 거래정보사업자 등)

-등록관청은 법인개공에 업무정지를 명할경우, 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다.

-부정행위자는 시험을 무효로 하고, 무효처분일로부터 5년간 응시자격이 제한된다. (시험일X)

-무등록업자와의 중개계약은 무효이나, 이 중개행위로 이루어진 거래계약은 유효이다. (단, 보수청구권無)

-고용신고를 하지 않으면 업무정지 사유이다. (1월-기타이법위반)

-휴업신고 후 계속 중개업을 영위하면 100만원 이하 과태료 사유이다.

-휴업기간 중, 사무소는 계속 유지해야 한다.

-권리관계는 전속중개계약서 중 권리취득용 필요적기재사항이다. (권리이전용X)

-‘특상태조권공금’은 전속중개계약서의 정보공개 사항으로 필요적기재사항과 구분!!

-거래계약서는 표준양식이 없으나, 이를 서면으로 작성하는 것은 강행규정이다.

-부동산거래신고시, 지목*대지권비율은 정정신청사항이다.

-주택면적이 1/2이상이면 주택보수규정, 1/2미만이면 주택외보수규정을 적용한다. (cf.재산세 상미, 양도세 초하)

-요건충족 후, 거래계약 종료직전 무효가 된 경우라도, 개공의 귀책사유가 없다면 중개보수권 행사는 가능하다.

-협회는 공제사업을 할수있고, 이 경우 공제운영위원회를 둔다. (임의/강행)

-다른법에 의해 금고 이상형을 받은 경우, 자격은 취소되지 않으나, 등록은 취소된다.

-양도담보*신탁은 검인대상이나, 가등기*입목*재단매매*취득시효는 검인대상이 아니다.

-확정판결은 검인대상이나, 토지거래허가구역내 확정판결은 검인대상이 아니다. (토농검)

-부동산거래전자시스템을 이용하려면 반드시 회원가입이 된 개공 사무소를 방문해야 한다.

-공단지부는 서울,대전,대구,부산,광주,수원 6개이다. (서울,대전,대구,부산+광수)

-협회의 공제사업은 비영리사업으로 회원간 상호부조를 목적으로 한다.

-행정처분, 행정형벌, 과태료 중 행정처분과 행정형벌간에만 병과 가능하다. (즉, 과태료는 병과 불가능)

-중개인(부칙)은 폐업후 다시 개설등록을 할 수 없다.

-개공의 결격사유 발생시, 등록의 효력은 등록취소를 하여야 상실된다. (발생즉시X / 해산*사망은 즉시 상실O)

-토지소유자 승낙없이 타인토지에 자연장을 한 자는, 시효취득을 이유로 자연장 보존권리를 주장할 수 없다.

-매각시, 담보가등기는 소멸하고, 보전가등기는 인수된다.

-매각결정기일은 매각기일~1주내 지정하고, 대금지급기한은 확정일~1월내 지정한다.

-주임법*상임법의 차임증감청구는 청구당시 차임과 보증금의 5%를 초과하지 못한다. (또는X)

-등록처분의 행정행위는 적법요건이지 효력요건이 아니므로, 무등록업자의 중개로 인한 거래계약은 유효하다.

-자격증*등록증의 교부*재교부는 국토부령에 의한다. (공중법X)

-이법에 의해 300만이상 벌금으로 등록취소시, 벌금선고일~3년간 개공등 결격사유에 해당한다. (등록취소X)

-양벌규정은 고용인의 행정형벌 위반시에만, 개공에게 벌금형을 과할 수 있다.

-양벌규정과 별개로, 법15조2항에 의해 고용인의 업무상행위로 인한 행정처분은 개공에게도 과할 수 있다.

-개공의 이전신고는 이전후 등록관청에, 법인 분사무소의 이전신고는 주된사무소 등록관청에 10일내 한다.

-피해자의 처벌의사가 있어야 처벌하는 것은 친고죄이고, 피해자의 처벌의사가 없어야만 처벌하지 못하는 것은 반의사불벌죄이다. (친고죄=가벼움, 반의사불벌죄=무거움)

-확인설명시 설명해야 할 세금의 종류와 세율은 취득시 세금에 한한다. (이전시 세금X)

-관련증서를 중개한 것은 업으로 하지 않았다해도 금지행위에 해당한다.

-거래정보사업자의 컴퓨터설비 기준은 국장이 정한다. (국토부령X)

-공중법상 검사의 공소제기*기소유예는 포상금 대상이다.

-지도감독은 주된*분사무소의 등록관청 모두 할 수 있으나, 행정처분은 주된사무소 등록관청만 가능하다.

-중개보수청구권은 중개의뢰시 발생하고, 중개완성시 행사한다.

-중개보수청구권은 계약체결 개공은 물론, 협력적업무 수행한 인과관계로도 성립한다..

-지분과 면적등의 변경신고는 등기신청 전에만 가능하다. (부동산거래신고 전X)

-토지거래허가를 받았더라도, 부동산거래신고는 해야 한다. (농취증&검인만 면제-토농검)

-자연장은 지면 30cm의 깊이에 흙과 섞어 묻어야 한다.

-토지거래허가구역에서 건물&토지 매매계약 후, 허가받지 못한경우, 건물만 이전등기 할 수 없다. (전부무효)

-부신법의 목적은 건전하고 투명한 거래질서 확립과 국민경제 이바지를 위함이다. (공정X)

-경매로 인한 매수인의 취득은 부동산거래신고 대상이 아니다. (단, 외국인은 대상O)

-주임법상 최우선변제는 법령시행 이후, 담보권(저당권)이 설정된 경우 받을 수 있다. (대항력X)

■■■ 공시법 ■■■

-건물 구조가 변경된 경우, 변경등기 신청전에 건축물대장의 기록사항을 변경해야 한다.

-부동산종합공부의 불일치 발견시, 소관청은 등록사항 관리하는 기관의 장에게 통지하여, 기관의 장이 정정한다.

-보존등기는 갑구에 하되, 의무는 아니다. (60일내 해야한다X)

-지번변경으로 인해 지번을 새로 부여할때에는 종전지번 중 본번으로 부여한다. (확지축행)

-도시개발사업등의 변경*신고는 사유발생일로부터 15일내에 해야 한다. (60,90,15)

-당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우, 반대급부일~60일내 이전등기를 신청해야 한다.

■■■ 세법 ■■■

-토건주의 재산세 과세표준은 과세기준일 현재의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

-동등한 가치를 교환하는 행위도 양도행위이다.

-이혼시, 위자료는 양도이고, 재산분할은 양도가 아니다.

-시가표준액 9억이하의 공동주택 개수는 비과세대상이나, 대수선은 비과세가 아니다.

-등록면허세의 납기는 등기등록전까지이며, 비과세였다가 과세대상으로 변경시엔 변경일~60일이내이다.

-상속등기가 안된 경우, 주된상속자가 과세기준일(6.1) 10일내 재산세를 신고해야 하며, 아니한 경우 신고불성실가산세를 징수하진 않는다.

-주택임대로 발생하는 소득계산시, 본인&배우자가 각각 주택을 소유하는 경우, 합산하여 주택수를 계산한다.

-장기보유특별공제 적용 보유기간은 취득일~양도일까지이나, 조합원입주권의 경우 취득일~관리처분계획인가일까지로 산출한다.

-취득세에서 객관적거래로 볼수 없는 개인간 거래는 계약상 잔금지급일을 취득시기로 하고, 이보다 먼저 사실상 잔금을 지급했더라도 계약상 잔금지급일을 취득시기로 한다.

-양도세를 양수자가 부담하기로 한 경우, 당해 양도소득세와 양도소득세의 부가세액을 제외한 대금청산일을 취득시기로 한다.

-미등기 또는 조정대상지역 1세대2주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없다.