종중재산을 종중명의로 등기 가능할까? (농지법, 총유, 경자유전)

 

안녕하세요, 자투리입니다.

공통의 조상을 가진 자손들이 조상의 분묘관리, 제사 등을 목적으로 조직되는 혈연집단을 종중(宗中)이라고 하는데요.
그 목적이 분묘나 제사다 보니, 보통 종중은 토지와 관련한 재산을 가지게 마련인데, 이런 토지들은 그 소유권의 등기방식도 특이하고, 농지법과 맞물리기도 하므로 몇가지 내용들을 알아둬야 합니다.

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일단, 종중재산의 소유형태는 '총유'입니다.
총유는 공유*합유와 다르게 지분이 없고, 재산의 모든 보존과 처분 등을 총회결의를 통해서만 진행이 가능합니다.

또한, 종중재산은 아래에서 설명할 농지법에 걸리는 전답을 제외하고는 종중명의로 등기도 가능합니다만... (예 : 묘지를 위해 필요한 임야)

예전에는, 종중재산을 종중명의가 아닌 종손이나 종중의 큰 어르신 등의 소유로 등기하는 경우가 많았고, 현재도 이런식의 등기가 꽤 많이 보이긴 합니다.
참고로, 이는 명의신탁 방식으로 진행되었으며, 부동산실명법에서 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있긴 하지만, 종중재산의 명의신탁은 예외로 인정되고 있습니다.
(명의신탁과 관련한 실명법 내용은 글 가장 아래의 포스팅 링크 참조하세요.)

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그러면, 전답과 같은 '농지'는 어떨까요?

우선 농지법 제6조1항에서는 '농지의 소유 제한'에 대해 아래와 같이 명시하고 있습니다.

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

이와같이, 우리나라 농지법의 근간은 경자유전(耕者有田, 농사짓는 사람이 밭을 소유함)의 원칙을 가지고 있으며, 농업인과 영농법인등만 농지를 소유할 수 있도록 하고 있습니다.
물론, 제6조2항에서 여러가지 예외조항을 두고는 있지만, 여기에 종중재산에 대한 내용은 없기 때문에, 농지는 종중명의로 등기를 할 수 없습니다. (재판을 통해 소유권을 확정받았다고 할지라도 이전등기 못합니다.)
이에대해 지속적으로 개정안이 국회에 올라오고는 있으나, 경자유전의 원칙이 무너질 수 있으며, 종중외 비법인사단들이나 단체들과의 형평성 문제가 있어, 개정안 통과는 쉽지 않아 보입니다.

참고로, 농지라고 등기가 무조건 불가능한 것은 아닌데요.
묘산관리와 제사비용 충당을 위한 전답인 '위토'에 한정해서는 등기가 가능합니다. (단, 농지개혁 당시의 위토대장에 등재되어 있어야 하며, 소관청에서 증명서를 발급 받아야 함)
또한, 지목상 농지라도 그 토지가 농지로서의 기능을 잃어, 이를 관청에서 서면으로 증명서를 발급해 주는 경우도 가능합니다.

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위와 같은 내용상, 종중재산은 아래와 같이 정리할 수 있겠네요.

■ 농지를 제외한 재산
종중명의로 등기 가능하므로, '종중명의 or 명의신탁' 중 택1하여 등기

■ 농지
종중명의로 등기 불가능하므로, '명의신탁' 방식으로 등기

부가적으로 명의신탁 방식의 경우, 수탁자와 매매계약서*명의신탁확인서를 작성하여 공증 및 종중명의로 가처분*가등기하여 권리보존도 함께 하는 것이 좋습니다.
또한, 수탁자(명의자)를 여러명으로 할 경우라면, 추후 명의자의 사망*사업실패 등을 고려했을 시, 합유재산은 상속*압류가 불가능하므로, '공유'보다는 '합유'가 좀더 종중재산을 지키는데 안전합니다.

 

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