민법 18 - 민사특별법 / 실명법 ~ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■특징

*의의 : 명의신탁의 금지 / 명의신탁약정과 그에 기한 등기는 무효 (단, 반사회X → 불법원인급여X & 부반청O)

*명의신탁 객체 : 부동산에 관한 소유권 + 물권 (채권X, 동산X / 전세권O, 임차권X)  (명의소물)

*실명법 대상O  (보탈묵 되리)

-보전가등기

-탈세목적의 명의신탁

-묵시적 명의신탁

*실명법 대상X  (양가신상 안되리)

-양도담보*가등기담보 : 채무담보목적

-신탁법에 의한 신탁등기

-상호명의신탁 → 구분소유적공유

~부동산 위치,면적을 특정하여 2인이상 ‘구분소유’ 약정후, ‘공유’로 등기

~대내적(특정부분 각각 소유권 취득) / 대외적(일반공유)

~대내적으로 특정부분에 지분이전등기절차 이행을 구할뿐, 전체에 대한 공유물분할청구는 절대 불가능

~특정부분은 상대방 동의없이 처분 가능(대내적) / 불법점유에 대해 보존행위로 배제청구 가능(대외적)

~甲乙에서 甲丙(경매등)이 되었을 경우, 甲丙의 구분소유적 공유관계가 당연히 인정되는 것은 아니다

`判구분소유적공유시, 甲이 자기토지에 건물신축 후, 경매로 乙이 甲토지를 취득한 경우, 법정지상권은 성립한다. (갑/갑, 無/을 → 갑/을, 대내적 각각이므로 공유-법지의 ‘단법있고공법없다’ 적용X)

`判구분소유적공유시, 甲토지에 乙이 건물신축후, 분할등기가 되어 건물대지부분이 甲의 단독소유가 된 경우 관법지는 성립하지 않는다. (을/갑, 無/을 → 을/갑, 無/을, 시작부터 ‘똥이다’ 성립X)

[기출] 명의신탁금지규정은 부동산에 관한 모든 물권에 해당되므로 채권에는 적용되지 않는다. (O)

 

■특례

*대상 : 배우자, 종중, 종교단체

*기본 : 원칙적으로 명의신탁으로 무효이나, 조세포탈*면탈등의 목적이 아니라면 유효

*특징 : 대내적 소유자→신탁자  /  대외적 소유자→수탁자

-수탁자는 신탁자에 소유권 주장 불가능 (∵대내적 소유자는 신탁자)

-신탁자의 제3자로의 양도는 ‘타인의 권리매매’라 할 순 없음 (∵대내적 소유자이기도 하므로)

-제3자의 불법점유시, 신탁자는 수탁자를 대위하여 소유물반환청구권 행사가능 (직접은 불가능)

-신탁자의 등기청구권 소멸시효無 (∵소유권에 터잡음)  &  수탁자는 시효취득 불가능 (∵타주)

-수탁자(종원)가 건물을 지었다가, 신탁자(종중)과 명의신탁해지시 법정지상권 성립X (∵토지-종중, 건물-종원)

-수탁자가 제3자에 소유권이전등기를 마친 경우, 제3자는 선악불문 소유권 취득 가능

*비교 : 권리능력없는 종중 유사(무효) / 사실혼(무효, 다만 이후 법률혼하면 그때부터 유효)

 

■명의신탁의 유형

*2자간 명의신탁 (이전형)

실권리자(신탁자) <5년/2억>

명의신탁(무효) →등기(무효)

명의인(수탁자) <3년/1억>,횡령죄O

제3자(유효) 선악불문

-횡령죄 : 타인재산 보관O → 성립

-신탁자→수탁자 : 소유권에 기한 등기말소청구 가능 (진정명의회복등기)

신탁약정에 기한 소이청 불가능 (가등기했어도 무효)

 

*3자간 명의신탁 (중간생략등기형) ★

매도인	↔매매(유효)	매수인(신탁자) <5년/2억>
→등기(무효)	명의인(수탁자) <3년/1억>,횡령죄X	명의신탁(무효)
	제3자(유효) 선악불문

-횡령죄 : 타인재산 보관X → 불성립

-매도인→신탁자 : 매매유효로 소유권이전의무 부담 / 수탁자에 등기말소청구 가능

-신탁자→매도인 : 등기무효(항상 악의)로 여전히 매도인 소유 & 매매유효로 매매계약에 기한 소이청 가능

-신탁자→수탁자 : 매도인 대위 등기말소청구 가능(소이청 보전위함) / 부당이득반환 원인 소이청 불가능

~단, 수탁자가 신탁자에 직접 소유권이전등기 경료했다면, 등기는 유효 (∵실체관계 부합)

 

*계약명의신탁 (위임형, 위명형) ★★

매도인	↔매매(유효) →등기(선의&유효)	매수인(수탁자) <3년/1억>,횡령죄X	명의신탁(무효) ←자금지원	자금주(신탁자) <5년/2억>
		제3자(유효) 선악불문

-횡령죄 : 타인재산 보관X → 불성립

-매도인의 선의*악의

~매도인이 선의 : 유효 (단, 계약체결후 악의라면 여전히 유효 → 매매계약당시 매도인 인식 기준)

`주의 : 등기가 유효일뿐, 약정은 항상 무효

~매도인이 악의 : 무효 (‘매도인-대금반환’&’수탁자-등기말소’는 동이항 / 신탁자는 매도인에 소이청 불가능)

-경매일 경우 : 선악불문 수탁자로의 등기 유효 ★

~判경매절차에서 타인자금으로 부동산매수하여 자기명의로 소유권등기하는 경우, 그 타인과 등기실행자는 계약명의신탁관계이다

-신탁자→수탁자 : {등기유효시} 이전등기말소 신청 불가능 / 부반청 가능 / 신탁약정에 기한 소이청 불가능

~실명법 이전 약정했다면 → 당해 부동산 반환

~실명법 이후 약정했다면 → 매수대금 반환 (1995.7.1~)

`判신탁자는 수탁자에 대해 가지는 매매대금 상당의 부반청에 기해 유치권 행사는 불가능

[참조] 진정명의회복등기 : 현재의 소유권자만 가능 (ex.통정허위 1매수인은 소유자가 아니므로 불가) / 법적성질은 소유권에 기한 방해배제청구권

[참조] 判명의신탁 해지시, 소유권이전등기 전이면, 소유권 복귀 안된것으로 봄 → 해지후 등기전 사이에 수탁자가 제3자에게 매매했다면, 3자는 소유권 취득함)

[기출] 계약명의신탁에서 매도인이 선의일 경우 그 약정은 유효하다. (X,물권변동만 유효하고 약정은 여전히 무효)

[기출] 신탁자는 명의신탁약정의 해지로 반환청구 할 수 있다. (X,명의신탁약정-출발②, 해지-출발④)

 

■제재

*벌칙 (실명벌 52 31, 특조벌 31 13)

-5년*2억 : 신탁자, 장기미등기자(3년), 기재의무위반 채권자, 채무자를 허위로 제출하게 한 실채무자

-3년*1억 : 수탁자only

*과징금 (5년*2억 경우만 부과→신탁자)

-부동산평가액의 30% 범위내 령으로 정함

-과징금 분납 인정 : 재해*도난-현저한재산손실 / 사업여건악화-중대한위기 / 현저한자금어려움 / 질병

*이행강제금

-과징금부과 후 1년경과 → 미등기 → 부동산평가액의 10%부과 (범위X)

-1차부과일 후 1년경과 → 미등기 → 부동산평가액의 20%부과 (범위X)

[참조] 검인 특조법 벌칙 : 허위*소이등외*중생(탈세)→3년1억  /  중생(탈세X) →1년3천

[기출] 3년초과 장기미등기자에게 부동산평가액의 30%를 과징금으로 부과한다. (X,30%범위내 령으로)

 

 

 

★★★ 기타 보충 정리

■절대반지 이론

	부당이득반환(선악구별) ②확정무효		총칙 출발 : ②③ 채권 출발 : ④ 무권대리, 허가지역 : ①
①불확정무효		③불확정유효
	④확정유효 이행지체  이행불능 최고O  최고X 법정해제 원상회복(선악불문) 손해배상

 

■제척기간 & 소멸시효

제척기간

취소 (한10년*추인3년) 점유반환청구 (1년,출소O) 3자위한계약 (수익의사표시10년) 해제 (10년) 예약완결권 (10년) 권리하자담보 (안1년*한1년) 물건하자담보 (안6월,출소X) 임차인 비용상환청구 (6월내) 집건법 시가매도청구권 (2월)

소멸시효

물청無 (단, 용익20년) 채청有 (10년) 상린無 피담보채권有 상임법 권리금방해시 임차인의 손배청 (3년)