국유지 불하(拂下) 알아보기 - 토지 불하 or 토지 매수 신청

 

'국유지 불하' 혹은 '토지 불하' 등으로 많이 사용하고 있는 이 용어는, 현재 '국유지 매수 신청or청구'가 좀더 정확한 표현일 듯 합니다.

예를 들어, 내가 살고 있는 집의 건물은 내 명의로 되어 있으나, 토지는 서울시의 소유일 경우, 그 토지를 매수하고자 신청을 할 수 있는데, 이런 신청을 의미합니다.
또는, 아래 그림과 같이, 내가 소유한 토지가 맹지인데, 도로로 통하는 토지가 방치된 국유지라면, 불하 신청을 통해 매입할 수 있다면, 맹지를 효율적으로 사용할 수 있겠죠.

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다만, 국유지는 '국유재산법'에 의해 관리되고 있고, 공용으로 쓰이고 있지 않은 '일반재산'에 한하여만 불하신청이 가능합니다.
그래서, 우선 국유재산에 대해 간단히 알아보면, 아래 정도로 구분됩니다.

■ 행정재산
- 공용 (청사, 공무원 주거건물, 학교 등)
- 공공용 (도로, 하천, 공항 등)
- 기업용 (우체국예금, 조달사업 등)
- 보존용 (문화재, 사적지, 국유림 등)
■ 일반재산
- 행정재산을 제외한 국유재산으로, 옛날에 '잡종재산'이라 부르다, 현재 '일반재산'으로 명칭 변경됨

물론, '행정재산'도 불하신청을 시도해 볼 수 있긴 하나, 선결조건이 하나 붙는데, <용도폐지>가 먼저 이루어져야 합니다.
다만, 위의 행정재산들을 딱 봐도... 용도폐지를 위해선 준비해야 할 것도 많아 어렵기도 하고, 시간도 장기간이라 만만한 일은 아닐 듯 합니다. (행정사 등의 자문을 받아야 가능할듯...)

결국, 국유지가 '일반재산'일 경우만, 불하신청이 좀 해볼만 한데...
이것도 아래와 같이, 요건이 까다롭고 어려운편이긴 합니다.
- 국유지가 이용가치가 없음
- 내 소유토지와 바로 인접해야 함
- 적절한 매수 사유 요망

 

 

참고로, 행정재산과 일반재산을 체크하는 방법은, 하기 링크된 포스팅의 <e나라 재산>사이트 내용 참조하세요.

국유지와 사유지 확인방법 (feat. 행정재산, 일반재산)

 

 

그리고, 불하를 받으려면, '국유재산 매수신청서'를 작성해야 하는데, 양식은 아래 그림과 같으며, <국유재산법 시행규칙 - 별지 제1호 서식>에서 다운받을 수 있습니다.

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그러면, 이제 어떤 순서로 불하신청을 해야 할지 알아보겠습니다.
일단, 국유재산을 관리하는 기관을 이해해야 편한데요.

위 도표와 같이, 국유재산의 총괄관리는 기획재정부가 하며, 그 중 일반재산 같은 일부 국유재산은 '시군구'나 '한국자산관리공사'에서 관리합니다.
즉, 등기부등본 등에서 확인한 대상 토지가 국유지임을 확인하면, 아래의 순서대로 첵크해 봅니다.

1. 토지소재지 시군구의 재무과나 회계과에 문의하여 매수가능 여부를 확인
2. 시군구에서 관리하는 물건이 아니라는 답변을 듣는다면, 한국자산관리공사의 국유재산 본부에 문의하여 매수가능 여부를 확인

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만약 신청이 받아들여지면, 보통 아래와 같이 진행됩니다.

■ 매각방법 : 원칙-경쟁입찰 / 예외-수의계약
- 수의계약은 보통 국유지만으로 가치가 없는 상태로 사유토지와 맞닿아 있거나, 위치*형태*목적 등이 경쟁에 붙이기 곤란한 경우에 가능 (ex. 폭이 좁고 긴토지 or 공유지분권자에게 지분 매각)
- 추가로, 수의계약이 가능한 경우는 국유재산법 시행령 제40조 제3항에 상세히 나와있으니, 하기 링크 참조
http://www.law.go.kr/법령/국유재산법시행령
 

■ 매각절차 : 매수신청 → 현장확인 & 담당자 상담 → 국유재산종합계획 수립 & 매각심의위원회 개최 → 종합계획 승인 → 감정평가 → 수의*입찰 → 매매계약 → 대금 & 소유권이전
- 감정평가는 보통 2개의 감정평가법인이 감정평가를 한 후, 산술평균하여 매각대금 결정함 (적용기간 1년 / 3천만원 미만일 경우 1개 법인이 하기도 함)
- 개별공시지가가 기준이 되긴 하나 시가로 감정하므로, 보통 공시지가보다 비싸게 책정됨
- 매매계약시, 10%이상의 계약금 & 60일 이내 대금 완납하면 소유권 이전 완료 (1천만원 초과시 3년 분납 가능)

 

<주의> 수치와 관련된 사항은 변경되었을 수 있으니, 반드시 다시 체크할 것!!