세법 7 - 양도소득세 및 기타 보충 정리 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶특징

■특징

*등기*등록여부 무관

*소유권 유상이전 과세 (무상X)

*사업성 없는 양도에 대해 과세 (일시적,비반복적 / 분류과세)

 

■사업소득 vs 양도소득

개인 → 부동산처분 →	소득(계속적,반복적) → 사업소득 → 종합소득세 (합산과세)
	소득(일시적,비반복적) → 양도소득 → 양도소득세 (분류과세)

*부가가치세법

-1과세기간 : 6개월

-1과세기간내 1회취득 & 2회처분 : 사업소득 간주 (‘업으로 본다’의 기준)

 [기출] 1과세기간동안 5회 양도하였다면, 사업소득으로 본다. (X,양도소득)

 

 

▶▶▶과세대상 (토건권기주파)

*부동산

-토지 : 공관법 지목28개

-건물 : 시설물,구축물 포함 (건축물X) (cf.구축물을 따로 팔면 과세X)

*부동산에 대한 권리 ★★

-이용 : 지상권, 전세권(등기여부 무관) / 임차권(등기된 것만)  (지역권X)

-취득 : 분양권, 입주권, 채권 등

~건물이 완성되는 때 건물과 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리 (ex.아파트당첨권)

~매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 (ex.아파트분양권, 조합원입주권)

~기타 : 토지상환채권, 주택상환채권

*기타자산 ★★

-사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 (ex.권리금)

~’토지+건물+영업권’ 함께 양도 → 과세대상O

~영업권만 단독*별도 양도 → 과세대상X

-특정시설물 이용권 (배타적 이용권리 / ex.회원권, 주식형태이용권)

-특정법인주식의 양도 (주식합계 50%를 주주외의 자에게 양도하면 과세대상)

-특수업종 영위하는 법인의 주식양도 (법인자산 중 부동산이 80%이상일 때 1개주만 양도해도 과세대상)

*주식*출자지분 : 대주주의 양도, 증권시장밖 양도 (소액주주X)

*파생상품 : 코스피선물*옵션, 유사파생상품, 해외파생상품시장에서 거래되는 파생상품 ♣

[참조] 지방세→토지+건축물 / 국세→토지+건물

[기출] 지상권, 전세권, 임차권은 등기여부 관계없이 양도세 과세대상이다. (X,임차권X)

[기출] 사업용 고정자산과 별도로 양도하는 영업권은 양도소득세 과세대상이다. (X,별도로→함께)

[기출] 법인주식을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적 이용하게 되는 경우, 그 주식의 양도는 과세대상이다. (O)

 

 

▶▶▶양도행위

■양도행위로 보는 것

*양도의 정의 : 등기*등록 관계없이 유상으로 이전되는 것 (등기해도 무상이면 과세X)

*양도로 보는 것

-매매 : (양도)甲 →(상가 / 대가)← 乙(취득)  (cf.할부, 연부매매, 공경매 포함)

-교환 : (양도,취득)甲 →(상가 / APT)← 乙(양도,취득)  (cf.동등가치라도 과세O)

-현물출자 : (양도)투자자 →(상가 / 주식)← 법인(취득) ★

-수용 : (양도)토지소유주 →(상가 / 보상금)← 나라

-사업양도 : 부동산등이 포함된 개인사업체의 포괄적양도

-대물변제 : 채무*위자료*물납 등을 금전이 아닌 부동산등으로 변제 ★

~손해배상 : (취득)甲 →(10억대출 / 12억부동산으로 변제)← 乙(양도-12억)  (cf.차액2억은 당사자간 알아서)

~이혼위자료 : (양도-6억)남편 →(위자료5억을 건물6억으로 변제 / 사유)← 부인(취득)  (cf.재산분할→양도X)

-부담부증여 : 채무부분에 대해 양도소득세 발생 (cf.일반증여는 양도소득세 미발생) ★

~배우자*직계존비속간 : 채무가 수증자에 인수 안됨으로 추정 → 전부증여간주 & 양도X, 객관적 입증필요

증여자 →(10억건물/인수의사)← 수증자	증여자 →(10억건물&4억빚/인수의사)← 수증자
-증여자 : 無 -수증자 ~취득세 : 10억X3.5% → 전체(증여) ~증여세 : 10억분	-증여자 : 양도소득세(4억분) -수증자 ~취득세 : (4억X4%)+(6억X3.5%) → 채무(매매)+이외(증여) ~증여세 : 6억분   ※채무4억 → 증여자(대물변제 간주) / 수증자(매매 간주)

-기타 양도로 보는 것

~적법하게 소유권이전된 계약이 해제를 원인으로 당초 소유자명의로 소유권 환원된 경우(또다른 양도) ★

~공동소유 건물을 분할등기하면서 공유지분이 변경되는 경우

~지자체가 발행하는 토지상환채권을 양도하는 경우

[참조] 세법에서 과정상 금액차는 중요X / ‘현재기준시가 vs 구입당시금액’의 비교일뿐

[참조] 금전*분양권 → 무조건 증여세 (취득세無)

[참조] 이혼시 이혼원인 항목란 기재시 차이점 : ‘위자료’로 기재(대물변제 간주→양도세&취득세 발생) / ‘재산분할’로 기재(자기재산 환원 간주→양도세無&취득세2%감면특례)

[기출] 부담부증여에서 증여가액 중 채무액 상당부분은 양도행위로 수증자에 양도세를 과세한다. (X,증여자)

 

■양도행위로 보지 않는 것 ★★

*환지처분(시행자→소유자) & 보류지충당(소유자→시행자)  (cf.보류지매각→양도O)

*지적경계선 변경을 위한 토지교환 (단, 전체면적의 20%초과하지 아니할것)

*양도담보

-양도로 간주X : 양도담보계약을 체결하고 채권자에게 소유권이전하는 경우

-양도로 간주O : 양도담보에서 채무불이행으로 부동산을 변제에 충당(본등기실행, 환가처분)하는 경우

*공유물분할

-양도로 간주X : 지분변경 없이 분할 (단순분할 의미)

-양도로 간주O : 지분변경 있게 분할 (변경된 부분만 양도)

*소유권환원

-양도로 간주X : 법원확정판결→신탁해지 or 매매원인무효의 소→원인무효로 환원

-양도로 간주O : 적법하게 소유권이전된 매매계약이 해제를 원인으로 환원된 경우 (단, 차익無이면, 과세X)

*재산분할 (이혼 후 재산분할)  (cf.위자료→양도O)

*환매권행사

*배우자*직계존비속간의 양도 시 증여추정

-양도로 간주X : 증여한 것으로 추정하여 증여세 부과

-양도로 간주O : 객관적으로 확인되는 경우

~법원절차에 의한 경우

~파산선고로 처분

~경공매

~증권시장 통해 유가증권 처분

~배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실 명백 (등기등록 요하는 매매*교환→대가지급사실 입증)

*기타 양도로 보지않는 것

-자기부동산을 제3자 채무에 담보로 제공 → 경매 → 당초 소유자가 경락 (단, 취득세는 과세)

-토지거래허가구역 내 허가를 받지 않은 경우 (∵무효)

-명의신탁 (등기원인이 매매*교환이라 할지라도, 유상이전이 아니므로 양도X, 명의신탁해지 역시 양도X)

-합자회사에 현물출자 후, 퇴사하면서 그대로 찾아나온 경우

-주거용 건물업자가 당초 판매목적으로 신축한 주택을 양도

[참조] 자기부동산을 자기 채무에 담보제공시 개시되는 경매는 당초 소유자 참여 불가

[참조] 재산분할 : 이혼 후 2년안에만 청구 가능

[참조] 재산분할 관련 판례 : 결혼전 보유재산은 재산분할청구 대상X / 단, 20년이상 결혼생활 유지시 대상O

[기출] 직계존비속 또는 배우자간의 부동산을 서로 교환하는 경우 양도에 해당한다. (O,’교환’은 양도)

 

 

▶▶▶양도 및 취득의 시기

■매매 ★

*원칙 : 대금청산일 (금융거래로 입증 / 양수인의 양도세 부담 약정인 경우, 양도세를 제외한 대금 기준)

*예외 : 등기접수일

-청산일이 불분명한 경우 (ex.수표*현금결제)

-청산 전 등기한 경우

 

■특수거래 ★★

*장기할부 : 소유권이전등기 접수일 / 인도일 / 사용수익일 → 빠른날짜  (cf.취득세→연부금지급일)★

*자기가 건설한 건축물

-건축허가 받은 건축물 : 사용승인서교부일 / 임시사용승인일 / 사실상사용일 → 빠른날짜

-무허가 건축물 : 사실상사용일 ★

*상속*증여 : 상속개시일*증여받은날  (cf.취득세→취득일*계약일) ★★

*시효취득 : 점유개시일 (소급)  (cf.취득세→점유시효완성일,소급X)

*경매 : 경매대금 완납일

*수용

-대금청산일 / 수용개시일 / 소유권이전등기접수일 → 빠른날짜 (사업인정고시일X)★

-소유권 소송으로 보상금 공탁된 경우 : 판결확정일

*완성*확정되지 않은 자산 : 목적물의 완성일*확정일 (대금완납일X) (ex.잔금지급했지만, 아파트 미완공)

*양도자산의 취득시기 불분명 : 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 간주

*판결로 소유권 환원 : 해당자산의 당초 취득일

*환지처분에 의한 취득

-원칙 : 환지 전의 토지의 취득일 (소급) ★

-예외 : 환지처분공고 다음날 → 증*감환지의 증감면적부분 한정

*재개발*재건축 : 재개발*재건축 전 부동산취득일

*토지거래허가구역 : 대금청산 후 허가받은 경우, 대금청산일 (유동적무효에 대한 추인 소급)

*어음 : 실제 어음결제일 (어음받은날X)

*의제취득 : ‘토건+권리+기타’는 1984.12.31 이전취득한 것은 1985.1.1에 취득간주 (주식X)

[기출] 건축허가를 받지않은 자가건축물의 취득시기는 사실상사용일로 한다. (O,빠른날X)

 

 

 

@골격잡기

양도가액-필요경비 = 양도차익-장기보유특별공제 = 양도소득금액-기본공제 = 과세표준X세율 = 산출세액 산출세액-세액공제&감면세액 = 결정세액  /  결정세액±기납부세액 = 납부세액

 

▶▶▶양도차익

양도가액-필요경비 = 양도차익 필요경비 = 취득가액+자본적지출+양도비용 (cf.취득+보유+양도) 필요경비 = 취득가액+개산공제액

 

■양도가액 & 취득가액의 결정

*원칙 : 실지거래가액 (증빙자료O)

-토지&건물 함께 양도*취득인데, 가액구분이 불명확할 경우 → 양도*취득당시 기준시가로 안분계산

-필요경비 : 취득가액(실지) + 자본적지출 + 양도비용

*예외 : 추계경정*결정 (증빙자료O→허위*인정X→경정  or  증빙자료X→확인X→결정) ★

-순서 (매감환기)

~양도가액 : 매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가

~취득가액 : 매매사례가액 → 감정가액 → 환산가액 → 기준시가

-필요경비 : 취득가액(매감환기) + 개산공제액

*산정방법 ★

-양도가액을 실지거래가액으로 할 경우, 취득가액도 실지거래가액으로 계산

실지양도가액 - (실지취득가액+자본적지출+양도비용) = 양도차익

-실지거래가액이 매감환과 혼합되는 것은 가능 (단, 양도가액은 환산가액 불가)

매매사례가액 - (실지취득가액+자본적지출+양도비용) = 양도차익

실지양도가액 - (환산가액+개산공제액) = 양도차익

-양도가액을 기준시가로 할 경우, 취득가액도 기준시가로 계산

양도당시기준시가 - (취득당시기준시가+개산공제액) = 양도차익

[참조] 개산공제액 : 토건주X3%(0.3%) / 지상*전세*임차X7%(1%) / 부동산취득권리X1%   ←(미등기)

[참조] 매매사례가액(양도일전후 3월내 동일성*유사상 매매사례) / 감정가액(3월내 2이상 감정평가법인이 평가)

[참조] 부동산을 취득할 수 있는 권리의 금액 = 불입금액(취득일~양도일) + 프리미엄

 

■양도차익 계산 (실지거래가액 적용시)

*양도가액

-신고의무자가 신고 안하는 경우, 상대방 등기에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정

-특수관계인(친인척)과의 거래에서 시가에 미달되게 양도한 것으로 인정시 → 시가로 계산

*필요경비 ★★

-취득가액 → 보관 안해도 인정

~매입가액 + 취득세*등록세*부대비용 (현재가치할인차금 ,부가가치세 포함 / 부당행위 시가초과액 제외)

~취득시 소송*화해비용 (지출연도의 각 소득금액 계산에 필요경비로 산입된 것은 제외)

~취득원가에 포함 이자, 할부계약의 이자 (지연*추가발생*대출 이자 제외)

-자본적지출 → 내용연수연장*가치증진비용 / 증빙서류*금융거래로 보관*증명가능해야 함

~용도변경*개조*이용편의 (ex.샤시교체*발코니확장) (용도유지 제외)

~승강기*냉난방장치*피난시설 교체*설치 (수리*점검 제외)

~재해*멸실*훼손 복구비용

~취득후 소송*화해비용 (지출연도의 각 소득금액 계산에 필요경비로 산입된 것은 제외)

~개발*재건축 부담금 / 수용보상금 증액 관련 소송*화해비용 (단, 증액보상금 한도)

~기획재정부령 → 묘지이장, 장애물철거, 도로신설, 사방사업, 수익자부담금사업

-양도비용 → 양도하기 위해 직접 지출한 비용(간접X) / 증빙서류*금융거래로 보관*증명가능해야 함

~계약서*신고서 작성비용 / 공증비용 / 인지대 / 중개수수료 (광고비*접대비 제외)

~채권 만기 전 매각차손 (단, 매각차손 한도)

-보관*증명가능 서류들 : 세금계산서, 현금영수증, 카드매출전표, 전자계산서, 금융거래증명서류♣

-감가상각비 : 취득가액 계산시 공제 (실지거래가액&매감환→적용O / 기준시가→적용X) (감가상각 기준빼)

-그외 필요경비에서 제외 : 사업자부담 부가가치세, 매매위약금, 이주보상금,

[기출] 취득세와 등록세는 납부영수증이 없으면 필요경비로 인정되지 아니한다. (X,실지취득가액 인정)

[기출] 사업용으로 분양받는 경우의 부가가치세는 필요경비에 포함된다. (X,사업자부담은 공제되므로 제외)

[기출] 양도차익을 실거래가액에 의한 경우, 양도가액에서 공제할 취득가액은 그 자산에 대한 감가상각비로서, 각과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우, 필요경비에 산입한 금액이 있을때, 이를 공제한 금액으로 한다. (O)

 

■필요경비로 인정되지 않는 것 (총정리) ★

*재산세*종부세*상속세 / 부당행위 시가초과액

*현재가치할인차금 중 보유기간동안 사업소득 필요경비로 산입된 것

*양도토지 위 나무재배 소요비용

*지출한 연도의 각(다른) 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 금액

*지연*추가발생*대출 이자

*용도유지, 수리*점검 비용  /  간접비용 (광고*접대*컨설팅)

*사업자부담 부가가치세 (∵사업자는 환급받으니까)  /  매매위약금, 이주보상금

[기출] 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액이다.(X,취득가액→필요경비)

 

■부담부증여 양도차익 계산

*채무액에 상당하는 취득가액 = 일반양도차익 X 채무액/총증여액

[기출] 취득-실거래 1억, 취득-기준시가 5천, 증여일 감정가 5억(with근저당 1억) 일 경우, 양도차익은?

▦5억-1억 = 4억 X 1/5 = 8천

 

■상속 및 증여재산 특례 (취득가액 특례)

*상속개시일*증여일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 봄

 

■1세대1주택 특례 (고가주택 특례) ★★

*1세대1주택으로 실지거래가액이 9억 초과하는 고가주택의 양도차익*장기보유특별공제 (9억초과분 과세)

-고가주택 양도차익 = 일반양도차익 X (양도가액-9억원)/양도가액 ♥

-장기보유특별공제액 = 일반장기보유특별공제액 X (양도가액-9억원)/양도가액

[기출] 1세대1주택 비과세요건을 충족하는 고가주택의 양도가액은 12억원이고, 양도차익이 4억원인 경우, 양도소득세가 과세되는 양도차익은 3억원이다. (X, 4X(12-9)/12=1억원)

[기출] 1세대1주택(등기O), 양도가액10억, 필요경비8억, 2년보유 주택의 양도차익은?

▦ 양도차익 = (10억-8억) X (10억-9억)/10억 = 2천만원

 

 

▶▶▶양도소득금액

양도차익-장기보유특별공제 = 양도소득금액

 

■장기보유특별공제

*공제대상 : 국내소재 토지*건물*조합원입주권으로 보유기간이 3년이상인 것 (물적공제)

-조합원입주권 : 조합원으로부터 취득한 것 제외 (∵투기)

-입주권 양도시 기간산정 : 종전 토지건물 취득일~관리처분인가일

*보유기간 : 취득일~양도일

*보유기간 특례

-배우자*직계존비속으로 증여받은 자산을 5년이내 양도한 경우 → 배우자*직계존비속이 해당자산 취득한날로부터 기산 (소급적용, 차익 커져서 안좋음) ★

-조합원입주권 : 종전토지*건물의 취득일~관리처분계획인가일

-상속 : 피상속인이 취득한날부터 기산

*공제배제대상 : 미등기자산  &  조정대상지역 1세대2주택 ★★★

-예) 서울1주택&인천1주택 보유시 : 서울 먼저 팔면 공제X / 인천 먼저 팔면 공제O

-주택 가진 세대의 입주권 보유 → 주택에 해당 (주택1+입주권1=2주택 / 입주권2=무주택)

*장기보유특별공제 계산 : 양도차익 X 보유기간별 공제율  (양도가액X)

-일반자산(토건+입주권) : 6~30% (3~15년) → 거주자&비거주자 모두 ♣

-1세대1주택 특례 : 24~80% (3~15년) → 비거주자 제외(일반자산 공제율만 적용)

-횟수 관계없이, 요건만 맞으면 자산별로 양도할때마다 공제 가능

보유기간 (이상,미만)	일반자산 (개정후)	1세대1주택 특례	일반자산 (개정전)
3년~4년	6%	24%	10%
4년~5년	8%	32%	12%
5년~6년	10%	40%	15%
6년~7년	12%	48%	18%
7년~8년	14%	56%	21%
8년~9년	16%	64%	24%
9년~10년	18%	72%	27%
10년~11년	20%	80%	30%
11년~12년	22%
12년~13년	24%
13년~14년	26%
14년~15년	28%
15년~	30%

[참조] 3년부터 ‘년수X2%’ or ‘년수X8%’로 산출 (장기보유, 국내 토건조3, 연2연8)

[기출] 보유기간이 3년이상인 토지 및 건물에 한해 장기보유특별공제가 적용된다. (X,+입주권)

[기출] 토지를 10년 보유하고 양도할 경우, 장기보유공제율은? (20%)

[기출] 장기보유특별공제액은 양도차익에 토지,건물,입주권의 경우 공제율 10~30%를 곱하여 계산한다. (X,6~30%)

[기출] 1세대2주택을 3년이상 보유한 자가 조정대상지역이 아닐 경우, 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. (O)

 

■양도소득금액 구분계산 ★

*양도소득금액은 하기 소득별 구분하여 계산하되, ①호의 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산X

-①토지*건물*부동산에 관한 권리*기타자산 / ②주식*출자지분 / ③파생상품

[기출] 토지, 부동산권리 취득권리, 이용권, 주식의 결손금은 합산하여 과세한다. (X,주식X)

 

 

▶▶▶과세표준

양도소득금액-기본공제 = 과세표준

 

■기본공제 ★

*공제대상 : 모두 → 보유기간무관, 다주택무관, 거주자&비거주자, 공유재산은 공유자 각각 (인적공제)

*공제배제대상 : 미등기자산

*계산

-하기 소득별 양도금액에서 각각 연250만원 한도내 공제

~{토건권기} 토지*건물*부동산에 관한 권리*기타자산 → 국내,국외 각각

~{주} 주식*출자지분 → 국내,국외 각각

~{파} 파생상품 → 국내,국외 합산 후 공제 (∵구분어려움)

*양도소득금액에 감면소득이 있는 경우

-감면소득금액외 양도소득금액에서 먼저 공제 → 양도소득금액 중 먼저 양도하는 자산부터 순차공제

[참조] 장기보유특별공제와 비교문제 자주 출제 (배제대상,보유기간,공제한도)

 

■미등기자산 ★

*의의 : 토지, 건물, 부동산에 관한 권리를 등기없이 양도하는 것 (토건권)

*세법상 불이익  (미등기 장기비세개 안돼)

-장기보유특별공제X

-기본공제X

-비과세X

-세율70% & 개산공제율0.3%

*등기하지 않았으나, 미등기양도자산으로 보지 않는 것

-장기할부조건으로 계약조건에 의해 등기 불가능 (단기할부X)

-법률규정*법원결정으로 등기 불가능

-비과제충족 농지의 교환*분합으로 감면요건 충족하는 8년이상 자경농지&농지대토

-비과세충족 1세대1주택으로 건축허가 받지않아 등기불가능

-도개법 사업미종료로 취득등기 안하고 양도하는 경우

-도개법 보류지(체비지)를 환지처분공고전에 양도하는 경우

[참조] 무허가 1세대1주택은 등기안했어도 비과세 받을 수 있다

[기출] 미등기양도자산은 양도소득세 산출세액에 100분의70을 곱한 금액을 양도소득결정세액에 더한다. (X,과세표준에 100분의70을 곱하여 산출세액을 구한다)

 

■국외자산 양도 ★

*납세의무자 : 양도일 현재 국내 5년이상 거주자

*과세대상 : 국내자산 동일

*양도가액*취득가액 : 실지거래가액 (예외: 불분명시→소재국가 시가)

*외화환산 : 기준환율*재정환율

*세율

-보유기간*등기여부 관계없이, 모두 초과누진세율 적용 (6~42%)

-미등기세율X, 비례세율X

*국내규정 준용 및 특징

-준용O : 기본공제 / 분할납부 / 비과세 / 과세표준 / 양도세*필요경비 계산 / 양도*취득시기 / 양도차익 / 부당행위계산 / 예정*확정신고

-준용X : 장기보유특별공제 / 기준시가 / 미등기자산 / 결손금 / 이월과세 (국외 장기미결이 안돼)

-비고 : 외국납부세액은 필요경비*세액에서 선택 공제 가능

[기출] 비거주자가 국외토지를 양도한 경우 양도소득세 납세의무가 있다. (X,거주자만)

[기출] 장기보유특별공제는 국외자산의 보유기간이 3년이상인 경우에만 적용된다. (X,준용X)

 

 

▶▶▶세율

과세표준X세율 = 산출세액

 

■세율 ★

*초과누진세율 : 6~42%

*비례세율 : 10%, 20%, 30%, 40%, 50%, 70%

*일반자산 초과누진세율 : 과세표준 1200만원이하(6%)~…~5억원초과(1.7460억+5억초과분의 42%)

구분		세율(%)
토지,건물, 부동산에 관한 권리 (분양권등)	미등기자산 (보유기간 무관)	70
	조정대상지역 내 분양권 (보유기간 무관)	50
	보유기간 1년미만	50
	보유기간 1년이상~2년미만	40
	보유기간 2년이상	6~42
기타자산 (회원권등)	보유기간*등기 무관	6~42
파생상품	세율의 100분의50범위내 인하할수 있다	20
주택 * 조합원입주권	보유기간 1년미만	40
	보유기간 1년이상	6~42
주택 (조정대상지역 내)	보유기간 1년이상 / 1세대2주택	16~52
	보유기간 1년이상 / 1세대3주택	26~62
비사업용 토지	보유기간 2년이상 (일반지역)	16~52
	보유기간 2년이상 (투기지역)	26~62

[참조] 주택 및 조합원입주권 → 완화 세율

[참조] 1세대2주택*3주택 : 입주권 포함, 장기임대주택 제외

[참조] 주택은 1년만 보유하면 6~42, 상가는 2년 보유해야 6~42 / 주택은 같은 1년미만시 상가보다 낮은 40부터

[기출] 조정지역아닌 1년미만 아파트분양권의 양도세 세율은? (50%, 보유기간 1년미만)

[기출] 2년미만 비사업용토지의 양도세 세율은? (40%, 일반부동산)

 

■세율 적용시 보유기간의 계산

*원칙 : 당해자산의 취득일~양도일

*예외

-상속받은 자산 : 피상속인이 그 자산을 취득한 날

-배우자증여재산 이월과세 해당 자산 : 증여자가 그 자산을 취득한 날

-법인의 합병*분할 : 상대방 법인이 주식을 취득한날 (≒상속)

 

■조정대상지역 내 분양권의 중과세율

*원칙 : 50% 적용 (보유기간 무관)

*예외 : 하기 요건 충족시, 일반세율로 적용 혜택

-무주택세대주

-양도당시 다른 분양권無

-30세 이상일 것

-30세 미만인 자로 배우자가 있거나, 사망*이혼한 경우

 

 

▶▶▶특례

■배우자*직계존비속간 증여재산에 대한 이월과세  (이월증여 토건이취)

*특례적용O : 증여받고 5년내 양도 → 증여자의 취득가액으로 계산 (불리)

*특례적용X : 증여받고 5년후 양도 → 수증자의 취득가액으로 계산 (유리)

*증여대상자산 : 토지, 건물, 특정시설이용권, 부동산취득권리(분양권,입주권) (지상권X,전세권X) ♣(귄리추가)

*양도차익 계산 : 5년내 양도시, 수증자가 납부하였거나, 납부할 증여세 상당액이 있는 경우, 이는 필요경비에 산입&공제하여 양도차익을 계산함

*이월과세 배제 (무조건 ‘5년후’로 계산하는 경우)

-사망으로 혼인관계 소멸시 (cf.이혼은 배제X, ∵위장이혼방지)

-1세대1주택일 경우

-1세대1주택 양도전 대체취득 / 상속*봉양*혼인으로 2주택 보유하는 경우 ♣

*양도소득세 납세의무자 : 수증자 (증여자의 연대납세의무 : 양도소득세X / 증여세O) => 모두 증여로 본다

[참조] 지상권,전세권 : 사용권리O, 취득권리X

[기출] 이월과세는 증여받은 토지,건물,특정시설이용권을 5년이내 양도하는 경우에 한한다. (X,부동산취득권리 추가)

 

■특수관계인과의 증여를 통한 우회양도 (부당행위계산 부인, 친인척등)  (부당양도)

*의의 : 특수관계인에 자산증여 → 수증자의 5년내 타인양도 → 부당감소시, 증여자 직접양도로 간주

*부당감소 인정되는 때 : 증여자 직접양도시 양도소득세 > 수증자의 증여세+양도소득세

*양도소득세 납세의무자 : 증여자 (수증자의 연대납세의무 : 양도소득세O / 증여세X) => 모두 매매로 본다

-납부할 증여세가 있는 경우 : 수증자에 증여세 부과X & 이미 부과된 증여세는 환급

 

■특수관계인과의 저가양도 및 고가양수 (부당행위계산 부인)

*의의 : 시가 미달양도 or 초과양수 → 양도가액*취득가액을 시가에 의해 계산함 (저도고수 시가, 3억 5%)

-시가보다 낮게 양도-양도가액↓-양도세↓-부당행위O → 시가계산

-시가보다 높게 양도-양도가액↑-양도세↑-부당행위X

-시가보다 낮게 양수-취득가액↓-양도세↑-부당행위X

-시가보다 높게 양수-취득가액↑-양도세↓-부당행위O → 시가계산

*조세부담 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

-시가&거래가액간 차액 : 3억원이상 or 시가의 5%에 상당하는 금액이상

*시가로 보는 가격 : 취득일 전후 각 3월이내 이루어진 다음의 가격  (매감보공2가 시가)

-당해자산의 매매가격

-당해자산의 감정평가가액

-수용사실이 있는 경우 그 보상가격

-공매사실이 있는 경우 그 공매가격

-가격이 2이상의 경우, 양도*취득일 기준으로 가장 가까운 날의 가격

 

 

▶▶▶비과세

■파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 소득

*법원의 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득은, 그 파산자가 개인의 경우는 양도소득세를, 법인의 경우는 법인세를 과세하지 않는다.

 

■농지의 교환*분합으로 인해 발생하는 소득

*농지 범위 : 양도소득세(전답과) / 취득세(전답과목), 재산세(전답과)

*사유와 요건 동시충족  (농지 비과세, 3년, 1/4)★

-사유

~<공적>국가등의 시행사업, 국가등의 소유토지, 법률로 인한 교환*분합

~<사적>경작상 필요에 의해 교환하는 농지 + 새로운 농지소재지 3년이상 거주*경작 조건(사후관리&추징)

-요건

~교환*분합하는 쌍방토지가액의 차액이 가액 큰 토지의 1/4이하여야 함

~예) 甲(1억토지)→교환←(8천토지)乙

`차액=2천 ≤ 가액 큰 토지의 1/4=2천5백  => 비과세

*경작기간 특례

-3년이내 공토법에 의한 매수*수용 → 경작한 것으로 본다 (즉, 3년미만이라도 비과세)

-농지소유자가 사망 & 상속인 계속 거주경작시 → 피상속인 경작기간과 상속인 경작기간 합산

*비과세 제외 농지

-주상공으로 편입되어 3년이 지난 농지 (from개발제한구역*녹지지역 등)

-환지예정지의 지정된 토지 (당해농지가 농지외토지로 환지예정지 지정되어, 지정일~3년이 지난 농지)

 

■1세대1주택 양도소득

*1세대

-원칙

~거주자+배우자(법률혼) : 부부가 세대를 달리 구성해도 동일세대 간주 → 주민등록 따로해도 같은 세대

~거주자+배우자(법률혼) + 동거가족(직계존속, 직계비속+배우자, 형제자매)  (비거주자X, 사촌X)

-예외 (배우자가 없어도 1세대 간주)

~30세이상인 자

~배우자 사망 or 이혼

~일정한 소득이 있는자 (미성년자 제외)  (cf.일정소득=기준중위소득 40%이상 보유)

~미성년자가 결혼*가족사망 (고아)

*1주택 ★

-양도일 현재 1개 주택 (등기O, 고가주택제외)

~주거용 건물 + 부속토지(도시지역내-5배 / 도시지역밖-10배)

`예)도시내 비과세요건 갖춘 주택400, 대지2400일때, 과세면적은? 주택 0 / 대지 2400-(400X5)=400

~공부상 주택이라 하더라도 영업용으로 사용하다가 양도하면 주택으로 보지 않음

-겸용주택 (하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 된 경우)

~주택면적 > 주택외면적 : 전부 주택으로 봄  (cf.재산세는 이상, 양도소득세는 초과)

~주택면적 ≤ 주택외면적 : 주택부분만 주택으로 봄

-공동소유 주택

~공유자 각자 주택 소유한 것으로 봄 (단, 동일한 세대원(부부)이 공유하고 있는 경우는 1세대1주택)

~참조) 공동소유주택 주택수 산정 : 임대사업(지분 큰 자) / 양도세(지분무관 각자)

-다가구 주택

~다가구주택을 구획부분별이 아닌 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 이를 하나의 주택으로 봄

*보유요건

-원칙 : 취득일~양도일 2년이상 보유기간 → 비과세 (취득당시 조정대상지역이면, 2년이상 거주기간도 필요)

-예외 : 보유기간*거주기간 제한 안받고 비과세 ★★

~공공 건설임대주택 양도 : 임차일로부터 주택양도일까지 거주기간이 5년 이상인 경우

~협의매수*수용 : 주택&토지의 전부*일부가 수용되는 경우 (수용일~5년내 양도하는 잔존주택*토지 포함)

~해외이주로 세대전원 출국 : 출국일~2년내 양도하는 경우 한정

~1년이상 취학*근무 목적으로 세대전원 출국 : 출국일~2년내 양도하는 경우 한정

~취학,근무 부득이한 사유로 세대전원 이전 : 1년이상 거주한 주택 한정 (ex.1년보유&6월거주→비과세X)

-특례 : 거주기간 제한 안받고 비과세 (in 조정대상지역)

~임대사업자등록 & 의무기간 충족 (단, 의무기간 중 양도 or 임대료 연증가율 5%초과시 제외 ♣)

~조정대상지역 지정전에 매매계약 체결 & 계약금 지급한 경우 (단, 무주택자인 경우 한정)

*1세대1주택 범위

-대지&건물을 동일세대구성원이 각각 소유 → 1세대1주택O

-멸실하고, 나대지 상태로 양도 → 1세대1주택X

-신축하고자 구주택을 헐고, 나대지 상태로 양도 → 1세대1주택O

-건물이 정착되지 않은 부수토지만을 분할양도 → 1세대1주택X

-1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(지분양도제외) → 1세대1주택X

-양수자 등기지연으로 공부상 2주택인 경우, 매매가 확인되면 → 1세대1주택O

-공부상 2주택이나, 사실상 하나의 울타리안 1세대 거주하다 양도하면 →1세대1주택O

-국내1주택 & 국외1주택 보유시, 국외주택은 1세대1주택 판단과 관계無 → 1세대1주택O

-2개이상 주택을 같은날 양도한 경우, 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 간주

-별장, 기숙사, 합숙소 → 1세대1주택X

-1세대1주택 & 여러개 상가 소유 → 1세대1주택O

[기출] 비거주자의 1세대1주택 양도시, 비과세규정과 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. (O,장기-일반은 적용)

 

■1세대1주택 비과세 특례 ★

*2주택이나 1주택처럼 비과세 / 보유기간 2년조건 공통

-일시적인 1세대 2주택 (조건→종전주택 취득일~1년이상 & 새주택 취득일~3년내 종전주택을 양도(조정지역이면 2년))♣

-상속으로 인한 1세대 2주택 (상속주택외 일반주택을 양도시 비과세 / 단, 상속개시일~소급하여 2년내 증여받은 것이라면 과세)♣

-혼인으로 세대 합쳐 2주택 (혼인한 날부터 5년내 먼저 양도하는 주택은 비과세)

-직계존속 동거봉양으로 2주택 (합친 날부터 10년내 먼저 양도하는 주택은 비과세)♣

-수도권 밖 실수요 목적 2주택 (질병,취학등 사유해소 후 3년내 일반주택 양도시)

-수도권외지역 공공기관을 이전 (5년내 종전주택 양도시)

-문화재주택+일반주택 (일반주택 양도시)

-농어촌주택+일반주택 (농어촌주택 3년 보유후, 일반주택 양도시 / 조건→거주5년이상, 2억이하(한옥4))♣

-고향주택+일반주택 (고향주택 3년 보유후, 일반주택 양도시 / 조건→ 거주10년이상, 2억이하(한옥4))♣

-귀농주택+일반주택 (귀농주택 취득 5년내, 일반주택 양도시 / 조건→거주3년이상 영농종사)

-장기임대주택+거주주택 (최초 거주주택 양도시 / 조건→거주2년이상, 임대료 연증가율 5%이내, 임대중)♣

-장기가정어린이집+거주주택 (거주주택 양도시 / 조건→거주2년이상, 사업자등록, 운영중)♣

-조합원의 입주권 양도 (입주권 양도시 / 조건→무주택 or 1주택 소유시 취득일~3년내 양도)♣

-재건축주택+대체주택 (재건축주택 완공전후 2년내 대체주택 양도시 / 조건→대체&재건축 각각 거주1년이상)

 

■비과세 배제규정

*Up*Down계약서 작성시, 비과세 혜택을 제한함

*원래 받을 비과세금액에서 하기 2가지 중 적은 금액을 차감

-매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

-비과세를 적용안한 경우, 산출세액

[기출] 계약서 3억5천, 실지 3억, 비과세 미적용시 양도세 3천 일경우, 과세금액은?

▦업계약서로 비과세적용X / 계약서&실지 차액 5천 vs 미적용세액 3천 → 적은 금액 3천

 

 

▶▶▶신고납부

■납세지

*거주자 : 거주자 주소지 관할세무서 (없으면, 거소지)  (cf.주소지2→주민법등록지 / 거소지2→생활관계밀접지)

*비거주자 : 양도자산의 소재지 관할세무서

[기출] 거주자 예정신고는 양도한 자산의 소재지 관할 세무서에 해야한다. (X,거주자 주소지 관할)

 

■예정신고 (강행규정, 미이행시 가산세)

*신고의무자

-과세대상 자산 양도한자 (파생상품 제외)

-양도차익 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 신고 (∵못믿음) ★

*예정신고기한 ★

-토지, 건물, 부동산에관한권리, 기타자산 : 양도일에 속하는 달의 말일부터 2개월

-토지거래허가구역(허가 후 대금청산한 경우) : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월

-토지거래허가구역(허가 전 대금청산한 경우) : 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월

-주식 : 양도일이 속하는 반기(6개월)의 말일부터 2개월 (분기X) ♣(17년까지 분기)

-부담부증여 : 양도일에 속하는 달의 말일부터 3개월 (∵증여세 신고기한과 통일)

-행정소송으로 수용보상금 증액 : 판결일이 속하는 달의 다음다음달 말일까지

*예정신고 2회이상 하는 경우(2번이상매매) : 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고 ★

*가산세

-신고불성실가산세 : 과소신고가산제(일반:10%/부정:40%) / 무신고가산제(일반:20%/부정:40%)

-납부불성실가산세 : 미납부세액X일수X0.025% (한도:75%, 지방세만-국세무한) ♣

*가산세 추가내용 ★

-이중부과 배제 : 예정신고관련 가산세 부과 이후, 확정신고 미이행시 다시 부과하지 않음

-확정신고 감면 : 예정신고관련 가산세 부과 이후, 확정신고 이행시 가산세 50% 경감 (무신고*과소신고)

-환산가액 가산세 : 신축건물 5년이내 양도 & 취득가액을 환산가액으로 적용시

→ 양도소득결정세액 + 건물 환산가액의 5%(가산세)   (산출세액X) (신축 결환 5%)

[참조] 양도차손 : 해당연도에 발생한 양도차손은 해당연도의 양도소득금액에서 공제 (이월공제X,종합*퇴직소득X)

[참조] 토지거래허가구역 : 취득시기(대금→허가: 대금일(소급)), 예정신고(대금→허가: 허가일 / 허가→대금: 대금일)

[기출] 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우, 양도소득세의 예정신고를 하지 않을 수 있다. (X,무조건 함)

[기출] 2019.5.1 부담부증여시 채무액 부분에 대한 양도소득세의 예정신고기한은? (2019.8.31, 증여부분은 증여세)

 

■확정신고

*기한 : 다음년도 5.1~5.31 / 특례: 사망(상속 속하는달 말일~6월), 이주목적출국(출국일 전날까지)

*신고의무자

-과세표준이 없거나 결손금액 있는 때에도 신고

-예정신고 한 자는 확정신고 아니할 수 있음

-단, 예정신고 2회이상 한 자가 합산하여 신고하지 않은 경우, 합산하여 확정신고도 해야함

 

■그외 신고납부 관련

*분할납부 : 납부세액이 1천만원 초과하는 경우, 일부를 납부기한 경과한 날부터 2월내 분할납부O ★

-분납세액 : 2천만원이하일 경우, 1천만원 초과금액 / 2천만원초과일 경우, 세액의 절반이하금액

~예1) 1600만원 = 1000만(기한내) + 600만(기한후, 2월동안 분납)

~예2) 2600만원 = 1300만(기한내) + 1300만(기한후, 2월동안 분납)

-신청&수정고지 : 납부기한내 관할세무서장에 신청서 제출 → 관할세무서장의 고지서 수정고지 의무

-예정신고*확정신고 각각 가능

-기한 : 확정신고→확정신고기한까지 신청 / 예정신고→예정신고기한까지 신청

*부가세

-농어촌특별세 : 감면세액의 20%

*지방소득세 : 양도소득세 과세표준 X 양도소득세 세율의 10분의1 (2천원미만 징수X)

-예) 미등기토지 과세표준 1억일 경우, 양도소득세=1억X70%=7천만원  /  지방소득세=1억X7%=7백만원

*결정*경정*징수

-예정신고*확정신고를 하지 않거나, 탈루*오류가 있을 시, 결정 또는 경정

-징수 : 통지일~30일이내

[기출] 양도소득세가 1천만원일 경우, 2개월 이내로 분할납부가 가능하다. (X,초과시)

[기출] 양도소득에 대한 지방소득세의 세액이 2천원인 경우 이를 징수하지 아니한다. (X,징수함-미만시 안함)

[기출] 지방소득세는 양도소득세의 부가세이다. (X)

 

 

 

★★★ 기타 보충 정리

■초과누진세율

*재산세(주택)→4단계 / 재산세(토지)→3단계 / 종부세(주택)→6단계 / 종부세(토지)→3단계 / 소득세→7단계

 

■취득시기

사실상	계약상
취득세-객관적취득(국외공판법부) 연부취득 / 판결문 양도소득세(매매)	취득세-일반적취득(매매) 부신법 / 화해조서등