세법 4 - 재산세 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶특징

*지방세, 시군구세(시군구),

*물세, 응익과세(내포 수익력 과세-10억주택vs10억상가)  /  인세 성질有(종합&별도토지=소유자별 합산)

*과세기준일 : 6월1일

*보통징수, 소액징수면제 (2천원미만 징수X)

*물납제도 & 분납제도

*세부담상한제도

[참조] 국세&지방세 중 물납가능 : 재산세, 상속세

[참조] 특별시세 및 구세인 재산세 : 산출 재산세액의 100분의50

[기출] 재산세는 2천원미만은 징수하지 않는다. (O,’이상*미만’이 붙으면 법조문)

[기출] 재산세는 2천원은 징수하지 않는다. (X,’이상*미만’이 안붙으면 사례)

 

 

▶▶▶과세대상

■기본틀

*과세기준일 : 6.1

*시군구 : 과세대장 기재 및 대상에 부과 (토건주선항)

*대장이 실제와 다를 경우 : 사실상 현황과세 (ex.대장상:임야, 사실상:농지 → 농지로 과세)

[기출] 재산세는 공부상 등재현황에 맞춰 과세한다.(X,사실상 현황으로 과세할 수도 있음)

 

■대상

*토지 : 지적공부상 토지 + 사실상 토지(매립간척)

*건축물 : 건물+시설물 (무허가포함, 허가여부 안중요)

*주택 : 토지+건축물 (상기 토지&건축물의 범주에서 제외 / 관할내 동일소유자 다주택은 각각 계산) ★

-다가구주택 : 3개층↓, 660㎡이하, 19세대↓ / 독립구분사용시 분리된 부분을 각각 1구의 주택으로 간주 → 건물면적비율에 따라 나눈 면적을 1구의 부속토지로 간주 ★

-1동건물 : 주상복합(주거용 사용부분만 주택) / 구분등기O → 토지는 주거*주거외 건물면적비율 안분 구분

-1구건물 (겸용주택) : 근린주택(주거용면적 50%이상시, 전체를 주택으로 간주) / 구분등기X (단,50%미만시 : 주택,상가 각각 산출) ★

*선박

*항공기

[참조] 재산세의 주택= 주택(고급주택포함)

[참조] 주상복합(주거상업 9:1공존) / 근린주택(주택+상가 짬뽕)=겸용주택

[참조] 겸용주택 요건 차이점 : 재산세(주택부분 50%이상) / 양도세(주택부분 50%초과)

[참조] 일반&다가구주택 재산세 비교

-9천만원 주택의 재산세 : 6만+(3천만X0.15%)=10만5천

-층별3천만원 3층 다가구주택의 재산세 : 층별 3천만X0.1%=3만 → 3만X3층=9만 (절세효과)

[기출] 재산세에서 1구의 건물이 주거용 사용면적이 전체의 100분의50을 초과하는 경우 주택으로 본다. (X,이상)

 

 

▶▶▶과세대상별 토지의 구분

■서설

*재산세는 원칙적으로 과세물건별 과세가 원칙이나, 예외적으로 토지에 대해 소유자별로 해당 지자체 관할구역내 토지를 합산하여 과세표준&초과누진세율을 적용 => 종합&별도

*지방세법 또는 관계법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지는 종합합산과세대상 & 별도합산과세대상으로 보지 아니한다 (재산세가 비과세*면제*경감되는 토지 → 종합X*별도X)

[기출] 다음중 합산과세대상? or 재산세부담이 누진적 증가? (종합&별도 해당토지 의미)

 

■종합합산 과세토지 ★

*비사업용/비효율적 : 기준면적 초과, 멸실*철거후 6월초과 / 무허가*위법건축물토지, 미경작농지, 미축산목장, 나대지, 잡종지 / 토지시가표준액2%미달 건축물바닥면적 범위외 / 농지(주상공*법인및단체소유)

*소유자별 합산과세

*초과누진세율 : 0.2%~0.5%

 

■별도합산 과세토지 ★

*사업용/영업용/상업용 : 기준면적 이내, 멸실*철거후 6월이내 / 공장용지(주상녹), 상가*사무실, 비회원제골프장, 부설주차장, 여객*화물자동차운송차고용토지, 운전학원, 주기장, 야적장, 체육시설, 동물원등 야외전시장, 묘지, 폐기용매립지 / 토지시가표준액2%미달 건축물바닥면적 범위내 / 용도지역별 적용비율내

*소유자별 합산과세 (종합합산보다 저렴, 투기X)

*초과누진세율 : 0.2%~0.4%

 

■분리 과세토지

*각각의 대상 : 기준면적 이내, 멸실*철거후 6월이내 / 하기표 상세 / 회원제골프장 /

주택공사가 소유한 공급목적토지, 여객*물류터미널용토지 / 비영리사업자 1995.12.31이전부터 소유토지

*차등과세

*비례세율 : (사치성) 고율 4% / (공장등) 0.2% / (농지등) 저율 0.07%

 

■분리 과세토지 대상 상세 ★★

대상	토지 (※예외)	세율(%)
농지	*개인 소유&경작 농지 -군읍면 -특광시 : 도시지역밖 & 도시지역안 (개발제한구역*녹지지역 한정) ※도시지역안 주상공 또는 경작X → 종합합산   *특정법인 및 단체소유 농지 (∵투기X) -농업법인 -한국농어촌공사 -사회복지법인 -매립간척 + 실제영농 -종중소유 (1990.5.31이전취득) ※(일반)법인 및 단체소유 농지 원칙 → 종합합산	0.07
목장용지	*해당지역 (농지동일, 예외※다름) -군읍면 -특광시 : 도시지역밖 & 도시지역안 (개발제한구역*녹지지역 한정) ※도시지역안 주상공 또는 기준면적 초과 → 종합합산
특정임야	*문화재&보호구역                      (공자환지 임야, 공자보지 비과세) *공원자연환경지구, 특수산림사업지구    (공원자연보존지구X→비과세) *상수원보호구역, 홍수관리구역 *종중 소유 (1990.5.31이전취득) *개발제한구역, 접도구역, 철도보호지구 ※일반임야 → 종합합산
공장용지	*공장건물 부속토지(건축중 포함 / 건축기간경과*6월이상중단 제외) -군읍면 -특광시 : 산업단지, 공업지역 & 기준면적 이내 ※주상녹 & 기준면적 이내 지역 → 별도합산  (공장 주상녹 이내 별도) ※기준면적 초과 지역 → 종합합산 (지역불문)	0.2
주택*산업	*취득일~5년지난 토지 -공적기관의 활용토지 -전기*가스*수도 -염전 사용*폐지 (※단, 폐지후 타용도 사용중 제외) -부동산투자회사 목적사업
사치성	*골프장용 토지 (회원제) *고급오락장용 건축물의 부속토지 (도박장,유흥주점,특수목욕탕) -부속토지 경계 불명확시 : 건축물 바닥면적의 10배의 토지로 함	4

[참조] ※예외들 : 공장용지(주상녹&기준면적이내)만 별도합산 / 나머지 예외는 모두 종합합산

[참조] 1990.5.31이전 취득&소유해야만 분리과세에 해당하는 경우 : 사회복지사업자 농지 / 종중소유 농지*임야 / 상수원보호구역임야 (이후는 상속&소유해야 해당)

[참조] 1989.12.31이전 취득&소유해야만 분리과세에 해당하는 경우 : 개발제한구역 특정임야 / 도시지역목장용지 / 공익목적임야 (이후는 상속&소유해야 해당)

[참조] 토지 소유 예제

	농지(공업)	카지노	묘지	*종합 : 나대지, 무허가건물, 농지(공업) *별도 : A상가, B상가, 묘지, 주기장 *분리 : 농지(녹지), 카지노
농지(녹지)	주기장		나대지
	A상가	B상가	무허가건물

[기출] 종중이 1990년 5월부터 소유한 토지는 종합부동산세 과세대상이다. (X,분리과세대상→종부세X)

[기출] 종중이 1990년 6월부터 소유한 토지는 종합부동산세 과세대상이다. (O,종합합산과세대상→종부세O)

[기출] 종중이 1990년 6월부터 상속으로 소유한 토지는 종합부동산세 과세대상이다. (X, 분리과세대상→종부세X)

[기출] 시의 주거지역에 있는 공장용지로 기준면적 이내의 토지는 별도합산과세대상이다. (O)

 

 

▶▶▶납세의무자

■원칙 : 사실상 소유자 (6.1 현재 사실상소유자, 등기무관)  (cf.6월1일 매매완료시, 매수인이 납세) ★★

*공유재산 : 각 지분권자 → 지분별로 안분계산 (연대납세의무無 / if지분표시X→균등간주) (지균 주연)

*구분소유 : 각 소유권자 → 시가표준액 비율로 안분계산 (면적비율X,지분비율X) (구분계산X)

[참조] 구분소유주택 甲건물 2억, 乙토지 3억, 총재산세100만원 → 甲 40만원, 乙 60만원 (즉, 주택의 건물*토지 소유자가 다를 경우, 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 주택의 세율을 적용한 후, 토지*건물 각각의 시가표준액 비율로 안분계산

[참조] 건축법상 다가구주택은 분리된 부분을 1구 주택으로 보며, 부속토지는 건물면적비율에 따라 나누어 계산

[기출] 구분소유의 경우, 면적의 비율로 계산하여 재산세를 부과한다. (X,시가표준액 비율)

 

■예외 : 의제 납세의무자

*공부상소유자 : 신고하지 않아, 사실상소유자를 알 수 없는 경우 / 종중재산을 종중소유로 신고안한 경우 ★

*주된상속자 : 상속지분이 가장 높은 자 (중복시, 연장자) (상속자 각자X)

*매수계약자 : 국가*법인재산을 연부계약 체결하여, 미리 무상으로 사용하는 경우 (유상→국가*법인 의무) ★★

*신탁재산의 수탁자 : 단, 수인위탁자 & 1명수탁자일 경우, 각각 다른 납세의무자로 간주 / 체납시, 체납된 재산이 속한 신탁에 다른 재산이 있다면, 다른 재산에도 압류가능 ★

*사업시행자 : 도개법*도정법 환지계획에서 보류지*체비지로 정한 경우 (환지X)

*사용자 : 소유권 귀속이 불분명할 경우 (ex.소송중 재산, 행방불명*생사불명)  (공신 사귀) ★

*수입하는 자 : 외국인소유 선박*항공 수입하는 경우 ♣

[참조] 신탁계약의 경우, 신탁회사로 등기가 넘어갈 때 취득세 발생X (즉, 신탁재산은 매매X)

[참조] 신탁재산의 경우, 2013년 이전까지 위탁자가 납세의무자였다가 변경됨

 

 

▶▶▶과세표준

과세표준(토지, 건축물, 주택) = 시가표준액 X 공정시장가액비율  (재종과표 공정시장)

과세표준(선박, 항공기) = 시가표준액

-시가표준액 (과세기준일 현재 기준) ★

~분류 : 토지(개별공시지가) / 주택(개별주택가격*공동주택가격) / 건축물(복잡,시험X)

~재산세의 과세표준은 개인*법인*외국인 등을 구분하지 않고 동일적용 → 국외공판법부 적용X

[참조] 재산세 공정시장가액비율 : 토지*건축물(70%) / 주택(60%)  (cf.종부세는 개정 : 85%)

[기출] 토건주의 재산세 과세표준은 과세기준일 현재의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. (O)

[기출] 단독주택의 재산세 과세표준은 토지*건물을 일체로 한 개별주택가격으로 한다. (X,시가표준액x60% / 개별주택가격은 시가표준액임)

[기출] 법인이 소유하는 재산으로 법인장부에 의해 사실상 거래가액이 입증되는 경우, 법인장부가액을 재산세의 과세표준으로 한다. (X,재산세 과세표준은 무조건 시가표준액 기준으로 산출)

 

 

▶▶▶세율

■표준세율 : 50%범위내 가감 가능 (해당연도에 한정) ★

구분	내용	세율(%)
토지	{분리} 농지, 목장용지, 특정임야 ★	0.07
주택	주택 (일반*고급 구분X / 4단계 초과누진세율) (cf.토지는 3단계)	0.1~0.4
토지	{별도} 비사업용*비효율적	0.2~0.4
토지	{종합} 사업용*영업용*상업용	0.2~0.5
토지	{분리} 공장용지, 주택*산업	0.2
건축	일반 건축물 (상가)	0.25
선항	일반 선박*항공기	0.3
건축	시 이상 & 주거지역내 공장건축물 (연면적500㎡이상) → 도시형 포함	0.5
과밀	과밀억제권역 신설*증설한 공장건축물 (5년간 중과세율) → 도시형 제외	0.25 X 5배
건축	사치성 (별장, 고급오락장, 골프장(회원제))  (고급주택X) ★	4
선항	고급선박 ★	5
기타	도시지역분	0.14~0.23

-건축물 : 차등비례세율만 적용가능 (초과누진X)

-도시지역분  => 공공X & 도시요소有일때 부과

~지자체장은 도시지역안 토지*건축물*주택에 조례로 산출한 재산세액을 부과 가능 / 물납&분납가능 ★

~지방교육세 산출시, 도시지역분은 제외하고 계산

~과세 제외 : 지형도면 고시된 공공시설용지, 개발제한구역내 건축물,골프장,유원지등 시설이 없는 토지

[참조] 고급주택은 재산세 존재無 (고주 재산없다)

[기출] 건축물의 경우, 시군내 소재하는 각각 건축물을 현재 용하는 용도에 따라 차등비례세율만을 적용한다. (O)

 

■세부담상한 (직전년도 세액 기준) ★

토지, 건축물	주택	상한액
150%이내	공시가격 3억이하	105%이내
	공시가격 3억초과~6억이하	110%이내
	공시가격 6억초과	130%이내

[기출] 건축물 산출세액이 직전년도의 150%를 초과하는 경우, 150%에 해당하는 금액을 징수할 세액으로 한다. (O)

[기출] 재산세 산출세액은 직전년도의 150%이내에 해당하는 금액을 한도로 한다. (X,주택은 아님)

 

 

▶▶▶비과세

*국가등의 소유재산 (예외 : 연부계약을 체결하고 무상으로 사용권을 부여한 재산은 재산세부과)

*국가등이 1년이상 공용*공공용에 무상으로 사용하는 재산 (사용할 것이 계약서로 입증되는 경우 포함♣)

-예외(재산세부과) : 국가등이 유료사용 / 국가등에 소유권유상이전을 약정한 경우로, 국가등이 취득하기 전, 미리 사용하는 경우 ♣

*사설도로, 하천, 제방, 구거, 유지, 묘지 (by령)

*임야 : 공원자연보존지구, 백두대간보호지역

*군사시설보호구역 (단, 전*답*과수원*대지 제외)

*1년미만 임시건축물 (단, 사치성은 과세) (cf.취득세도 비과세)  /  비상재해구조*무료도선용 선박

*행정기관으로부터 철거명령 받은 건축물*주택 (토지X)

[기출] 군사시설보호구역 안의 전*답*과수원 및 토지는 재산세를 부과하지 않는다. (X,부과대상)

 

 

▶▶▶부과징수

■납세지

*관할 시군구 (부동산소재지, 선적장소재지, 정치장소재지)

 

■부과징수

*과세기준일 : 6.1

*보통징수 : 납기개시 5일전까지 고지서 발급

*납부기간 (토구 건주칠칠) ★★

-토지 : 9.16~9.30

-건축물(선항) : 7.16~7.31

-주택 : 7.16~7.31(절반) & 9/16~9/30(절반) / 20만원이하인 경우, 7/16~7/31에 한꺼번에 부과*징수 가능 ♣

*수시부과 : 세액변경시(누락,위법,착오) or 수시부과사유 발생시(해외도피,경매처분)

*납세고지서

-같은지역 토지 : 고지서 1장

종합 OO원 별도 OO원 분리 OO원   /  합계 OO원

-같은지역 토지외재산 : 과세대상 물건별 각각 1장 or 물건종류별 1장 (ex.상가 5개→1장or5장 가능)

*신고의무(by하기사유) : 과세기준일로부터 10일이내 (6.1~6.10) (사유발생일X) => 안하면, 직권등재(가산세無)

-재산변동사유 발생했으나, 등기안한 경우 공부상소유자

-종중재산의 공부상 소유자

-상속등기 안된 경우 주된 상속자

-수탁자 명의로 등기된 신탁재산 소유자

*소액징수면제 : 세액 2천원미만인 경우 징수X  (cf.지역자원시설세도 동일) ★

*가산금

-일반(3%) / 중(0.75%, 주기:매월, 한도:60개월, 조건:지방세30만원*국세100만원 이상시 적용) ♣

*물납제도 : 납부세액이 1000만원 초과하는 경우, 관할구역 부동산에 한해 허가 ★★

-신청&허가 : 납부기한 10일전까지 시장*군수에 신청 → 5일내 허가여부 서면통지

-불허가통지시 : 통지일~10일내 관할구역내 다른 부동산으로 변경신청 가능

-부동산가액 평가(시가) : 과세기준일 현재 시가표준액 / (예외) 수용*공매*감정가액 or 고시가액(상속)

~시가로 보는 가액이 2이상일 경우, 과세기준일에 가장 가까운 날 가액으로 함

-범위 : 물납*분납은 재산세에 한해 가능 (지방교육세*지역자원시설세는 포함X)

*분할납부 : 납부세액이 500만원 초과하는 경우, 일부를 납부기한 경과한 날부터 2월내 분할납부O ★★

-분납세액 : 1000만원이하일 경우, 500만원초과금액 / 1000만원초과일 경우, 세액의 절반이하금액

~예1) 700만원 = 500만(기한내) + 200만(기한후, 2월동안 분납)

~예2) 1200만원 = 600만(기한내) + 600만(기한후, 2월동안 분납)

-신청&수정고지 : 납부기한내 시장*군수에 신청서 제출 → 관할세무서장의 고지서 수정고지 의무

*부가세

-지방교육세 : 재산세액의 20% (재산세액의 도시지역분 제외)

*병기세목

-지역자원시설세 : 지역자원시설세&재산세 납기가 같을 때, 재산세 고지서에 나란히 적어 고지할 수 있다.

[참조] 국가*지자체의 체납된 재산세에 대해 가산금*중가산금 적용은 모두 배제

[기출] 변동사유가 발생하였을 경우, 사유발생일로부터 10일이내에 신고하여야 한다. (X, 과세기준일로부터)

[기출] 재산세가 2천원일 경우, 소액징수로 면제된다. (X,2천원부터 징수)

[기출] 지역자원시설세와 재산세 납기가 같을 때, 재산세 납세고지서에 나란히 적어 고지하여야 한다. (X,할수있다)

[기출] 납부할 세액이 1천만원이하인 경우 분납세액은 500만원이다. (X,500만원 초과금액)

[기출] 물납의 신청은 납부기한 10일전까지 해야하고, 분납의 신청은 납부기한내 해야한다. (O)