세법 5 - 종합부동산세 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶특징

■특징

*국세, 보유세

*과세기준일(6.1) 납세의무 성립

*인세 (초과누진세율, 소유자별합산과세)

*분납제도

 

■기본

*의의 : 과세기준일 전국 주택*토지 소유자별 합산하여, 일정액 초과시 재산세보다 높은 초과누진세율 적용

-주택 = 일반주택 + 고급주택  (재산세와 종부세의 주택 정의는 동일)

*구분

-주택분 종합부동산세

-토지분 종합부동산세 (종합합산세액 + 별도합산세액)

-종부세는 주택에 대한 종부세와 토지에 대한 종부세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다

*과세대상 제외 ★

-별장 / 건축물(상가,영업용)

-토지의 분리과세대상

*공시가격 : 개별주택가격*공동주택가격 & 개별공시지가

[기출] 취득세 중과대상인 고급오락장용 건축물은 종부세 과세대상이다. (X,주택외 건축물은 종부세X)

 

 

▶▶▶과세대상 ★

주택	토지
*국내 소재하는 주택중 재산세가 과세된 주택 (별장제외) *합산배제대상 주택 (∵투기X) -사업관련 주택 (임대주택,기숙사,사원용,가정어린이집) -미분양 주택 -등록문화재 주택 -기타 : 보상취득*정부출연*연구기관*노인복지*향교재단 ※당해 9.16~9.30까지 관할세무서장에 주택보유현황 신고	*종합합산과세토지 : 국내 소재하는 재산세가 과세된 토지 중 비사업용토지(비효율적토지) *별도합산과세토지 : 국내 소재하는 재산세가 과세된 토지 중 사업용토지(사업용토지)   ※분리과세토지 : 종부세과세X

[기출] 종부세는 공부상현황과 과세기준일 현재 사실상현황이 다른 경우, 공부상현황으로 부과한다. (X,사실상현황)

 

 

▶▶▶납세의무자 ★

주택	토지
*공시가격 합계액 6억 초과하는 자   ※공동소유인 경우 : 지분대로 나누어 적용	*종합 : 공시가격 합계 5억 초과하는 자 *별도 : 공시가격 합계 80억 초과하는 자 ※공동소유인 경우 : 지분대로 나누어 적용

[참조] 부부공동소유시 : 10억주택 공동소유(지분동일) → 각각 5억(각각 6억이하) → 납세의무자X

 

 

▶▶▶과세표준

주택	토지
*다주택자 -계산: (공시가격합계-6억) X 공정시장가액비율 *1세대1주택자(단독소유) -계산: {(공시가격합계-3억)-6억} X 공정시장가액비율	*종합 -계산: (공시가격합계-5억) X 공정시장가액비율 *별도 -계산: (공시가격합계-80억) X 공정시장가액비율

*종부세 공정시장가액비율 : 2018년(80%), 2019년(85%) → 매해 5%씩 상승예정 ♣

*1세대 간주

-배우자 유무 무관 : 30세이상 / 배우자사망*이혼 / 기준중위소득40%이상(미성년자X)

-혼인하여 1세대가 된 경우 : 5년동안 각각 1세대 간주

-60세이상 직계존속 동거봉양 위해 합가하여 1세대가 된 경우 : 10년동안 각각 1세대 간주

*1세대1주택 관련

-1세대2인공동소유→2주택  /  1주택+다른토지→1세대1주택

-다가구주택→전체를 1주택 간주  /  다세대주택→구분등기한 각각을 1주택 간주 ♣

-상속으로 공동소유한 주택(공동상속주택) : 지분율 20%이하 & 공시가격 3억이하 ♣

~세율 적용시 : 주택수 제외

~1세대1주택 판단시 : 주택수 포함  (공동상속주택 세제 일주포, 20% 3억)

-1세대1주택자 여부판단시, 임대사업자의 임대주택 & 등록문화재주택은 주택수에서 제외

 

 

▶▶▶세율

주택	토지
*다주택자 & 1세대1주택자 계산 동일 -계산: 과세표준 X 초과누진세율 = 산출세액 *재산세액 공제 (이중과세액 공제, 이중부과방지) -계산: 산출세액 – 재산세 = 납부세액	*종합 & 별도 계산 동일 -계산: 과세표준 X 초과누진세율 = 산출세액 *재산세액 공제 (이중과세액 공제, 이중부과 방지) -계산: 산출세액 – 재산세 = 납부세액

*주택 1세대1주택자 추가 공제 : 연령&보유기간 중복적용가능 (단, 공제율합계 70%범위내)  ★

-연령별 세액공제 : 60~65세미만(10%) / 65~70세(20%) / 70세이상(30%)

-보유기간별 세액공제 : 5~10년미만(20%) / 10~15년(40%) / 15년이상(50%) ♣(15년신설)

~보유기간 기산점 : 배우자로부터 상속받은 주택인 경우 → 피상속인이 해당주택을 취득한날~

멸실로 재건축*재개발하는 경우 → 멸실된 주택을 취득한날~

*토지 세부담의 상한 (직전년도 총세액 기준 → 총세액=종부세+재산세)

-150%이내

*주택 세부담의 상한 (직전년도 총세액 기준 / 실제 소유여부불문, 소유했던것으로 간주) ★♣

-1주택 or 2주택(조정대상지역X)인 경우 : 150%이내

-2주택(조정대상지역O)인 경우 : 200%이내 (2배)

-3주택이상인 경우 : 300%이내 (3배)

[참조] 초과누진세율 : 종부세(주택)→6단계 / 종부세(토지)→3단계

[기출] 주택분 종부세액에서 공제되는 재산세액은 표준세율50%범위에서 가감된 세율 적용시, ‘그 세율이 적용된 세액’으로 하고, 재산세 세부담상한을 적용받는 경우는 ‘그 상한을 적용받은 후의 세액’으로 한다. (O)

[기출] 조정대상지역 2주택자의 2018년 재산세100만, 종부세200만 & 2019년 재산세300만, 종부세800만 일경우, 2019년 종부세는?

▦2019총한도액 = 2018총세액 X 200% = (100만+200만)X2 = 600만

2019종부세(한도)= 2019년총한도액-2019재산세 = 600만-300만 = 300만

 

 

▶▶▶비과세

*재산세의 비과세*과세면제*경감*감면 규정 준용

 

 

▶▶▶부과징수

■납세지

*거주자 : 주소지 (없으면, 거소지) ← 소득세법상 규정 준용

*비거주자*외국법인

-발생장소有 : 국내 원천소득 발생장소

-사업장有 : 사업장 소재지

-사업장無 : 토지*주택 소재지 (2이상이면, 공시가격 가장 높은 곳)

*내국법인 : 본점*주사무소 소재지

 

■부과징수

*과세기준일 : 재산세의 과세기준일 (6.1) ★

*방법&납부기간

-원칙 : 부과징수(12.1~12.15) / 납부기한 개시 5일전까지 발부

-예외 : 신고납부(12.1~12.15) / 납부기한내 기재부령 신청서를 관할세무서장에 제출

~납세의무자 희망시 / 부과주의 규정에 따른 결정(고지서)은 없었던 것으로 간주

~무신고가산세 배제 : 신고기한내 신고하지 않은 경우, 고지서 기한까지의 미납부로 간주하여 가산금 적용 (단, 과소신고가산세는 배제X)

*가산금 ★

-일반(3%) / 중(0.75%, 주기:매월, 한도:60개월, 조건:지방세30만원*국세100만원 이상시 적용) ♣

*분할납부 : 납부세액이 250만원 초과하는 경우, 일부를 납부기한 경과한 날부터 6월내 분할납부O ♣

-분납세액 : 500만원이하일 경우, 250만원초과금액 / 500만원초과일 경우, 세액의 절반이하금액

~예1) 300만원 = 250만(기한내) + 50만(기한후, 6월동안 분납)

~예2) 700만원 = 350만(기한내) + 350만(기한후, 6월동안 분납)

-신청&수정고지 : 납부기한내 관할세무서장에 신청서 제출 → 관할세무서장의 고지서 수정고지 의무

*부가세 ★

-농어촌특별세 : 납부세액의 20%

[기출] 종부세는 신고를 함에 있어, 납부세액을 과소하게 신고한 경우로도 과소신고가산세가 적용되지 않는다. (X,무신고가산세만 배제)