세법 3 - 등록면허세 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶특징

■특징 ★

*도세 & 자치구세(특광)

*행위세, 유통세, 형식주의조세

*수수료적 성격 (∵공부기재하면 발생)

*종가세*종량세 병행

*정률세율*정액세율

*산출세액 6천원미만시, 세액을 6천원으로 함

[기출] 등록면허세는 특별시, 광역시를 포함한 도세이다. (X,자치구세)

[기출] 등록면허세가 6천원미만일 경우엔, 징수하지 아니한다. (X,6천원 징수O)

 

■배경

(구) ~2010.12.31			2011.1.1~ (현)
취득세	취득	2%	*취득세표준세율 : 매매 : 4% 증여 : 3.5% 상속 : 2.8% 원시 : 2.8% 총유 : 2.3%
등록세	소유권등기	매매 : 2% 증여 : 1.5% 상속 : 0.8% 원시 : 0.8% 총유 : 0.3%
	소유권외등기	0.2%	*등록면허세 : (구)미등기등록세 + 소유권외등기 + 면허세
면허세

[참조] 면허세는 시험범위X

 

 

▶▶▶과세대상 ★

*등기*등록하는 행위 (행위세)

*제외 : 취득을 원인으로 한 등기등록 (∵현취득세에 포함되므로)

*포함 : 취득을 원인으로 한 등기등록이지만, 등록면허세 내야하는 하기 경우 (등록세 광년면제 안돼) ★

-광업권*어업권의 취득에 따른 등록 (취득세2%만 낸 상태)

-외국인 소유 차기선항 연부취득에 따른 등기등록 (취득세2%만 낸 상태)

-취득세 면세점에 해당하는 물건의 등기등록 (취득세 안낸 상태)

-취득세 부과제척기간이 경과한 물건의 등기등록 (취득세 안낸 상태) (cf.부과제척기간 : 5년)

[참조] 등기(등기부) / 등록(대장,원장,원부)

[기출] 등록면허세 과세대상이 아닌 것은? (2011년에 취득*등기한 부동산(현취득세 대상), 광년면제는 대상O)

[기출] 등기 못했더라도, 사실상 권리를 취득하였다면, 등록면허세의 납세의무는 성립한다. (X,등기해야만 성립)

 

 

▶▶▶납세의무자

■납세의무자 ★

*사실상 권리를 취득하였어도 등기하지 않은 경우, 등록면허세의 납세의무가 없다

*등기등록하는 자 (설정기준 등기부상 권리자 in갑구&을구)

-소유권보존 : 소유자

-소유권이전 : 매수자*수증자*상속인

-지상권설정 : 지상권자 (건축물소유자)

-지역권설정 : 지역권자 (요역지소유자)

-전세권설정 : 전세권자 (임차인, 세입자)

-임차권설정 : 임차권자 (임차인, 세입자)

-저당권설정 : 저당권자 (채권자)

-경매*가압류등기 : 채권자

-가등기설정 : 가등기권리자

-말소*소멸등기 : 소유자, 설정자

-합필*변경등기 : 소유자

-채권자 대위등기 : 소유자 (채무자)

[기출] 채권자 대위등기에 대한 등록면허세 납세의무자는 채권자이다. (X,채무자*소유자)

 

■기타내용 ★

*과오납 or 무효*취소로 말소되더라도, 기납부 등록면허세는 환급불가 (수수료적 성격)

*수인의 공동등기 : 연대납세의무有

*채권자 대위등기

甲(건물-미등기,소유자,채무자)  <-(돈)-  乙(채권자)

-甲소유의 미등기건물에 대하여 乙이 채권확보를 위하여 법원의 판결에 의한 소유권보존등기를 甲의 명의로 등기할 경우, 등록면허세 납세의무는 채무자 甲에 있다.

 

 

▶▶▶과세표준

■종가세 (가격*금액)

*부동산가액 : 소유권, 지상권, 가등기 ★

-원칙 : 등록당시 신고가액

-예외 : 등록당시 시가표준액 (if, 신고X or 신고가액<시가표준액)

-특례&기타

~국외공판법부 : 사실상 취득가액 (등록당시 비교해 증감 있다면, 변동된 가액으로(ex.자산재평가-감가상각))

~건물 증축한 부분 보존등기 : 증축 소요비용

~한꺼번에 평가된 개별주택가격 : 토지*건축물 가액비율로 안분한 비용 각각

~동일채권에 대한 담보물 추가 : 매 담보물건별 가액

~상속 취득한 부동산이 공유물 : 취득지분의 가액을 부동산가액으로 함

*채권금액 : 저당권, 경매신청, 가압류, 가등기 ★

-금액 있는 경우 : 채권금액

-금액 없는 경우 : 채권 목적이 된 것의 금액(물건금액) or 제한목적이 된 금액(채권최고액)

*기타금액 : 전세권(전세금액), 지역권(요역지가액), 임차권(월임대차금액, 보증금X)

[기출] 등록면허세의 과세표준은 등록부동산의 취득당시 가액으로 한다. (X,등록당시)

[기출] 가등기는 부동산가액 또는 채권금액을 과세표준으로 한다. (O,1개만 적혀있으면 X)

[기출] 저당권, 가압류, 가등기 등은 해당 부동산가액을 과세표준으로 한다. (X,채권금액)

[기출] 개인이 주택건설법인으로부터 아파트를 분양받아 이전등기시, 사실상 취득가액을 과세표준으로 한다. (O)

 

■종량세 (수량등 단위)

*건수 : 건당 6천원 (신고절차 없이 등기전 납부 가능) ★

*말소등기, 멸실등기, 변경등기(구조*용도*지목*단순변경), 합필*분필등기

*1건의 범위

-(동일채권액&수개의 필지 근저당) 저당권말소등기 → 매 필지별 과세

-(동일인 토지와 건물등기부 분리된 경우) 주소변경등기 → 2건으로 과세

-(1필지분할 2필지로 * 2필지합병 1필지로) 합필*분필등기 → 2건으로 과세

 

 

▶▶▶세율

■표준세율

*100분의50범위에서 가감 가능 (단, 부동산등기세율 한정 탄력세율 적용)

*부동산 소유권등기 (2011.1.1 이전 취득하였으나 미등기상태인 부동산을 등기하려는 경우 한정) ★

구분	과세표준	세율(%)
이전등기-유상(매매)	부동산가액	2
이전등기-증여		1.5
이전등기-상속		0.8
보존등기(원시)		0.8

-주택 매매일 경우, 현취득세의 100분의50 적용 : 1%, 2%, 3% => 0.5%, 1%, 1.5%

-(표현) 상속 이외의 무상으로 인한 소유권취득 = 증여

*부동산 소유권외등기 (2011.1.1 이전 취득) ★★

구분	과세표준	세율(%)
지상권	부동산가액	0.2
지역권	요역지가액
전세권	전세금액
임차권	월임대차금액
저당권	채권금액
경매
가압류
가등기	부동산가액*채권금액
말소*멸실*변경*합필*분필 지목*구조*용도변경	건당	6,000원

-저당권 설정의 경우 지상권*전세권을 목적으로 하는 등기를 포함하며, 가압류*가처분*가등기의 경우 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 등기를 포함한다

-동일채권에 대한 담보물 추가 : 건당

[참조] 타인 부동산 취득시효원인 소유권보존등기 : 3.5% / 자기 부동산 취득시효원인 소유권보존등기 : 0.8%

[참조] 구분지상권의 과세표준 : 시군구가 산정한 토지가액의 0.2%

[참조] 공유물 분할등기 : 분할 부동산가액의 0.3%

[기출] 임차권의 말소등기는 월임대차금액의 1000분의2이다. (X,6000원-‘임차권’만 보지 말것)

[기출] 보증금1억, 월세1백만, 계약5년일때, 임차권설정의 등록면허세 및 부가세의 납부세액은? (보증금&기간 무관, 1백만X0.2%=2천원 => 6천원미만이므로 6000원 + 부가세1200원(감면無&지방교육세20%) = 7200원)

 

■중과세

*대도시내 법인 본점이나 분사무소의 설립*전입등기 : 표준세율의 100분의300 (3배)

-영리*비영리 불문 부과

-중과세 제외 경우 : 5년경과, 내국법인, 계속사업, 제외 업종 해당(하기 업종은 중과세가 아닌 표준세율 적용)

`할부금융업 (여신전문금융법)

`주택건설사업 (주택법 - 국토교통부)

`주택건설업 (주택도시기금법 - 주택도시보증공사)

`정비사업 (도정법 - 조합)

`주택임대사업 (민간임대주택특별법, 공공주택특별법)

 

 

▶▶▶비과세 ★

*국가등의 등록 (외국정부는 상호협정된 경우 한정)

-국가등이 자기를 위한 등록

-지방세체납으로 압류등기시, 압류한 재산에 대해 압류해제의 등기를 할 경우 비과세

*기타 등록

-회사정리*특별청산에 관한 법원의 촉탁 등록

-행정구역*주민등록번호*지번*계량단위의 변경 및  담당공무원 착오등 사유의 등록

-지목이 묘지인 토지 등록

 

 

▶▶▶신고납부

■납세지 ★★★

*원칙 : 등기등록하는 부동산의 소재지 (물세)

*같은 등록에 관계되는 재산이 둘 이상의 지자체에 걸쳐있을 경우 : 등록관청 소재지 도(道) ★

-등록업무 담당 등기소 중심으로 납세지 결정 (관할법원의 지정) (cf.취득세는 시가표준액 비율로 나눔)

*같은 채권 담보를 위해, 둘 이상의 저당권을 등록하는 경우 : 처음 등록하는 등록관청 소재지

-채권자甲이 乙소유 ‘강원도땅20억→경기도당80억’ 순서로 저당권 등록시, 세금은 모두 강원도

*납세지 불분명 : 등록관청 소재지 ★

 

■신고납부

*원칙 : 신고납부

-등기등록하기 전까지 납세지 관할 지자체장에게 신고납부 (취득일~X) (등기소X)

-등기시, ‘영수필통지서1통 & 영수필확인서1통’ 첨부 필요

*예외 : 추가신고납부

-등기 후 중과세대상으로 변경 : 변경일*발생일~60일이내 ♣

-비과세*과세면제 후 추징대상으로 변경 : 변경일*발생일~60일이내 ♣

*등록하기 전까지 납부 ★★

-신고의무를 다하지 않은 경우에도, 등록하기전까지 납부한때는, 신고를 하고 납부한 것으로 본다.

-무신고가산세*과소신고가산세 미적용

-예) 말소등기,지목변경 등은 신고없이 건당6천원 납부하면 끝

*가산세

-신고불성실가산세 : 과소신고가산제(일반:10%/부정:40%) / 무신고가산제(일반:20%/부정:40%)

-납부불성실가산세 : 미납부세액X일수X0.025% (한도:75%, 한도는 지방세만-국세무한) ♣

-가산세 감면 (기간 후 신고)

~과소신고가산세의 수정신고 : 6월내(50%감면) / 6월~1년(20%감면) / 1년~2년(10%감면)

~무신고가산세의 신고 : 1월내(50%감면) / 1~6월(20%감면)

*부가세 ★

-농어촌특별세 : 감면세액有 → 감면세액의 20%  (감면세액無 → 안냄)

-지방교육세 : 납부세액의 20%