세법 6 - 소득세 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶소득세 총론

■납세의무자

*자연인

-거주자 : 국내주소가 있는 자 or 183일이상 거소를 둔자 → 무제한납세의무(국내외 모든 소득 납세의무)

-비거주자 : 거주자가 아닌 자 → 제한납세의무(국내원천소득)

[참조] 개인(소득세) / 법인(법인세)

 

■과세기간

*원칙 : 1.1~12.31 (확정신고: 익년 5.1~5.31)

*예외

-사망 : 1.1~사망일 (확정신고: 상속개시일에 속하는 달의 말일~6개월)

-출국 : 1.1~출국일 (확정신고: 출국일 전날까지)

 

■납세지

*거주자 : 주소지*거소지

*비거주자

-사업장 있는 경우 : 사업장 소재지

-사업장 없는 경우 : 국내 원천소득 발생지

*납세지 불분명할 경우

-주소지2이상→주민등록상 / 거소지2이상→생활관계밀접

-국내2이상 사업장 & 비거주자 → 신고한 장소

-국내 사업장X & 2이상 원천소득발생 & 비거주자 → 신고한 장소

-비거주자가 신고하지 않은 경우 → 국세청장*관할지방국세청장이 지정

*납세지 변경신고 : 변경일~15일이내 신고

 

■소득의 구분

*8가지의 소득 & 3가지 소득세

합산과세 (반복적,계속적)	이자소득	종합소득세	※사업소득 : 임대사업 / 매매업 / 건설업 ※양도소득세vs사업소득 → 업으로 구분 ※종합&퇴직소득세 : 초과누진세율 ※양도소득세 : 초과누진세율 or 비례세율 (자산*등기여부*보유기간별로 다른 적용) ※현행소득세법 : 소득원천설+순자산증가설(일부)
	배당소득
	사업소득
	근로소득
	연금소득
	기타소득
분류과세 (일시적,우발적)	퇴직소득	퇴직소득세
	양도소득	양도소득세

[참조] 분리과세 : 원천징수함으로써 별도절차없이 납세의무 종결되는 소득 → 이자*배당*근로(일용)*기타 중 일부

[참조] 초과누진세율(6~42%, 7단계 ♣) / 비례세율(10,20,30,40,50,70%)

[참조] 상속 관련 세금 : 모두 상속개시일 달의 말일~6개월이내

[참조] 매매업(상가를 지어 팔다) / 건설업(주택을 지어 팔다)  (상가매매 주택건설)

 

 

▶▶▶부동산 임대사업소득

■임대사업 사업소득범위

*부동산*부동산상의 권리 대여 소득 (등기무관)★

-지상권,지역권,전세권,임차권의 설정&대여로 발생한 사업소득

~지상권*지역권 → 공익사업 관련시 제외(기타소득이 됨) ♣ (영지공 제외)

-광고용으로 옥상 또는 측면 사용하게 하고 받는 대가

-자기소유 부동산을 타인 담보물로 사용하게 하고 받는 대가

-판매목적으로 취득한 토지 또는 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득

*공장재단*광업재단의 대여 소득

*광업권자*조광권자등의 채굴에 대한 권리의 대여 소득

[참조] 전세금을 받아, 예금하여 나오는 이자 → 임대사업 소득X (이자소득O)

 

■비과세 소득 ★★

*전,답을 작물생산에 이용한 임대소득 (즉, 임대한 전답이 작물생산외 용도로 이용되면, 과세O)

*국내 기준시가 9억원이하 1주택자의 임대소득 (고가주택X, 국외주택X, 9억초과X)

-기준시가 기준 : 과세기간 종료일 or 양도일

[참조] 고가주택 기준 : 임대소득→기준시가 9억초과 / 양도소득→실거래가 9억초과  (고가주택 임기양실 9억)

[참조] 주택임대소득 분리과세 : 2천만원 이하의 주택임대소득은 비과세대상이었으나, 분리과세로 개정 ♣

구분	2018	2019	비고
1주택자	비과세	비과세
다주택자 (금액무관)	비과세	분리과세 (14%)	사업자등록자=기본공제(400만) & 필요경비율(60%공제) 미등록자=기본공제(200만) & 필요경비율(50%공제)

[기출] 주택임대 총소득이 2천만원이하인 자는 종합과세 또는 14%분리과세 중 선택할 수 있다. (O)

 

■임대사업상 주택수의 계산 ★

*다가구주택 : 1개 (단, 구분등기시 각각을 1개로 간주) (ex.9억이하 10세대 구분등기X 다가구주택은 비과세)

*공동소유주택 : 지분이 가장 큰 자 소유 (단, 가장 큰 자가 2명이상이면, 각각 or 합의로 귀속자 지정가능)

-甲60%, 乙40% → 甲  /  甲50%, 乙50% → 甲乙 각각

*전대 or 전전세 : 당해 임차인 or 전세받은 자의 주택으로 간주 (즉, 집주인1개, 임차인1개로 각각)

*본인&배우자 각각 주택소유 : 합산 (남편집 가족거주 & 부인집 임대사업 → 2주택 소유자로 비과세X)

*국외소재주택 : 임대로 발생하는 소득은 주택수에 관계없이 과세

[참조] 공동소유주택 : 양도소득세에서는 지분무관 각각 ← 임대사업과 혼동주의

 

■임대사업 소득금액 계산

총수입금액 – 필요경비 = 소득금액 총수입금액 = 임대료 + 간주임대료 + 관리비수입 + 보험차익 소득금액 – 소득공제 = 과세표준

*임대료 : 임대하고 받는 월임대료 (월세) (cf.선세금은 계약기간월수로 나누어 1년치로 환산)

*간주임대료 (전세) (간주임대 전세주택 삼삼) ★

-일반(주택외) : 보증금합계액에 대한 이자 개념

~간주임대료 = 보증금합계액 X 이자율 X 날짜비율

-주택 : 3주택이상 소유자의 보증금합계액이 3억원초과하는 경우 한정 (단, 소형주택은 주택수에서 제외)

~간주임대료 = (보증금합계액-3억) X 60% X 이자율 = 수입금액 X 이자율

~소형주택 : 40㎡이하 & 기준시가 2억원이하 ♣(기존 60&3)

~지문에 ’전세’가 나오면 → 임대료 아님 인지 & 간주임대료를 적용할지 여부만 판단(3주택&3억원 동시)

`전세는 임대업소득이 아니므로 ‘9억이상 고가주택의 임대소득 or 비과세대상’과 무관

*관리비수입 : 청소비*난방비 등 임대료외 수입 ★

-전기료*수도료 등 공공요금 제외 (단, 실납부액을 초과하는 금액은 총수입금액에 산입)

*보험차익 : 사업용자산 손실로 인해 취득한 보험차익

*필요경비의 계산 : 사업자등록자(60%공제) / 미등록자(50%공제) ♣

[참조] 이자율(2019년: 2.1%) / 날짜비율(3개월=3/12, 50일=50/365)

[참조] 장부기장신고시, 간주임대료에서 금융수익 차감 (금융수익:이자,할인료,배당금 / 유가증권처분이익X) (이할배)

[참조] 보증금합5억 3주택자의 간주임대료 = {(5억-3억) X60%}X이자율 = 1억2천X이자율 (1억2천 예금으로 간주)

[기출] 주택1채소유&기준시가10억원 주택을 전세를 주고 받은 소득에 대해 소득세가 과세된다. (X,9억초과 고가주택은 과세대상이지만, 전세는 간주임대료 대상→3주택X→과세대상X / 키워드는 ‘주택&전세’)

 

■결손금 ★

*결손금 발생 : 총수입<필요경비

*일반적 결손금은 종합소득과세표준에 공제하나, 부동산 임대업 결손금은 공제하지 않는다

-단, 주거용 건물 임대업 결손금은 과세표준 계산시 공제한다 (즉, 주택O & 상가X) (주거건물임대만 결손처리)

*이월결손금의 공제 : 발생한 과세기간의 종료일~10년이내

[기출] 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제한다. (O)

[기출] 양도소득에 대한 지방소득세의 공제세액이 산출세액을 초과하는 경우, 그 초과금액은 없는것으로 한다. (O)

 

■부동산 매매업*건설업

*매매업의 소득 간주

-매매 → 1과세기간내 1회 취득 & 2회 처분한 경우 (1과세기간 6개월)  (일취이처)

-상가 신축 및 판매목적으로 건축중인 건물*토지를 제3자에 양도한 경우 (주택X) → 매매업

-토지개발하여 주택지*공업단지*상가*묘지 등으로 분할판매하는 경우 → 매매업

*건설업의 소득 간주

-1동의 주택신축판매 * 도급을 통한 신축주택판매 → 건설업 (상가X)

~‘자기토지+신축주택’ 함께 양도 → 토지양도로 인한 소득은 건설업

~시공중 주택의 양도 → 건축법상 건축물에 해당되는때는 건설업

~임대한 후 판매하는 신축주택 → 건설업

*그외

-1동의 주택을 1년1회 신축하여 판매 → 판매업

-묘지개발 & 분묘기지권 설정하고 분묘설치자로부터 지료 받음 → 임대업