공시법 11 - 등기 / 각종 권리에 관한 등기~권리변동에 관한 등기 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶등기명의인 표시의 변경등기

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	전세권설정	2019.5.8 100호	2019.5.7 설정계약	전세금1억,존속기간 2년 전세권자 송윤아/주민번호/주소 → 등기명의인 표시

 

■내용 : 성명, 주민등록번호, 주소

 

■신청

*단독신청

*대위신청 : 대위촉탁O (불이익보는 사람 無)

-수용으로 인한 소유권이전등기

-관공서가 체납처분으로 인한 압류등기 촉탁

*직권

-행정구역의 명칭변경 (인천시→인천광역시)

-소유권이전등기 (소유권외는 직권불가능) ★

*생략 : 말소등기 / 멸실등기 / 수차례 걸쳐 변경된 경우 => 어차피 말소*멸실*불필요 한건 안고침

*첨부정보

-가족관계등록부의 기본증명서 (개명시)

-주민등록정보 (주소 달라졌을 경우)

-법인등기사항증명정보 (법인명칭 달라졌을 경우)

-등기필정보X, 인감X → 단독신청이므로

[기출] 등기관이 전세권 설정등기를 신청할때, 주소변경등기를 직권으로 행할 수 있다.(X,소유권외 직권불가능)

[기출] 관공서가 체납처분으로 인한 압류등기 촉탁시, 등기명의인을 갈음해 등기명의인 표시변경등기를 함께 촉탁할 수 있다. (O)

[기출] 저당권 말소등기신청시, 등기신청서에 등기명의인 변경사실을 증명하는 서면을 첨부하면, 등기명의인 표시변경등기를 생략하고 말소등기 할 수 있다. (O)

 

■등기실행 : 언제나 부기등기

 

 

 

▶▶▶권리의 변경등기

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	전세권설정	2019.5.8 100호	2019.5.7 설정계약	전세금1억,존속기간 2년 → 등기명의인 권리 전세권자 송윤아/주민번호/주소

 

■내용 : 존속기간, 지료, 차임, 피담보채권, 이자율변경

 

■신청

*공동신청

*등기의무자와 등기권리자

甲(전세권설정자)		乙(전세권자)
의무자 (인감O, 등기필정보O)	2억<증액>	권리자
의무자 (인감O, 등기필정보O)	1억	권리자
권리자	5천<감액>	의무자 (인감X, 등기필정보O)

-원리 : 증액하면 의무자는 설정자, 감액하면 의무자는 권자

[참조] 전세권외 권리들(소유권제외) 모두 원리 동일

[기출] 전세금증액으로 인한 변경등기를 신청할 경우, 등기의무자는 전세권설정자이다. (O)

 

■등기실행

*이해관계인 : 형식적 손해가능성 판단 (실질적X)

-등기상 이해관계있는 제3자란 등기의 형식상으로 보아, 일반적으로 손해를 입을 염려가 있는지 여부에 의하여 판단하고, 실질적으로 당해권리가 손해를 입었는지의 여부는 묻지 아니한다.

-判이해관계인이 등기상 존재할시, 승낙서 없이 이루어진 변경등기는 이해관계인에 대하여는 무효

*이해관계있는 제3자가 있을 경우 (승부없주) ★★

-제3자 승낙서 제출 → 부기등기 (이전사항 말소표시O)

-제3자 승낙서 미제출 → 주등기 (이전사항 말소표시X)

제3자 승낙O	제3자 승낙X
1 전세1억 2 저당1억 1-1 전세2억	1 전세1억 2 저당1억 3 전세2억

*등기법상 이해관계인 등장 ★★★

-말소 / 말소회복 / 판결서 / 직권경정 => 승낙서 없으면, 등기X

-권리의 변경 => 승낙서 없어도, 등기O (무조건 답!!) (권리변경 각하못해)

[참조] 이해관계인 문제 패턴 (답=권리의 변경)

-‘권리의 변경’ 대신, ‘전세금*채권최고액의 증액’등으로 나옴

-‘승낙서없이 주등기가 가능한 것 찾기’ → 환매/가등기/권리질권/저당권/특약/표시*경정 등은 부기등기

 

 

 

▶▶▶경정등기

■내용 : 원시적불일치를 바로잡기 위함 (이름잘못적음→경정, 개명→변경)

 

■요건

*등기를 마친 후 경정

*등기관 착오든 당사자 신청에 의한 착오든 불문

*등기사항의 일부가 잘못된 경우→공동신청에 의한 부기등기로 (전부 잘못→말소, 말소회복 등기)

*경정 전*후의 등기사이에 동일성이 인정되는 경우만 허용 (∴종전소유권에 대한 경정X)

경정등기 O	경정등기 X (동일성無→무효)
-단독소유 보존등기를 공동소유로 경정하거나, 공동소유를 단독소유로 경정 (단독*공동 경정가능) -법정상속분대로 등기된 후 협의분할에 의해 소유권경정등기 (상속후 경협)	-소유권이전등기를 저당권설정등기로 경정 -전세권설정등기를 임차권설정등기로 경정 ★ -권리자를 甲에게서 乙로 경정 -甲乙의 공동소유에서 丙丁의 공동소유로 경정 -비법인을 법인으로 경정 (소이등 필요)

[기출] 전세권등기를 저당권등기로 잘못 기재하였을시, 경정등기 할 수 있다. (X,무효)

[기출] 甲의 명의로 되어야 할 등기가, 乙의 명의로 되었을 시, 실체관계와 일치한다면 유효이다. (X,무효)

[기출] 법인아닌사단이 법인화 된 경우, 등기명의인을 법인으로 경정하는 등기를 신청할 수 있다. (X,소유권이전등기 필요)

 

■직권경정등기

*등기관의 잘못인 경우 직권경정O (지체없이 / 단, 이해관계인無)

*당사자 신청인 경우는 직권경정X

*이해관계 있는 제3자의 승낙이 있으면 직권경정○

*통지 : 직권경정등기 후 → 1인에게 통지 (전원X) / 채권자대위권 경료는 채권자에도 통지

-직권경정등기를 했다는 의미 : 이해관계인 동의O

-등기관은 직권경정등기 전 권리자*의무자에 취지통지 의무X

 

■등기실행 : 언제나 부기등기

 

 

 

▶▶▶말소등기

■내용

*등기사항의 전부가 부적합한 경우 기존등기 전부를 소멸 / 일부가 불일치할 경우는 변경등기

*대상 : 제한無 (모든등기)

*권리의 말소등기는 공동신청이 원칙

*착오를 원인으로 말소신청 → 허용

*말소등기에 대한 말소등기는 인정되지 않는다 → 말소회복등기를 하여야 한다 ★

X(불가능)	O
1 전세 2 1번말소 3 2번말소를 말소	1 전세 2 1번말소 3 1번말소회복 1 전세

[참조] 가등기에 가등기 / 부기등기에 부기등기 / 채권자의 채권자 대위 → 모두 가능

 

■신청

*단독말소

-판결에 의한 말소등기  (승직판단)

-소유권보존등기의 말소

-사망 등으로 인한 말소등기

-등기의무자의 소재불명 : 공시최고를 신청하여 제권판결 받아 단독으로 등기말소

-가등기 명의인에 의한 가등기의 말소등기 → 가등기필정보, 인감(소유권만)

-처분금지 가처분 이후 경료된 제3자명의 등기의 말소

-혼동에 의한 말소등기 (직권아님!!) (규혼단)

*직권말소 (1월내 기간통지) ★★

-각하사유 1&2번 : 관할위반의 등기 & 사건이 등기할 것이 아닌 경우 → 당연무효, 직권말소, 이의신청

-가등기에 기한 본등기를 한 경우, 본등기와 양립할 수 없는 중간처분의 등기

-수용에 의한 소유권이전등기 후 그 부동산의 등기기록 중 소유권외의 권리 (ex.저당권)

-말소등기시 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서가 있는 경우, 이해관계 있는 제3자의 등기

~전세권말소등기시(주등기) 전세권을 목적으로 하는 저당권(부기등기)은 직권말소

1 전세권 1-1 저당권 (직권말소, 승낙서O) 2 1번말소

-환매권을 행사하면 직권말소 (불행사는 공동말소)  (환직불공)

-가처분등기 말소는 직권말소 (가처분 이후의 등기는 단독말소)  (가직 가후단)

*촉탁말소

-경매신청의 등기

-낙찰 후 낙찰자가 인수하지 않은 부동산은 기입등기

-가처분의 기입등기 (집행법원 말소촉탁)

-체납처분에 의한 압류해제 (세무서장이 말소 촉탁)

[기출] 전세권자가 소재불명일 경우, 전세권설정자는 전세금반환영수증을 지참하여… (X,공시최고를 통한 제권판결문을 지참하여)

[기출] 등기신청 대리권이 없는자가 신청하여 이루어진 등기는 직권말소한다. (X,실체가 일치할 수 있기에 직권X)

 

■이해관계인

이해관계인 O	이해관계인 X
-지상권(주등기)말소시, 지상권을 목적으로 하는 저당권자(부기등기) -소유권보존등기 말소시, 그 부동산에 관한 저당권자,지상권자,가압류권자 -소유권이전등기 말소시, 그 자에 대한 저당권자, 지상권자	-저당권*지상권 말소시, 그 선후의 저당권자 -선순위 소유권 말소시, 후순위 소유권자 -甲→乙→丙 소유권이전시, 乙의 소유권이전등기가 말소될 때, 丙은 무권리자로부터의 권리이전이어서, 당연히 먼저 말소되어야 할 권리자이지 이해관계인이 아니다

 

■등기실행 : 항상 주등기 (말소표시O)

 

 

 

▶▶▶말소회복등기

■내용

*등기의 전부*일부가 부적법하게 말소된 경우 (cf.현행법 멸실회복규정無)

 

■요건

*등기가 부적법하게 말소된 경우 (적법*자발적으로 한 경우 회복X)

*폐쇄등기기록에 기록된 등기 : 효력無, 회복절차 규정이 없으므로 회복절차 이행을 구할 수 없음

*말소된 등기 회복 신청시, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을경우, 그 3자의 승낙서*판결서 제출 필요

-이해관계인 판단시기 :  회복등기시를 기준 (말소등기시X)

-승낙서 없이 경료된 말소회복등기는 당사자간에만 효력이 있고, 이해관계인에는 무효이다

-회복등기와 양립할 수 없는 등기는 이해관계인이 아니다 (∴양립할 수 있어야 이해관계인O) ★

1 전세권 2 1번말소 3 전세권 (이해관계인X) 4 전세권 (양립불가→회복불가능)

1 전세권 2 1번말소 3 저당권 (이해관계인O) 4 전세권 (양립가능→단, 3번의 승낙서*판결서 필요)

 

■이해관계인

이해관계인O	이해관계인X
-선순위 저당권등기 회복시 후순위 저당권자 -선순위 저당권등기 회복시 후순위 지상권자 -선순위 지상권등기 회복시 후순위 저당권자	-지상권*전세권등기 회복함에 있어(주등기), 그 권리를 목적으로 하는 저당권자(부기등기)  (유리해지므로 이해관계인X) -2순위 회복시 1순위(선순위) 권리자 -2번 소유권 회복시 4번 소유권 명의인  (소유권 양립불가)

*주등기 회복시 부등기도 함께 살아남 (하기 저당권은 유리해지므로, 이해관계인X)

1 전세권 1-1   저당권 2 1번말소 3 1-1번말소 1 전세권 (회복) 1-1 저당권 (회복)

 

■신청

*말소시킨자가 회복 (단독이면 단독, 공동이면 공동, 직권이면 직권, 촉탁이면 촉탁(처분제한))

1 전세권 2 1번말소 1 전세권

{설정} 甲(의무자) / 乙(권리자) {말소} 甲(권리자) / 乙(의무자) {회복} 甲(의무자) / 乙(권리자)

*등기관 직권으로 말소한 등기에 대하여 회복을 위한 소의 제기는 허용X (직권으로 회복되어야 함)

*가등기 된 부동산이 제3취득자 앞으로 이전등기가 완료된 후, 가등기가 말소된 경우, 그와 같이 말소된 가등기의 회복등기절차에서 회복등기 의무자는 가등기 말소당시 소유자이다 (가등기 전 소유자X)

 

■등기실행

*전부 말소회복등기 → 주등기

*일부 말소회복등기 → 부기등기

*회복의 등기를 한 후, 다시 말소된 등기와 같은 등기를 하여야 함

*효력 : 종전의 등기와 동일한 효력(순위)를 가진다

 

 

 

▶▶▶부기등기

■의의

*주등기의 순위를 이어받고 주등기의 효력을 연장하기 위한 가지번호(1-1, 1-2)

-부기등기 순위는 주등기 순위에 의함

-부기등기 상호간의 순위는 등기한 순서에 의함

-부기등기의 부기등기 가능 (환매권이전등기)

-여러 개*이중 부기등기 가능

-권리의 등기(갑구,을구)에 부기등기O / 부동산표시(표제부)에는 부기등기X

 

■내용

언제나 부기등기 ★		언제나 주등기
-직권경정등기 -환매특약등기 -권리소멸의 약정등기 -공유물분할금지 약정등기 -권리질권등기 / 가등기이전등기		-소유권보존*이전등기 -멸실등기 (표제부) -대지권이라는 뜻의 등기 -말소등기
주등기 or 부기등기
권리이전등기 ★	소유권이전등기→주등기 / 소유권이외이전등기→부기등기
저당권설정등기 ★	소유권에 저당권→주등기 / 지상권*전세권에 저당권→부기등기
처분제한등기 ★	소유권에 처분제한→주등기 / 소유권이외에 처분제한→부기등기
가등기	본등기가 주등기로 하면→주등기 / 본등기가 부기등기로 하면→부기등기
변경경정등기 ★	-부동산 표시의 변경*경정등기(표제부) → 주등기 (ex.1필 토지일부의 변경등기) -등기명의인 표시의 변경*경정등기 → 부기등기 -등기명의인 권리의 변경*경정등기 : 이해관계인無→부기등기 / 이해관계인有→승낙O부기등기, 승낙X주등기
말소회복등기	전부말소회복→주등기 / 일부말소회복→부기등기

 

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	전세권설정	2019.5.8 100호	2019.5.7 설정계약	전세금1억,존속기간 2년 전세권자 송윤아/주민번호/주소
2	저당권			1억
1-1	등기명의인 표시변경		개명	송윤자

 

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	전세권설정	2019.5.8 100호	2019.5.7 설정계약	전세금1억,존속기간 2년 전세권자 송윤아/주민번호/주소
2	저당권			1억
1-1 or 3	등기명의인 권리변경			2억 (2번이 이해관계인→승낙O부기등기 / 승낙X주등기)

[기출] 전세권이전청구권의 가등기는 주등기로 한다. (X,부기등기-본등기인 전세권이전이 부기등기임)

 

■말소

*부기등기만의 말소등기는 원칙적으로 인정X (원칙 : 주등기 말소에 따른 직권말소)

*말소등기시 등기상 이해관계인의 승낙서가 있는 경우, 이해관계 있는 제3자의 등기는 직권으로 말소한다 ★

-전세권 말소등기시(주등기) 전세권을 목적으로 하는 저당권(부기등기)은 직권으로 말소한다

 

 

 

▶▶▶가등기

■의의

*등기의 대상이 되는 권리의 설정*이전*변경*소멸의 청구권을 보전할 목적으로 하는 예비등기

-그 청구권이 시기부*정지조건부일 경우나 그밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다

 

■대상 ★★♥

가등기O	가등기X (본처보물환 종해유)	이유
갑구,을구 (순위번호)	표제부 (표시번호)	가등기목적은 순위보전
가등기 처분금지 가처분등기 (이전)	본등기 금지 가처분등기 (처분)	처분은 제한, 취득은 자유
가등기 특정지분만의 본등기	가등기 전부에 대한 본등기	공동지분일경우, 상대방지분까지 본등기 신청은 불가능
유증(사망)	유증(생존)	유증은 사망해야 효력발생
사인증여 (생존, 죽는것을 조건으로 증여)
시기부*정지조건부*장래확정 청구권	종기부*해제조건부*장래불확정 청구권
청구권 있는(공동신청)	청구권 없는(단독신청)
채권적 청구권	물권적 청구권 (ex.소유권이전등기말소)	물권은 그 자체로 권리주장 가능
등기 가능 권리(소유,지상,전세,임차…)	등기 불가능 권리(유치,점유)
가등기에 처분제한의 등기	처분제한의 가등기 (청구권X)	가압류등에 가등기 불가능(∵촉탁)
환매권이전 / 신탁 / 예약완결권 가등기의 가등기 / 중복가등기	환매권특약설정 / 합유지분이전 / 소유권보존 / 등기명의인*부동산표시변경

[참조] 가등기 가처분(가등기 처리해주세요) / 가등기 처분금지 가처분(가등기처분못하게 처리해 주세요)

[기출] 소유권보존등기 청구권 보존을 위한 가등기 (X,보존X)

[기출] 소유권이전등기 청구권 보존을 위한 가등기에 대해 가압류등기를 할 수 없다. (X,있다)

[기출] 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기는 등기관이 직권으로 말소한다. (X,할수없다-가등기가처분 가능)

[기출] 소유권이전등기 말소청구권을 보전하기 위한 가등기를 할 수 있다. (X,물권적청구권)

[기출] 소유권보존 가등기나 물청보전을 위한 가등기는 할 수 없지만, 가등기 이전등기는 할 수 있다. (O)

[기출] 부동산임차권의 이전청구권을 보전하기 위한 가등기는 허용된다. (O)

 

■신청 & 말소

신청	공동신청	-등기의무자(가등기의무자) / 등기권리자(가등기명의인) -가등기로 보전하려는 권리를 신청정보 내용으로 등기소 제공
	단독신청	-의무자 승낙서 첨부하여 단독신청 -가처분명령 : 단독신청 (가등기가처분명령에 의한 가등기는 단독신청 → 가명단) ★ -가처분 : 촉탁 (가촉 가명단 신청)
	법원명령	-관할법원이 이의결정 전에 등기순위를 미리 확보할 필요 있으면, 등기관에 가등기 명령가능
말소	공동신청	-등기의무자(가등기명의인) / 등기권리자(가등기의무자*제3자) -가등기가처분명령에 이루어진 가등기도 통상의 가등기말소절차(신청)에 따라야 하며, 민사집행법에 정한 ‘가처분의방법’(촉탁)으로 가등기의 말소를 구할 수 없다.
	단독신청	-가등기명의인은 가등기필정보와 인감을 첨부하여 단독으로 말소 신청 (승낙서X) -가등기의무자*가등기 관련 등기상 이해관계 있는 자는 가등기명의인의 승낙을 받아 단독으로 말소할 수 있다. ★

[참조] 모든 등기는 권리자가 의무자의 승낙서만 들고가면, 단독으로 말소할 수 있다. 또한, 승낙서는 불리한 사람이 쓰는 것이기에 증명할 수 있는 인감이 함께 필요하다 (공식 → 승낙서+인감)

[참조] 가등기권자가 가등기가처분명령을 신청하는 법원 : 부동산소재지 관할 지방법원

[기출] 가등기명의인이 가등기를 단독으로 말소할때는, 가등기명의인의 인감과 가등기필정보를 지참해야 한다. (O)

 

■첨부서류

첨부O	첨부X (본등기때 첨부)
등기원인증명정보 인감증명 토지거래허가서 (투기방지목적으로 가등기단계부터 요구) ★	검인 / 등기필정보 농취증 / 주무관청의 허가서 실거래가액

[기출] 학교법인의 부동산에 대한 소유권이전청구권보전의 가등기를 신청할 경우, 감독관청의 허가서를 첨부하여야 한다. (X,본등기때 첨부)

 

■가등기 효력

본등기 전	본등기 후
추정력無 가등기도 상속의 목적 가능 법률행위로 처분행위 가능 (처분제한의 효력은 없음) 가등기에 가등기 가능 가등기에 처분제한등기 가능	본등기 순위는 가등기 시로 소급O 물권변동은 본등기 때 발생 (소급X)

[참조] 처분제한의 효력이 없다 → 처분할 수 있다 (이중부정)

 

■가등기에 기한 본등기

1	甲	의무자 / 등기필정보 / 소유자
2	乙(가등기)	권리자 / 가등기필정보 / 가등기명의인
	소유권이전	본등기 (본등기시 가등기 말소X)
3	丙	제3취득자 / 중간처분의 등기 (본등기시 직권말소)

*공동신청 or 단독(乙이 甲의 승낙서 제출하면 가능 or 가처분명령서 받으면 가능)

*사망시 : 甲이 사망(甲의 상속인과 乙이 본등기) / 乙이 사망(甲이 乙의 상속인과 본등기) => 상속등기 불필요

*본등기 순위 : 가등기 순위에 의함 (소급O)

*물권변동 : 본등기 때 (소급X)

*제3자 : 관련無 (동의서, 승낙서등 필요없음 / 가등기에서 ‘제3자’는 모두 X)

-가등기(약혼), 본등기(결혼) : 끝까지 둘의 관계는 동일해야 함

*가등기말소 : 말소안함 (그대로 유지)

*등기필정보 : 甲(등기의무자)의 등기필정보 제출 (가등기필정보X)

*중간처분의 등기 : 등기관 직권말소 후 통지 (침해*양립 시) (cf.직권말소 전에는 통지X)

*일부지분 : 수인의 가등기권자 중 일부 가등기권자가 자신의 지분에 대한 본등기 신청 가능 (가지본 가능)

*빈출지문

-가등기에서 본등기를 할시, 가등기 당시 소유자를 상대로 본등기를 청구한다. (O)

-가등기에서 본등기를 할시, 가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자를 상대로 본등기를 청구한다. (X,甲상대)

-가등기에서 본등기를 할시, 가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자의 승낙서가 필요하다. (X,필요X)

-가등기에서 본등기를 할시, 가등기 후 교부받은 등기필정보를 첨부한다. (X,본등기시만 등기필정보 제출 & 가등기필정보를 의미하므로 X)

-가등기명의인이 가등기를 말소할 때, 가등기필정보와 인감증명을 제출한다. (O)

-가등기에서 본등기를 할시, 가등기 후 소유권을 취득한 丙이 본등기의 의무자가 된다. (X,甲이 의무자)

-물권변동은 가등기로 소급하여 적용한다. (X,본등기 때로 소급하지 않고 적용)

-청산절차를 거치지않고 첨부정보등의 제공없이 담보가등기에 기초하여 본등기한 경우라도, 등기관은 그 본등기를 직권말소X (소송으로 말소해야함)

[참조] 가등기후, 甲이 소유권을 제3자에 넘겼을 경우라도, 여전히 의무자는 甲 / 단, 소유권이외 권리라면, 의무자는 甲 또는 제3자 가능

 

■직권말소 하는 경우 ★

*가등기 이후 본등기 사이에 경료된 본등기 권리를 침해하는 제3자의 권리취득등기

*양립할 수 없는 중간처분의 등기

[참조] 등기관은 가등기 이후 등기 말소시, 지체없이 말소된 권리의 등기명의인에 통지해야 함

[기출] 본등기를 하면, 중간처분의 등기 전부를 말소하여야 한다. (X,양립할수 있거나, 침해하지 않으면 말소X)

[기출] 보전가등기에 기해 본등기를 한 경우, 가등기 이후에 된 근저당권은 등기관이 등기명의인에 직권말소 통지 후 상당한 기간을 기다린 후 직권말소한다. (X,즉시 말소)

 

■직권말소 하지 않는 경우 ★★

*소유권 (원칙→직권말소O / 예외→하기 3가지) (해당처분 전에 대항)

-해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 처분제한의 등기 (ex.가등기에 들어와 있던 가압류)

1   甲 2   乙(가등기) 소유권이전 2-1 가등기 가압류

본등기를 해도 가등기는 말소X → 가등기에 붙은 가압류도 말소X

-가등기 전에 마쳐진 등기

-가등기권리자에 대항 가능한 등기 (ex.임차권)

<진행된 순서> 저당권 임대차 가등기 저당권 저당권 임차권 (임차권등기명령) 본등기

1 저당권 (가등기 전의 등기, 말소X) 2 저당권 3 저당권 4 임차권 (대항 가능한 등기, 말소X)

*소유권이외 (용익권&저당권)

-용익권(지상권*전세권*임차권) 설정등기청구권보전 가등기에 의해 본등기한 경우

~용익권과 용익권은 양립할 수 없다 → 직권말소 ★

~용익권과 저당권*소유권*처분제한의 등기는 양립할 수 있다 → 말소X

1 전세권乙(가등기) 전세권 2 전세권丙 → 양립불가, 말소O

1 전세권乙(가등기) 전세권 2 저당권丙 → 양립가능, 말소X

-저당권 설정등기청구권보전 가등기에 의해 본등기한 경우

~저당권은 모든 권리와 양립할 수 있다 → 말소X (어떤 경우든 저당권가등기와 관련된 권리들은 직권말소 대상이 아니다)

1 저당권乙(가등기) 저당권 2 전세권丙 → 양립가능, 말소X

1 저당권乙(가등기) 저당권 2 저당권丙 → 양립가능, 말소X

[참조] (답찾기) 지상, 지역, 전세, 임차, 저당 → 저당

[참조] (답찾기) 저당, 소유, 가압류, 가처분, 전세 → 전세

 

■등기실행

*본등기할 때 주등기면 가등기도 주등기 (ex.소유권이전의 가등기)

*본등기할 때 부기등기면 가등기도 부기등기 (ex.저당권이전의 가등기)

 

 

 

▶▶▶처분제한의 등기

■서설

*개념 : 민사집행법상 강제집행을 보전하기 위한 제도로 금전채권을 제외한 채권의 집행보전을 위한 제도

*처분제한 : 가처분, 가압류, 압류, 경매 (공시법 시험은 ‘가처분’ → 가처분은 소송)

-가처분 → 금전채권외 물건*권리 (청구금액無)

~효력 : 가압류처럼 당연무효X / 단지 가처분권자에 대항 못하는 상대적무효O → 사실상 처분등기 가능

-가압류 → 금전채권 (청구금액有)

~효력 : 해당부동산에 대한 처분 금지효 / 다만, 처분행위 했더라도 절대적무효X → 사실상 처분등기 가능

 

■가처분등기

*허용여부

가처분대상O	가처분대상X
권리의 일부 (지분) 가등기상의 처분을 금지(이전금지) 공유지분 ★	부동산의 일부 (방1칸) 가등기에 기한 본등기 금지(취득) 합유지분

*등기실행 : 소유권에 처분제한→주등기 / 소유권이외에 처분제한→부기등기

*설정&이전

-설정(갑구,주등기) / 이전(을구,부기등기)  =>  가처분은 소유권이외 권리라도 무조건 ‘을구’에 하지 않음!!

~설정→소유권처분을 막는 것 / 이전→소유권외처분을 막는것

-가처분의 피보전권리가 소유권이외의 권리설정등기청구권으로서 소유명의인을 가처분채무자로 하는 경우에는 그 가처분등기를 등기기록 중 갑구에 한다.

-처분금지가처분등기가 되어 있는 토지에 대해, 지상권설정등기 가능 (∵권리는 안변했으므로)

*예제

甲(미이행) →{전세설정계약}← (전세권설정 요청)乙

<갑구> 1 甲 2 가처분(乙)

<을구>

甲(전세권설정) → 乙(미이행) →{전세권이전계약}← (전세권이전 요청)丙

<갑구> 1 甲

<을구> 1 전세권乙 1-1 가처분(丙)

[기출] 부동산에 대한 처분금지가처분등기의 경우, 금전채권을 피보전권리로 기록한다. (X,가압류)

[기출] 지상권설정청구권의 가등기는 을구에 하며, 지상권설정청구권의 가처분은 갑구에 한다. (O)

 

■가처분등기의 말소

*소유권

-가처분 등기 → 직권말소 (원칙적으론 촉탁말소되어야 하지만, 예외의 경우) (가직 가후단 말소) ★

-가처분 이후의 등기 → 단독말소 (예외(말소X) : 가처분등기 전에 마쳐진 등기 or 대항력 있는 등기) ★

~등기원인 : ‘가처분에 의한 실효’로 기재 / 등기소에 연월일 정보제공X

-예제

1 甲 2 가처분乙 → 가처분등기(직권말소) 3 丙 → 가처분이후의 등기(단독말소) 4 3번말소 5 乙

*甲乙간 매매 -甲이 대금받고 등기 안해줌 -乙이 소송 및 가처분신청 (법원촉탁으로 2번 생성) -丙이 매수하여 소유권등기 -乙이 승소한 판결서로 소유권이전등기 & 3번을 단독말소 신청 -2번은 재판종료를 인지한 등기관이 직권말소 (어차피 乙이 등기소에 알리기 때문에 촉탁말소가 아닌 직권말소 함)

*소유권이외 (가등기와 동일)

-용익&용익 → 말소O(∵양립불가)

-용익&저당 or 저당&모두 → 말소X(∵양립가능)

-예제 (乙에게 전세권 안넘겨주고, 丙에게 전세 준 甲)

<갑구> 1 甲 2 가처분전세(乙) → 직권말소

<을구> 1 전세(丙) → 양립불가, 단독말소 2 전세(乙)

*등기실행 : 항상 주등기

[기출] 가처분채권자는 그 가처분등기 후에 마쳐진 등기 전부의 말소를 단독신청 할 수 있다. (X,대항력*양립가능이면 말소불가능한 예외有)

[기출] 가처분채권자의 말소신청으로 가처분이후의 등기를 말소하는 등기관은 그 가처분등기를 직권말소 한다. (O)

 

■가압류등기

*가처분과 내용과 대부분 동일 (이하 다른점)

*말소 : 법원의 촉탁이 원칙 → 당사자 신청으로 말소 불가능

*대상

가압류대상O	가압류대상X
-공유지분 -미등기부동산 -가등기 -전세권 및 등기된 임차권	-합유지분 -대지권등기 한 구분건물인 경우, 그 건물이나 토지만에 대한 가압류

 

 

 

▶▶▶구분건물에 관한 등기절차

■의의

*구조상*이용상 독립성을 가지고 있는 경우에는 구분건물로 등기할 수도 있고, 1동 전체를 하나의 건물로 등기할 수도 있다. (등기해야한다X) ★

-구조상 독립성 : 벽*천장*바닥 등에 의해 다른 구분건물과 물리적으로 차단

-이용상 독립성 : 다른 전유부분을 통하지 않고 직접 외부와 출입 가능

[기출] 구조상*이용상 독립성을 갖췄다면, 구분건물or일반건물 등기할 수 있다. (O)

[기출] 구조상*이용상 독립성을 못갖췄다면, 구분건물 등기할 수 있다. (X)

[기출] 구조상*이용상 독립성을 갖췄다면, 구분건물로 등기하여야 한다. (X,할수있다)

[기출] 객관적 요건을 갖춘 경우에 구분건물로 등기하여야 한다. (X,구조상*이용상 독립성만 갖췄다면 구분건물)

 

■공용부분

*공용부분 등기는 요하지 않음 (∵전유부분 소유권취득시 자동으로 취득)

-예외 : 규약상 공용부분은 등기해야 함 (등기기록 : 표제부만 존재)

[참조] 규약상 공용부분 폐지시, 공용부분 취득자는 지체없이 소유권보존등기 신청의무 (ex.관리소101호 매매)

 

■등기형태

*래미안 아파트 101동 1701호

-{1동} 101동 : 표제부

-{전유부분} 1701호 : 표제부, 갑구, 을구

-{공용부분} : 표제부 (규약상 공용부분 의미 / 구조상 공용부분은 등기X) (

*1동 건물등기부  (대지권, 대목토 대 뜻)

(표제부)표시	접수	소재,지번, 건물의명칭,번호		건물내역		등*기
1		서울시 강남구 삼성동 100번지 래미안아파트 101동		철근 콘크리트 33층…		도면
대지권의 목적인 토지의 표시
표시	소재,지번		지목		면적	등*기
1	서울시 강남구 삼성동 100번지		대		5000㎡

*전유부분 건물등기부

(표제부)표시	접수	건물번호		건물내역	등*기
1		1701호
대지권의 표시
표시	대지권의 종류		대지권의 비율		등*기
1	소유권 대지권 (대지권 등기)		77/5000

*전유부분 토지등기부

(갑구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	소유권 대지권 (대지권이라는 뜻의 등기)			서울시 강남구 삼성동 100번지 래미안아파트 101동

[참조] 대지사용권의 비율 : 원칙적으로 전유부분 면적의 비율에 의함

 

■대지권에 관한 등기 ★

*대지권의 등기는 2번 한다

대지권등기	건물	표제부 (전유)
대지권이라는 뜻의 등기	토지	해당구 (갑구*을구)

*‘뜻’이라는 등기는 직권으로 함 (촉탁X)

*구분건물의 등기전후 : 접수번호에 의함 (순위번호X)

[기출] 토지등기부 표제부에 대지권이라는 뜻의 등기를 한다. (X,해당구)

[기출] 토지등기기록에 별도등기 있다는 뜻의 등기는 전유부분 표제부에 한다. (O)

 

■분리처분금지

*구분소유자의 대지사용권은 그 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다 (원칙)

-대지사용권 : 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 가지는 권리 (소유,지상,전세,임차)

-구분건물은 대지권 등기를 하면 분리처분 불가능

-건물만*토지만의 소유권이전*저당권설정*가압류 등기 불가능 ★

-건물만*토지만의 용익권설정(전세권*주차장일부전세) 등기 가능 ★

-(예외) if, 지상권자=대지권  => 상기원칙과 반대

~이 경우, 토지소유자는 대지권無이므로 소유권이전*저당권설정*가압류 등의 등기 가능

~단, 용익권이전*용익권목적저당권설정 등의 등기는 불가능

-소유권귀속분쟁으로 인한 처분금지가처분등기는 건물*토지만에도 가능

-1동의 건물 일부만에 대해 소유권보존등기를 신청하는 경우, 그 나머지 구분건물에 관하여는 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 함

-대지사용권이전등기는 대지권에 관한 등기와 동시에 신청해야 함

-대지권에 대한 전세권설정등기는 하지 못함 (지분에 용익권개념과 동일)  (대지권은 지분)

*대지권 등기전에는 분리처분 가능 (예외)

-’건설회사 분양→甲→乙→丙’식으로 대지권등기없이 구분건물 처분가능

-대지사용권은 추후 넘겨도 되며, ‘건설회사→병’으로 중간생략등기 가능

-구분건물을 신축해 양도한자가 그 건물의 대지사용권을 나중에 취득하여 이전하기로 약정한 경우, 현재의 구분건물 소유자와 공동으로 ‘대지사용권 이전등기’ 신청가능

[기출] 대지사용권 이전등기는 분양자와 현재 구분소유자가 신청할 수 있다고 함으로써 중생등기를 허용한다. (O)