공시법 10 - 등기 / 각종 권리에 관한 등기~소유권외 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

@골격잡기

*필요적기재 & 임의적기재

-특약 : 임의적(약정)

-기간 : 임의적

-돈 : 필요적(전세금,차임 등) / 임의적(지료/보증금/이자)

*주등기 & 부기등기

-소유권 : 주등기

-소유권이외 : 부기등기 ★

~등기필정보O(의공) / 인감제출X(소의공) / 소유자동의X (단,임차권은 동의 필요) ★

 

 

▶▶▶지상권

■내용

*타인의 토지에 건물, 공작물, 수목 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리

*1필 토지 일부에 지상권설정O

*공유지분에 지상권설정X

*이중으로 설정X

*지상권 양도나 전대하는 경우 토지소유자 동의 불필요

*구분지상권 : 범위 다른 2개이상 구분지상권은 각각 따로 등기&도면X (특정계층구분소유*수목소유 설정X) ★

[기출] 토지공유자중 1인을 등기의무자로 하여, 그의 지분만을 목적으로 하는 구분지상권을 설정할 수 없다. (O)

 

■신청

*공동신청

-지상권설정자 : 등기의무자

-지상권자 : 등기권리자

*신청정보 : 목적 / 범위 / 설정범위가 토지의 일부인 경우 도면의 번호 => 필요적

*첨부정보 : 지상권 설정 범위가 토지 일부→도면 / 등기필정보 등

 

■등기실행

*甲-乙(지상권설정) : 주등기

*乙-丙(지상권이전*변경) : 부기등기

甲(설정자)	--- 설정 ---> 주등기(지상권설정) 등기필정보 제출 : 甲 인감 제출 : 甲	乙(지상권자)	--- 이전 ---> 부기등기(지상권이전) 등기필정보 제출 : 乙 인감 제출 : X 설정자 동의 : X	丙
의무자		권리자 의무자		권리자

 

 

▶▶▶지역권

■내용

*타인의 토지에 대한 권리

*승역지는 1필의 전부*일부, 수필지, 이중 설정O / 요역지는 1필 전부

*지역권은 요역지로부터 분리하여 양도X (요역지와 승역지는 반드시 인접할 필요X)

*요역지 소유자 뿐만 아니라 지상권자*전세권자*임차권자도 지역권 등기권리자 가능 ★

*승역지의 지상권자는 그 토지위에 지역권을 설정할 수 있는 등기의무자 가능

*공유지분에 지역권설정X

*요역지의 소유권이전시, 지역권은 별도 등기없이 함께 이전 ★

*요역지공유자 중 1인이 지역권 취득하면 다른 공유자도 취득 (cf.1인이 자기지분에 지역권설정X)

*승역지가 여러 개 → 지역권설정등기는 각 소유자별로 신청 & 등록세는 매건마다 납부

 

■신청

*공동신청 : 승역지소유자→등기의무자 & 요역지소유자→등기권리자

*신청정보 : 목적, 범위, 요역지 표시

 

■등기실행 (지역권등기는 2번 – 승역지&요역지 각각)

甲토지(요역지)		1 갑	1 요역지지역권 (직권)    ※요역지는 소재,지번만 기재
乙토지	(승역지)	1 을	1 지역권 (공동신청→승역지-의무자 / 요역지-권리자)
도로

*목적

-승역지의 소유권을 목적으로 한 지역권설정등기 : 주등기

-승역지의 지상권을 목적으로 한 지역권설정등기 : 부기등기

*관할

-승역지와 요역지 관할이 동일 : 직권 (시험은 동일할 경우만 나옴)

-승역지와 요역지 관할이 상이 : 통지

 

 

▶▶▶전세권

■내용

*전세금을 지불(필요적 요소)하고, 일정기간동안 사용*수익하는 권리

*1필 토지 일부 전세권O

*전세권X : 공유지분, 농경지, 이중

*전세권&소유권 동일인 귀속 → 혼동으로 소멸 → 단독말소 (직권말소X)

*수개 부동산(5개이상)에 관한 권리를 목적으로 하는 전세권설정등기 → 공동전세목록 작성해야 함

*전세권설정범위가 건물일부&특정층전부인 경우 : 도면X

*공유부동산에 전세권 설정시, 공유자 전원이 등기의무자

*위약금약정 → 등기관은 설정시 이를 기록O

 

■신청

*공동신청 : 전세권설정자-등기의무자 & 전세권자-등기권리자

*신청정보 : 전세금, 범위 (목적X)

*첨부정보 : 부동산이 5개 이상인 때 → 공동전세목록 작성(by등기관)

[기출] 전세금을 지급하지 않는다는 특약을 할 수 있다. (X,전세금은 필요적)

■전세권 이전등기

甲(설정자) --{1억}-- 乙(전세권자) -->{채권일부양도/5천)<-- 丙

*전세금반환채권의 일부양도를 원인으로 하는 전세권 일부이전등기 (양도액 기록 & 부기등기) ★★

-존속기간 만료 전에는 할 수 없다

-존속기간 만료 후에는 할 수 있다

[참조] 원래 ‘이전’은 존속기간중에만 할수 있으나, 전세금반환채권 원인 전세권일부이전등기만 예외

 

■전세권 변경등기

*전세금 감액 : 후순위 저당권자는 이해관계인X / 전세권을 목적으로 하는 저당권자는 이해관계인O

*전세금 감액 + 기간연장 : 후순위 저당권자는 이해관계인O (승낙서 있으면 부기등기, 없으면 주등기)

*변경*경정시 전의 등기사항 말소표시O

 

 

▶▶▶임차권

*임차권의 양도*전대

-임대인의 동의 필수 (위반시 임대인은 계약해지 가능)  (cf.물권은 동의필요X)

-임차권이전등기 or 임차물전대등기

~임차권등기에 부기등기

~임차권이전등기*임차물전대등기가 불가능 한 경우 ★

`임대차 존속기간이 만료 → 할수없다

`임차권등기명령을 원인으로 임차권등기가 경료된 경우 → 할수없다

*구분임차권 : 법률규정無→할수없다  (cf.구분지상권 : 법률규정有→할수있다)

*임차권등기

-경료시 : 대항력 & 우선변제 취득 / 임차주택소재지 관할 법원에 신청

-내용 : 보증금액, 점유시작일, 주민등록마친날, 확정일자일, 등기목적 → ‘주택임차권’ (존속기간X)

-효력발생 : 주임법에 의한 임차권등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한 때에,

결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한때

*기타

-송전선 통과하는 선하부지에 대해 ‘송전선이 존속하는 기간’을 존속기간으로 하는 임차권설정등기는 허용O

-토지거래허가구역내 임차권설정등기 신청시, 허가증명정보 첨부X (∵소유권이전 아니므로)

[기출] 임차권등기명령을 원인으로 임차권등기가 경료되었을 경우엔, 임차권이전등기를 할 수 없다. (O)

 

 

▶▶▶저당권

■내용

*지분에 설정O / 부동산일부에 설정X (ex.방한칸)

*저당권의 목적이 될 수 있는 것

-소유권(주등기) / 소유권외-지상권&전세권(부기등기) (임차권X)

-등기신청목적이 소유권외의 권리일경우, 그 권리표시에 대한 사항을 신청정보의 내용으로 등기소 제공해야 함 (ex.전세의 저당, 지상의 저당) ★

*압류*가압류의 목적이 될수도 있음

*등기관이 일정한 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보하기 위한 저당권설정등기 할 수 있음 ★

-단, 채권의 평가액(금전환산가액)을 기록해야 함 (ex.고려청자)

[기출] 금전채권이 아닌 채권을 담보하기 위한 저당권설정등기를 할 수 있다. (O)

 

■신청

*공동신청 : 저당권설정자-등기의무자 & 저당권자-등기권리자

*서류 : 등기필정보O, 인감△(지상권*전세권은 의무자가 소유자X→인감X)

*신청정보 (필요적)

-채권액

-채무자 : ‘채무자’로만 기록(주민등록번호X) (‘설정자=채무자’라도 생략 불가능)

-공동담보표시 : 수개의 부동산에 저당권설정등기 하는 경우 (5개이상시, 등기관 작성) → 부기등기

~’신청정보’에 각 부동산에 관한 권리 표시

[기출] 부동산이 5개 이상일 경우, 신청인은 공동담보목록을 작성해야 한다.(X,신청인→등기관)

 

■저당권의 효력

*부합된 물건과 종물에 미침

*저당토지 위의 건물 : 건물위에 효력X (∵건물토지 별개)

*토지(나대지) 저당권설정 이후, 설정자가 축조한 건물 : 건물위에 효력X

-토지와 함께 일괄경매청구는 가능 (단, 건물에 대한 우선변제 권리X)

*건물에 저당권설정 이후, 설정자가 증축 or 부속건물신축 : 건물위에 당연히 효력O → 변경등기 불필요

[기출] 증축된 부분에 저당권효력이 미치기 위해서, 변경등기를 하여야 한다. (X,당연효력)

 

■저당권의 이전등기

*언제나 부기등기

*채권 일부에 대한 양도*대위변제로 인한 저당권일부이전등기 가능 (자유로운 양도 / 단, 양도액*변제액 기록)

*피담보채권과 분리하여 이전 불가능 → 저당권이 채권과 함께 이전한다는 뜻을 등기소 제공해야 함

 

■저당권의 말소등기

*공동신청 : 저당권설정자-등기권리자 & 저당권자-등기의무자

*단독신청 : 혼동 / 저당권자가 소재불명인 경우(공시최고, 제권판결)

*소유권이 제3자로 이전된 후 저당권 말소

丙(매수인,제3자) ← 甲(설정자,매도인) ↔ 乙(저당권자)

-甲乙간 채권변제로 인한 말소 (전*후 소유자 모두 가능)

~저당권말소 신청가능 : 甲乙 or 丙乙

~저당권말소 신청불가능 : 甲丙

-甲乙간 원인무효로 인한 말소 (후 소유자만 가능)

~저당권말소 신청가능 : 丙乙

~저당권말소 신청불가능 : 甲乙 or 甲丙

[기출] 甲이 乙에게 집을 저당권설정을 했는데, 이 집을 丙에게 팔았을 경우, 저당권설정자인 甲은 제3취득자인 丙과 저당권말소 신청을 할 수 있다. (X,甲丙은 모두 말소등기권리자이므로 불가능)

[기출] 저당권이 이전된 후, 저당권 양수인은 소유자인 설정자와 공동으로 저당권말소등기를 신청할 수 있다. (O,저당권 양수인=저당권자 승계)

 

 

▶▶▶근저당권

■신청

*필요적기록 : 채무자 / 채권최고액 / 근저당이라는 취지 ♥

-채무자 : 성명&주소 / 수인인 경우, 연대채무자라도 단순히 ‘채무자’로 기록

-채권최고액 : 채권자*채무자가 수인인 경우에도 반드시 단일하게 기록 & 구분하여 기록하지 못함 ★

*임의적기록 : 특약 / 존속기간 (저당권과 달리 이자無→채권최고액에 포함 간주)

[참조] 근저당권설정등기의 등기원인으로 설정계약이 기록되고, 기본계약의 내용은 기록되지 않음

[참조] 근저당권말소시, 등기명의인표시에 변경사유 있더라도, 신청정보에 증명정보 첨부하였다면, 등기명의인표시변경등기 생략가능

[기출] 채권자 수인일 경우, 채권최고액은 채권자별로 구분하여 기록할 수 있다. (X,없다)

[기출] 민법상 조합 자체를 채무자로 표시하여 근저당권설정등기를 할 수 없다. (O)

 

■근저당권 이전

*근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 피담보채권이 양도*대위변제된 경우에는, 이를 원인으로 하여 근저당권이전등기는 신청할 수 없다 ★

-이를 : 채권양도 (즉, 계약양도를 원인으로 이전등기는 신청할 수 있다)

*A(채무자) –{근저당권설정}-- 甲(권리자)

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	근저당권설정	2015.5.7 제500호	2015.5.6 설정계약	1억 채무자 A 주소 근저당권자 甲 주민번호, 주소

-권리자 甲이 乙으로 바뀌는 것 → 이전 (설정자*물상보증인*후순위저당권자 동의서 불필요)

-채무액 1억이 바뀌는 것 → 변경

-채무자 A가 B로 바뀌는 것 → 변경 (이전X, ∵주체는 권리자, 나머지는 모두 객체)

근저당권자 甲→乙 (이전등기신청)	피담보채권 확정 전	계약양도	부기등기
	피담보채권 확정 후	채권양도
채무자 A→B (변경등기신청)	피담보채권 확정 전	계약인수
	피담보채권 확정 후	채무인수

-{권리자} 확정전 계약양도 or 확정후 채권양도 => 이전등기 가능 (전계약 후채권, 이양변인)

-{채무자} 확정전 계약인수 or 확정후 채무인수 => 변경등기 가능

[참조] 채무자변경을 원인으로 하는 저당권변경등기는 변경전 채무자를 등기의무자, 변경후 채권자를 등기권리자로 하여 공동으로 신청한다.

[기출] 근저당권 이전등기를 신청할 때, 후순위 저당권자의 승낙서를 첨부한다. (X)

[기출] 채무자변경을 원인으로 하는 근저당권 변경등기를 신청할 때, 후순위 권리자는 이해관계인이다. (X)

[기출] 근저당권의 피담보채권액을 1억에서 2억으로 증액할 때, 후순위 권리자는 이해관계인이다. (O)

[기출] 근저당권 이전등기를 신청할 때, 근저당권설정자의 동의서가 필요하다. (X)

[기출] 근저당권 이전등기를 신청할 때, 근저당권설정자가 물상보증인이라면, 동의서를 첨부해야 한다. (X)

 

■보충

*보존(신축)

-설정(전세)

-이전(매매) : 권리의 주체가 달라짐 (ex.채권자) → 양도

*변경 : 권리의 객체가 달라짐 (ex.채무자*채권액) → 인수

[참조] 경정 vs 변경 : 경정(원시적), 변경(후발적)

 

 

▶▶▶저당권부채권에 대한 질권 (권리질권)

甲 --{저당권설정}-- 乙(저당권자,의무자) <--{乙이 저당권을 담보로 돈 빌림}-- 丙(권리질권자,권리자)

1 乙(저당권) 1-1 丙(1번 저당권부 질권)

-권리질권 의의 : 재산권을 목적으로 하는 질권 / 저당권을 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 때에는 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 하여야 질권의 효력이 저당권에 미친다 ★

-권리질권 목적 : 저당권뿐임

-공동신청 : 등기의무자-저당권자 & 등기권리자-권리질권자

-필요적 기재 : 채권액, 채무자, 저당권표시

-등기실행 : 부기등기

 

 

▶▶▶공동저당의 등기

*공동담보목록 : 부동산이 5개이상일 경우 등기관이 작성 ★★

*창설적 공동저당 : 등기원인일자 접수번호가 동일한 저당권 → 합병할 수 있다

*추가적 공동저당 : 담보가치 하락등으로 추가로 담보제공 → 합병할 수 없다

-추가적 공동저당권설정시, 공동담보라는 뜻의 등기를 직권으로 한다

*등기실행 : 부기등기