공시법 9 - 등기 / 각종 권리에 관한 등기~소유권 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶소유권 보존등기

@자주 출제 지문 ★

*공유지분에 대한 보존등기는 허용되지 않는다.

*소유권보존등기를 할때에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다.

 

■소유권보존등기 하는 경우

*원시취득

*직권보존 대상O (가가경임파) ★★

-미등기부동산 법원의 소유권에 관한 처분제한의 등기 (가처분,가압류)

-미등기부동산 임차권등기명령

-경매개시*회생절차*파산선고

*직권보존 대상X

-소유권외 등기*촉탁 (ex.가등기, 전세권에 관한 처분제한) (가등기가처분)

-과세관청(세무서)의 체납처분 압류등기 촉탁 (소유권보존등기 촉탁후, 압류등기를 촉탁) (세무서 촉탁촉탁)

 [참조] 처분제한등기 : 매수인소송&가처분신청→법원촉탁→보존등기無 등기발견→직권으로 ‘보존&가처분’ 등기

1 갑(보존) 2 가처분

[참조] 임차권등기명령 : 임차인신청→법원촉탁→보존등기無 등기발견→직권으로 ‘보존&임차’ 등기

1 갑(보존)

1 을(임차)

[참조] 처분금지가처분 : 어떤 권리의 처분금지를 법원판결로 보전 (직권O)

[참조] 가등기가처분 : 권리의 설정,변경,이전,소멸을 위해 임시로 해둔 등기를 법원판결로 보전 (직권X)

[기출] ‘가압류, 가처분, 가등기가처분, 임차권등기명령, 세무서압류, 경매’ 중 직권보존등기 대상이 아닌 것은? → 가등기가처분(소유권X) & 세무서압류

 

■소유권보존등기 제한

*부동산 일부(방한칸) 보존등기X (단, 이전등기는 단독으로 가능)

*공유지분 보존등기X

*2중 보존등기X

 

■신청인

	토지 (국가O, 지자체X)	건물 (국가X, 지자체O)
대장	O	O
판결	O	O
수용	O	O
시군구 확인	X	O

*토지대장*임야대장*건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자, 상속인, 포괄승계인

-대장에 소유자로 등록된 자는 보존등기를 신청할 수 있다.

-대장에 소유자로 등록된 자의 상속인명의로 보존등기를 신청할 수 있다.

-대장에 소유자로 등록된자로부터 이전*증여받은 소유명의인(乙)*그 상속인 명의로 보존등기 신청할수 없다. (최초소유자 보존등기 후 이전등기해야 함 / 단, 이미 보존등기O & 실체관계 일치시 유효→모두생략등기) ★

-미등기 ‘국’으로부터 소유권이전등록을 받은 경우에는 자기명의로 소유권보존등기 할 수 있다. (국가)

-토지대장 최초소유자로부터 포괄유증을 받은자는 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다. ★

-포괄승계인이 소유권보존등기를 신청하는 경우, 승계인 명의로 보존등기를 한다. (피승계인 명의X) ★

*판결에 의해 소유권 증명하는 자

-판결종류 제한X → 형성*이행*확인판결 및 화해*조정*인낙조서도 모두 가능 (토지 국가, 건물 시군구)

-공유물분할판결 : 판결후, 분필절차를 거쳐야 보존등기 가능

판결에 해당O	판결에 해당X
-소유권보존등기 말소를 명한 판결서로 보존등기O★ -공유물분할판결서로 보존등기O -토지는 국가를 상대로 소송제기 -건물은 시군구를 상대로 소송제기★	-일부지분 확인판결 → 부동산전부 보존등기X -건물에 대한 국가를 상대로 한 확인판결★★ -건물에 대한 건축허가명의인(건축주)를 상대로 한 확인판결★

*수용으로 인해 소유권 취득을 증명하는 자

-미등기는 보존등기 / 등기존재한다면 이전등기

*시군구 확인에 의하여 자가의 소유권 증명하는 자

-건물만 보존등기 신청가능 (토지는 불가능)

[참조] 소유권보존등기 말소 : 甲이 지은 집을, 乙이 위조하여 보존등기 → 소송후, 승소한 甲이 판결서 제출하고 새로운 보존등기

[기출] 최초소유자 甲의 미등기토지가 상속된 경우, 甲명의로 보존등기 하지않고, 바로 상속인명의로 소유권이전등기할수있다. (O)

 

■등기실행

*표제부&갑구 각각

*소유권보존등기를 할 때는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 아니한다

■첨부정보

첨부O	첨부X
-대장 (대장이 먼저 만들어지므로 당연히 제출) -주소를 증명하는 정보 (세금-취득세) -주민등록번호 증명정보 (모든등기는 성명/주민번호/주소 포함) -도면 (수개의건물 or 구분건물일 경우)	-인감X, 등기필정보X -승낙서X (이해관계인 존재할수 없으므로) -토지거래허가X, 농취증X (투기 아니므로) -검인X (계약 아니므로) ※소유권보존등기는 단독신청&미등기상태

 

■직권보존등기 형태

甲 <--(대출)-- 乙

*甲이 미등기상태로 빚을 갚지않아, 乙이 법원에 가처분신청 → 법원의 등기소 촉탁 → 직권보존등기

(갑구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	소유권보존	(공란)	(공란)	소유자 甲/주민번호/주소 가처분등기 촉탁으로 인하여 2019.7.7 등기
2	가처분	2019.7.7 593호	2019.7.2 대구지법 가처분결정	소유자 乙/주민번호/주소

-갑구에 접수번호와 접수연월일은 기록하지 아니하고, 대신 등기실행 연월일을 기록함

-등기필정보X → 등기완료통지 (甲에게만)

-보존등기 경료후, 전제가 된 소유권처분제한의 등기 말소되더라도, 소유권보존등기는 유지됨

 

 

▶▶▶계약을 원인으로 하는 소유권 이전등기

■서설

*계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청할 때, 계약서에 시군구 검인을 받아 등기소에 제출

*Key : 계약서에 검인을 받는 경우 or 받지 않는 경우 / Keyword : 검인 계약 소유권

 

■검인계약서

*목적 : 조세포탈을 예방 (중간생략등기 방지)

*기본틀

계약	소유권이전	검인
O	O	O	계약을 원인으로 소유권이전이면, 검인O
O	X	X	검인X (전세, 저당, 가등기 등)
X	O	X	검인X (상속, 취득시효 등)

*내용

-검인받은 계약서에 계약의 당사자가 일치해야 등기 가능

-검인계약서의 부동산표시가 신청정보와 엄격히 일치않더라도, 동일성 인정되면 수리함

-매매계약을 원인으로 소유권이전이면, 검인X → 부동산거래 신고필증을 첨부하기 때문 (검인의제)

*검인여부 ★

검인O	검인X
`계약을 원인으로 하는 소유권이전등기 (교환,증여,신탁) `판결서, 화해조서, 인낙조서, 조정조서 `가등기에 기한 본등기 `미등기*무허가 `공유물분할 (∵세금O) `공공용지 취득협의 (∵세금O)	`등기원인이 계약이 아닌 (경매,공매,상속,취득시효) `전세권, 지상권설정 등 (∵소유권X) `매매예약으로 인한 가등기 (본등기때 검인받음) `매매계약 해제로 인한 소유권말소 `국가*지자체 / 토지수용 / 토지거래허가지역 허가 `주택거래신고, 부동산거래신고 (의제특례)

-판결서 : 토지, 농취증, 검인, 이해관계인 → 모두 필요 ★

-判토지거래허가구역내 토지매매 후 구역이 해제되었다면, 소유권이전등기 신청시 다시 허가구역으로 지정되었더라도 토지거래허가서를 첨부할 필요X

[참조] 취득시효로 인한 소유권이전등기 : 등기원인(취득시효), 등기원인연월일(시효기간의 기산일)

[기출] 매매계약을 원인으로 소유권이전등기시 거래가액을 신고한 경우 검인을 받지 않는다. (O)

 

■부동산거래계약신고필증과 매매목록

*거래가액

거래가액 등기X	거래가액 등기O
2006.1.1 이전 판결서*조정조서 & 소유권이전가등기 매매목록 첨부O (∵목록에 거래가액 포함)	2006.1.1 이후 매매계약서 & 소유권이전등기  (≒검인) 매매목록 첨부X

-소유권이전가등기에 의한 본등기 신청시 → 거래가액 등기O (계약서 없어도)

*매매목록

-부동산 2개이상일 경우 작성

-부동산 1개에 수인매도인과 수인매수인일 경우도 작성

 

■등기실행 : 소유권이전등기는 갑구 주등기 / 전소유자 표시 말소X

 

 

▶▶▶상속으로 인한 소유권 이전등기

■지분 ★★★

*1인보존X / 1인상속X / 용익X   (보상용 지분은 각하)

*상속인이 수인일 경우

-1인이 나머지 상속인을 위한 이전등기신청은 가능

-1인이 자기지분만의 상속등기는 불가능

[참조] 보존X 이유 : 일물일권주의

 

■협의분할 (상속전 이사, 상속후 경협)

	등기	등기원인	등기원인일자
상속등기 전 협의분할	소유권이전등기	협의분할로 인한 상속	피상속인 사망일
상속등기 후 협의분할	소유권경정등기	협의분할로 인한 상속	협의분할일자

 

■예제 - 상속등기 후

甲(아버지) --상속--> 乙丙丁(아들들)

(갑구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	소유권보존			甲
2	소유권이전			乙(1/3), 丙(1/3), 丁(1/3)
2-1	소유권경정		협의분할로 인한 상속 협의분할일자	乙(1/2), 丙(1/4), 丁(1/4)

-상속분 감소하는 자는 등기의무자, 상속분 증가하는 자는 등기권리자 → 공동신청

-순위번호가 ‘3’으로 오면, 소유권이전으로 증여세 발생

-상속등기 후 협의분할을 한 경우, 소유권경정등기를 할 수 있다 & 증여세 미발생 (cf.단, 신고*납부기한내 재분할일 경우 한정, 기한 넘으면 증여세&취득세 부과(세법 취득세 참조))

 

 

▶▶▶유증을 원인으로 하는 소유권 이전등기

■서설

*유언을 통한 증여 (유언장)

*관계도 : 유증자-유언집행자-수증자  => 사망해도, 유언집행자가 의무자로 존재 => ∴공동신청

*특정&포괄

-특정유증 : 아파트는 A에게, 토지는 B에게 (186조,등기해야) / 농취증첨부O

-포괄유증 : 전재산을 or 전재산의 1/2을 (187조,등기안해도) / 농취증첨부X

*Key : 상속등기를 거치느냐 여부

 

■신청

*공동신청

-계약이 아니지만, 단독이 아닌 공동 (∵유증자 권리가 유언집행자에 이전되어, 의무자&집행자 관계가 유지)

-특정유증, 포괄유증 불문

-수증자가 수인인 포괄유증 : 수증자 전원이 공동신청 or 각자가 자기지분만 신청 가능 (타상속자 동의 불요)

*등기원인 : 유증

*등기일자 : 유증자가 사망한날 (단, 조건*기한 붙은경우 ‘조건이 성취한날’ 또는 ‘기한이 도래한날’ 효력발생)

 

■등기방법 (상속등기 여부) ★★

등기된 부동산 (원칙)	특정유증	상속등기X	丙(아들) – 甲(아버지) –{포괄유증*특정유증}--> 乙(수증자) `유증자로부터 직접 수증자 명의로 등기신청 `이미 상속등기경료시, 상속등기말소 없이 바로 이전등기	1 甲(보존) 2 乙(이전)
	포괄유증
미등기 부동산	특정유증	상속등기O	丙(아들) – 甲(아버지) –{특정유증}--> 乙(수증자) `바로 수증자 명의로 소유권보존등기 신청X `유언집행자가 상속인명의로 소유권보존등기 후, 유증으로 인한 소유권이전등기를 신청	1 丙(보존) 2 乙(이전)
	포괄유증	상속등기X	丙(아들) – 甲(아버지) –{포괄유증}--> 乙(수증자) `수증자가 자기명의 소유권보존등기 신청O	1 乙(보존)

-특정유증&미등기→상속등기O (특유미상)  /  포괄유증→항상 상속등기X

-가등기는 유언자 사망한 후에 수리 (생존중인 경우 수리X)

-유증이 상속인의 유류분을 침해하는 경우, 등기관은 수리하여야 한다. (상속인이 알아서 반환청구해야함)

[참조] §187 상공판경기 중 ‘상’ : 회사합병, 포괄승계, 포괄유증 → 등기없어도 乙은 이미 소유자

[참조] 회사합병 등기 : 소유권이전등기 (등기명의인표시변경등기X)

[기출] 유증을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청할 경우, 상속인명의로 상속등기를 한 후, 소유권이전등기를 하여야 한다. (X,상속등기 없이 바로 이전)

[기출] 유증을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청할 경우, 등기필정보를 첨부할 필요가 없다. (X,의무자가 여전히 존재하므로 첨부O-공동신청)

 

 

▶▶▶수용으로 인한 소유권 이전등기

■신청

*단독신청 : 등기권리자의 단독신청 / 국가나 지자체일 경우 촉탁 / 인감X, 등기필정보X

*등기원인 : 토지수용

*등기일자 : 수용의 개시일

*첨부정보 : 재결서 / 협의성립확인서 또는 협의성립의 공정증서 / 보상금수령증 원본

*재결의 실효

-수용개시일까지 보상금 지급 또는 공탁하지 않은때 재결은 효력상실

-재결의 실효를 원인으로 하는 소유권이전등기의 말소등기 → 공동신청 (사업시행자가 등기의무자)

-이렇게 토지의 수용으로 인한 소유권이전등기를 말소한 때에는 등기관은 직권으로 회복

1 甲 2 사업시행자 (이전은 단독신청, 말소는 공동신청 ★)

[기출] 수용재결의 실효로 말소등기를 신청하는 경우, 피수용자 단독으로 기업자명의의 소유권이전등기 말소등기신청을 할 수 있다. (X,공동신청)

[기출] 수용으로 인한 소유권이전등기 신청시, 보상을 증명하는 정보를 등기소에 제공해야 한다. (O)

 

■등기실행

*미등기부동산→보존등기 / 등기부동산→소유권이전등기

*직권말소O : 수용이후 소유권 / 소유권이외(지상,전세,저당,처분제한 등)

*직권말소X : 수용이전 소유권(상속포함-§187) / 요역지지역권 & 토지수용위원회 재결 존속 ★

수용 이전	소유권	직권말소X	[갑구] 1 甲 2 국가	[을구] 1 전세권 2 저당권	-그외 직권말소X `수용토지를 위해 존재하는 지역권(요역지)등기 `토지수용위원회 재결로 존속이 인정된 권리
	소유권이외	직권말소O
수용 이후	소유권
	소유권이외

[기출] 수용의 날 이전에 일어난 소유권변동은 비록 수용이후에 경료된 등기라도 말소되지 않는다. (O,상속의미)

[기출] 수용일 5.1일 경우, 직권말소 대상이 아닌 것은? ★

-2.1저당 & 4.1등기 → 소유권외 직권말소O (날짜 무의미)

-4.2매매 & 6.1등기 → 소유권O&등기해야 효력(등기일) → 수용이후이므로 직권말소O

-3.10상속 & 7.1등기 → 소유권O&등기없이 효력(상속일) → 수용이전이므로 직권말소X

 

■지역권 (보충내용)

*기본 (지역권은 등기 2번)

甲토지(요역지)		1 甲	1 요역지지역권 (직권)
乙토지	(승역지)	1 乙	1 지역권 (공동신청→승역지-의무자 / 요역지-권리자)
도로

*수용시

-요역지와 지역권은 분리처분 불가 (국가가 지역권도 가짐)

甲토지(요역지)		1 甲 2 국가	1 요역지지역권 (‘수용전&소유권이외’지만, 직권말소X)
乙토지	(승역지)	1 乙	1 지역권
도로

[기출] 국가가 수용시, 수용토지를 위해 존재하는 지역권등기와 처분제한의 등기는 말소할 수 없다. (X,지역권등기는 말소할수 없으나, 처분제한 등기는 말소해야함)

 

 

▶▶▶공동소유 & 진정명의회복 & 환매특약 & 신탁등기

■공동소유

*내용

-공유 & 합유 : 둘다 지분은 존재

-공유물분할금지약정의 이전등기*변경등기 (기간,포기,갱신) : 공유자 전원이 공동신청 (단독X) ★

-구분소유적 공유관계(상호명의신탁)의 1필토지를 특정부분 단독소유하기 위해서는, 분필등기 후 공유자 상호간 명의신탁해지를 원인으로 하는 지분소유권이전등기를 신청

-조합을 채무자로 표시한 근저당권설정등기 : 불가능(∵권리능력 없으므로)

-단독소유→합유(소유권이전등기) / 합유→단독소유(합유명의인변경등기) / 공유↔합유(변경등기)

-지분이전 표기예 : 4분의3 절반을 이전 → 등기목적란에 ‘4분의3중 일부(8분의3)이전’

등기부	공유 지분	합유 지분
지분표시	O 기록한다	X 기록하지 않는다
소유권이전	O 있다	X 없다
처분제한	O 있다	X 없다
상속	O 있다	X 없다
저당권설정	O 있다	X 없다
지분변경	소유권이전등기	합유명의인 변경등기 ★

*기타

-종중명의로 소유권이전등기 신청시, 종중이 등기권리자이다 (종중대표자X→대표자는 ‘신청인’)

~비법인은 ‘비법인’이 ‘등기권리자*등기의무자*등기명의인’ 가능)

-농지의 공유물분할을 원인으로 소유권이전등기시, 농취증 첨부X (∵투기와 무관)

-1필토지를 수인이 함께 농장경영목적 매수 → 합유로 등기해야 함

[기출] 공유자 1인의 지분포기로 인한 소유권이전등기는 공유자 전원이 공동으로 신청해야 한다. (O,단독X)

 

■진정명의회복

*서설

-등기명의인이 무권리자인 경우, 진정한 소유자가 자기명의로 등기회복

-물권적 청구권

*내용

-甲乙간 가장매매(통정)로 乙이 소유권 가진 후, 선의丙에게 저당권 설정 → 甲은 丙에게 무효주장 불가하나, 대신 저당권부담 안고 소유권을 가져가는 이전등기 신청가능 (甲乙 공동신청 or 판결서 지참한 甲 단독신청)

*신청

-원칙 : 공동신청 (등기의무자 등기필정보 제출 / 판결받으면 단독신청O)

-등기원인 : ‘진정명의회복’로 기재

~등기원인일자X

~등기원인정보X (단, 단독신청일 경우는 판결문을 원인정보로 제공해야 함)

-첨부정보 : 토지*농취증*검인 → 제출X  (진정 토농검 빼)

(갑구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
3	소유권이전	2017.5.3 532호	진정명의회복	소유자 갑 주민번호 주소

 

■환매특약

*소유권이전등기와 환매특약은 동시에 (∴환매특약의 가등기는 불가능 / 단, 환매특약이전의 가등기는 가능)

*서설

甲(매도인,환매권자,권리자) →(소유권이전등기 & 환매특약등기)← 乙(매수인,의무자)

1 甲 2 乙 2-1 환매특약 甲  (cf.특약*약정은 부기등기)

-환매특약만 권리자&의무자 반대

-등기필정보X & 인감X (∵의무자 乙이 아직 소유자 아니라서 없음)

-목적물(동산*부동산*채권) / 환매권(형성권, 양도성, 상속성)

*신청

-동시신청 : 신청정보 각각 (단, 동일접수번호로 접수)

-공동신청 : 매도인 등기권리자 & 매수인 등기의무자

-환매권자는 반드시 매도인 / 제3자를 환매권리자로 하는 환매특약등기 불가

-등기원인정보 : 2개 or 1개(소유권이전계약서 속에 특약넣어 1장으로 가능)

-신청정보

~필요적기록 : 매매대금, 매매비용

~임의적기록 : 환매기간 (5년 넘을 수 없음)

-등기실행 : 부기등기 ↔ 소유권이전등기 (등기원인 ‘환매특약부 매매’로 기재 / 접수년월일&번호 동일)

-변경등기 : 환매기간 연장X / 매매대금 감액O / 매매대금 증액△(이해관계인승낙서)

-환매권 행사 : 공동신청 (채권자 대위 가능)

-환매권 이전 : 부기등기의 부기등기로 가능

-환매특약등기 이후 제3취득자 : 환매권실행등기의 등기의무자가 됨

-환매특약등기의 말소 (환행직 불공) ★

환매권 행사 (직권말소)	환매권 불행사 (공동말소)
1 甲 2 乙 2-1 환매특약 甲 3 甲	1 甲 2 乙 2-1 환매특약 甲 ※특약해제, 무효*취소, 기간경과 포함

 

■신탁등기

*소유권이전등기와 신탁등기는 동시에

*신청

-동시신청 : 신청정보 1개 → 일괄신청

-단독신청 : 수탁자 (말소등기도 수탁자 단독)

-대위신청 : 위탁자*수익자가 수탁자 대위하여 신청 (동시가 아닌 나중 신청) ★

-등기원인정보 : 2개 (검인 필요)

-첨부정보 : 매 부동산마다 별개의 신탁원부 작성을 위한 정보를 제출해야 함

~신탁원부 : 등기부 복잡함을 피하기 위한 별도장부 (등기기록의 일부 → 등기관이 작성)

~신탁재산이 변경이 있을 경우, 지체없이 신탁원부 기록의 변경등기 신청해야 함

*등기실행 ★

甲(위탁자), 乙(수탁자), 丙(수익자)

(갑구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	소유권보존			甲 (위탁자)
2	소유권이전			乙 (수탁자)
				신탁등기 신탁원부 제3책 7면

-등기는 2개(이전등기&신탁등기)이나, 순위번호 1개 & 신청정보 1건으로 동시에 신청해야 함 (변경도 동일)

~원래, 등기가 2개이면, 신청정보도 2개여야 함 (for일물일권)

*요약정리 ★

-부동산이 복수개일 때, 등기원인정보 & 신탁원부는 복수개

-부동산이 복수개일 때, 순위번호 & 신청정보는 1개

*수탁자가 수인일 경우

-합유로 함

-수탁자 중 1인의 임무종료된 때 : 잔존수탁자&임무종료수탁자 공동으로 합유명의인 변경등기 신청

*기타

-신탁재산이 수탁자의 고유재산이 되었을 때, 그 뜻의 등기를 주등기로 함

-말소등기신청 : 권리이전*말소등기*수탁자의 고유재산으로 된 뜻과 함께 순위번호1개&신청정보1건로 일괄

-위탁자가 자기부동산에 수탁자를 저당권자로 하여, 설정한 저당권을 신탁재산으로 하고 채권자를 수익자로 하는 신탁은 유효

-농지에 대해 신탁을 등기원인으로 소유권이전등기시, 신탁목적과 관계없이 농취증 첨부해야 함

*환매특약과 비교 (환신각 탁순신1)

	환매특약등기	신탁등기
동시신청	소유권이전등기와 동시	소유권이전등기와 동시
신청정보	각각	1개 (순위번호도 1개)
등기원인정보	각각 또는 하나	각각
등기형식	부기등기	주등기 ★
가등기	환매특약가등기 불가 환매특약이전의 가등기 가능	신탁의 가등기 가능

[기출] 소유권이전등기와 신탁등기를 신청할 때, 신청정보는 각각 작성하여 제출한다. (X,1개)

[기출] 수탁자가 수인일 경우, 신탁재산은 공유로 한다. (X,합유)

[기출] 수탁자가 신탁재산의 소유자가 되었을 때, 부기등기로 하여야 한다. (X,주등기-소유권이전이므로)

[기출] 신탁계약서와 명의신탁 해지약정서에는 검인을 받는다. (O)

[기출] 신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할수 없다. (X,신청&말소 모두 단독)