공시법 7 - 등기 / 등기절차 총론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶등기절차의 개시

등기절차
신청 ------------------> 접수 심사 → 각하(11개사유) 실행 완료	누구이름 (등기명의인) 누가 (당사자) -------> 방법 서류	원칙 : 당사자-신청 / 관공서-촉탁 예외 : 등기관-직권 / 법원-명령

 

	법원 ↓(명령)
등기관 (직권)→	등기소	←(촉탁) 관공서
	↑(신청) 甲-乙

 

■신청주의

*당사자의 신청

-구분 : 방문신청(공동*출석*서면) / 전자신청(사전등록)

-임의신청

-강제신청 (cf.국민=과세대상 => 세금관련이면, 등기의무有 / 단, 안해도 과태료無)

~표제부 (부동산표시) : 1월이내

~갑구 (소유권) : 60일이내 ★

`보존등기 → 의무X (60일X, 보존등기해야한다X)

`미등기상태에서 매매한 보존등기 → 의무O (계약체결일~60일내 or 할수있는날~60일)  (cf.일반or분양)

`쌍무계약에서 이전등기 → 의무O (반대급부이행일(잔금지급일)~60일내)  (cf.매매)

`편무계약에서 이전등기 → 의무O (계약효력발생일~60일내)  (cf.증여)

~을구 (소유권외) : 無 (강제X)

*관공서 촉탁 (국가*지자체, 법원, 세무서)

-등기촉탁 : 우편 가능 ★

-관공서의 공동신청에 의한 등기 : 가능 (관공서는 촉탁*신청 모두 가능, ∵촉탁은 신청과 실질차이無)

~즉, ‘관공서는 촉탁해야한다’는 틀린지문 & 일반인과 동일한 역할가능

-관공서의 등기신청시 서면 : 등기필정보X, 주소증명서류X, 인감증명X

-등기&대장 표시 불일치한 경우의 등기촉탁이라도 수리O

-촉탁등기 유형 : 관공서의 부동산처분 / 처분제한등기 / 공매(권리이전등기*권리말소등기) / 체납처분 압류등기말소

[참조] 촉탁등기 절차 : 신청등기 규정 준용

[참조] 주소 : 세금자료를 보내기 위한 자료 (관공서 불필요)

[기출] 관공서가 압류처분을 한 경우, 지체없이 체납처분 압류등기를 촉탁해야 한다. (X,할수있다)

 

■신청주의 예외

*등기관의 직권에 의한 등기 ★

-보존등기 (가가경임파) : <미등기부동산> 법원의 소유권 가압류*가처분*경매등기 & 임차권등기명령 촉탁시

-경정등기 : 등기관의 과오

-변경등기 : 행정구역명칭변경 / 주소변경사실명백 / 지적소관청통지(∵정보불일치)

-뜻의등기 : 토지 해당구사항란 대지권 뜻의 등기 / 공동담보*별도등기 뜻의 등기

-말소회복등기 : 직권으로 말소한 등기의 회복

-지역권등기 : 승역지 지역권설정등기시 요역지에 지역권 표시의 등기

-말소등기 : 가등기후 본등기전 경료된 3자권리 말소 / 환매권행사로 인한 환매특약 말소 / 말소등기시 이를 목적으로 하는 제3자의 등기말소(주등기말소→부기등기 직권말소) / 가처분권자 승소후 등기신청경우 가처분등기 말소

*법원의 명령에 의한 등기

-관할지방법원의 이의신청 결정전 등기관에 가등기*부기등기(이의신청뜻) 명령

 

 

▶▶▶신청 - 누구이름(등기명의인)

*등기신청적격 : 자연인 / 법인 / 법인아닌사단 / 국가*지자체 / 자연부락동리(마을) / 주택조합 / 입주자대표회의 / 외국인

-자연인 : 의사무능력자*행위무능력자도 포함

-등기신청능력 : 권리자(의사능력), 의무자(의사능력&행위능력, ∵권리상실측)

*부정 : 태아 / 조합(민법상) / 학교 / 읍*면*동*리 + 임대주택조합 ★ (태조학읍임)

-조합재산 : 조합원 전원 명의로 등기의무 (∵합유)

~예외) 특별법상 조합(농업, 수산업, 신용) : 실체가 법인(민법조합X) → 법인명의로 등기

-학교등기 명의 : 국립(국가), 공립(지자체), 사립(재단) => 모두 자체등기는 부정됨

[기출] 민법상 조합재산은 조합명의로 등기할 수 있다. (X,조합원 전원의 명의)

 

 

▶▶▶신청 - 누가(당사자)

■공동신청

*권리자+의무자 (의의 : 등기부상에 불이익을 보는 등기의무자를 참여 → 권리 등기의 진정성 보장)

*등기의무자 & 등기권리자

-甲부동산에 乙의 저당권설정 후, 甲이 丙에게 소유권이전한 경우 저당권말소

~丙(현소유자)-乙(등기의무자) 공동말소 가능

~甲(전소유자)-乙(등기의무자) 공동말소 가능

갑구	을구
1 甲 2 이전 丙	1 저당권 乙

-상황별 정리표

		甲(매도인*설정)	乙(매수인*권자)	※권리의변경 지상권 : 금액(지료)*기간 지역권 : 금액(지료)*기간 전세권 : 금액(전세금)*기간 임차권 : 금액(차임)*기간 저당권 : 금액(이자)*기간 무엇을 변경하든 원리 동일     ※기간은 금액으로 고려
이전		등기의무자	등기권리자
설정		등기의무자	등기권리자
말소		등기권리자	등기의무자
환매특약 (예외)		등기권리자	등기의무자
지역권 설정		승역지 의무자	요역지 권리자
권리질권		저당권자 의무자	권리질권자 권리자
권리의변경	금액↑*기간↑	등기의무자	등기권리자
	금액↓*기간↓	등기권리자	등기의무자

-주요지문

~전세권 연장을 위한 경우, 등기권리자는 전세권자, 등기의무자는 전세권설정자

~甲이 乙에 보전가등기를 한 후, 丙에게 매매를 한 경우, 본등기의 등기의무자는 甲(가등기시 의무자, 丙X)

~甲에서 乙로 이전후, 乙 등기가 불법말소되어 말소회복등기하는 경우, 乙은 등기권리자, 甲은 등기의무자

~甲부동산에 丙이 저당권설정하고 乙에게 소유권이전된 경우, 저당권의 말소는 甲등기권리자&丙등기의무자로 공동말소하여도 되고, 乙등기권리자&丙등기의무자가 되어 공동말소하여도 됨 (甲&乙은 안됨) ★

[참조] 인감*등기필정보 : 매도인만 제출 (의무자)

[참조] 실체법&절차법 : 매도인(등기협력의무 & 권리소멸*불이익) / 매수인(등기청구권 & 권리발생*이익)

[기출] 부동산에 저당권설정 후 소유권이전된 경우, 저당권말소는 설정자와 현소유자와 공동신청 할 수 있다. (X)

 

■단독신청

*단독신청&공동신청 구분 키워드 : 계약

-표제부 : 소재,지번,지목,면적,구조,종류(계약X)→단독

-갑구 : 보존(계약X)→단독 / 이전(계약O)→공동 / 상속,수용(계약X)→단독

-을구 : 전부(계약O)→공동

*예외적 단독 인정 : 진정성이 보장(판결*상속) / 권리관계와 무관한 등기 / 의무자가 없어 공동신청이 불가 ★

*내용 ♥

-소유권보존등기 or 말소등기

-부동산표시의 변경 or 멸실등기 (표제부→계약X)

-등기명의인의 표시변경 (성명-명칭 / 주소-소재지 / 주민번호-등기용등록번호)

-상속, 법인합병, 포괄승계에 따른 등기 (ex.저당권)

-판결 (승소한 권리자*의무자 가능)

-수용으로 인한 소유권이전등기

-신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기 (수탁자 단독신청)

*보충 ♥

-가처분→by촉탁  /  가처분명령→by단독 (판결서효력)

-가처분등기→직권말소  /  가처분이후의등기→단독말소

[참조] 신탁등기 / 甲(위탁자) --(재산위탁)--> 乙(수탁자) <--(부동산매도)-- 丁(제3자)

1 丁 2 乙 / 신탁등기(표시)

丁은 신탁의 당사자X (∴소유권이전등기의무O & 신탁등기의무X) → 신탁등기는 乙이 단독신청

 

■판결에 의한 등기

*등기법 23조 => 판결에 의한 등기는 승소한 권리자*의무자만 신청가능

-원칙 판결 : 이행판결(확인판결X, 형성판결X) → 등기해야 소유권취득(§186) → 단독신청O

-확정판결이어야 함 (가집행선고가 붙은 판결은 등기관이 각하 → 등기X)

-기간 : 제한X (10년경과 무관, 소멸시효X) ★

-예외1 : 공유물분할판결 & 사해행위취소판결 → 형성판결, 자체로 소유권취득(§187) → 단독신청O

-예외2 : 화해조서, 조정조서, 인낙조서 등 → 단독신청O (단, 공정증서X) (cf.조서O, 증서X) (조서되고 증서안돼)

*판결에 의한 등기신청인

-등기신청O : 승소 & 권리자*의무자*상속인

-등기신청X : 패소 & 의무자 ★

~예외 : 공유물분할판결은 당사자가 원고*피고 관계없이 단독 등기신청O ★

*등기원인증명정보 (등기원인 & 연월일)

-판결주문 명시된 경우 : 등기원인(법률행위, ex.매매) & 연월일(법률행위일자, ex.매매일자)

-판결주문 명시되지 않은 경우 : 등기원인(‘확정판결’) & 연월일(판결선고일)

~예 : 1.2 매매 → 소송 → 7.1 판결주문

판결주문 명시O					판결주문 명시X
순위	목적	접수	원인	권*기	순위	목적	접수	원인	권*기
1	보존				1	보존
2	이전		1.2 매매		2	이전		7.1 확정판결

-등기원인 관련 행정관청 허가*동의*승낙 증명서면 : 제출O (단, 판결서에 기록된 경우, 제출X)

*첨부정보

-확정판결정본 + 확정증명서

-등기필정보 → 승소한 등기의무자 제출O or 승소한 등기권리자 제출X(∵의무자협조X)

-이해관계인 승낙서 or 재판의 등본 → 재판의 효력은 당사자에만 미치기 때문에 승낙서 필요

-주소증명정보 (∵세금)

*승소한 권리자*의무자 ★

-등기신청단계의 키워드 (의무자-제출,제공,첨부)

-등기실행단계의 키워드 (권리자-작성,교부,통지)

등기신청	등기필정보 제출	등기필정보 작성(교부)	등기완료통지
승소한 의무자甲	O	등기완료후, 권리자명의로 작성X	모두에게 O
승소한 권리자乙	X	등기완료후, 권리자명의로 작성O	권리자에게 O

[참조] 공식 : 공유물분할판결→형성판결, §187→있다

[참조] 서면: 개인작성 / 조서: 관공서 작성 / 증서: 공증사무소 작성

[기출] 판결서를 가지고 등기할 경우, 10년이 지나도 가능하다. (O)

[기출] 판결에 의한 등기신청시, 판결정본과 송달증명서를 제출하여야 한다. (X,확정증명서)

 

■법인 아닌 사단등의 등기신청

*법인 & 비법인사단 ★★★

	등기명의인 등기의무자 등기권리자	신청인	대표자		주민번호 증명정보 제출	전자 신청	도면작성
			부동산등기에 기록	성명,주소,주민번호
법인	법인	대표자	X	OOX	X	O	by전자문서
비법인	비법인	대표자 관리인	O	OOO	O	X	by전자문서 by서면작성

-법인의 대표자주민번호 & 주민번호증명정보 : 법인등기부에 이미 포함되어, 등기에 기록X

*비법인사단 등기 첨부정보

-정관*규약

-대표자*관리인 증명 정보 (이미 등기된 대표자인 경우, 제출X)

-총회결의서 : 등기의무자(매도)로 신청하는 경우만 첨부 (등기권리자X,매수X) (cf.팔때가 문제) ★

[참조] 철수영희 : 법인→법인등기부 / 비법인→정관*규약 / 아파트,일부→도면

[기출] 법인 아닌 사단등이 등기 신청시, 정관*규약등을 있으면 제출하고, 없으면 제출하지 않아도 된다. (X,의무)

[기출] 비법인이 등기 신청시, 비법인이 등기권리자라면 총회결의서를 첨부하여야 한다. (X,등기의무자)

[기출] 비법인 등기신청은 대표자*관리자 명의로 등기를 신청한다. (X,비법인을 명의자로 대표자*관리자가 신청)

 

■대리인에 의한 등기신청

*대리인 구분 : 변호사*법무사 / 변호사*법무사 아닌자

*구분 실익

-방문신청 : 모두 가능

-전자신청 : 변호사*법무사만 가능(∵신원확실)

*특징

-임의*법정 불문, 의사능력만 있으면 족함

-자기계약*쌍방대리 허용 (∵이미 확정된 법률관계의 집행)

-대리권의 존재시점 : 신청행위 종료시 (등기완료X / 判등기신청후&등기완료전 사망시, 해당등기는 유효)

-대리인에 의한 신청서 기재 : 대리인 성명&주소 (주민번호X / 단,비법인대표자는 주민번호제공)

-대리권의 흠결 : 무권대리인의 등기신청 → 1*2번 각하사유X → 실체관계 일치 여부 판단 후, 유무효 결정

-등기소 출석*제출가능한 사무원 지정가능 (허가: 사무소소재지 관할 지방법원장)

[참조] 적법한 행위는 유효이고, 위법한 행위는 무효이다.(X) → 적법은 노터치 / 위법만 유*무효 고려

[참조] 각하사유 (요령 : 1*2번 사유가 아니라면, 모두 실체관계 일치여부로 유*무효 결정)

1.관할위반 2.사건이 등기대상X	당연무효
3~11 3.무권대리인 9.첨부정보 미제공	실체관계 일치(유효) 실체관계 불일치(무효)

[기출] 위조된 서류에 의해, 등기가 이루어진 경우, 실체관계와 일치한다면 유효이다. (O,각하사유9번)

 

■포괄승계인에 의한 등기신청 (제3자)

*구분 : 포괄승계(상속 등기) / 포괄승계인(상속인에 의한 등기)

*상속인에 의한 등기 절차

丙(상속인,아들) -- 甲(매도인,아버지) --{매매}-- 乙(매수자)

-매매후&등기전 甲이 사망한 경우

-등기기록상의 등기의무자 甲(피상속인) → 신청정보상의 등기의무자 丙(상속인) → 불일치 → 각하사유7번 단서(각하X) → 먹물낭비 없이, 바로 乙로 기재(중간생략등기 허용)

X(틀린예)	O(맞는예)
1 甲 2 丙 (§187) 3 乙 (이전)	1 甲 2 乙

*첨부정보

-등기원인정보 : 피상속인의 생전 원인정보 (상속인의 새로운X)

-주소증명정보 (∵세금)

-농취증, 토지거래허가서

-가족관계증명서 or 법인등기사항

-등기필정보, 인감(상속인)

[참조] 등기부 = 신청정보(신청서) + 등기원인정보(계약서) + 대장

[참조] 공식 : 상속인 → 있다

[참조] 각하사유

1.관할위반 2.사건이 등기대상X	당연무효
3~11 7.신청정보 등기의무자 표시 & 등기기록 불일치 (단, 포괄승계인의 등기신청은 각하X)	실체관계 일치(유효) 실체관계 불일치(무효)

[기출] 甲과 乙이 매매 후, 매도인 甲이 사망하였다면, 그 상속인과 乙은 소유권이전등기를 신청할 수 있다. (O)

 

■채권자 대위권에 의한 등기신청 (제3자)

*Key : 팔때 & 매도인 & 의무자

-문제의 원인, 까다로운 조건 요구 (ex.서류제출의무→인감,등기필,총회결의서)

*특징 ♥

甲 --{매도}-->	乙 --{매도}-->	丙
등기의무자	등기권리자 채무자 피대위자	채권자 대위자

-채무자가 등기권리자로서 등기의무를 이행하지 않으면, 채권자가 대위하여 할 수 있다.

~채무자에게 불리한 등기는 대위 불가능(ex.채무자가 의무자인 등기) → 나머지 다된다

-등기필정보 : 작성X (∵乙이 아닌 丙이 신청했으므로) (p.298서식)

-등기완료통지서 : 乙과 丙에게 통지 (甲X)

-동시신청의무X : 대위에 기한 채무자앞 등기 / 채권자 자신앞 등기 → 별개문제 (동시신청 안해도 수리한다)

-신청서류 : 대위권 발생원인, 대위원인 증명서면 첨부 (매매계약서는 공정증서 아닌 사서증서도 무방)

-채무자도 채권자가 얻은 승소판결에 의해 단독으로 등기신청 가능

*채권자의 대위신청

대위신청O	대위신청X
채무자가 등기권리자인 등기 물권적청구권, 채권적청구권 일반금전채권자 채권자의 채권자 권리*사실에 의한 등기	채무자가 등기의무자인 등기 (채무자 불리등기)

[참조] 등기필정보(졸업장) / 등기완료통지서(증명서)

[기출] 채권자대위신청의 경우, 등기가 완료된 후에 피대위자 명의로 등기필정보를 작성하고, 등기완료의 뜻을 통지한다. (X,등기필정보X)

[기출] 채권자대위신청의 경우, 채무자로부터 채권자 자신으로의 등기를 동시에 신청해야만 수리한다. (X,동시X)

 

■구분건물 표시에 관한 등기의 대위신청 (제3자)

래미안아파트

101동 (표제부)

1701호 (표제부,갑구,을구)

*공식 : 구분건물 1동 표제부 대위 → 있다

*1동 구분건물의 일부에 관한 소유권보존등기시, 나머지 구분건물 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 함

*다른 구분건물의 소유자를 대위하여, 대표자 1인이 표시에 관한 등기신청 대위가능

-1동의 변경사항이 있는 경우

-건물대지의 지번변경 or 대지권의 변경*소멸이 있는 경우

-비구분건물이 층을 올려 구분건물이 된 경우 (보존등기와 표시변경등기 동시에 신청)

 

■그외 대위신청

*건물 멸실등기의 대위신청

-건물소유주가 1월내 멸실등기 안하면, 대지소유주가 대위가능 (단, 반대는 불가능)

-1동의 멸실시, 대표자 1인이 대위신청 가능

*신탁등기의 대위신청

-수탁자가 신탁등기 미신청시, 위탁자*수익자가 대위신청 가능

*토지수용에 의한 소유권이전등기 신청시의 대위신청 <국가 → 국가는 대위신청 무조건 가능>

*체납처분으로 인한 압류시 대위신청 <세무서 → 국가는 대위신청 무조건 가능 >

 

 

▶▶▶신청 - 방법

	방문신청	전자신청
대상	자연인, 법인, 비법인	자연인, 법인 (비법인X)
대리인	-제한X -전자표준양식 등기신청의 경우, 자격자대리인 아닌자도 타인대리하여 등기신청 가능 ★	변호사*법무사(자격자대리인)만 ★
인감증명	필요	불필요 (공인인증)
비고	*신청정보 정정 : 전원날인 (∵변경소지有) -정정시, 문자앞뒤 괄호붙이고 이에 날인 또는 서명해야 함 (하고X) *간인 : 1명 (∵변경소지無) *첨부원본환부(반환) : 법률행위의 성립을 증명하는 서면(계약서, 등기원인정보)만 반환가능 -3개월내 미수령시 폐기 가능	*사용자등록 -등기소 직접출석 (관할등기소X) -제출서류 : 인감증명&주소증명서면(등본) -유효기간 : 3년 (전자신청 3년3개월) -연장 : 만료일3개월전~만료일 (by전자문서 가능) -대리인신청 : 대리인만 사용자등록 당사자는 안해도 무방 ★

[기출] 전자신청을 할때는 인감이 필요하지 않으나, 사용자등록을 할때는 인감이 필요하다. (O)

[기출] 전자신청의 사용자등록을 할 경우, 인감 및 주소증명서면을 관할등기소에 제출하여야 한다. (X,관할X)

[기출] 전자신청의 사용자등록을 연장할 경우, 등기소에 직접출석하여야 한다. (X,전자문서로 가능)

[기출] 외국인은 출입국관리법에 따른 외국인등록을 하거나, 국내거소신고를 하면 전자신청을 할 수 있다. (O)

 

 

▶▶▶신청 - 서류

@서류 골격잡기

신청정보	등기신청정보 (등기신청서)
첨부정보	등기원인을 증명하는 정보 (등기원인증서 → 계약서) 등기필정보 (등기완료증명서 → 등기필증) 등기원인에 대한 제3자의 허가*동의*승낙서 (토지거래허가서, 농취증, 주무관청허가서) 이해관계 있는 제3자의 승낙서 or 판결서 주소 (등본) 주민등록번호 or 부동산등기용등록번호 대장 도면 인감증명   ※법인인 경우 → 대표자 자격 증명정보 (법인등기사항증명서) ※대리인이 등기신청시 → 권한 증명정보 (위임장)

-농취증 첨부O : 매매, 증여, 교환, 계약원인 소유권 판결, 불리비축주허신학

-농취증 첨부X : 국가*지자체, 상속, 포괄유증, 취득시효, 공토법, 도시내 농지, 전용협의, 담보농지

 

■등기신청정보 (등기신청서)

*서설

-원칙 : 1건1신청서

-예외

~일괄신청 : 같은 채권 담보 위한 여러개 부동산 저당권설정 가능 (단, 부동산 관할등기소 다르면 불가능)

~신탁등기 : 신탁으로 인한 보전*설정*이전과 함께 1건의 신청정보(&1개 순위번호)로 일괄신청 (각각X) ★

*필요적기록 구성요소

-Key : 권리자의 주민등록번호 (∵등기엔 권리자가 기재되므로)

-토지소유권이전등기시, 토지대장등본을 첨부하긴 하나, 토지대장정보가 신청정보내용은 아님

부동산표시	토지(소재,지번,지목,면적) / 건물(+구조,종류,면적) / 구분건물
등기사항	등기 목적, 원인, 일자
신청인	~자연인 : 성명,주소,주민번호 ~법인 : (대표자)성명,주소 →법인등기부에 이미 등록 ~비법인 : (대표자)성명,주소,주민번호 →비법인등기부 존재無 ~대리인 : 성명,주소 →신청서에만 인적사항 기재 ~대위신청 : (피대위자)성명,주소,주민번호 / (대위자)성명,주소 ~등기권리자 2인이상 `공유 : 지분내용 제촐 → 지분기록O (처분제한 가능) `합유 : 합유라는 뜻 제출 → 지분기록X (처분제한 불가능) ~저당권 `채무자(의무자) : 성명,주소 `채권자(권리자) : 성명,주소,주민번호
기타	등기필정보(승소한 의무자 한정) / 관할등기소 / 신청연월일 거래가액 / 취득세, 수수료, 통수

*필요적기록사항 vs 임의적기록사항 (필요적기재 돈,예외 지보리 / 임의적기재 기간,특약)★

-돈→필요적(예외有-지료,보증금,이자)  /  기간*특약→임의적(예외無, 무조건)

	필요적기록사항 (반드시 기재, 안하면 각하)	임의적기록사항 (안해도 됨, 기재하면 대항력O)
지상권	목적, 범위	지료, 지급시기, 존속기간, 특약
지역권	요역지, 목적, 범위	지료, 특약
전세권	전세금, 범위	목적, 존속기간, 특약
저당권	채권액, 채무자, 소유권외 목적시 권리의 표시	이자*발생시기, 변제기, 지급시기
근저당권	채권최고액, 채무자, 근저당취지	변제기, 특약
임차권	차임, 처분능력*권한 없는자인 경우 그 취지	보증금, 존속기간, 차임지급시기
권리질권	채권액, 채무자, 저당권표시	이자, 변제기
환매특약	매매대금, 매매비용	환매기간
대위권	채권자, 채무자, 대위원인

[참조] 특약(약정)은 ‘등기원인’에 내용이 있는 경우에만 기록

[기출] 같은 채권담보를 위해 수개의 부동산에 저당권설정등기시, 각 부동산의 관할등기소가 다르면 일괄하여 신청할 수 없다. (O)

 

■등기원인을 증명하는 정보 (등기원인증서, 계약서)

*등기원인정보(계약서) / 등기원인(매매→법률행위) / 등기원인일자(매매일자→법률행위일자)

(갑구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	소유권보존	2019.5.8 50호		소유자 갑/주민번호/주소
2	소유권이전	2025.7.7 80호	2025.7.6 매매	소유자 을/주민번호/주소

*등기원인일자

-매매 : 계약체결일

-조건붙은 유증 : 조건성취일

-진정명의회복 : 無

-판결문 : (표시有)법률행위일 / (표시無)판결선고일

-상속 협의분할 : (상속등기전)사망일 / (상속등기후)협의분할일

*등기원인정보의 종류 (구체적 등기절차에 따라 다양 → 일률적특정서면X)

-소유권 이전*설정*변경 : 계약서

-수용 : 협의성립확인서, 재결서등본

-경매 : 경락허가 결정정본

-판결 : 확정판결정본

 

■등기필정보 (등기완료증명서, 등기필증)

*등기필정보의 제출 여부

-원칙 : 의무자 & 공동신청일 경우 제출 (cf.단독신청(권리자) / 공동신청(권리자+의무자)) (등기필 의공)★

-예외적 제출여부 ★

구분	등기필정보 제출O	등기필정보 제출X
단독신청	가등기명의인의 단독말소 / 진정명의회복 상속인에 의한 등기 (피상속인의 등기필정보 제출) 유증 (단독같지만, 집행자와 공동신청)	소유권보존 상속등기 부동산표시경정 / 등기명의인표시경정
판결	승소한 등기의무자	승소한 등기권리자
촉탁		관공서 / 매각,공매 / 토지수용
환매등기		환매등기
기타	담보가등기 (∵경매신청권등 실체적 권리발생)	가등기가처분명령

*환매등기

-소유권이전과 반드시 동시신청 (동시신청 안하면, 각하사유 2번 해당)

-환매권 권리자 : 甲(매도인,권리자)-乙(매수인,의무자)  => 일반적 매매와 반대

-등기필정보 제출X (∵乙이 의무자이긴 하나, 아직 등기필정보를 못 받은 상태이므로)

-인감제출X (∵乙이 의무자이긴 하나, 소유자가 아니므로)

*등기필정보의 멸실 (등기필 멸실 조정공)

甲(설정자,권리자) --(전세권말소)-- 乙(전세권자,의무자)

-등기말소를 할 경우, 등기필정보를 제출해야 하는데, 乙이 분실*멸실한 경우 제출해야 할 서류

~확인조서 : 등기소 직접출석 할 경우 작성 + 乙의 인감제출O (∵신분증만 등기관이 확인) ★♣

~확인정보(서면) : 대리인 출석(변호사,법무사) 할 경우 제출 + 乙의 인감제출O

~공증서면 : 대리인 출석(변호사,법무사외의 자) 할 경우 제출 + 乙의 인감제출O

-별도요청 안해도, 말소후 乙에게 등기완료통지 함 (∵본인외 등기경료 가능하므로)

[참조] 서면→개인 작성 / 조서→관공서 작성

[참조] 대리인이 등장하면 항상 2가지로 나눠 연상 → 변호사*법무사(자격자대리인) / 변호사*법무사외

 

■등기원인에 대한 제3자의 허가*동의*승낙서

*효력발생요건 : 토지거래허가서 / 농취증 / 주무관청허가서

-투기관련有 : 제출O → 제출시, 제3자 인감필요

-투기관련無 : 제출X → 상속, 포괄유증(특정유증제출O), 취득시효, 말소등기, 수용, 공유물분할, 국가*지자체, 환매권행사, 법인합병, 가등기*저당권설정, 명의신탁해지, 진정명의회복

*취소원인 : 법정대리인의 동의 (미성년자*피한정후견인 경우)

*대항요건 : 임대인의 동의 (임차권 이전)

*판결서 있을 경우 ★

-제3자의 허가서 제출X

-이해관계인 승낙서 제출O

-행정관청의 허가서 : 판결서에 미기재이면 제출O, 기재되어 있으면 제출X,

~단, 기재되어 있어도 소유권이전등기라면  제출O

[기출] 등기원인이 집행력 있는 판결인 경우, 제3자의 허가등을 증명하는 정보는 제공하지 않는다. (O)

 

■이해관계 있는 제3자의 승낙서 or 판결서 ★★

수리요건	말소등기 말소회복등기 직권경정등기 판결서	승낙서 없으면 각하
부기등기요건	권리의 변경등기	승낙서 있으면→부기등기 승낙서 없으면→주등기

*말소등기

甲 --(전세1억) -- 乙 --(전세금저당)-- 丙

1   을 (전세) 1-1 병 (저당)

-이해관계인(저당권등)이 존재하는 말소등기는 주종관계 부기등기도 말소되므로, 승낙서 있어야 실행

*말소회복등기

1 전세 2 1번말소 3 저당 4 1번말소회복 1 전세

-잘못된 말소회복의 경우, 이해관계인이 존재한다면 순위 피해를 볼수 있으므로, 승낙서 있어야 실행

*직권경정등기 : 당연히 이해관계인 승낙서 필요

*판결서

-이해관계인 승낙서 / 甲 --(가장매매)-- 乙 --(갑 몰래 저당권설정)-- 丙

~甲은 말소위해 통정허위무효 판결서 득 → 제3자보호O → 甲은 丙의 승낙서도 있어야 말소가능(별도소송)

-토지거래허가서, 농지취득자격증명서, 검인 / 甲 --(토지거래허가구역 매매)-- 乙

~甲이 등기 안줄 경우, 乙은 소송 후 판결서로 단독신청 가능

~단, 여기서 판결서는 등기를 단독신청 할 수 있는 것일뿐, 토지거래허가까지 면제해 주는 것은 아님

~토지,농취증,검인 (행정부 소관) / 판결서(사법부 소관) → 소관이 다르므로 승낙서와 함께 제출해야함 ★

`참조) 토지거래허가시, 농취증&검인 의제됨 (경토 토농검)

*권리의 변경경정

-권리의 변경정은 이해관계인 승낙무관 등기가능

승낙서O→부기등기	승낙서X→주등기
1   을 (전세3억) 2   병 (저당1억) 1-1 을 (전세4억)	1 을 (전세3억) 2 병 (저당1억) 3 을 (전세4억)

[기출] 전세금 증액으로 인한 변경등기를 신청할 때, 후순위자의 승낙서를 첨부하지 않았을 경우 각하한다. (X,각하X-주등기로 실행)

 

■주소 (등본)

*Key : 등기권리자 & 세금

-등기권리자 : 주소+주민등록번호 → 모두 제출 (취득세+등기부기재)

-등기의무자 : 주소 → 소유권이전등기 신청시에만 제출 (양도세)

*판결에 의한 경우 (등기부에 이름이 올라가는자가 등기상 명의자의 주소를 제출)

-판결로 등기권리자가 단독으로 소유권이전등기 신청시에는 등기권리자만 주소 제출 (상기와 구분!!)

-원고(乙)가 미등기부동산의 판결로 소유자 피고(甲)를 대위하여 보존등기시, 원고는 피고의 주소를 제출

-‘甲-乙-丙’ 순서 이전판결로, 丙이 乙을 대위하여 甲으로부터 소유권이전등기 신청시, 乙의 주소를 제출

[기출] 전세권*저당권 설정등기를 신청할 때, 등기의무자는 주소를 증명하는 정보를 첨부한다. (X,세금無)

 

■주민등록번호 or 부동산등기용등록번호

*Key : 등기권리자

*등기명의인 : 자연인 / 법인 / 비법인

*등기명의인의 표시 : 성명(명칭) / 주소(소재지) / 주민등록번호(부동산등기용등록번호)

-주민등록번호는 등기부상 이름이 올라가는 등기권리자만 필요

-기입등기에는 등록번호 제출O / 말소등기에는 등록번호 제출X

*부동산등기용등록번호 부여기관 (시도無) (외출 재대 비시 국국 법주 -외출나간 제대로 빙신은 꾹꾹 밥줘) ♥

대상	부여기관
외국인	지방출입국*외국인관서의 장
재외국민	대법원소재지 관할등기소의 등기관
비법인 사단*재단	시군구
국가,지자체	국장
법인 (외국법인 포함)	주된 사무소소재지 관할등기소의 등기관

*주민등록번호 필요 여부 : 필요(본인, 비법인대표, 피대위자, 채권자) / 불필요(대리인, 법인대표, 대위자, 채무자)

 

■대장

첨부경우	등기부상 들어갈 위치
부동산표시 변경등기	표제부
멸실등기
소유권보존등기	갑구
소유권이전등기	갑구

-토지멸실시 : 대장 제출

-건물멸실시 : 대장 또는 건축물대장무등재증명원 제출

[기출] 소유권이전등기시 대장을 첨부하여야 한다. (O)

[기출] 소유권보존등기시 대장을 첨부하여야 한다. (O)

[기출] 건물멸실등기 신청시, 대장등본을 반드시 첨부하여야 한다. (X,건축물대장무등재증명원으로도 가능)

 

■도면

*제출여부 : 소유권보존등기 : 토지X / 건물X / 수개의건물O / 구분건물O

부동산의 일부 : 지상권,지역권,전세권,임차권의 목적이 일부인 경우 도면 제출O ★

*제출방법 : 법인 : 전자문서(원칙)

자연인*비법인 : 전자문서*서면

 

■인감증명

*Key : 제출여부 (인감도장을 찍을때만, 확인용 제출 → 즉, 안찍을땐 제출X)

*원칙 : 소유자 & 의무자 & 공동신청인 경우 제출 (인감 소의공)

-등기필정보(의무자 & 공동신청)와 유사하나, 인감은 ‘의무자=소유자’인 점 구분 ★

*유효기간 : 3개월 (발행일 초일 산입X, 말일 휴일이면 익일로 만료)

*인감증명 제출인(인감)

-개인(본인) / 법정대리인(법정대리인) / 법인(대표자) / 비법인(대표자*관리인)

-외국인(본국의 인감) / 재외국민(본적지인감-재외공관확인서 대체X)

*제출 하는 경우 (소의 소가말 멸실정공, 합필분필 삼자동의 이해협상, 해 안해) ★★

-소유권의 등기명의인(소유자)이 등기의무자인 경우 제출 (소유권외이면 제출X-용익*저당*환매등) ~전세권 설정시 or 전세금증액 甲(소유자,의무자)-乙(권리자)  => 인감제출O (소유자 甲) ~전세권 말소시 or 전세금감액 甲(소유자,권리자)-乙(의무자)  => 인감제출X (乙은 의무자지만, 소유자는 아님) ~乙이 丙에게 전세권 이전시 (그외 저당,가압류등 모두 동일) 甲(소유자)-乙(의무자)-丙(권리자)  => 인감제출X (乙은 의무자지만, 소유자는 아님) -(보전*담보)가등기명의인이 가등기말소 신청하는 경우 -소유권외 등기명의인이 등기의무자로서 등기필정보 멸실시 ~확인조서 : 인감제출O (∵등기관이 확인) ~확인정보,공정서면 : 인감제출O (∵사적제출)	공증 받아도 인감제출O
-토지소유자들이 합필특례 확인서 첨부&합필등기 신청  =>인감제출O (토지소유자) -1필토지일부 용익권 설정된 토지분필등기신청서 & 권리자 확인서 첨부  =>인감제출O (용익권권리자) -제3자의 동의서,승낙서 첨부  => 인감제출O (제3자) -이해관계인 승낙  =>인감제출O (토지소유자) -협의분할에 의한 상속등기 신청  => 인감제출O (상속인전원) (cf.대리인 인감도 제출)	공증 받으면 인감제출X

*제출하지 않는 경우

-단독신청 (∵의무자X)

~소유권보존등기

~부동산표시변경등기 & 멸실등기 → 표제부

~등기명의인표시변경등기

~상속, 토지수용

-환매특약등기 (인감X, 등기필정보X)

-관공서, 외국인, 전자신청

[참조] 용도가 다른 인감증명이라고 해도, 등기신청을 각하하여서는 안된다.

[참조] 신청서에 서명할 수 있는 등기신청 → 인감증명을 제출할 필요가 없는 경우 의미

[기출] 본인을 대신해 법정대리인이 등기신청을 하는 경우, 본인의 인감을 제출한다. (X,법정대리인 인감)

[기출] 상속재산분할협의서의 날인은 상속인 전원의 인감을 첨부한다. (O)

[기출] 상속재산분할협의서가 공정증서인 경우에도, 상속인 전원의 인감을 첨부한다. (X,협상-안해)

[기출] 전세권말소시, 전세권을 목적으로 하는 저당권자의 승낙서를 첨부한 경우, 저당권자의 인감을 첨부해야 한다. (O,이해관계인 승낙)

 

 

▶▶▶접수 & 심사

■접수

*신청일=접수일 / 신청(by민원인), 접수(by등기관)

*동시신청 하는 경우

-소유권이전등기 & 신탁등기

-소유권이전등기 & 환매특약등기

-구분건물 중 일부에 소유권보존등기 & 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기

-{비구분건물이 구분건물이 된 경우} 신축건물의 보존등기 & 종전건물의 표시변경 등기

-본안 소송 승소로 소유권이전등기 & 가처분이후 경료된 제3자 명의의 소유권이전등기말소

 

■심사

*보정 : 수정 / 보충하여 정정 (흠결시, 다음날까지 보정하면 각하X)

*취하 : 취소

-대리인 취하 : 특별수권(위임장) 필요

-쌍방대리 : 어느 일방만의 취하 불가

-공동신청 : 취하도 공동으로

-일괄신청 : 수개의부동산 중 일부부동산에 대한 취하가능

*각하사유 11가지

1. 등기소 관할X

2. 등기할 대상X ★

3. 권한없는자의 신청 (무권대리인)

4. 출석하지 않은 경우 (방문신청일 경우, 우편은 관공서만 가능)

5. 방식에 맞지 않을 경우 (필요적기록사항 누락)

6. 신청정보가 등기기록과 불일치

7. 신청정보의 등기의무자표시가 등기기록과 불일치 (단, 포괄승계인 등기신청하는 경우는 각하X)

8. 신청정보와 등기원인 증명하는 정보가 불일치 (계약서)

9. 첨부정보 제공하지 않은 경우 (서류제출X)

10. 취득세, 등록면허세, 수수료 미납부 (세금 안내면 등기불가)

11. 신청정보*등기기록의 부동산표시가 대장과 불일치

*각하사유 2번 상세내용 ★★

등기능력이 없는 물건*권리 (1)	유치권, 점유권, 동산질권, 분묘기지권, 특수지역권, 토지통행권 (각하X→소유권,용익권,저당권,권리질권,환매권,채권담보권)
법령에 근거없는 특약 (2)
분리처분금지 (3~5)	전유부분-대지사용권 / 지역권-요역지 / 저당권-피담보채권
일부지분 (6~8) ★	소유권보존 / 상속지분만의 상속 / 용익권설정  (보상용 지분은 각하) (각하X→소유권이전,저당권,처분제한,가등기에기한본등기,포괄유증)
이중신청 (11~12)	소유권보존, 지상권, 전세권, 임차권 (각하X→저당권, 지역권)
동시신청의무 위반 (13~14)	소유권이전-환매특약
촉탁등기를 신청 (10) ★	처분제한, 공매  (ex.가처분-촉탁, 가압류-촉탁 / 가처분명령-단독)
농지에 전세권설정 (9)	건물소유 목적의 농지에 지상권설정은 가능
등기사무정지기간 (15)	전쟁
하천의 용익권*임차권 (16)	모래 사라짐
5년넘는 공유물분할금지약정 (17)	공동신청(공유물은 전원이 신청, 단독신청X)

*각하사유 간과하고 진행된 등기 효력

-1~2번 : 당연무효, 직권말소, 이의신청

-3~11번

~실체관계 일치 → 유효 (단속규정, 벌칙만 부과) (ex.증여인데 매매 / 당사자 미출석 / 당사자 의사능력無)

~실체관계 불일치 → 무효 (효력규정, 이의신청無, 소송만 가능)

[참조] 시험 필수 지문 ★

-일부지분에 소유권보존등기는 가능하지 않다 / 일부지분에 이전*처분등기는 가능하다

-공동가등기권자 중 일부의 가등기권자가 자기지분만에 본등기신청은 가능하다

-소유권보존등기에는 등기원인(일자)를 기재하지 않는다

[참조] 보정(모두반환X&등기관면전 보정) / 취하(모두반환O-신청정보&첨부정보) / 각하(첨부정보만 반환)

[참조] 각하의 부적법 여부 판단기준 : 등기기록시 (등기신청시X)

[기출] 채권자 乙이 채무자 甲의 부동산에 가압류등기를 신청한 경우,… (X,가압류는 촉탁)

[기출] 소유권이전등기가 실행된 후 신청한 환매특약의 등기는… (X,동시신청 필요)

 

 

▶▶▶실행 & 완료

■실행

*업무처리

-방문신청 : 오전제출 → 다음날 18시까지 등기필정보 작성&교부

오후제출 → 다다음날 12시까지 등기필정보 작성&교부

-전자신청 : 24시간이내

-지연사건처리 : 50일이내

*등기의 효력발생

-등기관이 등기를 마친경우, 접수한때부터 발생 (누구인지 알 수 있는 조치를 하였을 때)

-예) 5일 오전10시 등기신청 → 5일 오후17시 등기완료 → 5일 오전10시부터 효력

[기출] 등기는 접수한때부터 효력이 발생한다. (X,등기관이 등기를 마친경우에 한해)

 

■등기필정보 대상

*의무자 : (보유한) 등기필정보를 제출해야함

*등기관 : 작성

*권리자 : (새로운) 등기필정보를 교부받음

 

■등기필정보 작성여부 ★

*작성O : 기입등기 → 보존, 설정, 이전 + 보전가등기(설정이전 청구권보존용)

*작성X : 기입등기외 → 경정, 변경, 말소, 말소회복, 멸실, 멸실변경 + 처분제한, 관공서

-기입등기지만 작성X 경우 (‘신청인≠명의인’인 경우)  (cf.원칙은 ‘신청인=명의인(권리자)’)

~승소한 등기의무자 (甲-乙 / 乙이 등기 안가져가서 甲이 신청)

~채권자 대위신청 (甲-乙-丙 / 甲이 안줘서, 丙이 乙대위해서 신청)

~직권보존등기 (甲-乙 / 甲(미등기)이 안줘서, 乙이 가처분 소송 → 법원촉탁&등기관직권 보존등기)

=> 등기권리자(초록색)가 신청하지 않았으므로, 등기필정보 작성X & 등기권리자에게 등기완료통지만

[참조] 직권보존등기 : 깨끗하던 등기를 아래와 같이 등기관 직권으로 등기

1 甲(보존) 2 가처분

[기출] 소유권이전청구권의 가등기는 물권변동 효력이 없으므로 등기필정보를 작성하지 않는다. (X,작성O)

 

■등기필정보 통지방법

*방문신청 : 1회 교부

*전자신청 : 3회 교부

 

 

■등기필정보 통지하지 않는 경우

*승소한 등기의무자 / 채권자 대위신청 / 직권보존등기

*등기권리자가 통지 원하지 않는 내용 신고한 경우

*등기권리자가 국가*지자체인 경우

*등기필정보 3개월내 수령하지 않은 경우

 

■등기완료통지서 작성&통지하는 경우 ★

*승소한 등기의무자 (통지대상 : 등기의무자甲 + 등기권리자乙)

*채권자 대위신청 (통지대상 : 등기권리자&피대위자乙 + 대위자丙)  (甲은 통지X)

*직권보존등기 (통지대상 : 등기권리자&보존등기명의인甲)  (乙은 통지X)

*단독신청 신청인 (의무자無→등기필정보 작성X→등기완료통지만→즉, 등기필정보는 공동신청만)

*등기필정보를 제공해야 하는 등기신청에서 등기필정보 대신 확인정보등을 제공한 등기의무자

*관공서의 등기촉탁에 있어서 그 관공서 (등기필정보 제출X → 단, 관공서라도 결과 통지해줌) ★

[참조] 행정구역변경*소관청 통지로 등기관이 직권으로 행한 부동산표시변경등기시 → 소유자에 등기완료통지X

 

■과세자료 송부

*등기관이 소유권보존*이전등기시(가등기포함) → 지체없이 관할세무서에 통지

 

■등기원인정보의 반환

*등기원인증명 서면이 법률행위의 성립을 증명하는 서면(계약서)일 경우, 등기후 신청인에 돌려주어야 함

 

■지적소관청 통지 여부

*통지대상O : 소유권의 변동사항有 → 보존, 이전, 변경, 경정, 말소, 말소회복, 등기명의인표시변경경정

*통지대상X : 소유권의 변동사항無 → 소유권에 가등기*처분제한등기, 소유권이외 등기

 

■등기필정보 예제 및 등기종류 ★★★

*소유권보존*이전

(표제부)표시	접수	소재지번	지목	면적	등*기
1	2019.5.8	소재지번	대	900㎡

 

(갑구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	소유권보존	2019.5.8 50호	(공란)	소유자 甲/주민번호/주소
2	소유권이전	2025.7.7 80호	2025.7.6 매매	소유자 乙/주민번호/주소

-甲(보존) : 등기필정보(보존) 교부받음

-乙(이전) : 甲은 등기필정보(보존) 제출 → 乙은 새로운 등기필정보(이전) 교부받음

-소유권보존등기는 등기원인&일자 기재X

*전세권설정

갑구	을구
1 甲(보존)	1   乙(설정) 1-1 丙(이전)

-甲(보존) : 등기필정보(보존) 교부받음

-乙(설정) : 甲은 등기필정보(보존) 제출 / 乙은 새로운 등기필정보(설정) 교부받음

-丙(이전) : 乙은 등기필정보(설정) 제출 / 丙은 새로운 등기필정보(전세) 교부받음

*등기명의인 표시변경*경정 등기시, 등기필정보 작성X (∵전세권에 영향無)

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	전세권설정	2019.5.8 100호	2019.5.7 설정계약	전세금1억,존속기간 2년 → 등기명의인 권리 전세권자 송윤아/주민번호/주소 → 등기명의인 표시
1-1	등기명의인 표시경정		신청착오	송윤자
1-2	등기명의인 표시변경		개명	송윤미

*등기명의인 권리변경 등기시, 등기필정보 작성X (∵전세권에 영향無)

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	전세권설정	2019.5.8 100호	2019.5.7 설정계약	전세금1억,존속기간 2년 → 등기명의인 권리 전세권자 송윤아/주민번호/주소 → 등기명의인 표시
1-1	등기명의인 권리변경			전세금 2억

*말소등기시, 등기필정보 작성X

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	전세권설정	2019.5.8 100호	2019.5.7 설정계약	전세금1억,존속기간 2년 → 등기명의인 권리 전세권자 송윤아/주민번호/주소 → 등기명의인 표시
2	1번 말소

*멸실등기시, 등기필정보 작성X

(표제부)표시	접수	소재지번	지목	면적	등*기
1	2019.5.8	소재지번	대	900㎡
2	2039.9.9				멸실사유