공시법 6 - 등기 / 등기소*등기관 및 등기부 등 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

@구조

*대법원 : 등기사무X / 서울

*고등법원 : 등기사무X / 서울,대전,대구,부산,광주

*지방법원 : 등기사무O / 시도

-개수 : 시(서울5개,나머지1개씩) / 도(경기도2개,나머지1개씩)

-명칭 : 시(시이름, ex.인천지방법원) / 도(도청소재지명, ex.춘천지방법원)

*등기소 : 등기사무O / 시군구

[참조] 서울5개 : 동서남북+중앙

[참조] 주요지방법원 : 경기도(수원), 강원도(춘천), 충북(청주), 충남(대전), 경북(대구), 경남(창원), 전북(전주), 전남(광주), 제주(제주)

 

■등기소

*관할등기소 지정권자 : 상급법원의 장 (관상 손위정대 지지 보전법)

*등기사무 위임권자 : 대법원장

*등기사무 정지권자 : 대법원장

*등기부 복구 손상방지권자 : 대법원장 (법원행정처장 ,지방법원장에 위임)

*관할 위반의 등기 → 당연무효, 직권말소

*정지기간(천재지변) 중에 이루어진 등기 → 당연무효, 직권말소, 이의신청

[참조] 부동산의 관할구역이 걸칠 경우 지정권자 (상위단계 만나는 법원)

`수원-안산 & 수원-안양 → 수원지방법원

`서울-금천 & 수원-안양 → 서울남부지방법원 & 수원지방법원 → 서울고등법원

`충북-영동 & 경북-김천 → 청주지방법원 & 대구지방법원 → 대전고등법원 & 광주고등법원 → 대법원

[참조] 각하사유

1.관할위반 2.사건이 등기대상X	당연무효 → 직권말소O → (문제시)이의신청
3~11	실체관계 일치(유효) → 직권말소X

[기출] 관할등기소가 아닌 등기소에서 한 등기가 실체관계와 일치하는 경우 무효이다. (O,당연무효)

[기출] 무권대리인이 한 등기가 실체관계와 일치하는 경우 유효이다. (O)

 

■등기관

*등기관 지정권자 : 지방법원장 (지원장)

-등기소장 & 등기과장 : 보직발령만으로 당연히 등기관 지위 (별도지정X)

*등기관 업무처리 제한 : 자기*배우자*4촌이내 친족 (관계종료후도 동일, ex.이혼)

*등기관재정보증*등기전산자료승인 : 법원행정처장

[참조] 재정보증 : 민원인에게 손해끼친경우, 손해배상을 위한 보증인제도

[참조] 공무원급수 : 관리관(1)/이사관(2)/부이사관(3)/서기관(4)/사무관(5)/주사(6)/주사보(7)/서기(8)/서기보(9) → 등기관은 4~7급만 가능

 

 

▶▶▶등기부 및 부속서류

■등기부 의의 (구분실익)

*등기부 : 등기정보자료 전체

*등기기록 : 1필토지*1개건물에 관한 등기자료

 

■등기부 종류 (발급대상) ★

협의	광의
-토지등기부 -건물등기부	-폐쇄등기부 : 전부 증명서 (일부X) / 전부합병*멸실등기*전부말소*중복등기*매수과다 등으로 폐쇄 -도면 : 부동산의 일부 (전부X), 구분건물, 수개건물 -신탁원부 : 부동산마다 별개의 신탁원부 -공동담보(전세)목록 : 5개이상 부동산, 등기관이 작성 (신청인X), 1년마다 새번호 -매매목록 : 2개이상 부동산 (예외: 1개라도 수인간의 매매인 경우는 작성함)

[참조] 전부합병으로 합필등기시, 합병된 토지에 관한 등기기록은 폐쇄

[기출] 지상권의 설정범위가 토지의 일부인 경우, 대장을 첨부하여야 한다. (X,도면)

 

■등기기록 구성과 내용

*토지 및 일반건물 : 표제부 (부동산표시)

갑구*을구 (권리관계)

*구분건물 ★

-{건물} 1동건물/표제부 (101동) → <표제부>상단: 1동 건물의표시 / 하단: 대지권목적인 토지의표시

-{건물} 전유부분/표제부*갑구*을구 (1701호) → <표제부>상단: 전유부분 건물의표시 / 하단: 대지권의표시

-{건물} 공용부분/표제부 → 규약상부분(등기O, ex.관리동) / 구조상부분(등기X, ex.복도,승강기)

-{토지} 토지/갑구*을구 → 대지권이라는 뜻의 등기

*’갑구’에 기록하는 내용 (을구X)

-저당권*전세권등의 담보권실행 경매개시 결정등기 (∵경매=소유권이전)

-임차권설정등기청구권이라도, 이 청구권을 보존키위한 소유권에 대한 처분금지가처분

*기타

-소재,지번은 1동 건물 표제부에는 기록하나, 전유부분에는 기록하지 않음

-토지등기기록에 별도등기(ex.저당권)가 있다는 뜻의 등기는 전유부분 표제부에 기록

[참고] 규약상공용부분 : 소유권 등기명의인 단독신청으로 등기 (규혼단)

[기출] 집합건물 등기부는 1동건물 전체의 표제부와 각 구분건물의 갑구*을구가 하나의 등기부를 구성한다. (X,구분건물의 표제부*갑구*을구)

 

■장부의 보존&폐기&반출 ★

*보존 : 등기부 → 영구보존 (협의+광의)

신청정보, 첨부정보 → 5년보존

*폐기 : 전산정보처리조직으로 관리되는 자료 → 법원행정처장 인가 → 다음연도 3월말까지 삭제에 의한 폐기

보존기간종료 장부*서류 → 지방법원장 인가 → 다음해 3월말까지 폐기

*반출 : 등기부+부속서류 : 천재지변만

신청정보+부속서류 : 천재지변 or 법원명령*촉탁/법관영장

지적공부+부속서류 : 천재지변 or 시도*대시장 승인

[기출] 법관이 발부한 영장이 있을 경우, 등기부는 이동이 가능하다. (X,신청정보)

 

■등기부 복구

*등기부+부속서류 복구등 : 대법원장 → 법원행정처장에 위임

*신청정보+부속서류 복구등 : 대법원장 → 지방법원장에 위임

*등기부부본자료에 의한 복구 : 전산운영책임관  (cf.등기부부본=등기부와 동일내용으로 보조기억장치에 기록)

[참조] ‘전산*등기부’등 상급관련 내용은 법원행정처장이 함 (지방법원장은 하급)

 

 

▶▶▶등기사항의 증명과 열람*발급

*등기사항증명 : 등기기록에 기록사항 전부*일부의 열람 및 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급

-등기기록 : 누구나 열람*발급 가능 (대리인 신청시 위임장 첨부 불필요)

-등기기록 부속서류 or 신청정보 부속서류 : 이해관계인이 이해관계 있는부분의 열람만 가능 (발급X)

~대리인 신청시 위임장 첨부 필요

-광의등기부 : 함께 신청하는 뜻의 표시 있는 경우만 열람*발급 가능

-등기사항증명서 종류 ♥

~등본&전부 : 말소사항포함(제외X) / 현재유효사항

~초본&일부 : 특정인지분 / 현재소유현황 / 지분취득이력

*무인발급기 : 법원행정처장 / 등기사항전부증명서만 발급 가능(일부X) / 16장이상X

*인터넷 : 1등기 5통이내 & 전부*일부*나누어 가능 / 신청인에 의한 경정시 1월내 1회 재발급 /

갑구을구 500인이상 발급X / 수수료 면제규정 적용X /

수수료결제후 당일에 한해 전부취소만 가능 (예약으로 등기소작성 완료시엔 당일철회도 불가)

[참조] 등기기록사항 발급을 위한 신청시, 대리인은 대리권한 증명서면(위임장)을 제출하여야 한다

[기출] 등기사항증명서 발급신청시, 매매목록은 그 신청이 있는 경우에만 등기사항증명서에 포함하여 발급한다. (O,광의)

 

 

▶▶▶중복등기기록의 정리

@토지와 건물은 해결방법이 다름

*토지 : 등기법(민법동일) → 불이익 보는자 불문, 둘 중 하나는 직권정리O (∴실체권리에 영향X)

-중복등기기록의 정리는 실체의 권리관계에 영향을 미치지 않음

-중복등기기록 중 어느 한 등기의 최종명의인은 그 명의의 등기기록 폐쇄를 요청가능

-등기토지 일부에 별개의 등기기록이 개설된 경우, 등기관은 직권으로 분필등기 후 중복등기기록을 정리함

*건물 : 등기예규(등기사무처리지침서) → 불이익 보는자 있으면, 직권정리X

[기출] 건물은 등기법의 규정에 의해 문제를 해결한다. (X,등기예규)

[기출] 건물의 위치가 다소 틀릴지라도, 지번이 동일하다면 동일건물로 본다. (X,종합판단)

 

■토지 (2명살린다)

소유권등기 명의인 일치 → 후등기 폐쇄		소유권등기 명의인 일치 & 후등기 소외등기有 → 선등기 폐쇄(2명살린다)
선등기 (유효)	후등기	선등기	후등기 (유효)
1 갑	1 갑	1 갑	1 갑
			1 저당권 을

 

소유권등기 명의인 불일치 → 후등기 폐쇄		소유권등기 명의인 불일치 & 후등기 소외등기有 → 선등기 폐쇄(2명살린다)
선등기 (유효)	후등기	선등기	후등기 (유효)
1 갑	1 을	1 갑	1 을
			1 저당권 병

 

■건물 (이해관계인 손 못댄다)

보존등기 명의인 일치 → 후행 보존등기 말소(직권)		보존등기 명의인 불일치 → 직권정리 불가(소송에 의해 소유자가 말소등기 신청)
선등기 (유효)	후등기	선등기	후등기
1 갑	1 갑	1 갑	1 을

 

보존등기 명의인 일치 & 후행 보존등기 기초로 새등기有 → 후행 폐쇄 & 소외등기를 선행등기기록에 이기		보존등기 명의인 일치 & 선*후행 모두 새등기有 → 직권정리 불가(이기시 순위번호 밀림)
선등기 (유효)	후등기	선등기	후등기
1 갑	1 갑	1 갑	1 갑
(이기) <---	1 저당권 을	1 저당권 을	1 저당권 병

 

보존등기 명의인 일치 & -선행 등기기록 기초로 한 새로운 등기신청 → 수리 -후행 등기기록 기초로 한 새로운 등기신청 → 각하		보존등기 명의인 불일치 & 선행*후행 새로운 등기신청 → 수리 (∵판결전까지는 둘다 유효)
선등기 (유효)	후등기	선등기	후등기
1 갑	1 갑	1 갑	1 을
1 저당권 을 (수리)	1 저당권 병 (각하)	1 저당권 을 (수리)	1 저당권 병 (수리)

[기출] 가등기 명의인이 중복등기의 말소를 신청할 수 있다. (X,소유자만)

[기출] 동일건물에 대해 동일인 명의 보존등기가 중복된 경우, 후등기를 기초로 하여 제3자명의의 등기가 경료된때에는 선등기가 유효하다. (O,후등기 제3자 선등기로 이기)

[기출] 같은 건물에 관해 중복등기를 발견한 등기관은 그중 어느하나의 등기기록을 폐쇄해야 한다. (X,토지)