공시법 5 - 등기 / 총칙 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

@공시법상 소유권/소유권이외 비교표 ♥

*소유권

*소유권이외

-용익권 : 지상권 / 지역권 / 전세권 / 임차권

-저당권 : 저당권 / 처분제한 / 소유권

	용익권	저당권	비고
일부	O	X	승역지O-요역지X
합병	O	X	승역지O-요역지X / 소유권O
지분	X	O	용익은 부동산 사용수익 → 지분 사용수익X
이중	X	O	지역권O / 소유권X
하천	X	O	사용수익시, 토사 다 사라짐
농지	O	O	전세권X

[참조] 저당권의 합병 예외 : 등기원인일자&접수번호가 동일한 저당권은 합병가능

[참조] 지역권의 이중 사용예 : 통행 (다수 이용)

[기출] 토지 일부에 대해 분할을 선행하지 않으면, 지상권을 설정하지 못한다. (X,용익권은 분할없이 가능, 저당권은 분할없이 불가능)

 

@표제부 & 갑구을구

*표제부-토지

표시번호

접수(일자)

소재 지번

지목

면적

등기원인&기타

*표제부-건물

표시번호

접수(일자)

소재 지번 및 건물번호

건물내역 (구조,종류,면적)

등기원인&기타

*갑구*을구

순위번호

등기목적

접수(일자&번호)

등기원인

권리자&기타

*표제부-구분건물 1동

표시번호

접수(일자)

소재*지번및명칭* 건물번호

건물내역 (구조,종류,면적)

등기원인&기타

*표제부-구분건물 전유부분

표시번호

접수(일자)

건물번호 (소재*지번X)

건물내역 (구조,종류,면적)

등기원인&기타

[참조] 표제부에 접수일자는 기록하지만 접수번호는 기록하지 않는다.

[참조] 접수일자 & 등기원인은 모두 존재

 

@표제부 유용 못하는 것 (부접무추가)

*부기등기 : 부기등기는 주등기의 순위를 이어받는 등기, 표제부는 순위 존재X

*접수번호 : 표제부에 존재X

*무효등기 : 판례 (멸실 후 신축한 건물에 유용X)

*추정력 : 표제부는 부동산표시만 (추정→권리관계)

*가등기 : 가등기의 목적은 순위보전, 표제부는 순위 존재X

 

 

▶▶▶부동산등기제도 개관

■부동산등기

*의미 : 등기관이 / 등기부에 / 부동산표시와 / 권리관계를 / 기록하는 것

*신청주의

-원칙 : 공동, 방문, 전자, 서면 (구술X)

-예외 : 상공판경기, 촉탁

*물적편성주의 : 1필토지*1개건물 → 1개등기 (단, 1동 구분건물은 1동 전부에 대해 1개의 등기)

*성립요건주의 : §186로 물권변동을 규정한 성립요건주의*형식주의

-대항요건주의 : 당사자간은 의사표시만으로 물권변동 발생하지만, 제3자에 대항하려면 등기필요

*형식적심사주의 : 등기관은 절차상 적법성 여부만 심사 (실체적 심사X & 권한無)

*등기목차 (총7장 / 1~3장 학자설,가볍게 / 4~6장 출제집중)

-1장~3장 : 서론 / 등기관 / 등기부

-4장 : 등기절차총론 (등기절차 필요서류)

-5장 : 부동산표시

-6장 : 권리관계

-7장 : 이의신청

 

 

▶▶▶부동산등기 종류

■등기 분류 ★★

기입	보존	새로운 등기원인의 발생에 의한 등기				등기필정보O 처분제한O	종국 등기
	설정
	이전
경정		등기의	일부	원시적 불일치	갑구/을구	등기필정보X
변경		등기의	일부	후발적 불일치
말소		등기의	전부	권리소멸시
말소회복		등기의	전부or일부
멸실		부동산의	전부	부동산멸실시	표제부
멸실변경		부동산의	일부

*경정 & 변경 & 멸실변경 (멸실회복無)

-부동산 표시의 변경*경정 : 소재 / 지번 / 지목 / 면적 / 구조 / 종류

-등기명의인 표시의 변경*경정 : 성명 / 주소 / 주민번호

-등기명의인 권리의 변경*경정 : 지상 / 지역 / 전세 / 임차 / 저당

[참조] 보존:소유권 / 설정:소유권외 / 이전:권리주체변경 / 변경:권리객체변경

[참조] 처분제한 : 압류*가압류*가처분*경매 + 특약(공유물분할금지*전세권양도금지)

[참조] 가처분 : 금전외 물건*권리가 처분되는 것을 막기위해, 재판으로 어떤행위를 임시로 요구하는 것

[참조] 전세금을 잘못 적었다(등기명의인 권리의 경정) / 전세금이 바꼈다(등기명의인 권리의 변경)

[기출] 현행 등기법상 예고등기와 멸실회복등기에 관한 규정은 없다. (O)

 

 

▶▶▶등기할 사항

■등기사항 ★

*실체법 : 186조(등기O) / 187조(등기X,상공판경기) / 245조1항(등기O,점유20년) / 245조2항(등기O,등기부10년)

*절차법(등기대상) : 물건 + 권리

등기O	등기X
하천 (소유권,저당권,권리질권) 고정식온실 방조제 유류저장탱크 경량철골조 경량패널지붕 건축물 규약상 공용부분(관리사무소, 노인정) 지하실, 기계실, 공동지하주차장 싸일로, 국유재산(하천제외), 부속건물 도로(사도), 개방형축사 컨테이너구조 슬레이트 지붕주택   소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, (채권: 임차권, 환매권, 신탁등기)	하천 (용익물권,임차권) 비닐하우스, 컨테이너, 가설건축물 방조제 배수갑문(큰문들)*부속시설 주유소 캐노피 경량철골조 조립식 패널구조물 구조상 공용부분(복도,계단) 승강기, 보일러실, 배전시설, 발전시설 관광호텔선박, 치어장 등록 축양장 공유수면하토지, 옥외풀장, 양어장 교량,터널,축대,담,토굴   점유권, 유치권, 동산질권, 분묘기지권, 특수지역권, 토지통행권

[참조] 절차법상 등기사항 범위 > 실체법상 등기사항 범위

[참조] 농지 : 전세권X, 지상권O

 

 

▶▶▶등기의 효력

■종국등기 (본등기 / 등기→권리변동O) ★

*물권변동 : 등기관이 등기를 마친경우, 접수한때부터 소급효력 발생  (cf.접수한때=전산정보조직에 처리된때)

*순위확정

-주등기 : 동구(순위번호) / 별구(접수번호)  (동순별접대접)

-대지권→건물 표제부 / 대지권이라는 뜻의 등기→토지 갑구을구(별구이므로 접수번호)

-부기등기 : 주등기 따름 / 부기등기 상호간 순위는 그 등기순서(선후)

-가등기 : 가등기에서 본등기시, 본등기순위는 가등기순위에 의함

-말소회복등기 : 종전순위

*추정력 : 등기가 있으면, 그에 대응하는 실체적권리관계가 존재하는 것으로 추정

-추정O : 권리의등기(갑구을구), 판례, 종국등기 / 등기원인, 권리변동의당사자, 담보물권*피담보채권, 전소유자

-추정X : 표제부(사실관계), 민법, 가등기, 부동산표시의등기 / 사자명의, 허무인명의, 점유

*대항력 : 환매, 임차, 신탁, 임의적기록(존속기간,지료,이자,지급시기) → 등기하면 제3자 대항가능

*점유 : 등기부취득시효 10년 → 등기의 점유적효력

*후등기 저지 : 유효무효불문 말소되기전까지 형식상 효력 유지 (ex.기존전세권 말소해야, 새전세권 등기가능)

*공신력 불인정

[참조] 물권변동&순위확정: 법으로 인정 / 추정력: 판례로 인정

[참조] 접수번호 존재이유 : 다른구 간의 순위문제해결을 위함 (cf.표제부엔 접수번호X)

[기출] 등기는 접수한때부터 효력이 발생한다. (X,등기관등기경료 후 접수시로 소급하여 발생)

[기출] 우리나라 등기에는 대항적효력과 점유적효력이 있다. 단, 점유의 추정력은 인정되지 않는다. (O)

 

■예비등기 (가등기 / 등기→권리변동X)

*목적 : 순위보전, 청구권보전, 경고

*추정력X (∵권리변동X)

*이전O, 처분제한O, 보존등기에 불가능(∵미등기상태이므로)

 

 

▶▶▶등기의 유효요건

■등기와 실체관계의 부합의 정도

*부동산표시

-토지 : 소재*지번이 다르면 무효 / 지목*면적 이 다르면 유효(경정가능)

-건물 : 실제&등기부간 다소 불일치 하더라도, 통념상 동일성*유사성 인정시 유효

*물권행위

질적불일치	양적불일치
권리주체 불일치(甲-乙) → 무효 권리객체 불일치(甲지-乙지) → 무효 권리종류 불일치(전세권-임차권) → 무효	물권행위(1억) & 등기된양(1억5천) → 1억만큼 유효 물권행위(1억) & 등기된양(5천) → 일부무효법리(전부무효)

[기출] 무효인 매매계약을 원인으로 이전등기가 된 경우, 그 등기의 말소등기를 하지 않고, 매도인 명의로 소유권이전등기를 할 수 있다. (O)

[기출] 등기는 효력발생요건일뿐, 존속요건이 아니므로, 등기가 원인없이 말소시 물권은 소멸하지 않는다. (O)

 

■유효요건의 완화 (위법이지만 유효)

*모두생략등기 : 유효 (원시취득자가 보존등기를 하지않고, 양수자가 보존등기 경료 → 세금만 부과)

*중간생략등기

-3자간 합의O : 유효 (丙은 甲에 직접청구 가능)

-3자간 합의X : 유효 (丙은 甲에 乙의 대위청구 가능, 채권양도원인청구는 불가능)

-토지거래허가구역 : 무효 (무조건 무효)

*실제와 다른 등기원인에 의한 등기 : 유효 (증여를 매매로 가장해 거래 경료 → 세금만 부과)

*무효등기의 유용 : 유효 (돈 갚아 무효지만 말소안한 저당권 → 다시 돈을 빌렸다면 이 저당권 유용 가능) ★

-단, 이해관계인이 없을때만 가능 (∵후순위자 순위상승 보장필요)

-갑구*을구만 인정

-표제부 불인정 (判멸실된 건물(무효)의 등기부를 멸실후, 신축한 건물의 보존등기에 유용X → 무효)