중개사법 15 - 개별적 중개실무 및 기타 보충 정리 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

민법 노트에 통합 정리

 

 

▶▶▶주택임대차보호법 & 상가건물임대차보호법

민법 노트에 통합 정리

 

 

▶▶▶경매*공매 실무

■서설

*경매의 종류

-강제경매 : by집행권원 (ex.임차권) / 채권자 신청, 예견되지 않은 경매, 인적책임, 일반재산 집행

-임의경매 : by담보물권 (ex.전세권)

*권리분석

-소제주의 : 저당권, 근저당, 담보가등기, 가압류, 압류

-인수주의 : 유치권(원칙적), 가처분(원칙적), 지상권, 지역권, 보존가등기, 법정지상권, 분묘기지권

-말소기준권리 : 최선순위 저당권*가압류*압류*담보가등기

~이전 : 전세권*임차권 → 인수

~이후 : 모두 말소

[기출] 유치권, 전세권, 임차권, 압류, 법정지상권 중 가장 안전? (압류-소멸되므로/인수여부로 판단)

 

■경매절차

절차	내용
경매신청 (by채권자)	비용예납, 부동산소재지 지방법원
경매준비	압류, 채무자송달&채권자고시
경매개시결정 (법원)	개시결정 ↔ 압류효력발생(동시)&경매개시결정등기(즉시촉탁) => 이후 성립권리 효력無 개시결정 후, 1주내 배당요구의 종기결정*공고 채권통지최고(to공공기관), 조사명령(to집행관) 평가명령(to감정평가사) → 최저매각가격 산정, 매각물건명세서 작성
입찰공고	최초입찰기일 : 공고일~2주 이후로 정함
물건자료열람	입찰기일 1주 전부터 민사과에 비치
현장답사	(cf.법조문無)
경매실시 (유찰시 새매각) <매각기일>	최고가 매수신고인 결정 / 차순위매수신고 / 매수보증금1할 최고가 입찰자 2인이상 동일시 → 추가입찰 → 재동일시 추첨 (cf.차순위매수신고가 동일시, 바로 추첨)
매각허부결정선고 <매각결정기일>	매각기일~1주이내 지정
매각허가결정확정 <대금지급기한>	확정일~1월내 대금지급 기한 지정 → 매수인에 통지
대금납부 (미납시 재매각)	등기없이 소유권이전 (cf.재매각기일 3일전 매수인의 적합비용지급시, 재매각 취소됨)
소유권이전등기촉탁
인도	정당한권원無 점유자 → 인도명령신청(대금납부일~6월내) → 명도소송 정당한권원有 점유자 → 인도*명도소송

-차순위매수신고

~최고가 매수인이 신고한 금액에서 그 보증금을 뺀 금액 이상을 써낸 사람중에서 가장 높게 써낸 사람이 차순위매수신고인이 될수 있다

`예) 최저매각가격2억, 최고가매수인2억5천, 보증금2천 낸후, 이행 안할경우

→ 2억3천이상~2억5천미만 차순위매수신고인은 매각허가 요청 가능

-공유자의 우선매수권

~공유자는 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수권한이 있음

~이 경우, 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 간주됨

-배당요구 종기일 : 개시결정으로 압류효력 발생 1주내 결정 & 첫 매각기일 이전의 날을 종기로 정함

~배당요구 없이 배당받는 채권자 : 담보권자, 임차권등기권자, 압류등기권자, 가압류권자

~배당요구 해야 배당받는 채권자 : 채권자, 주임법*상임법 소액임차인, 확정일자부임차인

-압류의 경합 : 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대해, 다른 강제경매의 신청이 있는때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차로 경매

-가격저감 : 유찰로 새매각→가격저감O / 미납으로 재매각→가격저감X

[참조] 경매에서 저당권에 대항할 수 있는 전세권자가 배당요구 한다면 → 전세권은 매각으로 소멸

[기출] 우선변제청구권이 있는 채권자는 매각결정기일까지 배당요구를 해야한다. (X,배당요구종기까지)

 

■민사집행법 주요개정내용 ★★

*미등기건물의 강제집행가능 (승인만 안받은 건물 실체 인정)

*1기일2회 입찰제 (신속권리구제, 이자부담*비용 증가방지, 가격저감無)

*호가경매제도 부활 (입찰방식 3가지 : 기일,호가,기간)

*매수보증금 인하 (최저매각가 10%, 현금*수표*은행지급보증위탁계약서 가능) (응찰가X, 입찰가X) ★

*항고보증금 공탁 (매각대금 10%, 항고남용방지) ★

-채무자*소유자의 항고기각시 몰수 (배당재단에 편입됨)

-채무자*소유자외의 자 항고기각시, 법정이자 차감후 돌려줌 (항고인용시 다 돌려줌)

*대금지급기한제 (기한으로 기일 악용가능성 제거, 소유권신속획득, 매수인지위안정)

*배당요구 종기의 단축 (전세권*임차권 소멸여부 경매기일 이전 확정, 경매안정성 확보)

*인도명령 범위 확대 (채무자&소유자 한정 → 정당한 권원없는 모든 대상)

 

■배당순서 (경공매 공통)

순위	내용	비고
0	경매(집행비용,필요비*유익비) / 공매(체납처분비)
1	임대차보호법(최우선변제) / 근로기준법(최종 3월임금*3년퇴직금,재해보상금)	경합시(비율)
2	당해세(보통징수세→재종/증여상속세,지역자원시설세,자동차세,지방교육세,가산금)
3	피담보채권(전세권,저당권,질권) / 일반조세(법정기일)	경합시(순위*일자)

[참조] 현실상 3순위에서 종료 / 법적으로 0순위는 없으므로 1~8순위로 될수 있음

 

■경매 vs 공매

	경매	공매
대금납부	매각대금 지급기한까지 완납	압류재산 : 일시불 비업무용부동산 : 분할납부가능
최초입찰최저가	감정평가액	감정평가액+취득비용
매각방법	-법정 직접 출석 -입찰 (3가지) ★ `기일입찰 : 1기일2회입찰*개찰 `호가경매 : 1기일2회입찰*개찰 `기간입찰 : 1주~1월입찰&1주개찰	-전자입찰만 (온비드) -압류재산 : 입찰 -비업무용부동산 : 입찰*수의계약
가격저감	새매각시, 20~30% (재매각X) 예) 1억→8천→6천4백…(단계별 각각)	10% 예) 1억→9천→8천…(단계별 일정액)
매수보증금	최저매각가격 10% or 20%(매수인 포기시)	매각예정가격 10%이상
명도책임	매수인	압류재산 : 매수인 비업무용부동산 : 매도자 (자산관리공사)
장점	가격저렴, 물량多 모든허가절차 면제 (단,농취증 제외)	비교적안전, 매수인변경가능 대금납부조건 유리(장기할부)
단점	권리분석 어려움, 분쟁소지多, 명도책임 대금납부일 예측곤란(항고등 변수)	경매보다 비쌈, 명도책임(압류재산 한정) 토지거래허가 : 압류재산 면제O / 비업무용 면제X (3회유찰 면제O)

[참조] 기일입찰, 호가경매 차이점 : 입찰표 문서 제출 / 구두 호가

[참조] 현실상, 호가경매는 유체동산에만 간혹 있고, 99%는 기일입찰 (기간입찰은 오래걸려 활용도↓)

[참조] 인도명령은 경매만 있고, 공매는 없음(소송만 가능)

[참조] 압류→체납자의 재산정리  /  비업무용→금융기관이 채권정리

[기출] 경매의 방식에는 기일입찰, 기간입찰 2가지가 있다. (X,3가지-호가경매 부활)

 

 

▶▶▶매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙

■매수신청대리권

*업무범위인 것

-매수신청 보증 제공

-입찰표 작성*제출

-차순위매수신고

-매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위

-우선매수신고-공유자

-우선매수신고-임대주택 임차인

-우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보는경우, 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위

*업무범위가 아닌 것

-소송대리 (∵변호사업무)

-매수신청대리 대상물외의 대리

-매각허가결정등에 항고

 

■매수신청대리 대상물

*법정 중개대상물과 동일 (토건입공광권)

-토지

-건축물 그밖의 토지의 정착물

-그밖에 대통령령이 정하는 재산권 (입목, 공장재단, 광업재단)

 

■주요내용-1

*등록 : 사무소 관할 지방법원의 장 (법인:주된사무소)

*요건 : 개공*법인개공(중개인X) + 경매실무교육이수 + 보험*공제*공탁(미리)

*신청서류  (실사여보자)

-실무교육이수증 사본

-사무소등록증 사본 (사무소확보증X)

-여권용사진 2매

-보증증서 사본

-자격증 사본 (법인:등기사항증명서)

*수수료 : 개공 2만원, 법인 3만원 → 수입인지(국가)

*등록통지 : 지방법원장이 14일이내 종별구분하여 등록후 통지 (cf.공중법 등록(사무소개설) 7일)

*신고의무 : 하기 사유발생일~10일이내 사후신고 ★

-사무소이전 / 분사무소 설치

-중개업 휴업*폐업 (cf.공중법은 미리→즉,매수신청대리를 하는 개공은 휴폐업시 사전&사후 각각 신고필요)

-행정처분 (자격취소*자격정지*등록취소*업무정지)

*금지행위 ★

-매수신청대리인이 된 사건에 있어서 매수신청인으로서 매수신청을 하는 행위

-동일부동산에 대해 이해관계가 다른 2인이상의 대리인이 되는 행위

-이중등록 / 양도대여 / 타개공 명의도용 / 입찰방해(형법) / 사건카드허위기재*누락

*실무교육

-대상 : 개공 (법인:반드시 대표자만) (소공X)

-등록신청일 전 1년이내 법원행정처장 지정교육기관에서 이수 (시도지사X, 지방법원장X)

*매수신청대리업 휴업*폐업 ♣

-휴업(3월초과시), 폐업, 재개, 기간변경 → 감독법원에 미리 신고 (매수신청대리인등록증 첨부*반납)

-휴업은 6월 초과X

*등록의 결격사유 : 개공등의 결격사유 + 하기항목들

-매수신청대리인 등록취소 후 3년이 지나지 아니한자 (단, 폐업으로 인한 등록취소 제외)

-경매관련 유죄판결 후 2년이 지나지 아니한자

-매수신청대리인 업무정지기간이 경과되지 아니한자 (법인은 당시 임사원 포함 / 폐업했어도 기간은 진행중)

*게시의무 : 개공 게시의무(등수보자) + 하기항목들(등수보)

-등록증

-보수표

-보증설정증명서류 (개공 보증과 별개)

*보존의무 (모두 5년)

-매수신청대리사건카드 : 5년 (cf.공중법 거래계약서 5년)

-확인설명서 : 5년 (cf.공중법 확인설명서*전속중개계약서 3년)

-등록취소*업무정지대장 : 5년

-매수신청대리 수수료 영수증 : 교부의무만 有 (cf.공중법 영수증→보존無*교부無 / 일반중개계약서→보존無)

[기출] 법인개공이 A구에 주된사무소, B구에 분사무소하면서, 법원에 매수신청대리업 등록하였다면, 법인의 보증금 총액은? → 주된사무소2억 + 분사무소1억 X 2(매수신청대리 별도) = 6억

 

■주요내용-2

*매수신청대리행위 방식

-대리행위마다 대리권증명문서 제출 의무 (인감증명서 포함-유일!!)

~단, 같은날&같은장소에서 동시에 대리행위를 한다면, 1개 서면으로 갈음 가능

-개공(법인:대표)은 매각장소*집행법원 직접 출석 (소공X)

*매수신청대리 확인설명 (권표경제)

-부담*인수할 권리사항 (세금X)

-대상물의 표시 및 권리관계

-대상물의 경제적가치

-법령규정 제한사항

*매수신청대리보수

-예규에서 정한 보수이상 못받음

-의무 : 계약전 보수표&보수설명, 영수증교부O(보관X), 서명날인에 공중법상 등록인장 사용

-지급시기 : 약정 따름 / 약정없을때→매각대금 지급기한일 (매각기일X)

-보수내용 (모두 금액범위안 합의)

~상담보수 : 50만원

~매수인이 된 경우 : 감정가 1%이하 또는 최저매각가격 1.5%이하

~매수인이 안된 경우 : 50만원

~실비 : 30만원

`O → 원거리교통비, 원거리출장비

`X → 근거리교통비, 등기사항증명서

*명칭의 표시

-법원 명칭*휘장 표시X

-매수신청대리인 등록취소된때 → 등록증 7일내 반납 & 사무실내외부에 관련표시 제거해야함

-매수신청대리인 업무정지처분을 받은때 → 업무정지사실을 사무소출입문에 표시해야함

*지도감독 (P12)

-매수신청대리 협회 : 법원행정처장

-매수신청대리 지부 or 개공 : 지방법원장 (지원장*협회지부에 위탁가능)

-절차

~등록관청 -(다음달 10일 통보)-> 협회 -(통보받은날 10일내 통지)-> 법원행정처장

~지방법원장 -(다음달 10일 통지)-> 법원행정처장 -(다음달 15일 통지)-> 협회

*위반조치 : 오직 등록취소&업무정지만 있음 (징역X,벌금X,과태료X) ★

-등록취소 해야하는 사유 : 등록당시 결격사유*등록요건X + 결격사유, 폐업, 자격취소, 등록취소 + 폐업

-등록취소 할수있는 사유 : 등록후 결격사유*등록요건X + 미작성*미보존*초과보수*거짓보고*비밀준수X*감독상명령위반등 + 최근1년2회업정+업정(cf.공중법 절취사유)

-업무정지 해야하는 사유 : 자격정지*임취*업정 + 휴업 / 업정기간→1월~2년(cf.공중법 6월↓&절대업정無)

-업무정지 할수있는 사유 : 매각장소질서위반 + 미게시*인장위반*이전신고X*감독상명령위반*휘장위반

[기출] 개공이 중개업관련 업정을 받은 경우, 매수신청대리상 임의적 업정사유이다. (X,절대적)

 

 

 

★★★ 기타 보충 정리

■유예등 (검사/판사)

*개공등 결격사유 : 기소유예X / 집행유예O, 선고유예X

*포상금 대상 : 기소유예O, 공소제기O, 기소중지X / 집행유예O, 선고유예O(판사로 넘어오면 모두 포상금O)

 

■즉시 (지체없이X)

*휴업*폐업*재개*변경 → 즉시 처리

*토지거래허가 재지정*해제의 효력 → 즉시 발생

*이행강제금을 이행한 경우, 새로운 부과 중지  → 즉시 중지

*로또맞은 임차인 → 즉시 대항력

[참조] 부신법 행정청 행위는 무조건 ‘지체없이’ (즉시X)

 

■원본 & 사본

*원본 : 게시의무(자격증,등록증,신고필증) / 이전신청, 휴폐업, 종별변경, 등록인장변경 (등록증) (휴게인이종)

*사본 : 지정신청(등록증, 자격증-기사&중개사) / 등록신청(실무교육수료증) / 매수신청대리인등록신청(자격증) /

부신법 단독신고(계약서) / 면적변경없이 가격변경된 경우(계약서) /

검인 제출서류(계약서-2통) / 매수신청대리(자격증, 등록증, 실무교육이수증, 보증증서, 공제*공탁증서)

 

■서식 재확인 (기본서)

*확인설명서(p.357~370+개정자료) / 전속중개계약서(p.150~151) / 부동산거래신고서(p.278~279)

*주택취득자금조달 및 입주계획서(개정자료)