중개사법 14 - 중개기법 및 거래계약의 체결 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■AIDA

*Attention / Interest / Desire / Action : 주의, 흥미, 욕망, 행동

*고객의 의사결정은 유동적 → 욕망 단계에 Closing (계약체결시도)

 

■Selling Point

*판매소구점 : 의뢰인에게 만족을 주는 특징 (유동적O, 고정적X)

*일반적측면 : 기술적 / 경제적 / 법률적 / 정책적

[기출] 단독주택과 아파트의 셀링포인트의 한계를 명확하게 구분할 수 있다. (X,유동적)

 

■전자계약시스템

*부동산거래전자계약시스템 : https://irts.molit.go.kr

*보충내용

-계약체결(개공최종서명) 후, 내용변경 불가능 → 해제 후 다시 작성 (단, 일부내용 불러오기 편의제공)

-중개보수바우처(한국감정원) : 85㎡*3억이하 임대차 체결한 ‘대학생(휴학생), 사회초년생(입사3년내), 신혼부부(예비*결혼3년내)’ 임차인에 한해 신청 가능 / 첨부서류: 중개보수영수증, 임차인통장사본

-별도로 전자등기신청을 통해 등기를 해야 함 (등기대행보수 절감 혜택)

<절차> -계약서 작성 : 계약서선택(매매*임대차) → 확인설명서작성(기본*세부) → 계약서작성 → 거래인작성 → 계약서생성 -거래의뢰인 전자서명 : 앱로그인 → 계약서선택 → 정보활용동의 → 개공확인 → 본인인증 → 신분증촬영*지문인증(선택사항) → 확인설명서확인 → 계약서확인 → 전자서명 -공인중개사 전자서명 : 시스템로그인 → 계약조회 → 계약내용&의뢰인서명확인 → 본인인증 → 전자서명 → 거래완료

<경제적 혜택> -대출우대금리 (디딤돌*버팀목 금리 0.1% 추가인하) -등기관련 법무대행보수 30%절감 (회원인 법무대리인 한정) -부동산서류발급 최소화 (건축물대장,토지대장 등 생략)   <편리성> -계약서보관X, 도장X  (5년간 자동보존됨) -확정일자 자동부여 및 수수료면제 <임대차> -부동산실거래신고 의무면제*자동연계 <매매> -카드 결제 지원 (카드할인혜택無)   <안전성> -계약서위변조X, 부실확인설명X -무자격*무등록 불법중개행위 차단 -개인정보암호화 안심거래지원 -개공&당사자 신분확인 철저

<특징> -운영 : 국토교통부 (시도X) -가능 대상 : 전국 / 주택*상가*오피스텔*토지 / 매매*전월세*분양 / 법인도 가능 -불가능 대상 : 개인직거래, 대리인계약 -비대면계약 가능(중개사-당사자) -제출의제 : 거래신고서, 계약해제신고서 -회원가입의무 : 개공O, 당사자X (단,법인 당사자는 가입O) -안전성확보 : 본인 명의 휴대폰만 / 본인확인*인증 / 개공의 회원가입시, 시군구에 자격신고&등록여부 확인절차 -인증후 언제든지 실거래가*확정일자결과등 확인가능 -개공의 공인인증서 : 사업자범용*특수목적용 (은행범용X) / 계약진행시, 등록필수 (단,인증서 없이 회원가입은 가능) -공동중개 : 모든 개공의 회원가입&인증서 등록필요 -서류제출 : 등록기관방문제출(무료) / 찾아가는서비스(유료) -기타 : 계약서 출력가능, 태블릿PC권장(필수X)

[참조] 매도인&매수인*법무대행: 직접이익  /  중개사: 간접이익

 

■거래계약서 기재사항

*필요적 기재사항 : (인물계약금/인권조교, P9)

-인적사항, 물건의 표시, 계약일, 약정내용, 금액 / 인도일시, 권리이전내용, 조건기한, 교부일자

*계약금 : 통상 10%

-판례 : 1억주택에 5천만원 계약금 → 1천만원만 계약금, 4천만원은 중도금 간주 (10%만 계약금)

-특약이 없을시 : 해약금 추정 (위약금X)

-해제시 : 매도인→2배반환 / 매수인→계약금포기

*중도금 : 이행의 착수 (계약확정, 배액상환으로 해제 불가) / 필요시, 소이청 보전가등기 약정(이중매매방지)

*잔금 : 물건의 인도*서류교부시 지불 (‘등기완료후 지불’로 개선 필요)

-잔금 지불시 매수인이 매도인으로부터 확보해야 할 서류 : 주민등록등본, 부동산매도용 인감증명서,

등기필정보, 매도인 인감날인된 등기신청 위임장

*등기신청서 첨부서류 : 발행일~3월내의 것

*기타 약정-특약(원칙)

-매매비용(균분) / 과실귀속(인도일) / 담보책임(매도인,무과실) / 위험부담(채무자) / 조세(과세기준일) /

공과금(인도일) / 손해배상 / 조건기한 / 신의칙 / 화재보험

-매매비용 균분원칙 예외 : 중개보수(매매비용이나 쌍방 각각) / 등기비용(매매비용X)

*서명 및 날인 : only 거래계약서 & 확인설명서

-의무자 : 개공 / 대표자(법인) / 책임자(분사무소) + 소공

[참조] 해약금→해제유보비용 / 위약금→손해배상(by채무불이행)

[참조] 매도인이 계약금 1천만원 받았다가 자신이 해제했을시 해약금 : 원금1천만+해약금1천만 = 2천만원

[기출] 거래계약의 체결이란, 개공의 중개로 중개가 완성되어, 거래계약서를 작성하는 행위까지를 의미한다. (O,중도금X, 잔금X, 등기X)

[기출] 거래계약서는 규정양식이 없으므로 필수적기재사항만 기재되었다면, 어떤 양식을 사용해도 무방하다. (O,국장이 표준서식 권장을 할 수 있을뿐, 양식無)

 

■권리금

*임대인의 반환의무無 / 권리금 회수기간(6개월) 제공의무만 존재

*예외적 판례 : 임대인이 직접 (바닥)권리금을 수령 후, 임차인이 계약기간보다 빨리 나갈 경우, 잔존기간의 권리금은 반환하여야 한다.

 

■검인계약서

*의의

-계약을 원인으로 한 소유권이전등기 신청시에만 적용 (「부동산등기특별조치법」규정有, 공중법 규정無)

-쌍무계약(잔금일~60일내) or 편무계약(효력일~60일내) → 검인 후 검인계약서를 등기소 제출

*검인대상

-O : 매매, 교환, 증여, 신탁, 본등기, 공유물분할, 판결

~예외: 토지거래허가구역내 확정판결 취득 → 허가 따로 받아야 하므로 검인X (∵의제됨-토농검)

-X : 경매, 공매, 수용, 지상*전세권설정, 임대차, 가등기, 입목*광업*공장재단, 당사자일방이 국가*지자체

*검인의제 : 「부신법」 신고필증 교부시 (매매*분양권전매 등) / 토지거래허가증 발급시

*필수기재사항 (당목계대중조, P10 - 닭모가지 개대가리는 중이 조아한다)

-당사자, 목적부동산, 계약일, 대금지급사항, 중개사, 조건기한

*신청자 : 당사자 1인 / 수임자 / 변호사*법무사*개공 → 신청할수있다(해야한다X)

-원칙적으로 검인은 개공의무X

*검인권자 : 시군구 or 읍면동장(시군구가 위임시, 시군구는 관할등기소장에 지체없이 통지의무)

*제출서류

-계약서 원본1통+사본2통

-2이상 시군구 & 수개 부동산일 경우 : ‘시군구 수 +1사본’ 제출 → 1개 시군구에 검인신청 가능 (할수있다)

*심사

-형식적심사권 (실질적심사X) : 기재흠결 없다면, 지체없이 신청인에 검인계약서 교부

-등기완료후, 등기관은 10일내 등기신청서 부본의 송부 (1통 시군구 보관, 1통 관할세무서장에 송부)

*전매시 검인 : 먼저 체결된 계약부터 순차적으로 검인

*제재

-행정형벌 : 허위기재*소이등외등기*중간생략등기-탈세O (3년*1억) / 중간생략등기-탈세X (1년*3천)

-행정질서벌 : 60일내 등기소 미제출 → (취득세-2%) X5배 이하 과태료

[참조] 증여*판결(중개와 무관), 교환(거래량小) → 실무상 검인 거의 없음

[기출] 검인계약서의 필요적기재사항은 공중법상 명문으로 기재하고 있다. (X,부동산등기특별조치법상)

[기출] 소이청보전의 가등기를 신청하는 경우는 검인신청대상이다. (X,계약원인X)

[기출] 시군구가 읍면동장에게 검인권한을 위임한 경우, 지체없이 관할등기소장에게 승인을 받아야 한다. (X,통지해야 한다)

[기출] 2개이상 시군구에 있는 수개부동산의 매매시, 1개의 시군구를 관할하는 시군구에게 검인신청을 하여야 한다. (X,할수있다)