중개사법 12 - 부동산거래신고 등에 관한 법률 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶부동산거래의 신고

■부신법 목적

*부동산거래 신고&허가사항 정함 / 건전&투명한 부동산거래질서 확립 / 국민경제 이바지

 

■부신법상 용어정리

*신고대상물 : 토건 + 분양권&입주권 + 매매  (토건분입매)

-부동산 : 토지, 건축물

-부동산등 : 취득할 수 있는 권리 (입공광X)

*거래당사자 : 매도인, 매수인, 외국인포함 (임대인X,임차인X → 임대차X)

[참조] 중개대상물 : 토건입공광 + 그외권리(분양권,환매권,저당권,무허가,인허가,합법매립등)

[참조] 분양권 : 청약에 있어서는 주택으로 간주O (세법에서는 간주X)

[기출] 중개대상물을 거래하는 경우, 모두 부동산거래신고를 해야 한다. (X,입공광X)

[기출] 외국인이 대한민국 소재건물에 저당권 취득시 부신법 적용여지는 없다. (O,내국인도 마찬가지)

[기출] 교환이나 증여는 신고의 대상이 아니다. (O,외국인은 신고대상임)

 

■신고대상물 분류

*부동산의 매매계약

*부동산에 대한 공급계약 (by령) ★

-건축물분양법 / 공공주택특별법 / 도개법 / 도정법 / 산업입지개발법 / 택지개발촉진법

-빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ♣

-주택법 (건축법X → 즉, 30세대이상 아파트는 신고대상O, 빌라등은 신고대상X)

*선정된 지위의 매매계약 (전매도 신고대상)

 

■신고관련

*기한 : 계약일~60일이내 (잔금일X)

*신고관청 : 부동산소재지 시군구 (cf.등록관청 : 사무소소재지 시군구)

*신고의무자 (강행규정)

-거래당사자 공동신고 : 직거래 (일방의 신고거부시 단독신고 with사유서&계약서사본→전자문서 불가능) /

단, 제출은 일방이 해도 무방

-국가등이 신고 : 거래당사자 일방이 국가 (단, 개공이 계약서작성교부 했다면, 개공이 신고)

-개공의 신고

~거래계약서 작성교부시 개공이 신고 → 거래당사자 서명*날인 불필요

~공동중개시 개공들 공동신고 → 서명날인은 함께, 제출은 알아서

*신고필증 : 신고관청은 신고인에게 지체없이 발급 / 매수인 검인의제 ♣

*농지취득자격증명과의 관계

-농지취득하려는 자는 농지소재지 관할 시구읍면의 장에게 취득자격증명 발급받아야 함(의무)

-단, 발급받아도 부동산거래신고 필요 (의제X)

[참조] 토지거래허가 받을시 : 농지취득자격증명 받은 것으로 간주

[기출] 부동산거래신고는 잔금지급일부터 60일이내에 신고관청에 공동으로 한다. (X,계약일)

[기출] 농지를 취득하려는 자는 농지소재지를 관할하는 시군구에게 농취증을 발급받아야 한다. (X,시구읍면)

[기출] 직거래의 경우, 공동으로 신고서에 서명*날인하여 공동으로 신고서를 제출해야 한다. (X,제출은 공동의무X)

 

■부동산거래 신고사항 (입자실종중계인기소, P13)

*입주계획(예정시기,본인*가족*임대*재건축) & 자금조달계획

-투기과열지구 3억이상 주택법상 주택인 경우만 (오피스텔X) / 매수인이 국가등인경우 신고사항X

-추가된 항목 : 증여 / 상속 / 대출 / 기존주택보유여부 (증상대기) ♣

-금융기관대출액 : 대출액이 있다면, ‘주택담보대출 포함여부’란 표시 & ‘기존주택 보유여부’란 표시

→ ‘기존주택’은 신고하려는 거래대상 주택을 제외하고 기재

*실제거래가격 (거래예정가격X / 2이상 부동산거래시, 각각의 금액 기재)

*종류 (대상부동산등 / 종전부동산은 입주권매매만 기재 / 건축법시행령상 건축물 종류 기재)

-공급계약 : 시행사*건축주가 최초로 공급하는 계약 의미 & 준공전,후로 첵크

-임대주택분양전환 : 임대주택사업자(법인O,개인X)가 기한이 완료되어 분양전환하는 경우 표시

-부가가치세 : 거래대상종류가 공급계약(분양)*전매계약(분양권,입주권)→포함 / 그외 대상→제외

-물건별거래가격 : 분양권*입주권(분양가액), 발코니등옵션(확장*설치비용), 추가지불액(프리미엄)=>부가세포함

-종전부동산 거래금액 : 추가지불액(프리미엄) 및 권리가격, 합계금액, 계약금, 중도금, 잔금

*중개사 (인적사항 → 상호*전화번호*소재지)

*계약체결일, 중도금&잔금지급일

*인적사항 (거래당사자 / 다수일시, 매도인*매수인 주소란에 거래지분비율 표시 / 외국인일시, 국적&매수용도)

*기한 (조건기한 / 붙인경우만 기재)

*소재, 지번, 지목, 면적 (대상부동산등)

-면적 : 계약대상면적(실제거래면적) / 건축물면적(집합건물→전용면적, 건축물→연면적)

[참조] 입주계획 & 자금조달계획 : 매수인 직접제출 or 매수인외 제출(매수인은 신고하려는자(개공*법무사)에게 계약일~50일이내에 제공해야 함)

[참조] 기재사항이 복잡한 경우, 다른용지에 작성하여 간인처리 후 첨부

[참조] 입주계획서 신청인 사항X : 접수일시, 접수번호, 처리기간

[참조] 토지거래계약 허가신청서 : 매도매수인 성명주소, 권리종류, 토지이용계획, 취득자금조달계획 (개공정보X)

[기출] 투기지역 3억초과 주택(주택법상)은 부신법에 따라 자금조달계획을 신고해야 한다. (X,투기과열지구&이상)

[기출] 3억이상 오피스텔은 부신법에 따라 자금조달계획을 신고해야 한다. (X,오피스텔X)

 

■신고방법

*전자문서

-당사자*개공(O) : 공인인증서(은행범용)  (cf.전자계약서의 공인인증서:별도,은행범용X)

-대리인(X)

*방문신고

-당사자*개공(O) : 신분증

~원칙 : ‘신고서’만 제출 (단, 과열지구 3억이상 주택은 자금조달&입주계획서 제출 필요)

~일방의 신고거부시 단독신고 : 신고서(단독서명) + 사유서 + 거래계약서사본

-대리인(O)

~당사자를 대리 : 대리인신분증 + 당사자위임장(법인인감) + 당사자신분증사본(법인인감증명서)

~개공을 대리 : 소공(O,소공신분증) / 보조원(X)

*부동산거래계약시스템 : 시스템을 통해 계약체결시, 신고서를 제출한 것으로 본다 (cf.계약해제시-해제등신고서)

[참조] 공중법상, 개인은 인감을 요하는 경우 없음 (법인만 있음)

[기출] 부동산거래신고시에는 거래계약서 사본을 첨부하여 신고해야 한다. (X,일방거부시만 계약서사본 제출)

[기출] 부동산거래신고시, 당사자를 대리할 경우, 당사자위임장과 당사자신분증사본은 당사자 양측 모두에게 받아야 한다. (X,작성이 아닌 신고(제출)대리이므로 한쪽만 받아도 무방)

[기출] 대리인이 거래신고시, 대리인신분증, 위임장, 위임인 인감을 첨부한다. (X,인감X→위임인 신분증사본)

 

■신고내용의 조사

*신고관청은 신고내용이 정확치 않을때, 신고인에게 보완토록 또는 소속공무원에게 자료제출 요구등 조치 가능

*신고내용 결과보고절차 : 신고관청(보고,횟수조건無) → 시도지사(취합,매월1회) → 국장

[기출] 신고관청은 신고내용을 조사한 경우, 조사결과를 시도지사에게 매월 1회 보고하여야 한다. (X,그냥 ‘보고’)

 

■부가가치세 포함여부 ♣

*공급계약(분양) & 전매계약(분양권,입주권) : 포함 → 부동산거래계약신고서

*등기 후 아파트거래가격 : 불포함

*중개보수 : 불포함 & 약정따름 (∴더 받아도 댐)

*상임법 환산보증금 : 불포함 & 약정따름 (cf.환산보증금=보증금+(월세 X100))

 

■해제*정정*변경

*모두 임의규정 → 할수있다

*해제신고 : 계약이 무효*해제된 경우, 당사자*개공은 신고할 수 있음 → 신고관청은 지체없이 확인서 발급

*정정신청 (주지사종목, P14) : 법정서식X, 전자문서X / 계약의 본질적 내용은 정정 불가

-주소, 전화번호 (당사자-단독정정가능 / 나머지 항목들은 공동정정) (성명X, 주민등록번호X)

-지분비율

-사무소소재지, 전화번호, 상호 (중개사)

-종류 (거래대상 건축물) (토지X)

-지목, 면적, 지분, 대지권비율 (거래대상 부동산등의) (소재X, 지번X)

*변경신고 (지분변경도면가기, P15) : 등기신청 전에만 가능

-지분

-지분비율

-변경-매수인 (공동매수시, 일부 매수인 제외되는 경우 한정) (추가X)

-변경-부동산등 (거래대상 부동산등 다수시, 일부가 제외되는 경우 한정) (추가X)

-중도금*잔금, 지급일

-면적 (거래대상 부동산등의)

-가격 (거래) (거래예정가격X)

-기한*조건 (계약)

[참조] 정정*변경 공통사항 : 지분 / 지분비율 / 면적

[참조] 면적변경없이 가격변경된 경우 : 거래계약서사본 제출O (∴전자문서X)

[기출] 개공은 신고필증내용이 잘못 기재된 경우 정정신청서를 제출해야 한다. (X,정정신청 할수있다, cf.정정신청서라는 양식無)

 

■전자문서 불가능 ★★

*휴업신고

*폐업신고

*단독 부동산거래신고 (일방의 거부 → 사유서&거래계약서사본 방문제출 필요)

*정정신청 (신고필증에 정정사항을 기재하여 방문제출 필요)

*변경신고 중 면적변경없이 가격변경신고서 제출시 (∵거래계약서사본 방문제출 필요)

*고용종료 (cf.가능 : 고용신고, 인장등록, 등록인장변경)

[참조] 국가의 단독 거래신고는 전자문서 가능

[참조] 일반적 부동산거래 계약*해제*변경 신고서들은 모두 전자문서 가능

 

■검증체계구축운영 (강행규정)

*국장 : 부동산거래가격 검증체계 구축운영 (by활용: 신고받은내용, 토지&주택의 가액(상가X), 부동산가격정보)

*신고관청 : 부동산거래가격 검증체계를 활용*적정성 검증 → 검증결과를 관할 세무관서의 장에 통보

-신고관청은 신고내용의 보완을 명하거나, 필요한 자료의 제출을 명할 수 있다

[기출] 신고관청은 부동산거래가격 검증체계를 구축 및 검증해야 한다. (X,국장구축,신고관청검증)

[기출] 신고관청은 부동산거래가격 검증체계를 구축운영하여야 하며, 상가의 가액이나 부동산가격정보를 활용할 수 있다. (X,국장구축/토지&주택-상가규정無)

 

■특례

*개공*당사자가 신고필증 교부받은때 → 매수인은 검인 받은 것으로 본다 (by등기 특조법)

*단, 토지거래허가를 받거나 농취증을 받아도 부동산거래신고는 해야 함

 

■포상금

*공중법 종합정리 참조

 

■위반시 제재

*통보의무 : 과태료부과 신고관청은 부과일~10일이내 개공*법인의 사무소 관할 등록관청에 통보

*징역*벌금

-2년↓징역*30%↓벌금 : 부정허가*무허가 / 체결당시 개별공시지가의 % (cf.포상금대상)

-2년↓징역*2000↓벌금 : {외국인등} 토지거래허가 위반(군문자야)

-1년↓징역*1000↓벌금 :  허가취소, 처분*조치명령위반

*과태료

-3000↓과태료 : 거래대금지급증명자료 미제출*거짓제출 / 조치미이행 (대지자조치자)

-500↓과태료 (대외자미조요)

~거래대금지급증명자료외 자료 미제출*거짓제출

~미신고*거부

~거짓신고 조장*방조

~개공에 거짓신고요구

-5%↓과태료 : 거짓신고*신고의무자 아닌자의 거짓신고 (cf.포상금대상, 취득가액의 5%) (거짓신고)

 

■자진신고 (리니언시 제도, cf.고해성사) ★★

*의의 : 위반사실을 최초로 자진신고한 자만 과태료의 감경*면제 (늦은 쪽은 처벌)

*자진신고시 과태료 (감경요건은 모두 충족해야 함)

-면제(감경) : 조사시작 전 (요건 : 거짓신고요구/조장*방조/거짓신고 + 최초 단독신고자 + 성실협조)

-50%(감경) : 조사시작 후 (요건 : 면제내용 + 신고관청의 증거부족에 성실협조)

-100%(감경無,면제無) : 과거 1년3회 이상 과태료 감경*면제받은 경우 or 신고관청에 이미 통보된 경우

*자진신고 대상 아닌 경우 (자진신고해도, 면제X*감경X) (대지자 대외자 60일 자진신고 안돼) ♥

-60일이내 미신고

-거래대금지급증명자료 미제출

-거래대금지급증명자료외 미제출

[참조] 조사시작 시점 : 신고관청이 당사자*개공등에 자료제출 요구서면을 발송한 때

 

 

▶▶▶외국인등의 부동산취득등에 관한 특례

*신고대상물 (2017.1.20~ / 특례)

-국내인 : 토건 + 분양권&입주권 + 매매

-외국인 : 토건 + 분양권&입주권 + 매매*교환*증여 + 상속*경매*합병*판결 + 계속보유  (교증 상경합판 계)

*외국인등 : 외국국적 / 외국법령단체 / 사원*임원*자본금 2분의1이상 외국국적*단체

*신고*허가 : 신고관청(시군구)

-신고관청은 신고*허가내용을 매분기 종료일~1개월내 시도에 제출 → 시도는 1개월내 국장에 제출

*전자문서 : 신고*허가서류 전자문서 제출가능

-단, 외국인등이 제출곤란한 경우, 신고일~14일내 우편*모사전송으로도 가능)

*양벌규정 : 인정 (법인대표자,대리인,종업원등이 형벌위반행위시, 해당 법인*개인에게도 해당조문 벌금형 부과)

*외국인등 특례 & 제재

특례	내용	위반시 제재
부동산 취득 신고	-계약원인 취득(교환*증여, 매매X) : 계약일~60일내 신고 ※매매는 일반법 준용 → 즉, ‘외국인부신법’상에선 신고불가	300↓과태료 ※매매 위반 : 500↓과태료(일반법)
	-계약외원인 취득(상속*경매*합병*판결) : 취득일~6월내 신고	100↓과태료
	-외국인등이 되어 계속보유 : 변경일~6월내 신고	100↓과태료
토지 거래 허가	-허가필요지역 : 군사시설보호법, 문화재보호법, 자연환경보존법, 야생동물보호법 (군문자야, P27) (공원보호X, 상수원보호X) ~단, 국계법 토지거래계약허가 받았을시, 허가불필요 -허가처분 : 15일내 허가or불허가 통지 (기속적처분) -외국인의 토지거래허가 규정위반(사전허가없이 취득) → 무효 ~判약정 근거 이전등기청구 불가, 단 약정은 유효하게 존속	~외국인 : 2년↓징역*2000↓벌금 ※내국인 : 2년↓징역*30%↓벌금

[참조] 외국인 특례의 허가대상은 토지만!! (건축물*분양권*입주권은 신고대상)

[참조] 상속(구분) : 부신법은 상속개시일~6월 / 세법 취득세는 상속개시일이 속하는 달 말일~6월

[기출] 외국인이 증여의 원인으로 부동산을 취득한 경우, 부동산취득신고를 해야 한다. (O)

[기출] 외국인이 매매를 원인으로 부동산을 취득한 경우, 부동산거래신고를 해야 한다. (O)

[기출] 외국인이 군사시설보호구역내 토지에 지상권설정계약시, 미리 허가를 받아야 한다. (X,지상권은 대상X),

[기출] 군문자야 지역의 토지계약시, 부신법에 의해 토지거래허가를 받고 계약을 체결해야 한다. (X,외국인만)

[기출] 외국인이 매매로 인한 부동산 취득신고를 위반했을 때는 300만원이하의 과태료가 부과된다. (X,500만원)

[기출] 외국인이 부동산거래신고의 대상인 계약을 체결하여, 부동산거래신고를 한때에도 부동산취득신고를 해야 한다. (X,계약은 매매를 의미→외국인부신법상 매매는 신고대상X)

 

 

▶▶▶토지거래허가제도

■허가구역 지정 ★

*지정권자 : 국장*시도

*대상지역

-행위제한이 완화*해제되는 지역에 대해 지정 (강화X)

-개발사업 진행중 지역 or 인근지역

-국장의 투기우려인정 or 관계행정기관장이 투기우려인정하여 국장에 요청하는 지역

*지정절차

*토지투기성행 (주택X) *중앙*시도 도시계획위원회 심의 & 시도*시군구 의견청취X   (재지정→의견청취O / 해제→위원회 심의거쳐) *허가구역지정 (5년 범위내) (5년동안X, 5년단위X)
<2이상 시도> *국장의 지정 *공고 (5일후 효력발생 / 재지정*해제는 즉시발생) *통지 → 시도 → 시군구 (지체없이)→ *등기소장 통지 & 7일이상공고,15일간 열람 (칠공주파)	<동일 시도> *시도지사의 지정 *공고 (5일후 효력발생 / 재지정*해제는 즉시발생) *통지 → 국장&시군구 (시군구는 지체없이)→ *등기소장 통지 & 7일이상공고,15일간 열람

*해제*축소 : 국장*시도는 지정사유 없어졌다고 인정되면, 지체없이 해제*축소해야 한다 (할수있다X)

[참조] 토지거래허가증 발급받은 경우, 「부동산등기특별조치법」 검인의제

[기출] 허가구역은 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐, 5년동안 지정한다. (X,5년이내)

[기출] 허가구역 지정시, 시도*시군구 의견청취를 하여야 한다. (X,재지정에만 의견청취)

[기출] 동일시도의 허가구역지정의 경우, 시군구가 공고한지 5일후 효력이 발생한다. (X,시도)

[기출] 2이상의 시도에 허가구역 재지정시, 공고한지 5일후 효력이 발생한다. (X,즉시)

[기출] 허가구역지정시, 시군구는 시도의 통지를 받고 지체없이 등기소장에 통지하고, 15일이상 공고 및 7일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. (X,7일&15일)

 

■허가대상 ★★

*허가권자 : 시군구

*허가대상 거래구분

허가대상	허가제외
-소유권*지상권의 이전*설정 (유상계약or예약) -변칙담보(매도담보*양도담보*가등기담보*유저당) ~담보물권이지만, 실질이 소유권이전이라 허가 필요 -부담부증여 (무상이지만 예외)	-지역권, 전세권, 부동산임차권 -저당권 설정   -무상계약 (ex.증여)

*허가면제 대상 : 압류부동산 공매  (cf.비업무용부동산은 공매 3회 유찰후 면제→즉, 원칙적 허가대상임)

*허가대상 면적 (초과: 허가대상O / 이하: 허가대상X)

주거시팔, 상놈이, 공육육, 녹차티백, 미치구 기농한 임백천 반반, 초하

도시	-주거 : 180㎡ -상업 : 200㎡ -공업 : 660㎡ -녹지 : 100㎡ -미지정 : 90㎡	※국장*시도는 기준면적 10%~300% 범위에서 따로 정하여 공고 가능 ※기준면적 산정방법 특례 (탈법대책) -일단의 토지 계속적 거래 ~요건: 토지거래계약 체결후, 1년내 인접한 일단의 토지 전부*일부 계약체결 ~효과: 전체를 거래한 것으로 간주 -토지를 분할하여 거래한 경우 ~요건: 구역지정당시 기준면적 초과하는 토지로, 구역지정후 분할되어 허가를요하는 규모미만으로 되었을 경우 ~효과: 분할 후 최초의 계약에 한해, 기준면적을 초과하는 거래로 간주되므로 허가대상O (단, 공공목적일 경우 허가대상X)
비도시	-기타 : 250㎡ -농지 : 500㎡ -임야 : 1000㎡

[참조] 일단의 토지 특례 : 주거지역 100㎡ 토지구입(허가X) → 1년내 인접한 토지 100㎡ 구입 → 200㎡ 거래 간주하여 허가대상

[참조] 토지 분할 특례 : 구역지정후, 주거지역 200㎡토지를 2개로 분할 → 둘중, 먼저 파는 토지는 허가대상

 

■허가절차 ★★

*거래당사자 공동 허가신청 *시군구(허가권자) → 하기 3가지 중 1가지로 심사처리  (15일내 처리 안하면, 기간 다음날 허가로 간주) *허가대상 가능 기준 : 투기X, 실수요성*생업*공익O (ex.자기거주, 복지, 편익, 구역지정목적에 적합)
불허가 (신청일~15일내) *이의신청(1월내) or 매수청구(1월내) *시군구 → 도시계획위원회 심의 → *시군구 → 이의신청인에 통지(기간無) ----------------------------------- ※매수청구 : 공시지가 기준 / 신청서가격이 낮을경우→신청서가격   ※매수청구 받은 시군구는 국가,지자체,주택공사,공공기관 중 매수자 지정 (매수자=선매자)   ※매수청구는 단순청구권 (할수있다)	허가 (신청일~15일내) *허가목적대로 사용 (5년내 의무기간)   *허가목적 미사용시 →이행명령 (3월) →불응 →이행강제금 (10%내, 1년1회,) →이행강제금 이의제기 (30일내,) ----------------------------------- ※의무이용기간 & 허가사유 -2년 : 농업,축산업 / 공공협의수용된자의 대체토지 / 거주용,복지시설 -4년 : 공익사업이용 -5년 : 현상보전용   ※이행강제금 : 취득가격(실거래가) 기준 / 확인불가능시→공시지가	선매협의사실 통지 (신청일~15일내) *선매자지정 통지 (신청일~1월내) *선매협의 착수 (지정통지일~15일내) *선매협의 완료 & 선매협의조서 제출 (지정통지일~1월내)   *선매협의 불성립시 →시군구(지체없이) 허가or불허가 통보 ----------------------------------- ※선매협의 : 감정가격 기준 / 신청서가격이 낮을경우→신청서가격   ※선매는 소유권 한정 (지상권X)

*선매협의 절차도 (사실→지정→착수→완료)

선매협의 사실통지 →15일		선매협의 착수 →15일		불성립시, 지체없이 허가or불허가 통보
선매자지정 통지 →1월		선매협의 완료*제출 →1월

*토지거래허가 후 의제 : 농취증 & 검인 (cf.경매→토지거래허가 의제O ,농취증 의제X)  (경토 토농검)

*실태조사 : 시군구는 토지거래허가받은자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지 매년1회이상 진행해야함

*허가내용변경 : 다시 허가 받아야 함

*무허가계약의 효력

-사법상 : 유동적무효(허가를 조건으로) / 확정적무효(허가배제)

-공법상 : 형사처벌 → 2년↓징역*30%↓벌금 & 등기신청 각하

*허가특례 (허가 불필요)

-당사자 한쪽*양쪽이 국가등일 경우, 시군구와 협의만 되면 허가 의제

-수용 / 경매 / 국유재산*공유재산의 일반경쟁입찰 / 도정법*빈집법의 분양*보류지매각 / 주택법*택지법의 대지*택지공급 / 체납처분*강제집행

*이행강제금 : 이행명령 3월간 불응시 부과 (cf.농지법 처분명령은 6월간 불응시 부과→∴2배인 20%)

-부과금액 : 10%범위내 대통령령 → 방치(10%) / 임대(7%) / 기타(7%) / 변경(5%)  (방임기변 십칠칠오)

-부과횟수 : 1년1회 & 이행될때까지 반복 부과 / 이행한 경우, 새로운 부과는 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수함

-계고의무 : 부과전 미이행시 부과징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 함

-부과제외 : 농지법 위반시(∵20%로 더 높음) / 토지의무이용기간이 경과한 경우

*농림*어업인 생업취득 (허가기준에 적합)

-농업인등이 거주지~30km이내 토지취득시, 토지거래허가구역이라도 허가받아 취득가능

-수용일~3년이내 협의양도 or 수용농지 대체목적 농지취득시, 거주지~80km내 농지 취득가능

~새농지가액의 취득가액은 종전농지가액 이하여야 함 (공시지가 기준)

-그외 무주택자가 자신이 거주할 목적으로 주택용지를 구입하는 토지취득도 허가기준 적합

*가격기준 : 매수청구 공시지가 / 이행강제금 취득가격 / 선매협의 감정가격 (매공강취선감)

[기출] 선매제도는 공공용지확보를 위하거나 또는 허가받아 취득한 토지를 이용목적대로 이용하고 있는 경우, 공적주체에 토지취득의 우선적 협의권을 부여하고자 하는 제도이다. (X,이용하고 있지 않은 경우)

[기출] 선매협의가 불성립되면, 지체없이 불허가 처분을 하여야 한다. (X,허가or불허가)

[기출] 허가받은 토지를 이용목적대로 이용하지 않은경우, 이행강제금을 부과한다. (X,이행명령 3월후 이행강제금)

[기출] 법원의 확정판결을 받은 경우에도 토지거래허가는 받아야 한다. (O)

[기출] 토지거래허가구역내 농지를 법원경매로 취득시, 토지거래허가는 필요없으나, 농취증은 있어야 한다. (O)

[기출] 토지거래허가구역 토지매매시, 건물도 함께 계약한 경우, 허가를 받지 못하면 건물만의 소유권이전등기청구는 특별한 사정이 없는 한 할 수 없다. (O,토지&건물은 법률적 운명을 같이 하는게 거래관행)

[기출] 민사집행법상 경매의 경우, 허가구역내 토지거래에 대한 허가의 규정은 적용하지 않는다. (O)

[기출] 경매로 농지를 매수하려면, 매수신청시까지 농지취득자격증명서를 제출해야 한다. (X,매각결정기일)

[기출] 농지를 취득하려는자가 농지에 관한 소이등청구권을 취득했다면, 농취증 발급신청권을 보유하게 된다. (O)

 

■지가동향 조사 (강행규정만)

*지가변동률 조사 : by국장 / 연1회이상  (지변 국장)

*지가동향 및 토지거래상황 조사 : by시도지사 (지동토 개지특 시도)

-개황조사 : 관할구역내 개괄적 토지거래상황파악 / 분기별 1회이상

-지역별조사 : 개황조사 결과등에 따라 허가구역 지정요건충족 개연성이 높다고 인정되는 지역의 지가동향*토지거래상황 파악 / 매월 1회이상

-특별집중조사 : 지역별조사 결과, 개연성이 특히 높다고 인정되는 지역만 지가동향*토지거래상황 파악