중개사법 13 - 중개실무 및 중개대상물의 조사확인 & 실무3종 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■중개*계약

*중개 3요소 : 개공 + 의뢰인 + 중개물

*거래계약 : 매도인-매수인

*중개계약 : 매도인-개공 or 매수인-개공

-성질 : 유상*쌍무(조건부)*낙성*불요식, 민사, 위임, 비전형*무명, 임의, 계속적, 혼합 (상사X,전형X,유명X)

 

■중개계약 종류

*일반

*독점 : 무조건 계약한 개공이 보수받음

*전속 : 의뢰자가 직접 매수인 찾을 경우, 보수50%범위내 비용만 받음 (위약금X,보수X)

*공동/단독 : 공동이 단독보다 조직화*능률화

*순가/정가/정률 : 입금가/분양권/%

[참조] 우리나라 법적규정 존재 : 일반 & 전속

[참조] 순가(입금가)계약 자체는 위반은 아니지만, 위반될 가능성↑

[기출] 전속중개계약에서, 의뢰자가 직접 매수인을 찾을 경우, 보수50%범위내 위약금을 받을 수 있다. (X,비용만)

 

 

▶▶▶중개대상물의 확인설명사항

@골격잡기

*조사확인의 방법 : 중개의뢰인 / 공부 / 현장답사 => 3가지 병행

-공부 : 권리(등기사항증명서), 공법(토지이용계획확인서)

-현장답사 : 입목(생육상태), 재단(목록과일치여부), 공부상확인불가능(법정지상권,유치권,분묘기지권,채석권,점유권,특수지상권)

*확인설명사항 : 기권가공상태환지세, P6

-기본적사항, 권리관계, 가격, 공법제한, 상태-시설, 상태-도배, 환경조건, 입지조건, 세금

 

■기본적사항

*소재지 : ‘~리동+지번’까지 표시 (공동주택일 경우, ‘동*호수’까지 표시) / by토지지적공부,건축물대장

*면적 : ㎡ (1㎡=0.3025평 / 1평=3.3058㎡) / 건축물이 주택→전용면적, 일반건축물→연면적 / by대장

*지목 : 공부*실제 불일치시 → 실제지목 우선 & 병기 / by대장-도면  (실제지목 도면경계)

*경계 : 도면*실제 불일치시 → 도면상경계 우선 & 병기(개공측량의무無) / by도면

*지형 : 형상 / by도면 → 지형확인O, 지세확인X, 토지방향확인O

*지세 : 경사도 / by현장답사

*그밖의 건축물에 관한 기본적 사항 : 구조,연도,면적,용적*건폐,건축주,승강기,착공일,소유자 등 / by건축물대장

-건축물대장으로 알 수 없는 것 : 방향 / 노후정도 / 건축설비 → 현장답사*시방서로 확인 ♥

[참조] 실무관련 지문 : ‘~하면 충분하다’, ‘~하면 족하다’는 틀린지문 多

[참조] 상업적으로 ‘평’단위 사용시 : 100↓과태료

[기출] ‘서울 중구 명동’의 식으로 지번설정단위지역까지 구체적으로 설명하였다. (X,지번 빠짐)

[기출] 다중, 다가구, 다세대주택의 경우 지번까지 표시해주면 된다. (X,다세대는 동*호수까지)

[기출] 지형과 지세는 지적도와 임야도를 통해 확인할 수 있다. (X,지세불가능)

 

■권리관계 ★

*진정 권리자 여부 확인 : 신분증(등본X) + 등기사항증명서 + 공부(대장,등기부) + 등기필정보

*정당한 대리인 여부 확인 : 본인 인감증명서 첨부된 위임장(추후 본인 직접 확인) + 등기필정보

-월권대리 주의, 매도인의 대리인 주의

-법정대리인이라면 가족관계등록부 확인

*처분능력 확인 의무&범위

-자연인 : <확인방법> 미성년→신분증, 후견인→후견등기부  (가족관계증명서X)

~의사무능력자 : 무효

~제한능력자 : 미성년*피한정 → 법정대리인 동의시, 직접 계약가능 (취소불가)

피성년 → 무조건 법정대리인과 계약해야 안전 (법정대리인 동의했더라도 취소가능)

-상속인 확인 : 상속인이 수인인 경우, 전원 동의여부 확인

-종중재산 처분 : 종중규약, 총회결의여부, 종중회의록 확인

-법인 : 법인격, 대표자*권한, 이해관계인*감독자 (by법인등기사항증명서)  (cf.사립학교법인→관할청 확인)

-재단 : 재산 처분*편입 (주무관청 허가가능성)

-소유형태 : 공유(지분-자유,물건-전원) / 합유(지분-전원,물건-전원) / 총유(무조건 결의)

-입목 : 표제부 확인

*등기부상 확인할 수 없는 권리 : 현장답사, 탐문, 질문으로 확인

*상공판경기 : 처분을 위해선 등기필요하므로 확인

*등기능력 없는 권리의 확인

-점유권, 유치권, 분묘기지권

-법적지상권 : 민법§305 / 민법§366 / 관습법상 / 가담법§10 / 입목법§6

-법적저당권 : 변제기경과 최후2년차임채권 → 압류등기시 법정저당권 성립

*미등기 임차권 : 채권이지만 확인

*가등기 : 목적조사 → 보전or담보 / 등기부 갑구&을구 모두 확인

*가압류*가처분 : 등기부 갑구&을구 모두 확인

*근저당 : 채권최고액만 설명의무 (현재 피담보액 설명의무X → 단, 설명하여 문제발생시 손해배상책임O)

[참조] 갑구을구 권리관계의 우선 : 동순별접 (동구는 순위번호, 별개구는 접수번호 우선)

[참조] 신분증 진위여부 확인(시험X) : 정부24 / e운전면허 / 유선(1382)

[기출] 개공이 확인설명할 권리관계중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다. (O,判)

[기출] 판례상 계약서에 공부면적을 그대로 이기한 경우, 이는 토지를 계약서에 특정표시한 것에 불과하며, 토지면적을 표시하였다고 볼수 없으므로, 실측시 부족한 면적에 대한 대금감액을 주장할 수 없다. (O,수량지정매매X)

 

■가격

*거래예정금액 : 개공의 추산금액 (cf.거래예정가격이 등장 : 확인설명서 / 전속중개계약서 / 일반중개계약서)

*중개보수&실비, 산출내역 (cf.영수증보존의무X)

[기출] 확인설명을 통해 기본적사항, 권리관계, 거래가격 등을 설명한다. (X,거래예정가격)

 

■공법제한

*토지이용계획확인서 : 시군구 발급 / 지역*지구*구역 모든 것을 확인은 불가능

-이용제한 상세내용은 법령을 통해 따로 확인

-토지이용계획확인서는 진정소유자*기본사항확인과는 무관한 서류

*공법상 거래규제*이용제한

-거래규제 : 토지거래허가구역 / 농지소유상한제 / 부신법 군문자야 / 등기특별조치법(검인)

-이용제한 : 국계법 용도지역*지구 / 건축법 건폐*용적률 제한 / 농지법 행위제한

[기출] 토지이용계획확인서를 통하여, 용도지역*지구*구역을 모두 확인할 수 있다. (X,철도보호지구*학교환경위생 정화구역등 확인X)

 

■나머지 사항들

*상태-시설 : 수도*전기*가스*소방*열공급 / 승강기*배수

*상태-도배 : 벽면균열*누수*도색*도배

*환경조건 : 일조*소음*진동 + 1km내 비선호시설 (비선호시설은 개공이 확인하여 기재하는 기본사항)

*입지조건 : 도로*교통수단 연계성 / 시장*학교 근접성 / 관리(위탁*자체*경비실유무)

*세금 : 부담할 취득조세의 종류 및 세율

-O : 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세

-X : 재산세, 양도소득세(권리이전으로 부담할 조세), 상속세, 증여세, 특별부가세, 체납조세

 

 

▶▶▶중개대상물 확인설명서 작성실무

■확인설명서 양식 및 주요내용 ★★★

*주요암기사항

-공통기재사항 : 대권금세실수 → 대권을 잡으면, 금새 실수한다

-입지조건 : 도대주교판 / 도대주 / 도대 / X

-환경조건 : 일소진

-기타 : 소방관리는 건물만 / 비선호 주거토지 1km / 상가는 도배안해

*기재방식 & 특징

-기본확인사항 : 대상물건표시~세금 → 개공이 확인하여 기재

~내진 설계*능력 : 건축물대장으로 확인

~등기된 임차권 : ‘권리관계 - 등기부기재 사항’란에 기입  (cf.주임법 임차권은 ‘실제권리관계’란)

~방향 : 주택(거실*안방등 주실) / 그밖건축물(출입문) / 불분명(기준을 표시*기재)

~공법 : 건폐율*용적률(시군조례) / 도시군*지구단위(개공확인) / 그밖(토지이용계획확인서) / 공부상확인불가능(부동산종합정보망)

~민간임대등록여부 : 장기일반, 공공지원, 단기민간임대주택 / 임대료증액청구(5%범위내&1년내재청구불가) / 임대사업자는 임대의무기간동안 해제*해지*재계약 거절 불가(임차인의무위반 제외) ♣(신설)

~세금 : 취득시 부담할 조세종류&세율 (지방세법 확인하여 기재) / 단, 임대차의 경우 제외

-세부확인사항 : 실제권리관계/내외부시설/벽면도배/환경조건 → 매도의뢰인 고시사항 기재 (실내벽환) ♥

~실제권리관계 : 등기*대장에 없는 분쟁소지대상 기재 (고가 정원수, 정원석, 인테리어 등)

~내외부시설 : 소방*난방*수도*전기*가스, 승강기, 배수 등 + 그밖의시설물(가정자동화,IT관련)

~소방 : 주거Ⅰ의 경우, 아파트를 제외한 주택만 작성 / 단독경보형감지기(종전:소화전*비상벨) ♣

기본: 대상물건~세금 세부: 실제권리~환경		주거Ⅰ 단독,공동	비주거Ⅱ 업무,상업,공업	토지Ⅲ	입목광업공장Ⅳ
공통	대상물건표시	`토지(소재,면적,지목,실제이용) (cf.지형X) `건축물(전용면적,준공년도,구조,내진,위반적법, 방향,대장*실제용도)		토지	토지(종별)
공통	권리관계	`등기부기재사항(소유권*소유권외, 등기된임차권) `민간임대등록여부(장기일반/공공지원/단기민간임대주택)→by임대주택정보체계*임대인♣		`등기부기재사항(소유권*소유권외)
	공법제한	`지역*지구*구역 / 도시군계획시설*지구단위계획구구역 / 건폐*용적 `허가신고 (토지거래허가구역)   (cf.주택거래신고지역X) `투기지역 (토지투기지역, 주택투기지역, 투기과열지구)			無
	입지조건	도로,대중교통,주차장, 교육시설,판매의료시설	도로,대중교통,주차장	도로,대중교통	無
	관리사항	경비실,관리주체(위탁*자체*그밖)		無
	비선호시설	1km내(유무,종류위치)	無	1km내(유무,종류위치)	無
공통	거래예정금액	거래예정금액, 개별공시지가(㎡당), 건물(주택)공시가격
공통	세금	취득세, 농어촌특별세, 지방교육세  (cf.재산세는 6.1기준 소유자부담 표기만 존재-기재X) ♣
공통	실제권리관계	실제권리관계 * 미공시물건권리사항 (매도인 고시사항 기재) (ex.법정지상권, 유치권, 주임법임대차)
	내외부시설	소방(단독경보감지기) 아파트제외	소방(소화전,비상벨)	無
	벽면도배	벽면, 도배	벽면	無
	환경조건	일조량, 소음, 진동	無
공통	중개보수*실비	거래예정가 기준, 조례요율*협의 (부가세별도)
공통	서명	당사자(서명또는날인) / 개공&소공(서명및날인)

[참조] 비주거Ⅱ의 권리관계 개정 이유 : 85㎡이하 준주택(주거용오피스텔)은 민간임대사업자 등록 가능

[기출] 확인설명서의 주거용양식에서 입주조건에는 도로,대중교통,주차장,교육시설,공원이 있다. (X,공원X)

[기출] 확인설명서의 주거용양식에는 전용면적, 대중교통, 경비실, 지형도면 등이 포함된다. (X,지형도면X)

[기출] 주임법상 임차권은 권리관계의 소유권외 권리사항란에 기재한다. (X,실제권리관계란)

 

 

▶▶▶실무 3종 세트

■장사 등에 관한 법률

*의의 : 묘지부족 불편해소, 묘지증가억제(분묘설치기간 제한) / 시행일 2001.1.13~

*분묘기지권 vs 장사법

	분묘기지권	장사법
기간	영구	60년 (30+30)
면적	제한X	제한O
장소	제한X	주상공+α 불가

*설치기준

	개인묘지	가족묘지	종중문중	법인묘지
매장신고	30일내 (사후)
설치절차	30일내 사후신고	사전허가 (산지전용*입목벌채 허가의제)
설치면적	30㎡이하	100㎡이하	1000㎡이하	10만㎡이상
자연장지	30㎡이하	100㎡이하	2000㎡이하	5만㎡이상
1기면적	30㎡초과금지	10㎡초과금지 (합장15㎡)   (1기면적 30,10,15)
분묘형태	봉분(1m초과금지)	평분(50cm초과금지)

*설치제한 : 주상공 및 자연관련지역, 상수원보호구역, 문화재보호구역 + 거리규정 등 (대부분 못한다)

*설치기간 : 30년 (1회만 30년 연장 가능 → 최대60년 / 단, 필요시 시도*시군구 5~30년 연장기간 단축가능)

-연장신청 : 설치기간 종료일~4월내

*특징

-설치기간 종료된 분묘 : 종료일~1년내 시설물철거 및 화장*봉안 (미이행시 이행강제금 부과)

~장사법 이행강제금 : 이행전까지 1년에 5백만원씩 2회 반복징수

-공중시설과의 거리 : 개인*가족(200m) / 종중(300m) / 20호이상 개인*가족(300m) / 20호이상 종중(500m)

-합장의 설치기간 : 합장된 날 기준 계산

-타인토지 설치분묘 처리 : 3월이상 통보 → 개장&봉안처리 → 관할시장 신고

-무연분묘 처리 : 시도*시군구의 공고 → 묘지 일제조사 → 화장*봉안

-공설묘지 사전매매금지 예외 특례 : 70세이상, 뇌사자, 6월내사망예측자 + 배우자합장 => 매매가능

-법인묘지 : 민법에 따라 설립된 재단법인에 한정

-신고 : 매장(30일사후→시군구) / 화장(사전→화장시설 관할시장) / 개장(사전→유골현존지*개장지 관할시장)

~사설봉안시설 : 유골 500구이상시 재단법인 설립 필요

-묘지분류 : 개인(본인*배우자) / 가족(민법상 친족) / 종중문중(종중구성원) / 법인(불특정다수)

-자연장지 조성 (묘지설치와 구분!!)

~조성한 자 : 개인(30일내 사후신고)

~조성하려는 자 : 가족*종중문중(사전신고) / 법인(사전허가)

[참조] 자연장 : 지면~30cm이상 깊이, 유품X / 화장용기X→흙과 섞어 묻음 or 화장용기O→생화학적 분해가능

[기출] 설치기간이 끝난 분묘의 연고자는 설치기간이 끝난날로부터 6개월 이내에 화장*봉안해야 한다. (X,1년)

[기출] 개장을 한자는 이를 관할시장에 신고하여야 한다. (X,하려는자는)

[기출] 개인*가족 자연장지를 조성한자는 조성을 마친후, 30일내 관할시장에 신고하여야 한다. (X,가족-사전신고)

 

■분묘기지권

*의의 : 관습법상 특수지상권, 물권  (타주점유 & 임야 매매시 가장 주의)

*판례

-2001.1.13 이전 설치분묘의 20년,평온,공연,점유 → 분묘기지권 인정O (이후 설치 → 인정X)

-예) 1995년 설치분묘 → 2015년에 분묘기지권 취득O

*취득방법

-20년간 평온*공연하게 분묘기지를 점유 → 시효취득 / 지료(무상)

-토지소유자 승낙을 얻어 분묘 설치 / 지료(유상)

-토지소유자가 분묘를 설치한 후, 분묘이전 특약없이 토지를 처분하여 소유자가 달라진 경우 / 지료(유상)

=> 유상일시, 2년이상 지료 지체시 소멸청구 가능

*특징

-공시 : 봉분 (형태사라짐*평장*암장 → 권리소멸)

-범위 : 수호&봉사 필요범위 + 주위공지 (사성까지 반드시 범위가 미치진 않음, 사회통념 판단)

-존속기간 : 수호&봉사 및 분묘 존속하는한 영구 / 분묘의 일시적멸실 → 분묘기지권 소멸X

-새로운 분묘 신설 : 불가 (쌍분*단분*합장 모두 불가)

-소멸 : 의사표시면 족함 (점유포기X)

-예외 : 분묘기지권 집단취득시, 기지권 범위내 이장은 허용됨

[참조] 분묘앞 ‘상석’ / 분묘옆 ‘비석’ / 분묘뒤 ‘사성’

[기출] 분묘기지권의 범위는 분묘기지에 한해 적용된다. (X)

 

■농지취득 실무

*농지 : 전*답*과수원 + 3년이상 실제 농작물경작*다년생식물재배 토지(지목불문) + 개량시설&생산시설

*농업인

-1천㎡이상 농지에서 농작물*다년생식물 경작*재배 or 1년 중 90일이상 농업종사

-330㎡이상의 시설농업

-대가축2두, 중가축10두, 소가축100두, 가금1천수, 꿀벌10군이상 사육 or 1년 중 120일이상 축산업종사

-농산물 연간판매액 120만원이상

*소유제한 : {원칙}자기농업경영 이용할 자만 소유 / {예외}농업경영 안해도 소유가능 → 하기표 11가지 특례

*소유상한 (전제: 농업경영 안하는 중) ★

-상속 & 농업 미경영 : 1만㎡이하 (구성원당 기준)

-8년이상 경영 후 이농 : 1만㎡이하 (구성원당 기준)

-주말체험영농 : 1천㎡미만 (한세대 기준→세대원합산) (구성원당X,각각X)

-임대*사용대하는 경우 : ‘상속 or 8년이상 경영 후 이농’ 해당 농지를 농어촌공사에 임대*사용대하는 경우

상한초과 농지라도 계속 소유가능  (cf.주말체험영농은 임대불가능)

*농지취득자격증명 ★

-발급 : 농업경영계획서 작성 → 시구읍면의 장에 신청(군수X) → 4일내 발급(하기 예외2는 2일내)

-판례 : 소유권이전등기할때 첨부해야 할 서류에 불과, 법률행위 효력요건 아님 → 없어도 매매는 유효

-요건 (취득목적 : 내용) ♣(곤충신설)

~신규농업경영 : 고정온실*버섯*비닐하우스*축사(330㎡↑) / 곤충사육부지(165㎡↑) / 그외농지(1천㎡↑)

~주말체험영농 : 농지(1천㎡↓)

-기타

~경매로 농지취득시, 매각허부결정일까지 농취증 제출필요 (매수신청시X)

~매매등으로 농지소유권이전등기 청구권 취득시, 농취증 발급신청권 보유 간주

*농취증 특례 및 주요예외

특례 (소유제한X)	예외1 농취증 발급X	예외2 경영계획서 작성X → 농취증 발급O
국가*지자체	O
학교 등의 실습지		O
주말*체험영농 (농업인 아닌 개인, 법인X)		O
상속 (유증포함)	O
8년이상 경영 후 이농
담보농지 취득 (은행등)	O
전용허가*전용신고		O
전용협의 (행정청)	O
1500㎡미만 농원 부지 (도농간 교류촉진)		O
영농여건 불리농지 (경사율 15%이상)		O
개별법 (비축농지 / 매립*수용*정비*공익)	O(매립*수용*정비*공익)	O(비축농지)
※농지소유특례는 농지법만 가능	전국상담 합분시 농업법인 합병 / 공유농지 분할 시효의 완성	불리/비축/주허신학/1500㎡미만 불리함이 비축되어, 주여 허락하소서, 신학1500페이지미만 공부할 것을!

*농지위탁경영 : 원칙→불가 / 예외(3월이상&국외여행*치료, 선거, 수감중, 청산중 등)

*농지임대차

-원칙→불가 / 가능예외(상기특례(학교,주말제외) + 3월이상&국외여행*치료, 선거 + 60세이상&5년경영 등)

-서면계약 원칙

-‘시구읍면 확인 & 농지인도’ 후 다음날 제3자 대항력 발생

-최단기존속기간 : 3년이상 (cf.임대차 최단기존속기간 : 상가1년, 주택2년, 농지3년)

-묵시적갱신 : 3월전까지 (cf.주택*상가는 1개월전까지)

-임대농지 양수인은 농지법상 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄

*부담조세 : 취득세, 교육세, 농어촌특별세 → 확인설명의무有  (cf.상속*증여세는 확인설명X)

*농지처분의무 : 사유발생일~1년이내 처분의무 → 처분명령(6월내이행) → 이행강제금 → 이의신청(30일내)

-처분사유 : 농업경영X, 2년내 목적사업 미착수, 농업회사법인요건 상실후 3개월 경과, 소유상한초과 등

-처분명령유예 : 자기농업경영이용 중 or 령으로 정한자와 매도위탁계약 중인 경우 (3년간 가능)

-이행강제금 : 매년1회 토지가액의 20%

[참조] 학교 등의 실습지 : 학교*공공단체*농업기관*종묘 등의 목적사업 수행(시험지,연구지,실습지,종묘생산지,과수인공수분용 꽃가루생산지)

[참조] 주말체험영농 : 지역제한無 → 모든 지역에서 취득가능

[참조] 담보농지 : 담보권 소유한 은행등이 2번 유찰이후 직접 갖는 것 (일반인 불가능)

[참조] 민법 : 임대차(최단기*최장기無) / 전세권(건물1년~10년) / 지상권(견고30년,목조15년,공작물5년)

[기출] 처분명령 이행시, 이미 부과된 이행강제금이 있다면, 이는 징수하지 않는다. (X,징수O)