중개사법 9 - 중개보수 등 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■중개보수청구권

*발생 : 중개의뢰시

*행사 : 중개완성시 & 거래계약체결시

*양도 : 가능

*소멸 : 개공의 고의*과실로 인한 무효*취소*해제 → 귀책사유 없는 한 청구가능

[기출] 당사자간의 이행지체로 계약이 해제된 경우, 개공은 중개보수를 받을 수 있다. (O)

 

■중개보수 범위 ★

주택 (by국토교통부령 범위내 시도조례)		주택외 (보수실비표에 명시, by국토교통부령)
매매*교환	임대차	주거용오피스텔 (85㎡이하)		기타
		매매*교환	임대차	매매교환임대차
0.9%이내	0.8%이내	0.5%	0.4%	0.9%이내 (협의)

*주택 by조례 : 2억미만(0.5%), 2억이상(0.4%)

*중개대상물&사무소 소재지가 다른 경우 보수책정 : 사무소 소재지 시도조례 따름 (분사무소도 동일)

*주택&상가 혼합하는 복합건축물인 경우

-주택면적 1/2이상 : 주택 보수규정 적용

-주택면적 1/2미만 : 주택외 보수규정 적용

*한도액 초과 중개보수 약정의 효과 : 초과부분만 무효

*중개보수 책정 기준 : 주택(국토교통부령 범위내 시도조례) / 주택외(국토교통부령)

[참조] 주택&주택외 구분 기준 : 건축물대장 공부상 (사실상 사용용도X)

[참조] 세종시는 원래 시도이나, 공중법내 시군구 취급

[기출] 개공은 주택인 중개대상물에 대해, 중개보수의 상한요율을 보수*실비표에 명시하여야 한다. (X,주택외)

[기출] 입목의 중개보수요율은 규정되지 않아, 약정으로 정한다. (X,주택외 적용)

[기출] 주택외의 중개대상물의 중개보수 한도는 시도조례로 정한다. (X,국토부령)

 

■중개보수 산정 ★

*한도액 범위내 (1억9천X0.5%=95만원 / 2억X0.4%=80만원 =>1억9천도 80만원까지만 가능)

*매매 : 매매대금 기준 (단, 분양권은 거래당시 거래금액 기준=계약금&중도금+프리미엄 (분양가+프리미엄X))

*교환 : 거래가액이 큰것 기준 (중개보수가 큰것X)

*임대차 : 전세(보증금X요율X2) / 월세(하기공식) => X2는 양타(원칙), 계약기간 무관  (보수 오상미)

-보증금+(월세X100) 가 5천만원이상이면 => {보증금+(월세X100)} X 요율 X 2

-보증금+(월세X100) 가 5천만원미만이면 => {보증금+(월세X70)} X 요율 X 2

*동일한 ‘중개대상물&당사자&기회(시기)’에 매매 포함 둘이상 거래 발생 : 매매보수만 적용 (중당기 매매)

*권리금 : 약정 (∵중개대상물X)

*쌍방 각각 수령 (判한쪽에서 다 받아도 무관)

[참조] 권리금 : 바닥(지리적) / 시설(투자시설) / 영업(노하우,신용)

[참조] 상가보증금1억,권리금1억 중개로 2천만원 받은 사례 판례 : 위반X, 권리금은 공중법한도규정 무관

[참조] 현업상 분양권 중개보수 : 서울300만, 대부분100만

[기출] 동일한 중개대상물과 당사자에게 매매 포함 둘이상 거래가 발생하는 경우 매매계약의 보수를 적용한다. (X,동일기회 빠짐)

 

■중개보수 기타

*지급시기

-원칙 : 약정 (약정X → 거래대금의 지급이 완료된 날)

-일반과세사업자 : 중개보수&실비 외 부가가치세를 별도로 받을 수 있음

*실비

-권리관계 확인 : 이전의뢰인 부담 (매도인-등기의무자) → 중개완성 무관하게 청구가능

-계약금등 예치권고 : 취득의뢰인 부담 (매수인) → 중개완성 되어야 청구가능

-매수신청대리 : 한도액(30만) / 원거리교통비*출장비(O) / 근거리교통비*등기사항증명서비용(X)

*영수증

-중개보수영수증 : 교부의무X, 보존의무X

-매수신청대리영수증 : 교부의무O, 보존의무X

[참조] 부가가치세 포함 여부 : 중개보수(불포함), 분양입주권가격(포함), 등기후 아파트거래가격(불포함), 상임법 환산보증금(불포함)