중개사법 8 - 중개계약*전속중개 및 거래정보망*배상책임 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■중개계약서

*기재사항 (물가수준) : 물건위치및규모, 가격(거래예정), 보수(법정), 준수사항(개공&의뢰인)

*작성의무X / 보존의무X / 법정서식O / 임의규정(작성요청에 불응해도 제재無) / 정보공개의무X

*임의규정 : 계약 체결(임의적) & 체결후 작성(임의적)

*유효기간 : 3월

[참조] 법정서식有 : 확인설명서, 전속중개계약서, 중개계약서, 매수신청관련

법정서식無 : 거래계약서, 검인계약서, 공동사무소설치신고서, 중개보수영수증, 정정신청서

[기출] 중개계약서란 거래당사자간에 맺는 계약이다. (X,의뢰인-개공간)

[기출] 소공이 의뢰접수시, 중개계약서에는 개공과 소공이 함께 서명 또는 날인해야 한다. (X,개공란만 존재)

 

■전속중개계약 ★★

*작성의무O / 보존의무O(3년) / 법정서식O(구두X) / 강행규정-단속 / 정보공개의무O(7일내, 정보망or일간신문)

*유효기간 : 3월 by국토부령 (단, 약정으로 정할시 약정 우선)

*정보공개 사항 (특상태조권공금)

-특정사항, 상태-시설(오폐수*쓰레기포함), 상태-벽지, 조건(입지환경), 권리관계(인적사항X), 공법제한, 금액(거래예정가격*공시지가 → 단 임대차 공시지가 미공개 가능)

*공개하면 안되는 사항 : 비공개요청정보, 인적사항

*필요적 기재사항

-공통(의무사항, 유효기간, 중개보수, 손해보상, 계약자정보)

-이전용(소유자, 대상물정보, 권리, 공법, 의뢰금액) / 취득용(대상물종류, 희망가격, 희망지역, 희망조건)

*처벌

-7일내 정보미공개 & 비공개요청위반 → 임취

-그외위반(ex.미사용*미보존) → 업정

[참조] 일반중개(체결-임의적 & 작성-임의적)  /  전속중개(체결-임의적 & 작성-강제적)

[기출] 전속중개계약의 정보공개는 정보망과 일간신문에 해야 한다. (X,또는)

[기출] 의뢰인의 미노출 요청정보라도, 거래의 신속함을 위한 경우에 한해 노출할 수 있다. (X,무조건X)

[기출] 인적사항 정보는 공개하지 아니할 수 있다. (X,공개하여서는 아니된다)

[기출] 임대차의 경우, 공시지가를 공개하여서는 아니된다. (X,아니할수 있다)

[기출] 지정된 법정양식을 작성하지 않은 전속중개계약의 효력은 무효가 된다. (X,유효&업무정지대상)

 

■전속중개계약 의무

*개공(乙)의무

-2주일에 1회이상 업무처리상황 문서 통지 (팩스,이메일 등도 문서) (ex.7.1계약&7.14통지→적합)

-7일내 정보공개 → 지체없이 문서 통지

-확인설명

*의뢰인(甲) 권리&의무

-전속계약 후, 다른 개공에 의뢰하여 거래한 경우 : 위약금(보수100%)

-개공(乙)소개로 알게된 자와, 乙이 모르게 거래한 경우 : 위약금(보수100%)

-의뢰인 스스로 찾은 자와 거래한 경우 : 소요된 비용만(통념상&보수50% 범위내) => 즉, 위약금無

[참조] 확인설명 무조건 필수사항 (일반계약*전속계약, 보수*요청 무관)

[참조] 소공은 전속중개 주체 될 수 없음 (개공 전용)

[기출] 전속중개계약시, 의뢰인의 요청에 한하여 확인설명 할 수 있다. (X,무조건)

[기출] 전속중개계약시, 개공의 통지의무와 관련하여 정해진 양식은 없다. (X,문서로 통지)

[기출] 전속중개 후, 의뢰인이 다른 개공과 거래를 했을 경우, 보수의 50%를 보상하여야 한다. (X,100%)

[기출] 전속중개 후, 의뢰인이 스스로 찾은자와 거래한 경우, 보수의 50%범위내로 보상하여야 한다. (X,비용만)

[기출] 전속중개 후, 물건의 중개보수는 100만원 & 개공이 광고비 60만원 지출한 상태인데, 의뢰인이 스스로 찾은자와 거래시, 의뢰인이 보상할 금액은? (50만원)

 

■확인설명 사항 vs 전속중개계약서 정보공개 사항

*공통사항

-기본사항, 거래예정가격, 권리관계, 공법제한, 상태(시설*도배), 환경*입지조건

*비공통사항 (보토세,공)

-확인설명서 only : 보수*실비 산출내역 / 토지이용계획 / 세금 ★

-전속중개계약서 only : 공시지가

 

■거래정보사업자 ★★

*지정절차 (정보사업자 30,3,1)

요건구비-부가통신사업자 (과기부장관에 신고한자)	지정신청 (국장)	지정서교부 (30일내, 국장)	운영규정제정 (지정받은날~3월내, 국장승인)
			정보망설치운영 (지정받은날~1년내)

*지정요건(4개) – 구비서류(5개)  (cf.공중법 규정無, 국토교통부령 규정O)

-전국 500명↑(2개↑시도 / 각30명↑) – 등록증사본 (인감X) (cf.5빼기2는3)

-정보처리기사 1인↑ - 자격증사본 (기능사X, 2인X)

-공인중개사 1인↑ - 자격증사본 (개공X)

-컴퓨터설비 – 사업자 컴퓨터용량*성능 확인서 (개공컴퓨터X, 사업자컴퓨터O)  (cf.용량성능은 국장이 정함)

-부가통신사업자 신고필증 (by과기부장관)

*운영

-개공의 의뢰대상물에 한하여 정보망에 공개 (의뢰인X)

-개공간 정보유통 촉진 제도(개공-의뢰인간X) & 회원인 개공은 거래완성시 지체없이 사업자에 통보의무有

-어떠한 방법으로든지 개공에 따라 정보 차별 공개하면 안됨 (왕따금지)

*지정취소 : 임의규정(할수있다) / 처분시 청문 필요(해산사망 제외)  (부운정일해, P8)

-부정한 방법 지정

-운영규정위반 (+ 500↓과태료)

-정보아닌정보 (+ 1.1)

-1년내미설치

-해산사망

[참조] 거래정보사업자에 대한 권한 : 지도감독권(국장,시도,등록관청) / 행정처분권(국장only)

[기출] 거래정보사업자가 지정취소사유 해당시 지정을 취소해야 한다. (X,할수있다)

[기출] 거래정보사업자로 지정받기 위해서는 개업공인중개사 1인 이상 확보해야 한다. (X,개공→공인중개사)

[기출] 지정서교부후, 6월내 설치하지 않으면, 거래정보사업자 지정이 취소 될 수 있다. (X,1년)

[기출] 거래정보사업자는 법인에 한하여 지정받을 수 있다. (X,개인가능-취소사유 중 사망)

[기출] 법인인 개공은 거래정보사업자로 지정받을 수 없다. (O)

 

■손해배상책임 ★

*성립요건 : 개공 고의과실 / 고용인 고의과실 / 장소제공 => 재산상손해발생 & 인과관계有

-고용인 행위로 손해를 입은 의뢰인은 개공*고용인에 연대*선택적 배상요구 가능 (cf.의뢰인 과실상계 적용O)

-判계약금*중도금 관여 개공이 잔금 일부를 횡령 → 중개행위 재산상손해 해당O

-判경매상 권리분석&취득알선 과정상 손해 → 통념상 중개행위 해당O

-判동업인 중 1인이 진행한 업무상 손해 → 다른 동업자도 배상책임O

-判사용자감독 소홀한 틈을 이용해 고의 불법행위 저지른 피용자 → 사용자부주의로 감액주장 불가(by신의칙)

*입증책임 : 손해를 주장하는자 = 의뢰인

*손해배상금 지급청구 : 의뢰인→보증기관 / 직접 / 입증서류→합의서,판결문,화해조서 (공제증서X)

*지급 : 보증기관→의뢰인 (직접)

*구상권행사 : 보증기관→개공→고용인

*손해배상 후 재보증설정 (15일내) : 보험*공제-재가입 / 공탁-보전 ★

[참조] 정신적손해(위자료) : 불법행위로 인한 청구만 가능 (공중법상 적용X)

[기출] 개공의 고의 또는 중과실에 한하여 손해배상책임이 있다. (X,모든과실)

 

■보증설정

*방법 : 보험 / 공제(90%이상 가입) / 공탁(3년간 회수불가) => 1개이상 선택

*설정금액

-법인 : 2억↑

-분사무소 : 1억↑ (개별, 분사무소3개=3억)  (cf.분사무소에서 피해입은 의뢰인은 전체법인으로 청구도 가능)

-개인 : 1억↑

-농업협동조합 : 1천만↑ (중개사무소 개설은 불필요 / 다른 특수법인은 일반법인과 동일한 2억→단, 규정無)

*보증설정시기 ★

-개업 : 등록통지후~업무개시전(등록증교부전)

-분사무소 설치신고 : 미리

-매수신청대리인 등록신청 : 미리

-변경 : 효력있는 기간중

-만료 : 만료일까지

-손해배상 : 15일내

*설명사항 (의무 : 중개완성시, 설명사항을 설명하고, 관계증서 사본*전자문서 제공)

-보장금액 : 보험금 (보험료X)

-보험회사 * 공제자 * 공탁기관(소재지)

-보장기간

*위반시 제재

-보증미설정 : 임취

-보증증서미교부, 손해배상책임사항*보장금액 설명X : 100↓과태료

[참조] 공탁 3년 회수불가 : 손해배상청구권 소멸시효

[기출] 특수법인은 공탁으로 보증설정하여야 한다. (X,보험*공제 가능)

[기출] 협회회원(회원업소)은 반드시 공제를 통해 보증설정하여야 한다. (X,보험*공탁 가능)

[기출] 보증설정 만료되면, 만료일 30일 이내로 재가입해야 한다. (X,만료일까지)

[기출] 특수법인은 1천만원이상 보증설정하여야 한다. (X,산단관리기관*자산공사 등은 특례X→2억)

[기출] 개공은 중개완성전, 보증설정사항을 설명하거나, 관계증서 사본을 제공하여야 한다. (X,중개완성시/설명하고/사본 또는 전자문서)

 

■계약금 등의 예치권고제 (임의적규정) ★

*계약금등 : 계약금, 중도금, 잔금 (예치는 당사자간 합의 필요, 일방X)

*기간 : ~계약이행완료시까지 (계약성립X)

*실비 부담 (반환채무이행 보장용) : 취득*매수*임차 중개의뢰인 (매도*임대X)

*위반시 처분 : 업무정지 (기-1월)

*예치명의자 : 개공 / 공제(협회) / 은행 / 신탁업자 / 체신관서 / 보험회사 / 전문회사 (개공은신체보전)

-개공이 예치명의자일 경우 : 추가약정, 추가보증, 분리예치, 동의시 인출 등 제한 존재

*예치기관 : 공제 / 신탁업자 / 금융기관 (공신금)  (cf.체신관서*보험회사도 예치기관 가능, 보증보험회사X)

*반환보증서발행기관 : 보증보험회사 / 금융기관 (보금)