중개사법 7 - 거래계약서*확인설명서 및 명칭*표시 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■거래계약서

*필수기재사항 (인물계약금/인권조교, P9)

-인적사항, 물건표시, 계약일, 약정내용, 금액 / 인도일시, 권리이전내용, 조건기한, 교부일자-확인설명서

~금액 : 거래금액, 계약금액 (거래예정금액X, 중개보수금액X)

*보존

-5년 (cf.확인설명서 3년)

-원본,사본 또는 전자문서 보존O (단, 공인전자문서센터 보관시 X) ♣

*양식 : 無 → 국장은 표준양식을 정하여 사용을 권장할 수 있다 (등록관청X)

*거래계약서 작성 & 효력

-효력시기 : 당사자간 의사합치시 발생

-작성시기 : 계약 체결시 (즉, 작성은 이미 발생한 계약의 효력의 입증자료를 위한 행위)

[기출] 당사자간 의사합치시 서면계약서를 작성하기로 합의했다면, 거래계약서가 작성되어야 계약이 체결된 것으로 볼 수 있다. (X,의사합치시 효력은 발생)

[기출] 거래계약서는 반드시 작성되어야 하고, 계약서가 없다면 해당 계약은 무효이다. (X,유효-위반으로 업무정지처분만 받을뿐 & 구두상계약도 유효)

[기출] 거래계약서와 확인설명서의 작성시기는 차이가 없다. (O)

 

■확인설명서

*확인설명 사항 (기권가공상태환지세, P6)

-기본사항, 권리관계, 가격, 공법제한(토지이용계획), 상태-시설(배수포함), 상태-도배, 환경조건, 입지조건, 세금

~가격→거래예정금액(거래금액X), 보수, 실비, 산출내역 / 세금→취득으로 인한 조세의 종류&세율 (이전X)

~공시지가X (단, 확인설명서에 기재는 하며, 임대차일 경우 생략가능)

*확인설명 의무

-시기 : 의뢰~중개완성 전 ★

-대상 : 취득*매수의뢰인 (일방)

-방법 : 중개물 관련 사항 + 그밖의 대통령령 사항 + 근거자료 제시

*확인설명서 작성 & 교부

-작성시기 : 중개완성되어, 계약 체결시

-대상 : 거래당사자 (쌍방)

-방법 : 확인설명서 양식 - by국토교통부령 (Ⅰ~Ⅳ, cf.Ⅱ번 양식 개정됨-민간임대주택 확인 추가)

[참조] 확인설명서의 권리관계란에는 ‘민간임대등록여부’가 포함되고, 토지이용*공법제한란에는 ‘토지거래허가구역, 토지투기지역, 주택투기지역, 투기과열지구’가 포함된다. (주택거래신고지역X←19년삭제) ♣

[기출] 개공은 거래당사자에게 확인설명을 하여야 한다. (X,매수의뢰인)

[기출] 개공은 매도의뢰인에게 중개대상물 상태에 관한 자료를 요구해야 한다. (X,할수 있다)

[기출] 매도의뢰인은 개공의 중개대상물 상태자료요구에 응해야 한다. (X,응할수 있다)

[기출] 개공은 매도인이 중개물상태 관한 요구 불응시, 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하거나, 확인설명서에 기재하여야 한다. (X,설명하거나→설명하고).

 

■거래계약서 vs 확인설명서

	거래계약서	확인설명서
서명날인	서명 및 날인	서명 및 날인
의무자	개공,대표자,책임자+소공	개공,대표자,책임자+소공
보존기간	5년	3년
작성시기	중개완성시 (전속:중개의뢰시)	계약서작성시
제재	-이중계약서: 개공(임취*업무정지) / 소공(자격정지) -계약서교부보존X: 개공(업무정지) / 소공(의무X) -서명및날인X: 개공(업무정지) / 소공(자격정지)	-확인설명X&근거자료X: 개공(500↓) / 소공(자격정지) -확인설명서교부보존X: 개공(업무정지) / 소공(의무X) -서명및날인X: 개공(업무정지) / 소공(자격정지)

[참조] 거짓내용기재=이중계약서 (거짓된 언행(금지행위&1.1)과 구분할 것!!)

[참조] 서면 보존기간 : 5년(거래계약서, 매수신청대리서류들) / 3년(확인설명서, 전속중개계약서)

[참조] 공중법상 ‘서명 및 날인’은 거래계약서&확인설명서 뿐이다. (cf.공중법상 기명날인X)

[기출] 소공은 확인설명서 서명 및 날인시, 개공과 함께 서명 및 날인 할 수 있다. (X,하여야 한다)

[기출] 개공이 법인인 경우 대표자*책임자는 해당행위를 한 소공과 함께 서명 및 날인해야 한다. (O)

 

■게시의무 (등수보자)

*등록증(분사무소 신고필증) / 보수요율표 / 보증설정증명서류 / 자격증원본(개공&소공)

*위반제재 : 100↓과태료

[참조] 의무X : 사업자등록증(세법상의무), 실무교육수료증, 협회가입증명서, 부동산거래정보망확인서

 

■사무소 명칭 사용

*간판의무X, 간판연락처 기재 의무X / 단, 간판설치시 성명은 의무표시(옥외광고물 실명제) (연락처X)

*개공 필수문자 : OOO공인중개사사무소 or OO부동산중개

*중개인 필수문자 : OO부동산중개 (공인중개사사무소 불가능)

*무등록자 : 유사명칭사용금지(행정형벌 확정시 등록취소) (ex.발품부동산,부동산카페,트러스트부동산=>사용X)

*처벌 : 간판성명미표시(100↓) / 개공(100↓) / 중개인(100↓) / 무자격자*무등록자(1.1)

*간판철거 경우 : 이전, 폐업, 등록취소

*관련법률 (간판대, 청문절, 과태질)

-간판철거 : 지체없이 by행정대집행법 (민사특별법X, 민사절차법X)

-청문 : 행정절차법

-과태료*이의신청 : 질서위반법

[참조] 간판의 성명 표시 : 개공(자신) / 법인-주된(대표자) / 법인-분사무소(책임자)

[참조] 필수문자 + 법률중개사*부동산법률중개사 =>변호사법위반X

[기출] 간판을 걸었을 경우, 연락처가 없다면 100만원이하 과태료 대상이다. (X,성명만)

[기출] 중개사무소 간판철거 경우에는 이전, 폐업, 업무정지 등이 있다. (X,업무정지X)

 

■표시광고

*필수내용 : 개공→성명 & 사무소→명칭, 소재지, 연락처

*처벌 : 개공(100↓과태료) / 무등록자(1.1→과태료無)

*신고포상금 대상 : 필수내용 어긴 개공(X) / 무등록자(O)

[참조] 표시광고물(임대문의) / 옥외광고물(간판)

[참조] 연락처(유권) : 사무소번호, 개공번호 (소공*보조원번호X)

[기출] 표시광고에 포함되어야 할 내용에는 명칭, 중개대상물소재지, 연락처, 성명이 있다. (X,사무소소재지)