중개사법 5 - 고용*겸업 및 중개사무소 설치 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■고용신고, 고용인, 책임

*신고

-고용 : (사전)업무개시전 / 전자문서O

-종료 : (사후)10일이내 / 전자문서X  (고종 씹새)

-위반시 : 업무정지1월-기타이법위반

*고용인

-소공 : 공인중개사O, 중개업무O, 보조O, 서명및날인O, 인장등록O

-보조 : 공인중개사X, 중개업무X, 보조O, 서명및날인X, 인장등록X

*책임

-개공이 고용한 고용인의 업무상행위는 고용한 개공의 행위로 본다 (추정한다X) ★

-민사&행정 → 무과실책임, 부진정연대채무관계 (채무부담 = 개공O, 고용인X)

-형사 → 과실책임, 양벌규정(고용인의 행정형벌일 경우만 적용O, 행정질서벌이면 적용X & ‘이법 300만원↑벌금+3년’와 중복X)

-고용인 대신 손해배상시 고용인에 구상권 가능 / 단, 양벌규정으로 인한 벌금엔 구상권 불가능(∵관리책임)

[참조] 업무정지 제척기간 : 3년

 

■종별 범위

*업무지역 : 법인*개공(전국) / 중개인(원칙:시도, 예외:전국-정보망대상물 한정)→위반시 업무정지

*중개대상물 : 종별제한無 → 즉, 지역제한만 있음

[참조] 중개인 : 법7638호 / 정보망 가입하더라도, 업무지역이 전국으로 확대X

 

■중개법인 겸업가능업무 (겸업제한 / cf.특수법인은 해당X) ★★

*상가,주택 임대관리*대행 (임대업X, 농업*공업건축물X)

*상가,주택 분양대행 (분양업X, 토지X)

*부동산 개발,거래,상담 → 모든이에게 (개발업X)

*경영기법*정보제공 → 개공에게만 (공인중개사X)

*용역알선 (용역제공X, 운송업X)

*경공매 : 권리분석 / 취득알선 / 매수신청대리 =>중개인은 3가지 모두 못함

[참조] 겸업제한 위반시 → 임취 사유

[참고] 민사집행법에 의한 경매 : 법원 등록 필요 (한국자산관리공사 등의 공매는 등록 불필요)

[참조] 겸업가능업무 : 중개보수X → 약정에 의해 돈 많이 받아도 무관

[기출] 중개법인의 부동산 개발,거래,상담은 개공에게만 해야 한다. (X,누구에게나)

[기출] 법인인 개업공인중개사는 공인중개사를 대상으로 중개업 경영기법이나 정보를 제공 할 수 있다. (X,공인중개사→개업공인중개사 / 혹은 ‘일반인’을 넣어 꼬는 문제 출제)

 

■중개사무소의 설치

*1등록1사무소 원칙 (단, 법인은 분사무소 가능)

*2사무소 or 이동용이 천막등의 임시 중개시설물 → 임취*1.1

*전용의무X (법인아닌 개공은 겸업 가능)

*사무소는 반드시 등록관청 관할구역 내

[기출] 개공은 필요시 다른 지역에 분사무소를 둘 수 있다. (X,오직 법인만 분사무소 가능)

 

■법인의 분사무소 설치

*주된사무소 소재지 제외한 시군구 설치 / 시군구별 1개 초과X (시도별X)

*분사무소 책임자 : 공인중개사 (강행 / 단, 특수법인은 공인중개사 아니어도 무방)

*분사무소 설치신고 필요서류 (실사보, P4)

-실무교육수료증사본(책임자) / 사무소확보서류(사용권) / 보증설정서류(1억, 미리)  (자격증사본X)

-설치신고서 기재 : 본사 명칭*소재지*등록번호, 책임자 자격증발급시도 (설치사유X)

*분사무소 설치신고절차

-신고 : 주된사무소 등록관청

-신고필증교부(7일내) : 교부 후, 등록관청은 지체없이 분사무소 관할 시군구에 통보 (서류는 주된사무소 비치)

-업무개시

[참조] 수원,용인,고양,창원 등의 대도시 : 광역시 아니지만, 각 구별 분사무소 가능 (ex.수원시 3개구별 설치가능)

 

■공동사무소

*공동사무소로 이전신고시, 사용할 권리있는 다른 개공 승낙서 첨부필요 (건물주X,임대인X / 별도신고서식無)

*특징

-사무소는 1개로 사용됨을 의미

-업무정지 기간중에는 불가능

-종별(개공,중개인)이 달라도 문제X

-인장등록, 보증설정, 직원소속, 이전신고 등 각각 개별적&독립적

[기출] 공동사무소의 이전신고는 공동사무소 대표자가 한다. (X,각각)

 

■중개사무소 이전신고 ★

*절차

-이전후 등록관청에 하기서류 제출&신고 (사후, 10일이내 / 국토교통부령) (대통령령X)  (등신사)

~등록증원본 (분사무소는 신고필증)

~사무소확보서류

-이전후 등록관청이 이전전 등록관청에 하기서류 송부요청

-이전전 등록관청이 이전후 등록관청에 송부 (지체없이)

~등록대장

~등록신청서류

~최근 1년간 행정처분서류 (cf.탈법 기획부동산 방지목적)

*이전범위

-관할구역밖 이전 : 등록증재교부

-관할구역내 이전 : 등록증재교부(원칙), 수정후교부(예외,임의적)

*이전신고 처리기간: 7일이내 / 이전신고 위반: 100↓과태료

*분사무소 관련 관청 : 설치*이전*휴업*인장*행정처분(주된사무소) / 지도감독(둘다) / 중개보수(분사무소, 사무소소재지 시도조례→중개대상물이 다른지역에 있어도 사무소기준)

[기출] 중개사무소 이전신고시, 신고서류와 송부서류는 동일하다. (X)

[기출] 분사무소 이전신고를 받은 등록관청은 지체없이 이를 이전 전후 소재지 관할 시군구에 통보해야 한다. (O)

[기출] 분사무소의 이전신고를 하려는 법인인 개공은 중개사무소 등록증을 첨부해야 한다. (X,신고필증)

 

■인장등록 ★

*특징 : 개공&소공(보조원X), 업무개시전 (전자문서가능) / 변경일~7일이내 사후신고

*등록할 인장

-개인(소공포함) : 주민등록표 성명(실명도장이면 족함) / 7mm~30mm (법인은 크기제한X) → 주민등록법

-법인 : 법인의 인장 (법인대표자 인장X) (cf.분사무소:대표자 보증 인장 가능-임의적) → 상업등기규칙

*등록방법

-개인 : 3가지 서식통해 → 개설등록(개공), 고용신고(소공), 인장등록변경(개공&소공)

-법인 : 인감증명서 제출로 갈음 (인감등록신청서X)

*제재 : 개공(업무정지), 소공(자격정지) => 법률상 6월내 / 시행령상 3월

[기출] 개공이 업무개시전 인장등록되어있다면, 소공은 업무개시후 등록 할 수 있다. (X,둘다 개시전)

[기출] 업무정지 사유이면서, 자격정지 사유이기도 한 내용은? (인장등록, 확인설명서서명날인 등)