중개사법 1 - 중개, 중개업, 중개대상물 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■중개업

*변천 : 신고제 → 허가제 → 등록제

*공인중개사법은 상법*민법의 특별법적인 성격을 가지는 법

 

■목적 (법 그대로만 볼 것!!)

*공인중개사 업무 정함 → 전문성제고 (개공X)

*중개업 건전 육성 (중개업무X, 중개업자X)

*국민경제 이바지 (재산권보호X)

 

■용어 ★★★

*중개 : 중개대상물 + 그밖의 권리 + 알선

-중개대상물X : 세차장, 대토권, 권리금, 자동차, 선박, 분양대행 / 특허권, 질권 => 중개보수규정X

-그밖의권리

~저당권등담보물권, 환매권 (‘중개사의 대출알선’도 그밖의권리에 포함됨)

~유치권, 법정지상권, 법정저당권 (성립시X / 이전시O)

*중개업 : 의뢰 + 보수 + 업 (with 사회통념)

-업 : 불특정다수, 반복의사 (단, 간판달면 1건이라도 중개업 간주)

-특정대상물만 중개→중개업O / 특정인만 중개→중개업X

-개공이 수수료없이 중개행위를 했더라도 법령상 의무는 이행해야 함 (ex.확인설명 의무)

-判중개행위는 중개한자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 인정되는지 여부로 결정

*공인중개사 : 이 법 자격을 취득한 자 (외국X, 취득하여 영위하는자X, 취득하여 등록한자X)

*개업공인중개사 : 이 법에 의해 중개사무소 개설등록한자 (중개업 영위X)

-종별(種別) : 법인 / 개공 / 중개인

*소속공인중개사 & 중개보조원

-소공 : 공인중개사O, 중개업무O, 보조O, 서명및날인O, 인장등록O

-보조 : 공인중개사X, 중개업무X, 보조O, 서명및날인X, 인장등록X

[참조] 중개업무 : 계약서, 확인설명, 확인설명서 작성 (by유권해석)

[참조] 중개행위→사실행위, 개공의 독자행위  /  중개계약→법률행위

[참조] 중개는 참여중개를 원칙으로 지시중개*전시중개 등을 포함 (단, 중개보수규정은 참여중개만 존재)

[기출] 공인중개사는 이 법에 의해 자격을 취득하여 중개사무소를 개설한 자이다. (X,개설X)

[기출] 중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하는 자를 말한다. (X,중개관련 보조업무)

[기출] 의뢰인에게 보수를 받기로 약속&요구한 경우, 현실적 보수를 받지 않았다면 중개업에 해당하지 않는다. (O)

[기출] 행위의 알선이 금전소비대차*부동산컨설팅 등의 알선에 부수하여 이루어졌어도 중개업에 해당한다. (O)

 

■중개대상물

*중개대상물 : 법정 중개대상물 + 그외권리   (토건입공광권)

-법정 중개대상물

~토지 (필지단위 / 용익권*임대차는 일부 가능)

~건축물 그밖의 토지의 정착물 (민법상 건축물 의미: 지붕+벽+기둥)

~대통령령이 정하는 재산권(준부동산 일부) → 입목 / 공장재단 / 광업재단 (재단재산분리X, 광업권X)

`소유권+저당권의 객체 & 일물일권주의 예외

`입목 : 토지와 별도 양도O / 법정지상권 성립O / 입목등록원부 등록된 것만 보존등기 가능

`입목을 저당권의 목적으로 하고자 하는 자 : 공제를 포함한 보험에 붙여야 함(공탁X) / 벌채해도 효력有

`공장*광업재단 : 보존등기 후, 10월내 저당권 설정 필요 / 여러 소유자 존재 가능 / 해당구 등기(표제부X)

-그외권리

~소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 / 유치권*법정지상권*법정저당권(양도)

~분양권, 환매권, 입주권(현실적제공 가능상태), 프리미엄

~공유수면매립지(합법) / 사도*도로예정지*접도구역*연안구역*개발제한구역*농업진흥지역내 농지*사유하천

~군사기지*시설보호구역내 토지*가처분*가압류

~무허가,미등기 : 중개대상물O (등기의무 규정 없음)

~명인방법 수목집단 (단,저당권객체X / 判동네사람들이 아는것만으로 인정X)

*중개대상물 아닌 것

-점유권, 질권, 분묘기지권 / 유치권*법정지상권*법정저당권(설정)

-입주권(추첨당첨*선정지위), 대토권, 특허권, 저작권, 상표권 / 일신전속적 권리(공공임대주택)

-국유재산(행정*일반재산), 무주부동산, 미채굴광물, 포락지 (cf.일반재산 매각가능→단,공개입찰(중개대상물X))

-경공매, 수용, 상속, 증여, 기부채납, 환매 (cf.경매 진행중, 상속받은 전답, 환매권 => 중개대상물O)

-‘입공광+명인방법’ 외의 의제부동산 / 세차장구조물, 권리금, 자동차, 선박, 분양대행, 판잣집(철거용이)

-농작물, 과실 & 교량,담장,축대,토사,암석,가식의수목 & 비품 / 주택상환사채

[참조] 입목→소유권+저당권(담보물권X)  /  명인방법→소유권만

[참조] 입목, 공장재단, 광업재단 : 일물일권주의의 예외 (ex.공장재단=부지+건물+설비..)

[참조] 의제부동산 : 입공광 + 차기선항광어 (cf.광어:광업권,어업권)

[기출] 모든 의제부동산은 중개대상물이다. (X,일부)

[기출] 분필하지 않은 1필의 토지의 일부에 매매는 불가능하나, 제한물권 설정은 가능하다. (X,용익O-담보X)