공법 7 - 기타 보충 정리 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■담당자 정리

광역도시계획	도시군기본계획		도시군관리계획
수립권자 : 시군*도지사 / 시도*국장 (시군&도, 도지사 / 시도&국장) 승인권자 : 도지사 / 국장	수립권자 : 특광시군 승인권자 : 도지사		입안권자 : 특광시군(도지사,국장) 결정권자 : 시도*대시장(시군,국장,해장)
용도구역		허가대상개발행위
개 : 국장 / 도 : 시도*대시장 / 시 : 시도(국장) / 수 : 해장 / 입 : 시도*대시장		국계법 : 특광시군 도개법 : 특광시군 도정법 : 시장군수등
도시군계획시설사업		지구단위계획구역		개발행위허가제
시행자 : 특광시군(국장,도지사) / 비행정청 인가권자 : 시도*대시장 / 국장		지정권자 : 국장*시도*시군		대부분 : 특광시군 허가제한 : 국장*시도*시군
도개법		도정법
제안권자 : 시행자 요청권자 : 시군구 지정권자 : 시도*대시장 <실무>		수립권자 : 특광시 입안권자 : 시장군수등 <실무> 지정권자 : 특광시군
건축법		주택법 (건설)
허가권자 : 시군구 (특광,시군) → 시군은 도지사 승인요		승인권자 : 시도*대시장/특광시군 (국장) 사용검사,조합관련 : 시군구
농지법		주택법 (공급*리모델링)
대리경작자 지정 / 농지임대차 종료명령 : 시군구 농업진흥지역 지정 : 시도 → 농장 승인요 전용허가 / 전용협의 : 농장 전용신고 : 시군구 농지보전부담금 부과 / 실태조사 : 농장 용도변경 / 타용도 일시사용 허가*신고 / 농지처분 : 시군구 농취증, 농지원부, 자경증명, 대항력 : 시구읍면		민간의 입주자모집 승인 : 시군구 분양가상한제 지정 : 국장 기본형건축비 고시 : 시군구 → 국장이 정한 것을 투기과열지구 지정 : 국장*시도 조정대상지역 지정 : 국장 리모델링 허가 : 시군구 → 특광*대시장이 기본계획수립

 

■행정계획 수립기간

국계법	도정법	주택법
광역도시계획 → 20년마다 도시기본계획 → 20년마다 도시관리계획 → 10년마다 공동구 안전*유지계획 → 5년마다	정비기본방침 → 10년마다  (국장) 정비기본계획 → 10년마다  (특광시) 노후*불량주거개선계획 → 5년마다	리모델링기본계획 → 10년마다

 

■재검토

국계법	도정법	주택법
도시기본계획 → 5년마다 도시관리계획 → 5년마다 도시계획시설 설치 → 3년내 미시행시 도시계획시설 해제 →10년 지난 시설	정비기본방침 → 5년마다 정비기본계획 → 5년마다	투기과열지구 계속지정여부 → 1년마다 리모델링기본계획 → 5년마다

 

■경미한 사항

*국계법

-도시군관리계획 : 면적 5%미만(공원녹지면적증가*부지면적감소) / 근소한 위치변경 / 이미 결정된 세부시설 / 도시지역축소 / 도시외지역을 농업진흥*농립지역 결정 =>생략O(기초조사, 주민*의회의 의견*심의)

-도시군계획시설사업 : 사업명칭변경 / 연면적 10%미만변경 or 학교시설변경 =>인가X

-개발행위허가 : 사업기간 단축 / 부지*건물 연면적 5%내 축소 / 허용오차반영 / 법령개정 =>허가없이 변경

-개발행위허가 : 조성완료 토지의 굴착 / 비닐하우스 / 사도개설 / 공공토지*잡종재산 분할 =>허가없이 가능

-시가화조정구역 : 벌채,조림,토석채취 =>허용

*도개법

-실시계획 : 시행면적 10%내 감소 / 사업비 10%내 증감 =>변경인가X

-환지개발계획 : 사업비가 종전 10%미만 증가 / 너비 12m미만 도로 신설 / 도로제외 기반시설면적이 종전10%미만 증감 or 총기반시설면적 종전 5%미만 / 수용예정인구가 종전 10%미만 증감 =>동의X

-환지계획인가 : 대상토지*건축물을 금전으로 청산 =>인가생략

-정관의 변경 : 주된사무소소재지 / 공고방법 =>신고O,인가X

*도정법

-기본계획 : 계획기간 단축 =>일반시라도 도지사승인X

-조합설립 : 정비구역면적 10%미만 변경 =>신고O,인가X

-사업시행계획 : 정비사업비*대지면적 10%내 변경 / 건축물 아닌 부대*복리시설 규모확대 (위치변경은 경미X)

/ 세대당 주택공급면적 변경없이 사업면적 10%내 구조변경  =>신고O,의결X

-관리처분계획 : 계산착오*오기*누락*단순정정 / 권리포기소유자에 공급 / 이해관계인 전원동의된 사항

/ 판결로 변경 / 분양설계 수반X / 사업자주소 변경 / 정관변경 따른 변경 =>신고O,인가X

-공동이용시설 : 설치계획 변경 =>심의X

-정관의 변경 : 매매로 조합원 신규가입*교체 =>신고O,인가X

*건축법

-변경신고 : 50㎡↓, 1/10↓, 1m↓, 대수선 =>일괄신고

-용도변경 : 1,2종간 or 주용도내 용도변경 =>대장변경X,허가신고X

-건축주 변경 : 건축허가를 받은 건축의 건축주 변경 =>신고O,허가X

 

■공법상 채권

	도시군계획시설채권	토지상환채권	도시개발채권	주택상환사채
법	국계법	도개법	도개법	주택법
발행자	지자체 (주택공사X)	시행자 (수용)	시도지사 (행안장 승인)	주택공사&등록사업자 (국장 승인)
발행요건	`토지소유자 희망 `부재부동산*비업무용토지로 3천만원 초과금액분	`돈 대신 토지*건축물로 일부를 상환가능 (1/2내) `민간시행자는 보증 필요	`사업에 필요한 자금 조달하기 위한 채권 `매입의무有 (민간) `매입필증보관 (5년)	`민영주택의 재원 `주택으로만 상환 `등록사업자 보증 필요 (말소되어도 효력유지)
상환기간	`기간: 10년이내 `이율: 1년만기 정기예금금리 평균이상(시군조례)	`이율: 발행자가 정함 (지정권자 승인要)	`기간: 5년~10년 (by조례) `시효: 원금5년, 이자2년 `이율: 시도조례(상황고려)	`기간: 3년(~공급계약일)
발행방법		기명식	무기명 발행 착오초과매입→중도상환O	기명식
양도성	O	O	O	X (예외有)
준용	공토법, 지방재정법	도시개발법 시행령	시도조례	상법 중 사채발행

 

■단어별

*지상권자 (지상권자, 도재)

-{도개법} 민간제안 동의요건 : 면적 3분의2이상 소유자 → 포함

-{도개법} 조합원 가능여부 → 불포함

-{도정법} 토지등소유자 : 주거환경&재개발 → 포함(임차X,전세X)  /  재건축 → 불포함

-{도정법} 조합원 : 재개발 → 포함  /  재건축 → 불포함

-{도정법} 동의자수 산정 : 소유자 대표 1인 산정시 → 포함

-{건축법} 건축협정 체결 가능자 → 포함

*국공유지 (국공유지, 기토지)

-{국계법} 기지산행 → 불포함

-{도개법} 면적산정시 → 포함

-{도개법} 토지소유자 : 개발구역내 토지 3분의2이상 소유 → 불포함

-{도개법} 지자체 환지 (2121) → 불포함

-{도개법} 조합설립요건 : 면적 3분의2이상 + 총수 2분의1이상 → 포함

-{도정법} 재개발사업 시행자(군수 직접) : 면적 2분의1이상 + 소유자 과반수 → 포함

*장관

-{국계법} 용도구역-수산자원보호구역 : 해양수산부장관

-{국계법} 도시군계획시설사업 비용부담 : 행정안전부장관 (국장과 협의 or 다른시도협의불발시 결정)

-{도개법} 도시개발채권 : 행정안전부장관 승인 후, 시도지사가 발행 (상환기간은 조례로 정함)

-{건축법} 사전결정 환경영향평가대상일 경우 : 허가권자는 환경부장관*관련장과 협의

-{건축법} 특별건축구역 지정불가 지역 중 : 군사시설구역은 국방부장관과 사전협의로 가능

-{농지법} 농업진흥지역 지정의 승인, 전용허가, 전용협의 : 농림축산식품부장관

-{참조} 기획재정부장관 : 공법에 등장X / 공시법 ‘토지이동-신규등록 첨부서류’에 등장

*의제

-{국계법} 용도지역지정특례 : 공유수면매립지 → 지정의제O, 고시의제X

-{국계법} 용도지역지정특례 : 타법률에 의해 지정(도시,농림,자연환경보전) → 결정의제O, 고시의제O

-{국계법} 도시군계획시설사업 : 실시계획인가고시 → 사업인정&고시의제 (공토법)

-{국계법} 기반시설부담구역 : 고시일~1년내 미수립시 다음날 → 지정해제의제

-{국계법} 지구단위계획 수립 → 기반시설설치계획 수립 의제

-{도개법} 개발구역 지정 효과 → 도시지역 & 지구단위계획구역 의제 (X: 비도지 지구단위계획구역, 취락지구)

-{도개법} 시행완료 다음날 or 미시행시 → 구역해제의제

-{도개법} 실시계획 인가고시 → 도시군관리계획 결정고시 의제 (저촉시, 고시된 내용으로)

-{도개법} 수용대상토지 세부목록 고시 → 사업인정&고시의제 (공토법)

-{도정법} 정비구역 지정효과 → 지구단위계획구역 의제

-{도정법} 주거환경개선구역 의제 : 반쪽*환지→2종일반주거 / 수용*관리→3종일반주거 / 공공200세대→준주거

-{도정법} 사업시행고시 → 사업인정&고시의제 (공토법)

-{도정법} 권리의 이전 → 도개법(환지)의 보류지*체비지 의제

-{건축법} 사전결정 통지받은 경우 → 개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가, 하천점용허가

-{건축법} 국가*지자체가 건축,대수선,용도변경시 허가권자와 협의완료 → 허가신고의제

-{건축법} 허가권자가 7일내 사용승인서 미교부 → 사용가능 (단, 사용승인의제X)

-{건축법} 특별건축구역 지정시 → 도시군관리계획 결정의제 (단, 용도지역의제X)

-{주택법} 토지임대부 분양주택 → 지상권 설정 의제 (주택소유자는 기간만료전 재건축 요구가능)

*2회 : 풍수해 / 유찰 / 위반건축물 이행강제금 / 일반적 공고(빈집공고는 1회)

*정관 : 초안→조합설립위원회  /  확정→창립총회  /  변경→총회

*330

-작은부분면적 : 둘이상 용도지역 걸칠때, 추첨용 단독주택용지, 다중주택, 시설농업(농업인요건) → 330㎡

-공법상 가장 큰 숫자 → 330만㎡ (100만평)

-도개법 : 330만㎡이상 구역은 기능들의 조화 필요

-도개법 : 녹지*비도시 개발구역 해제 (구역지정-2년-개발계획-3년-실시계획) → 330만㎡이상이면 각각 5년

-주택법 : 주택의 건설 사업계획 승인권자가 국장인 경우 (330만㎡이상 대규모사업일시)

-농지법 : 농업진흥구역에 걸친 면적이 330㎡이하인 경우, 농업보호구역 규정 적용

*건폐율, 용적률

-{국계법-건폐} 자연녹지지역 지정된 개발진흥지구 → 30% 이하 (비도시면 40% 이하)

-{국계법-건폐&용적} 용도지역이 미지정된 지역 → 20%, 80% (최하)

-{국계법-건폐&용적} 지구단위계획 완화 적용 → 150%, 200%

-{국계법-용적} 개발밀도관리구역 지정효과 최대한도 → 50% (건폐율도 강화하나, 수치無)

-{도정법-용적} 정비사업 손실보상을 위한 완화 → 125% 범위내

-{건축법-용적} 공개공지 건축기준 완화 → 1.2배 (건폐율X, 높이제한도 1.2배 완화)

-{건축법-용적} 리모델링 특례 → 120% 범위내

-{건축법-건폐&용적} 건축법상 건폐율&용적률은 전면적*일부적 무관, 모든 지역에 적용됨

-{건축법-건폐} 건축협정 법률규정 통합적용 → 건폐율만 적용 (용적률X, 조또건하주지)

-{건축법-용적} 결합건축 건축위원회&도시계획위원회 공동심의 필요 → 조례상 20% 초과시

-{주택법-건폐&용적} 장수명주택 우수등급 이상 → 110% 완화

-{주택법-용적} 임대주택 건설공급시 완화 적용 → 완화된 30~60% 범위의 면적공급 (건폐율X)

*임대주택 우선인수 : 도정법-재개발(인수의무-국장, 우선인수자-시도*시군) / 주택법(우선인수자-시도)

*재결 : 수용관련 재결은 모두 공토법 준용X→사업들의 시행기간내(특례)  (cf.공토법의 재결규정: 고시일~1년내)

*전체*동별 : 전체가 동별보다 빡셈

-{도정법} 조합설립인가 : 재건축사업 단지안 → (전체)4343, (동별)과반

-{주택법} 세대구분형공동주택 : 허가*신고 설치 → (전체)1/10, (동별)1/3

-{주택법} 리모델링조합 : 인가신청 → (전체)전체2/3결의+동과반, (동별)동2/3

-{주택법} 리모델링 허가기준 : 조합일 경우 → (전체)전체75%+동50%, (동별)동75%

*예치

-{국계법} 허가절차 상 이행보증금 예치 (사유:굴비발차기)

-{도정법} 지정개발자의 정비사업비 예치 (20%내 / 반환:청산금 지급완료시)

-{건축법} 건축공사현장 안전관리예치금 (연면적1천㎡ 착공신고시 공사비 1%내)

-{주택법} 감리비용 (사업주체는 승인권자에 예치, 승인권자가 감리자 지급)