공법 6 - 농지법 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶총론

■농지 ★★

*전*답*과수원 + 그밖의 지목불문 실제 농작물 경작지 or 다년생식물 재배지

-다년생식물 재배지 : 목초,종묘,인삼,약초,잔디,조림용묘목 / 과수,뽕나무,유실수,그밖 생육기간 2년이상 식물 / 조경*관상용수목*묘목 (조경목적 식재 제외)

*토지 개량시설 & 농축산물 생산시설

-유지, 양*배수시설, 수로, 농로, 제방, 방풍림부지

-온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 축사, 곤충사육, 농막, 간이저온저장고, 간이퇴비장, 간이액비저장소

*농지에서 제외 ★

-전답과수원이 아닌 토지(임야제외) 중 경작*재배 3년미만 토지

-임야 중 산지전용허가 없이, 경작*재배하는 토지 (ex.산에 있는 밭→전용허가 없다면 그냥 산, 농지X)

-초지 (초지법 적용)

[참조] 주의사항 : 조경용 수목재배→농지O / 조경목적 식재→농지X  (식재 안돼)

[기출] 지목이 대인 토지에 2년간 다년생식물 재배중이라면, 이 토지는 농지로 간주된다. (X,농지X)

[기출] 과수원인 토지를 재해로 인한 농작물의 피해방지를 위해 방풍림부지로 사용한 것은 농지전용에 해당하지 않는다. (O,방풍림부지가 농지이므로 전용X)

 

■농업인 ★★

*1천㎡이상 농지에서 농작물*다년생식물 경작*재배  or  1년 중 90일이상 농업종사

*330㎡이상의 시설농업

*대가축2두, 중가축10두, 소가축100두, 가금1000수, 꿀벌10군이상 사육  or  1년 중 120일이상 축산업종사

*농산물 연간판매액 120만원이상

[참조] 농업의 3개월(90일) : 일반적 수확 기간

[참조] 체험영농 (미만)← 1천㎡ →(이상) 농업인

 

■그외 용어

*농업법인 : 영농조합법인 / 농업회사법인(업무집행권 가진자 3분의1이상이 농업인)

*농업경영 : 자기의 계산과 책임으로 농업 영위

*자경 : 농업인이 그 소유농지에서 상시종사 or 농작업의 2분의1이상을 자기 노동력에 의해 경작 (자경상시21)

*위탁경영 : 타인에게 일정한 보수를 약정하고 전부*일부를 위탁

*농지의 전용

-농지를 농작물 경작*다년생식물 재배 외의 용도로 사용하는 것 → 전용O

-농지의 개량시설*생산시설 관련 부지로 사용하는 경우 → 전용X (∵농지니까 당연)

[참조] 농업경영 > 자경 (소유농지만)

 

 

▶▶▶농지의 소유

■농지의 소유

*원칙 : 농업 경영자 소유 (경자유전)

*예외 : 농업 경영 안하더라도 소유 가능 → 11가지 예외특례(소유제한X)

 

■예외특례 ★★♥

특례 (소유제한X)	예외1 농취증 발급X	예외2 경영계획서 작성X → 농취증 발급O
국가*지자체	O
학교 등의 실습지		O
주말*체험영농		O
상속	O
8년이상 경영 후 이농
담보농지 취득 (은행등)	O
전용허가*전용신고		O
전용협의 (행정청)	O
1500㎡미만 농원 부지 (도농간 교류촉진)		O
영농여건 불리농지 (경사율 15%이상)		O
개별법 (비축농지 / 매립*수용*정비*공익)	O(매립*수용*정비*공익)	O(비축농지)
※농지소유특례는 농지법만 가능	전국상담 합분시 농업법인 합병 / 공유농지 분할 시효의 완성	불리/비축/주허신학/1500㎡미만 불리함이 비축되어, 주여 허락하소서, 신학1500페이지미만 공부할 것을!

[참조] 학교 등의 실습지 : 학교*공공단체*농업기관*종묘 등의 목적사업 수행 (시험지,연구지,실습지,종묘생산지,과수인공수분용 꽃가루생산지)

[참조] 담보농지 : 담보권 소유한 은행등이 2번 유찰이후 직접 갖는 것 (일반인 불가능)

[기출] 농업법인이 농지를 취득시, 농지취득자격증명을 발급받지 아니한다. (X,합병취득시)

[기출] 농지소유에 관한 규정은 다른 법령 규정이 없는 경우에는 농지법에 의한다. (X,있건없건 농지법에 의함)

 

■농지소유상한제 (전제 : 농업경영 안하는 중)

*상속 & 농업 미경영 : 1만㎡ 이하 (구성원당 기준)

*8년이상 경영 후 이농 : 1만㎡ 이하 (구성원당 기준)

*주말체험영농 : 1천㎡ 미만 (한세대 기준→세대원합산, 구성원당X)

*임대*사용대하는 경우 : ‘상속 or 8년이상 경영 후 이농’ 해당 농지를 농어촌공사에 임대*사용대하는 경우,

상한초과 농지라도 계속 소유가능 → 상한無 (주말체험영농X)

*농업인 & 농업경영목적 : 상한無

[참조] 소유상한 위반처벌 : 5.5

[기출] 주말체험영농을 하려는 자는 각 세대원당 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. (X,한세대)

[기출] 8년이상 경영 후 이농한자로 농어촌공사에 위탁한 경우에는 1만㎡까지 소유할 수 있다. (X,상한無)

 

■농지취득자격증명제 ★★★

*원칙 : 농업경영계획서 작성 → 시구읍면의 장에 신청(군수X) → 4일내 발급(하기 ‘예외2’는 2일)

-예외1 : 농취증 발급X → 농지 취득

-예외2 : 농업경영계획서 작성X → 농취증 발급O → 농지취득

*요건 (취득목적 : 내용)

-신규농업경영 : 고정온실*버섯*비닐하우스*축사(330㎡↑) / 곤충사육부지(165㎡↑) / 그외농지(1천㎡↑)

-주말체험영농 : 농지(1천㎡↓)

*판례 : 농취증은 법률행위의 효력요건X, 소유권이전등기에 첨부할 서류에 불과 → 없어도 매매는 유효 (무효X)

[기출] 경매에 의해 농지를 취득할 경우, 농취증 발급을 받지 않아도 된다. (X,받아야함)

 

■농지의 위탁경영

*원칙 : 불가

*예외 : 3월이상&국외여행*치료 / 질병*취학*선거 / 수감중 / 청산중 등

 

■농지의 처분의무 ★

*처분권자 : 시군구

*절차 : 처분통지(사유발생일~1년내 처분) → 처분명령(6월내이행) → 이행강제금*매수청구 → 이의신청(30일내)

*처분사유

-정당한 사유없이 농업경영에 이용하지 않는다고 시군구가 인정한 경우

-학교등이 해당 목적사업에 이용하지 않는 경우

-주말체험영농을 정당한 사유없이 이용하지 않는 경우

-농지전용 허가*신고하여 농지 취득한자가 2년이내 목적사업에 착수하지 않은 경우

-농지소유상한을 초과한 소유가 판명된 경우 (초과분만 처분의무, ex.상속1만5천㎡→5천㎡처분의무)

-부정한 방법으로 농취증 발급받은 경우

*절차내용

-처분명령 : 6월내 처분 이행명령

-처분명령유예 : 자기농업경영이용 중 or 령으로 정한자와 매도위탁계약 중인 경우 (3년간 가능)

~유예기간이 지난경우에는 처분명령이 유예된 농지의 그 처분의무만 없어진 것으로 본다

-매수청구 : 대상→한국농어촌공사 / 공시지가 기준 / 청구권(할수있다)  (농지매청 처분공시 진흥감정)

-이행강제금 : 1년1회 토지가액의 20% (判이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다) / 이의신청 30일내

 

 

▶▶▶농지의 이용

■농지의 임대차등 ★

*원칙 : 농지의 임대*사용대 불가

*예외 : 가능

-소유제한X특례 해당 농지 (단, 학교등의실습지 & 주말*체험영농 제외 → 자신의 특수목적이므로 못 빌려줌)

-부득이한 사유로 일시적 경영X : 3월이상 국외여행*치료 / 질병*징집*취학*선거 / 교도소*구치소 수감중

-60세이상 고령으로 종사하지 아니하게 된 자가 농업경영 이용기간 5년이 넘은 농지

-소유농지를 주말*체험영농을 하려는자 또는 업자에게 임대*사용대

-농업법인이 청산중 (소송중X)

-농어촌공사등에 위탁하여 임대*사용대 (cf.현실상 대부분 소유*임대차 가능 이유)

-자경 농지를 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하는 경우 등

*특징

-서면계약 원칙

-시구읍면 확인 & 농지인도 후 다음날 → 등기 없어도, 제3자에 대한 대항력 발생

-임대차기간 : 3년이상 (예외: 임대인의 3년미만 유효주장가능-질병*징집*수감등 / 임차인도 유효주장가능)

-묵시적갱신 : 3월전까지 통지無 → 3년 기한 갱신

-특례 : 국유*공유농지에는 상기 특징 적용X

-임대차 종료명령 : by시군구 (시구읍면X)

[기출] 자신의 농업경영용도 소유농지를 주말체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것은 불가능하다. (X,가능)

 

■대리경작자 지정

*지정권자 : 시군구

-유휴농지에만 : 직권으로 지정 or 대리경작하려는 자의 신청받아 지정

-우선지정 : 농업인 or 농업법인

-소유자*임차권자 뜻과 무관 (동의 불요)

*대리경작기간 : 3년

*토지사용료 : 수확량의 10% (수확일~2월내 소유권자*임차권자에게 지급, 수령거부시 공탁가능)

 

 

▶▶▶농지의 보전 등

■농업진흥지역 ★

*지정권자 : 시도 (농장의 승인받아 지정할수 있다) (cf.농장:농림축산식품부장관) (농업진흥 시도농장)

*지정대상 : 녹지, 관농자 (단, 특별시 녹지는 제외)

-농업진흥구역 : 농업진흥 도모해야 하는 토지가 집단화되어 있는 지역 → 노른자

-농업보호구역 : 용수원확보, 수질보전 등 진흥구역의 농업환경 보호 → 흰자

-농업진흥구역에 걸친 지역이 330㎡이하인 경우, 농업보호구역 규정을 적용한다.

*실태조사 : 농장(매년 조사) → 변경*해제사유발생 → 시도지사는 변경*해제할수있다 ♣

*농업진흥구역 행위제한

-금지 : 농업생산*농지개량과 직접 관련되지 아니한 토지이용행위 금지

-허용 : 농수산물 시설, 마을회관등 농업인 공동편익시설 설치, 농업인*어업인주택(660㎡이하), 국방*군사시설

*농업보호구역 허용행위

-농업진흥구역 허용행위

-농업인소득증대 : 관광농원(2만㎡), 주말농원(3천㎡), 태양에너지(1만㎡-건축물 지붕설치도 허용)

-농업인 생활여건개선 : 협의 단독주택(1천㎡), 1*2종근린시설(공중화장실*대피소-3천㎡), 양수장*정수장(3천㎡)

 ~2종 근린 제외 → 음식점, 골프, 주점*노래*안마*다중

*매수청구 : 대상→한국농어촌공사 / 감정가 기준

[기출] 광역시의 녹지지역은 농업진흥지역의 지정대상이 아니다. (X,특별시만)

 

■농지의 전용

*전용협의 <농지파괴O> : 농장  → 다른법에서 농지를 망가뜨리는 경우, 해당행정청은 농장과 사전 협의 ★

-협의대상

~도시지역에 주상공 지정 or 도시군계획시설 결정할 때 농지가 포함되어 있는 경우

~계획관리지역에 지구단위계획구역 지정할 때 농지가 포함되어 있는 경우

~도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역 농지에 대해, 개발행위 허가*토지형질변경 허가하는 경우

*전용허가 <농지파괴O> ★

-원칙 : 농장 허가 (절차: 시군구에 신청서제출→10일내 시도→10일내 종합심사의견서 첨부하여 농장에 제출)

~허가조건 : 농지보전부담금의 납입을 조건

~전용허가를 받은 농지위치를 동일필지 안에서 변경시, 다시 농지전용허가를 받아야 함 (신고X)

-예외 : 허가없이 전용할 수 있는 경우

~타법률로 의제된 경우

~도시*계획관리지역내 농지로서 전용협의를 거치거나 전용협의대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우

~전용신고를 한 경우

~산지전용 허가없이 불법으로 개간된 농지를 산림으로 복구하는 경우 (농지전용허가 불필요)

~하천관리청의 허가받아 농지를 형질변경하는 경우

*전용신고 <농지파괴O> : 시군구 ★★

-신고대상

~농어업인 주택*부지, 농축산업용시설, 농수산물 유통가공시설

~어린이놀이터, 마을회관 등 공동생활 편익시설

~농수산관련 연구시설, 양어장 등 어업용 시설

~영농여건 불리농지 (특례-원래는 전용허가대상)

*타용도 일시사용 허가*신고 <농지파괴X> : 시군구 → 일정기간 사용후 농지로 원상복구 조건 ★★

-허가대상  (타용도 허가, 간이75, 현장기간, 토석53, 태양53 15)

~간이시설 (7년내 / 연장:5년내)

~주목적사업 위한 현장사무소*부대시설*준시설 설치 (사업시행 필요기간내 / 연장:필요기간)

~토석과 광물 채굴하는 경우 (5년내 / 연장:3년내)

~태양에너지 발전설비 (5년내 / 연장:15년내(1회연장시 3년초과금지)) ♣

-신고대상  (타용도 신고, 6월)

~썰매장(3천㎡), 지역축제장(3만㎡) 등 일시사용 => 6개월내

~간이시설 or 주목적사업 위한 현장사무소*부대시설*준시설 설치 (6개월내, 허가대상과 기간*규모 다름)

~신고수리 여부통지*의제 : 시군구는 신고일~10일내 신고수리여부 통지해야 함

`미통지시, 기간 끝난날의 다음날 신고를 수리한 것으로 봄

[참조] 농지 개량시설 or 농축산물 생산시설은 신고없이 농지 위에 그대로 지으면 됨

[기출] 농지전용허가권자는 농지보전부담금 납입을 조건으로 농지전용허가를 하여야 한다. (O)

[기출] 농업진흥지역 밖의 농지를 마을회관부지로 전용하려는 자는 시군구에 신고하여야 한다. (O,내內는 허용됨)

 

■농지의 전용 – 그외내용

*농지보전부담금 ★

-농지를 파괴하는 사람에게 거두어 농지보전에 사용

-부과자 : 농장(한국농어촌공사 대행)  /  납입의무자 : 농지전용 협의*신고*허가 받은 자

-단, 타용도 일시사용 허가*신고한 자는 납입의무無 (∵농지파괴 아니므로)

-㎡당 금액 → 개별공시지가의 30%  (농지부담금 공시30% 가산3%)

-체납처분 : 3%의 가산금 부과 (중가산금→1.2%, 60개월)

-국가*지자체가 공공목적으로 농지전용하는 경우 : 감면대상 (무료X)

*전용허가등 취소 ★

-취소권자 : 농장*시군구

-조치명령 할수있다 : 거짓*부정허가 / 허가목적위반 / 2년내 미착수 / 1년↑공사중단 / 농지부담금미납부

-허가취소 해야한다 : 상기규정에 의한 조치명령 위반시

*처벌 : 전용허가 없이 전용한자는 3년이하 징역 또는 토지가액의 50%이하 벌금

*용도변경 승인 : 전용목적완료일~5년내 다른 목적을 사용코자 할땐 시군구 승인 필요

*농지원부 & 자경증명 : 시구읍면의 장이 작성 및 발급

*농지의 지목변경제한 ★

-전용허가*신고, 산지관리법 복구, 하천법 전용, 개발사업, 형질변형 등 일반적 전용농지의 지목은 변경 가능

-타용도 일시사용허가 받은 농지는 전*답*과수원이외 지목으로 변경 불가  (타용도만 지목변경 불가)