공법 5 - 주택법 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

 

건축법	주택법 (건설)
대지확보 사전결정 (허가권자) 건축허가*건축신고 (허가권자) 착공신고 (허가권자) 시공 (건축주) 감리 (건축주 / (예외)허가권자) 사용승인 (허가권자)	사업주체 & 대지확보   사업계획승인 (승인권자) 착수신고 (승인권자) 시공 (사업주체) 감리 (승인권자 / (예외)사업주체) 사용검사 (시군구)
*허가권자 -원칙 : 시군구 -예외 : <대형건축물&특광에 건축> 특광 <대형건축물&도에 건축> 시군 ※시군은 도지사 승인 필요	*승인권자 : -원칙 : <10만㎡이상> 시도, 대시장 <10만㎡미만> 특광시군 -예외 : 국장 ※사용검사,조합관련/입주자모집,리모델링 → 시군구

*주택법의 면적 : 대부분 전용면적 (하기 산정법)

-단독주택 : 제외→지하실,창고,차고,화장실 (다가구: 지상층의 복도,계단,현관 추가제외)

-공동주택 : 제외→지상층의 복도,계단,현관 + 지하층 + 관리사무소등 공용면적 / 산정기준: 외벽내부선

 

▶▶▶총론

@주택법 구조 이해

*총론 : 용어

*건설

-사업주체 : 등록사업자(국장에 등록) / 주택조합(시군구 설립인가)

-절차 : 상기 골격 절차

-자금 : 주택상환사채

*공급

-분양가상한제 / 저당권설정등의 제한 → 사업주체

-투기과열지구 / 조정대상지역

-분양권전매제한 / 공급질서교란금지 → 개인

*리모델링등 허가등 : 건설*공급과 다른 별개의 내용

 

■주택법 적용 범위

*주택건설사업 : 단독주택 30호이상 / 공동주택 30세대이상

*대지조성사업 : 1만㎡ 이상

 

■주택의 종류 ★★★

*구조에 따른 주택분류

-단독주택 : 단독/다중/다가구 (공관X)

-공동주택 : 아파트/연립/다세대 (기숙사X)

*재원에 따른 주택분류

-국민주택

~85㎡이하 (수도권제외 도시지역 아닌 읍*면 지역 100㎡이하)

~국가등 or 주택도시기금으로부터의 자금 지원받아 건설되는 주택

-민영주택 : 국민주택외 모든 주택

*준주택 : 오피스텔 / 노인복지주택 / 다중생활시설(고시원) / 기숙사(학생복지주택 포함) (오노다기) ★

*토지임대부 분양주택 : 건물(분양받은자 소유), 시설(분양받은자 공유), 토지(건설사업 시행자 소유)

*세대구분형 공동주택 ♣

사업계획의 승인을 받아 건설	행위의 허가를 받거나 신고를 하고 설치
-1세대로 산정 → 구분소유 불가능 -세대별 구분된 욕실*부엌*현관 설치할 것 -세대간 연결문*경량구조 경계벽 설치할 것 (하나의 세대가 통합사용토록 복원가능해야 함) -세대구분형세대수가 단지-전체세대수 3분의1 초과X -세대별구분공간-주거전용면적합계가 단지전체-주거전용면적합계 3분의1 초과X	-1세대로 산정 → 구분소유 불가능 -세대별 구분된 욕실*부엌*구분출입문 설치할 것 -구분된 공간의 세대수는 기존세대 포함 2세대 이하일 것 (∴최대 2세대) -세대구분형세대수가 단지-전체세대수 10분의1과 동-전체세대수 3분의1을 각각 초과X -구조*화재*소방*피난 관계법령의 안전기준 충족

*도시형 생활주택  (도시형 국민 300명) ★

-조건 : 300세대 미만 / 국민주택규모(85㎡) / 도시지역만 가능 => 제한있으나, 장려혜택이 많음

-분류

~원룸형주택 : 아파트*연립*다세대 + 원룸형요건 (층수규정無)

~단지형연립 : 5개층 이하 (원래보다 +1혜택)

~단지형다세대 : 5개층 이하 (원래보다 +1혜택)

→원룸형요건 갖추면 원룸형, 못갖추면 단지형 / 단지형은 연립&다세대만(아파트X)

-공동건축금지

~원칙 : 1개 건축물에 ‘도시형+그밖주택’ or ‘원룸형+단지형’ 혼합건축 불가

~예외(혼합건축가능) : 원룸형+85㎡초과1세대(주인집) / 준주거*상업지역내 원룸형+그밖주택

-원룸형 요건 (온룸삼투)

~50㎡이하 / 욕실,부엌 / 30㎡이상 투룸 가능 / 1개공간(욕실&보일러실 제외) / 지하층 세대無

*에너지절약형 친환경주택 : 에너지사용량 절감, 사업계획승인 대상 공동주택 의무사항

*건강친화형 주택 : 500세대 이상 공동주택 건설시, 실내공기 오염물질 최소

*장수명주택 : 1000세대 이상 주택 건설시, 내구성갖춘*가변성*수리용이성우수 / 최우수*우수*양호*일반 → 일반이상(건축가능), 우수이상(용적*건폐율 110%완화혜택)

[참조] 다세대 주거전용면적 = 건축물바닥면적 – 지상층공용면적(복도,계단) – 그밖의공용면적(지하층,관리사무소) => 주거전용면적을 제외하고 남은 외벽면적은 공용면적에 가산

[기출] 도시형 생활주택의 아파트는 원룸형으로만 가능하다. (O)

[기출] 다세대주택의 경우, 주거전용면적은 건축물 바닥면적에서 지하층면적을 제외한 면적으로 한다. (X)

 

■주택조합 (목적→ 내집마련 or 리모델링) ★★

*지역주택조합 : 지역별 6월이상 거주 주민 (내집마련)

-서울,인천,경기도 / 대전,세종,충남 / 충북 / 광주,전남 / 전북 / 대구,경북 / 부산,울산,경남 / 강원 / 제주

*직장주택조합 : 같은 직장 근로자 (내집마련)

*리모델링주택조합 : 공동주택 소유자 (리모델링)  (단독주택X→알아서 하면 댐)

 

■주택단지

*주택과 그 부대시설&복리시설을 건설하거나, 대지를 조성하는데 사용되는 일단의 토지

*하기시설로 분리된 토지는 별개 주택단지 간주 ★

-철도, 고속도로, 자동차전용도로

-폭 20m이상 일반도로 (10차선)

-폭 8m이상 도시군계획예정도로 (4차선)

-그외 법령상 도로 (도시군계획시설, 도로법 등)

 

■공구 ★

*하나의 주택단지내 둘 이상으로 구분되는 일단의 구역 (ex.1공구,2공구…) / 착공신고 및 사용검사 별도 수행

*공구간 경계폭: 6m이상 / 공구별 세대수: 최소300세대이상 → 즉, 사업최소규모는 600세대이상

 

■공공택지

*다음의 공공사업에 의해 개발*조성되는 공동주택 건설용지 (국민주택X)

-대부분의 수용방식 사업  (cf.도개법*도정법의 환지방식→공공사업X)

-택지개발, 산업단지개발, 보금자리, 경제자유구역개발, 혁신도시개발, 행정중심복합도시건설 사업등

 

■그외 용어  (부대시설 필요한, 복리시설 좋은)

*부대시설 : 딸린*필요한 시설 (주차장,관리사무소,담장,단지내도로,통신설비,자전거보관소,옹벽)

*복리시설 : 있으면 좋은 시설 (놀이터,집회소,경로당,유치원,1*2종근린) (cf.유치원→도정법 공동이용시설 불포함)

*기반시설 : 교통, 공간, 유통공급, 공공문화, 방재, 보건, 환경 「국계법」

*기간시설 : 도로, 상하수도, 전기, 가스, 통신, 지역난방 (기반시설보다 좀더 생활 밀접)

*간선시설 : 기간시설을 해당 주택단지 밖 같은 기간시설에 연결하는 시설

-단, 가스,통신,지역난방은 주택단지 안 기간시설을 포함 (가스통 난방 내부)

 

■리모델링 ★★

*의의 : 건축물의 노후화억제*기능향상 등을 위한 행위  (대수선 10년, 증축 15년)

-대수선 : 사용승인일~10년 경과된 공동주택

-일부증축 (세대수증가X)

~대상 : 사용승인일~15년경과된 공동주택

~범위 : 전용면적 30%내 전유부분 증축(85㎡미만이면 40%내) / 기능향상을 위한 공용부분 별도 증축가능

-세대수증가형 일부증축 (세대수증가O)

~(원칙)리모델링은 건설*공급과 관련無 / (예외)세대수증가형이 되면, 증가분은 건설*공급이 됨

~범위 : 기존세대수의 15%이내에서 세대수증가 증축가능

~수직증축 경우(위험↑) : 최대 3개층 이하 증축 (15층이상→3개층 증축가능 / 14층이하→2개층 증축가능)

*리모델링 기본계획 : 세대수증가형으로 인한 도시과밀, 이주수요집중 등을 체계적 관리하기 위해 수립

[참조] 리모델링 : 주택법(대수선, 증축) / 건축법(대수선, 증축, 개축)

 

 

▶▶▶주택의 건설

■사업주체

*등록사업주체 <민간> ★★

-등록의무 요건 (1년기준, 국장에 등록)

~연간 단독주택 20호이상, 공동주택 20세대이상 (‘도시형생활주택 or 원룸형+그밖주택’이면 30세대←혜택)

~대지조성 1만㎡이상

-거짓*부정등록시 처분 : 국장이 등록말소 해야함 (단, 처분전 사업계획승인 받은 사업은 계속 수행가능)

*비등록사업주체 ★★

-국가등 (국가, 지자체, 주택공사, 지방공사, 공익법인)

-주택조합 or 고용자(등록사업자와 공동시행시 한정 → 즉, 주택조합은 등록사업주체도 가능)

*공동사업주체 ★

-토지소유자*주택조합 : 등록사업자와 공동시행 가능 (국가X)

-고용자 : 근로자 주택 건설 시 등록사업자와 공동시행 의무  (고용자는 해야한다)

-공동사업시행시 갖추어야 할 요건

~등록사업자 : 시공요건 갖추거나 건설업 등록한 자일 것

`결격사유 : 미피피, 파산, 집행유예 / 이법위반*말소된지 2년 미경과

~토지소유자*주택조합*고용자 : 대지 소유권 확보하고 있을 것

`지역*직장주택조합이 지구단위계획 결정 필요사업으로서 사업시행시, 95%이상 소유권

~저당권등 설정되어 있다면 말소할 것

~당사자간 책임에 대한 협약이 체결되어 있을 것

[참조] 주택조합 : 여기선 세대수 미증가 리모델링조합은 제외 (∵리모델링원칙:건설*공급X)

[참조] 判’주택건설공사를 도급받아 시공하고자 하는자’는 주택건설사업을 시행하고자 하는자에 해당하지 않으므로 등록의무가 없다

[기출] 고용자가 근로자주택을 건설시, 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. (X,하여야한다)

[기출] 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하려는 조합은 국장에 등록하지 않아도 된다. (O)

 

■주택조합 ★★★

*설립

-설립인가(원칙) : 지역*직장*리모델링 주택조합 → 시군구 인가 (설립등기X, ∵법인X)

-설립신고(예외) : 직장 주택조합 → 국민주택을 (단순히) 공급받기 위한 자  (cf.이경우, 해산도 신고)

*설립인가 신청시 제출서류 : 지역*직장→새로 만드는 것(결의필요X) / 리모델링→기존것의 변경(결의필요O)

-창립총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합규약, 조합원명부, 사업계획서 → 지역O,직장O,리모델링O

-대지의 80%이상 토지 사용권원 확보 증명서류 (토지사용승낙서) → 지역O,직장O,리모델링X

-리모델링만 제출하는 증명서류 → 지역X,직장X,리모델링O

~전체 리모델링시 : 전체구분소유자&의결권 2/3이상 결의 + 각동구분소유자&의결권 과반수 결의

~동 리모델링시 : 해당동구분소유자&의결권 2/3이상 결의

~대수선 10년 & 증축 15년 지났음을 증명하는 서류

*조합원 자격 : 지역*직장→집 없는 사람 / 리모델링→집 있는 사람

-지역주택조합

~세대원 전원이 주택소유하고 있지 아니한 세대의 세대주(무주택세대주) + 6월이상 거주

~세대원 1명 한정 85㎡이하 주택 1채 소유한 세대의 세대주 + 6월이상 거주

-직장주택조합

~지역주택조합과 동일 (단, 6월 거주조건 제외)

~국민주택을 공급받기 위한 경우, 무주택세대주만 가능 → 설립신고 대상

~조합설립인가신청일 현재 동일한 특광시군에 소재하는 동일 국가기관*지자체*법인 근무자일 것

-리모델링주택조합

~사업계획승인 받아 건설한 공동주택 소유자

~복리시설 소유자 (복리시설 함께 리모델링하는 경우만)

~건축법 허가를 받아 분양목적으로 건축한 공동주택 소유자 (∵공동주택은 혼자 못하므로, 건축법허가로 인정 / 해당건축물의 시설물 소유자도 포함됨, ex.주상복합의 상가)

*조합원수 <지역O, 직장O, 리모델링X>  (주택조합원 50%, 20명)

-예정세대수 50%이상 & 20명이상 (ex. 100세대→50명이상 / 30세대→20명이상) / 임대주택 세대수 제외

*조합원 모집 신고 및 공개모집 (일반모집) <지역O, 직장O, 리모델링X>

-지역*직장주택조합의 경우, 모집하려는 자는 시군구에 신고 후 공개모집

-공개모집 후, 사망*자격상실*탈퇴로 인한 결원충원 → 신고없이 선착순으로 가능

*조합원 교체*신규가입 (설립인가후) <지역O, 직장O, 리모델링X>

-{원칙} 지역*직장주택조합은 설립인가 후에는 교체*신규가입 불가 (∵공급질서교란금지)

-{예외} 시군구 승인 / 결원발생(사망 / 자격상실 / 탈퇴등 예정세대수 50%미만 / 사업계획승인 후 지위양도)

~최소인원 충원사유 : ‘예정세대수 50%미만’에만 적용 (20명이상X → 20명미만은 충원못함)

~추가모집자 자격 판단 : 조합설립인가신청일 기준 (충원일X, ∴기조합원과 동일 / 상속은 자격요건 불요)

~추가모집한 경우, 사업계획승인신청일까지 주택조합의 변경인가 받아야함

*조합원 탈퇴 : 탈퇴가능 & 부담한 비용환급 청구가능 (제명된 조합원 포함)

*총회 직접출석 정족수 : 총회의결 10% / 창립총회*중요사항 20% (cf.국장은 5년마다 출석관련 타당성검토)

-중요사항 : 조합규약변경, 자금*이자율, 분담명세, 임원선임, 조합원부담, 시공사선정, 조합해산

*사업계획승인 신청 : 조합설립인가 받은날~2년내 신청해야 함 (cf.리모델링조합도 동일조건으로 허가신청함)

*업무대행자 의무 : 대행자 귀책사유로 조합*조합원에 손해시, 대행자의 손해배상책임有

*관련자료공개 및 열람복사 : 조합의 발기인*임원이 15일내 처리 (열람복사의 비용 : 청구인 부담)

*임원 퇴직 : 결격사유시 당연퇴직 / 퇴직전 행위효력有 (도정법 임원 동일)

*시공보증서

-주택조합이 시공자를 선정한 경우, 시공자는 시공보증서를 조합에 제출

-보증기관에서 시공자 대신 계약이행의무 부담 or 총공사금액 50%이하 보증

-사업계획승인권자는 착공신고를 받는경우, 시공보증서 제출여부를 확인해야 함

[참조] 조합원 지위이전(원칙) : 개발*정비조합은 가능, 주택조합은 불가능

[기출] 국민주택을 공급받기 위하여 지역주택조합을 설립하고자 하는자는 관할 시군구에 신고하면 된다. (X,인가필요, 설립신고는 국민주택 받는 직장주택조합만 가능)

[기출] 주택조합을 설립할 경우, 모두 관할 시군구 설립인가가 필요하다. (X,직장주택조합 국민주택은 설립신고)

[기출] 모든 주택조합은 조합원이 최소 20인 이상이어야 한다. (X,리모델링조합X)

[기출] 리모델링조합은 설립인가 받은 후, 조합원의 교체시 제한을 받는다. (X,조합원제한은 지역*직장만)

[기출] 지역주택조합의 조합원이 사망했어도, 조합원수가 예정세대수 50%이상을 유지한다면 충원할 수 없다. (X)

 

■사업계획승인 신청대상 ★★

*단독주택 : 30호 이상 건설

-예외(특례) : 50호 이상  (공공한옥)

~한옥

~공공사업 조성된 일단의 토지에 건설하는 단독주택

*공동주택 : 30세대 이상 건설 (리모델링은 증가세대수가 30세대이상인경우)

-예외(특례) : 50세대 이상  (반쪽단지는 50)

~요건 갖춘 단지형연립*단지형다세대 (원룸형X-원룸형은 그대로 30세대이상)

~주거환경개선구역(반쪽)에서 건설하는 공동주택 (재개발X, 재건축X)

*대지 : 1만㎡이상

 

■사업계획 승인권자 ★★

*원칙 : <10만㎡이상>시도&대시장 or <10만㎡미만>특광시군

*예외 : 국장

-국가*주택공사 시행 (시도X, 지자체X, 지방공사X)

-330만㎡이상 대규모사업

-긴급한 주택난 해소 / 지역균형개발 조정 / 광역차원

-공공이 50%이상 출자한 위탁관리 부동산투자회사가 공공주택건설사업 시행 (자산관리회사가 LH인 경우만)

[참조] 위탁관리 부동산투자회사는 주택법에서 토지주택공사처럼 취급됨

 

■사업계획 승인요건 ★★

*원칙 : 대지 소유권 확보

*예외   (승인매청 80% 95% 3월 10년)

-공공이 주택건설사업 하는 경우

-대지 사용권원을 확보한 경우

-지구단위계획 결정이 필요한 사업으로 면적 80%이상 사용권원 확보하고, 확보 못한 대지가 매도청구대상 되는 대지에 해당하는 경우 (소유자와 3개월이상 협의후, 시가매도할 것을 청구) (승인후 즉시청구X)

~면적 95%이상 사용권원 확보한 경우 → 모든 소유자에게 매도청구 가능

~그외 지구단위계획결정고시일 10년전부터 계속 소유하고 있는자를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

~리모델링주택조합은 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택*토지에 매도청구 가능 ★

~대지와 건축물 모두 매도청구권 인정

~소유자 확인 현저히 곤란시 → 2이상 일간신문 2번이상 공고절차 → 30일이상 지나야 매도청구 대상

 

■착수신고기한 ★

*공구 분할 안한 경우 : 승인일~5년이내 (1년범위내 연장가능, 승인취소가능)  (착수신고 552)

*공구 분할 한 경우

-최초 공구 : 승인일~5년이내 (1년범위내 연장가능, 승인취소가능)

-그외 공구 : 최초 착공신고일~2년이내 (연장불가능, 승인취소불가능)

[참조] 건축법*주택법에서 일반건축물 1개도 2년이 보통 → 30세대 이상인 주택법의 착수신고는 더 긴 5년

 

■사업계획 승인의 통보*변경*취소

*통보 : 승인권자는 신청일~60일내 사업주체에 승인여부 통보해야한다

*변경 : 사업비 증감변경시 → 국가등(변경승인 불필요) / 주택조합(변경승인 필요)

*취소 : 승인권자는 하기 해당시 승인을 취소할수있다 (해야한다X)  (주택취소는 할수있다)

-착수기한내 공사 시작 안한 경우 (그외공구 제외, ∵이미 진행중인 최초공구에 영향주는건 불합리)

-사업주체의 경공매등으로 대지소유권 상실 (주택분양보증 된 사업 제외)

-사업주체의 부도*파산등으로 공사완료 불가능 (주택분양보증 된 사업 제외)

[참조] 건축법의 허가취소 : 강행규정 (해야한다)

[기출] 주택법상 승인권자는 공사착수기한내 공시를 시작하지 않은 경우, 승인을 취소해야 한다. (X,할수있다)

 

■간선시설 설치의무

*요건 : 단독100호, 공동100세대이상 or 대지면적16,500㎡이상시 (간선시설 백 오십 사용검사 3년)

*비용

-원칙 : 설치의무자 부담 (도로*상하수도: 50%범위내 국가보조 가능) (사업주체X)

-예외 : 지중선로로 설치시, 공급자&요청자 각각 50%씩 부담

*설치기간 : 사업계획승인~사용검사일

*사업주체 자기부담 설치후, 의무자에 상환청구 가능 (상환계약 기간 : 사용검사일~3년이내)

 

■감리 ★

*원칙 : 승인권자가 하기의 감리자 지정

-300세대 미만 : 건축사 업무신고를 한 자 & 건설기술용역업자

-300세대 이상 : 건설기술용역업자

*예외 : 하기 경우엔 승인권자가 지정X

-사업주체가 공공 (국가*지자체*LH*지방공사)

-건축법에 따라 공사감리하는 도시형생활주택인 경우

-공공이 50%이상 출자한 위탁관리 부동산투자회사가 시행 (단, LH가 자산관리회사)

*감리비용 : 사업주체 부담 (승인권자에게 예치해야 하고, 승인권자가 감리자에게 감리비 지급) ♣

[기출] 사업주체가 감리자를 지정하는 주택건설사업의 감리비용은 사업주체가 감리자에게 직접 지급한다. (X,승인권자가 지급)

 

■사용검사 ★

*검사권자 : 시군구 (단, 국장이 사업계획승인한 경우는 국장) ★

*검사방법 : 공구별*동별 사용검사 가능

*검사시기 : 신청일~15일이내  (cf.건축법은 7일이내)

*임시사용승인 : 주택건설사업→동별 / 대지조성사업→구획별 / 공동주택→세대별 (주택 동별, 공동 세대별)

*사용검사 신청

-원칙 : 사업주체

-사업주체가 안할 때 : 시공보증자, 시공자, 입주예정자

-사업주체가 못할 때(파산) : 시공보증자→(없으면)입주예정자대표회의가 시공자 선정 (하자보수 예치금 필요)

=>사업주체가 안하거나 못한경우, 대신한 시공보증자*입주자명의로 대장등재*소유권보존등기 가능

*사용검사 후 매도청구 : 검사 후, 해당 토지소유권 회복한 자(실소유자)에게 매도청구 가능 (by시가) ★

-청구할 대표자 선정 : 주택소유자 4분의3이상 동의 (소송효력은 반대한 소유자에게도 효력有)

-해당 토지면적이 단지전체대지면적의 5%미만일 경우만 (5%이상이라면, 매도청구 불가능→실소유자 맘대로)

-소유권회복한 날부터 2년이내 실소유자에게 의사표시 송달  (검사매청 43, 5%, 2년)

-주택소유자는 매도청구로 인해 발생된 비용 전부를 사업주체에게 구상 가능

[참조] 사용검사전 실소유자→사업주체와의 문제 / 사용검사후 실소유자→입주자와의 문제

 

■국민주택 사업시행에 대한 특례 ★★

*국가*지자체의 국공유지 우선매각 및 우선임대

-국민주택규모 주택을 50%이상 건설시, 우선매각 가능

-조합주택의 건설시, 우선임대 가능

-상기2가지 주택을 위한 대지조성시 가능

*환매*임대계약의 취소

-위의 토지를 매수한자가 2년이내 사업시행 안할경우, 환매하거나 계약취소 가능

*체비지 우선매각

-사업주체가 국민주택용지 사용목적으로 도개법 시행자(환지)에 체비지 매각 요구시

~도개법 시행자는 체비지 면적50%범위내 사업주체에 우선매각 가능

~방식 : {원칙}경쟁입찰 / {예외}수의계약→요구하는 사업주체가 1개

-가격기준 : 감정가 (단, 임대주택 건설시, 조성원가 기준으로 가능-더싸게)  (체감임조)

*토지의 수용*사용

-공공사업주체가 국민주택 건설하는 경우만 가능 (다른법보다 까다로운 조건)  (주택수용 공공국민만)

-특례 : 사업계획승인을 공토법에 의한 사업인정으로 봄 /

재결신청은 공토법 규정에도 불구하고, 주택건설사업기간 내에 → 즉, 공토법 준용X

*그외 특례

-서류무료열람 / 타인토지 출입 / 토지매수업무 위탁 (2%범위내 위탁수수료)

[참조] 주택법 등장 위탁수수료 : 2% (4%X)

 

■임대주택 건설*공급

*국계법상 용적률 완화 적용 (건폐율X) → 완화된 용적률 30~60%범위의 면적 공급

*우선인수자 : 시도  (cf.도정법 우선인수자: 시도*시군)

*임대주택 공급가격→건축비 / 부속토지→인수자에 기부채납 간주

*주택조합이 사업주체인 경우, 인수자에 공급하는 임대주택 선정 : 조합원 공급 후 남은주택은 공개추첨

 

■주택상환사채 ★

*민영주택의 재원 → 주택으로만 상환  (cf.도개법 토지상환사채 → 토지*건축물로 상환)

*발행권자

-공공 : 주택공사(LH)

-일반 : 등록사업자 (금융기관*주택도시보증공사 보증받은 경우 한정) (주택조합X)

~등록사업자 등록말소된 경우에도 주택상환사채의 효력에 영향을 미치지 않음 (∵보증)

~등록사업자 요건 : 자본금 5억 법인, 최근 3년 연평균 주택건설 300세대이상

*상환기간 : 3년 (발행일~공급계약체결일)

*특징

-기명채권, 국장의 승인 필요

-양도X & 중도해약X (∵공급질서교란금지 / 단, 취학*결혼등으로 이전하는 경우는 가능), 상법적용

*명의변경 : 취득자 성명*주소 사채원부 기록하는 방법 (단, 채권에 성명 기록해야, 대항력有)

[참조] 공법상 대부분 사채 양도가능하지만, 주택상환사채만 예외

[기출] 등록사업자 등록이 말소된 경우, 주택상환사채의 효력도 사라진다. (X,보증으로 유효)

 

 

▶▶▶주택의 공급

■입주자 모집 및 승인*신고 ★

*공공사업주체가 입주자 모집하는 경우 → 국장&전산관리지정기관에 통보만

*민간사업주체가 입주자 모집하는 경우 → 시군구 승인 필요 (단, 복리시설은 신고로 간단히) (복리신고)

*사업주체는 마감자재 목록표와 영상물 등을 시군구에 제출해야한다 (입주예정자에겐 목록표만 제공의무)

-부득이하게 다른 마감자재 사용시, 당초의 질 이상 자재로 설치가능 & 입주예정자에 통보 (이하X)

*시군구는 견본주택의 마감자재 목록표와 영상물 등을 사용검사일~2년이상 보관

[기출] 주택공사는 복리시설입주자를 모집할시, 시군구에 신고해야 한다. (X,공공은 통보만)

[기출] 사업주체가 복리시설입주자를 모집할시, 시군구 승인을 받아야 한다. (X,신고)

 

■분양가상한제

*지정권자 : 국장 (시도지사 의견 미리 경청 → 주거정책심의위원회 심의 → 지정할수있다)  (상국 열국시 조국)

*적용대상 : 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음지역은 분양가 이하로 공급 ★★

-공공택지

-공공택지외(민간택지) : 주택 가격급등*우려로 국장이 지정한 지역만 한정

*미적용대상 (분양권전매제한도 미적용되는 큰 혜택)  (도시경관 50층이상) ★★♥

-도시형생활주택

-경제자유구역 내 외자유치촉진 관련 인정&심의의결한 경우

-관광특구 공동주택 → 50층 또는 150m이상 (cf.주택법은 층x3m)

*분양가격 산정

-공공택지 : 공급가격 +령비용 (분양가공시 의무O)  (공공민감 분양가)

-공공택지외(민간택지) : 감정평가액 + 령비용 (분양가공시 의무X, 투기과열지구는 O)

-건축비 산정 : 기본형건축비 + 령비용

~기본형건축비 : 국장이 정하고, 시군구가 지역특성 고려해 령범위내 따로 정해 고시가능

~시군구는 사업계획승인신청일~20일내 분양가심사위원회 설치운영 의무

*위반처벌 : 2.2

*민간택지 분양가 상한제 적용지역 ★

-대상지역 : 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역 중 하기지역

~12개월간 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과

~3개월간 주택거래량이 전년대비 20%이상 증가

~2개월간 해당지역 모든주택 청약경쟁률이 5대1을 초과 or 국민주택규모 청약경쟁률이 10대1을 초과 ★

*해제

-국장은 계속 지정할 필요가 없다고 인정될시, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 해제해야한다 (할수있다X)

-시도, 시군구는 해제를 요청 할수있다.

[기출] 시군구는 사업주체로 하여금 해당지역주택이 분양가상한제 적용주택인 사실을 공고하게 하여야 한다. (O)

[기출] 공공택지가 아닌 민간택지는 분양가상한제 대상이다. (X,국장지정 지역만)

 

■저당권 설정 등의 제한 ★★★

*사업주체의 저당권설정등 제한 → 입주민 보호정책

사업주체 대지확보	사업계획승인★	입주자모집공고 승인신청일★	완공 사용검사	입주가능일 이전등기 신청가능일	~60일
		---> (원칙 기간) 저당권*용익권*매매 등 제한
	---> (예외 기간) 주택조합이 할때 (∵입주자공고X)

*해당기간

-(원칙) 입주자모집공고 승인신청일 ~ 입주가능일 이후 60일까지

-(예외-주택조합이 사업주체인 경우) 사업계획승인 ~ 입주가능일 이후 60일까지

*제한행위 : 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권, 등기되는 임차권, 매매*증여

*저당권설정등이 가능한 예외

-입주자의 주택구입자금 일부를 융자해줄 목적으로 융자받는 경우

-사업주체의 파산,합병,분할,영업정지등 사유로 사업주체가 변경된 경우

*위반처벌 : 2.2

*등기절차 : 사업주체 대지확보(이전등기) & 사용검사(보존등기) → 입주예정자(이전등기)

*부기등기

-의의 : 사업주체는 저당권설정등의 제한시, 주택*대지가 입주예정자 동의없이 양도,제한물권설정,압류*가압류*가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 한다

-시기 (대입주소 부기등기) ★

~대지 : 입주자모집공고 승인신청일과 동시

~주택 : 소유권이전등기와 동시 (지어지고 나서)

-말소할 수 있는 경우 (원칙:말소불가)

~사업계획승인이 취소된 경우

~입주예정자가 소유권이전등기 신청한 경우

~소유권이전등기 신청할 수 있는 날부터 60일이 지난 경우 (기간종료)

-효력 : 부기등기일 이후 주택양수*제한물권설정*처분제한목적물 등은 모두 무효

[기출] 저당권등 설정제한기간은 모집공고승인신청일로부터 잔금지급일 이후 60일까지이다. (X,입주가능일 이후)

 

■투기과열지구 ★

*지정권자 : 국장*시도

*지정*해제 경우 (가격상승 우려 지역)

-2개월간 해당지역 모든주택 청약경쟁률이 5대1을 초과 or 국민주택규모 청약경쟁률이 10대1을 초과

-주택공급 위축우려지역 : 주택분양계획이 30% 감소, 승인*건축허가실적 급격히 감소 (∵공급감소로 가격상승)

-투기*주거불안 우려지역 : 주택보급율*자가주택비율 평균 이하 (∵수요증가로 가격상승)

*지정과정

-국장이 지정*해제할 경우 : 시도지사 의견 경청 → 검토의견 회신 (쉽다)

-시도지사가 지정*해제할 경우 : 국장과 협의 의무 (시군구 의견無) (어렵다)

*재검토 : 국장은 1년마다 주거정책심의위원회 회의소집해 지정유지여부 재검토 (시도지사X)

*지정해제 : 국장*시도는 투기과열지구 지정사유가 없어졌다고 인정되는 경우, 지체없이 지정해제 해야 함

-시도*시군구는 사유가 없어졌다고 인정되는 경우, 국장*시도에 해제요청 가능

-국장*시도는 40일내 위원회 심의를 거쳐, 지자체 장에 통보 → 지체없이 지정해제&공고

[기출] 시도지사가 투기과열지구를 지정할 경우, 국장의 의견을 들어야 한다. (X,협의)

[기출] 국장*시도는 투기과열지구 사유가 없어졌다고 인정되는 경우, 40일내 지정해제 해야한다. (X,40일은 심의)

 

■조정대상지역 ★

*지정권자 : 국장 (시도X)

*내용

-주택 분양과열*과열될 우려가 있는 지역

-거래위축*위축될 우려가 있는 지역

-시도*시군구는 유지필요없다고 판단되는 경우, 국장에 해제요청 가능

[기출] 시군구는 조정대상지역 유지필요없다고 판단되는 경우, 국장에 해제요청 가능하다. (O,시군구도 국장 직접)

 

■분양권전매제한 ★★★

*전매제한 : 지역별로 상황 고려해 10년내 범위에서 주택*지위를 전매*전매알선을 할 수 없음 (상속 제외)

-전매제한기간 2이상 → 가장 긴 기간 적용 (단, 조정대상 위축지역은 짧은 기간)

-전매제한기간

~투기과열지구 & 분양가상한제 포함 : 공공(3~8년) / 민간(3~4년)

~투기과열지구 & 분양가상한제 제외 : 5년 (이전등기 5년초과시, 선정지위 한정)

~투기과열지구 & 장애인*신혼부부 : 5년 (공공택지 건설주택으로 주변매매가 85%미만 주택은 제외)

*전매제한 대상 ★

-분양가상한제, 공공택지외(민간택지) → 지위&주택 제한 (상한제 모두)

-투기과열지구, 조정대상지역 → 지위만 제한  (과열조정 지위만)

*미적용대상 (분양가상한제 역시 미적용)

-도시형생활주택

-경제자유구역 내 외자유치촉진 관련 인정&심의의결한 경우

-관광특구 공동주택 → 50층*150m이상 (cf.주택법은 층x3m)

*전매가 허용되는 경우(특례) → 하기 1해당 + 사업주체 동의받아야 전매 허용 ★★

-생업사정*질병치료*취학*결혼 등으로 세대원 전원이 다른 시군 이전 (단,수도권 제외)

-상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전

-세대원 전원이 해외이주 또는 2년이상 해외체류

-이혼으로 인해 배우자에게 이전하는 경우

-공익사업시행으로 주거용 건축물 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우 (수용)

-주택소유자의 채무불이행으로 인해 경공매가 시행되는 경우

-입주자로 선정된 지위*주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우 (혼인중)

=>해당 특례사유로 매각시, 주택공사가 우선매입 가능 (더욱 활성화 예정)

*전매행위 방지대책

-부기등기 : 소유권보존과 동시 / 최초 이전등기 후 제3자 이전금지

-주택공사의 우선매입 (시군구X)

-포상금

-형사처벌 : 3.3+이익3배이하벌금 → 매도인&알선인만 처벌 (매수인X) ♣

*우선매입

-사업주체인 주택공사*지방공사가 가능

-매입가격 = 입주금+정기예금이자1년분 (전매대금X) → 동의를 받아야 전매가 허용되므로 가능한 결과

[참조] 공공택지외(민간택지) : 분양가상한제는 국장지정지역 한정 적용되나, 분양권전매제한은 모두 적용

[참조] 투기과열지구 : 부기등기X (∵소유권이전등기시까지만 전매금지)

[기출] 투기과열지구로 지정되면, 투기과열지구내 기존주택에 대해 주택의 전매제한이 적용된다. (X,지위의 전매)

[기출] 생업상 사정, 질병치료, 결혼 등의 이유로 세대원 일부가 다른 시군으로 이전하는 경우엔 분양권전매가 허용된다. (X,세대원 전부)

[기출] 입주자로 선정된 지위를 배우자에게 증여하는 경우엔 분양권전매가 허용된다. (X,지위 일부)

[기출] 상속주택으로 세대원 전원이 이전할 경우, 사업주체의 동의없이도 전매가 가능하다. (X,동의필수)

[기출] 전매제한지역이라도 판결로 입주자지위 변경시, 조합원을 교체를 할 수 있다. (X,규정無)

 

■공급질서교란금지 ★★

*금지되는 행위

-양도*양수 (매매*증여등의 행위 / 단, 상속or저당은 제외)

-알선하거나 알선할 목적으로 하는 광고 (유인물, 전화, 인터넷)

-거짓*그밖의 부정방법으로 주택 공급*공급받게 하는 행위

*양도등이 금지되는 증서*지위 (주택을 받을 수 있는 증서)  (cf.중개사법 관련증서)

-지역*직장 주택 조합원 지위

-입주자 저축증서

-주택상환사채 → 채권 중 유일

-시군구가 발생한 무허가건물확인서, 건물 철거예정증명서, 건물 철거확인서

-공공사업 이주대책에 따라 주택을 공급받을 수 있는 이주대책지위*이주대책대상자 확인서

*위반시 조치

-계약체결전 지위라면 무효(공급신청)  /  계약체결후 지위라면 취소(체결된 계약)

-환매 및 퇴거명령 (매수인 불명시, 공탁하여 실입주자 퇴거 가능)

-10년범위내 입주자 자격제한 (공공주택-10년, 투기과열지구주택-5년, 그외-3년)

-형사처벌 : 3.3+이익3배이하벌금 → 매도인&알선인만 처벌 (매수인X) ♣

[참조] 공급질서교란금지 위반조치 : 모두 ‘할수있다’

[기출] 부정한방법으로 증서나 지위를 공급받은자가 계약체결후라면, 그 지위를 취소해야 한다. (X,할수있다)

[기출] 도시개발채권의 양도는 공급질서교란행위에 해당한다. (X,주택상환사채만)

 

 

▶▶▶리모델링의 허가등

■리모델링 행위

*허가권자 : 시군구

-리모델링의 증가세대수가 30세대 이상 → 사업계획승인 대상, ∵건설이므로

-세대수증가형 리모델링(50세대이상)의 허가 → 시군구도시계획위원회 심의 필요

*리모델링 허가기준

-리모델링조합의 경우 (조합에 좀더 유리한 조건)  (전체가 동별보다 빡센 조건)

~주택단지전체 : 전체75%이상 & 동50%이상 동의

~동별 : 동75%이상 동의

-입주자*사용자*관리주체의 경우 : 입주자 전체 동의

-입주자대표회의의 경우 : 소유자 전원 동의

*증축형 리모델링의 안전진단 (대수선형은 안전진단X) ★

-증축형 리모델링의 경우, 시군구에 안전진단 요청해야하며, 시군구는 실시해야함 (대수선형X)

-시군구는 수직증축형 리모델링 허가 후, 상세확인을 위해 안전진단 실시해야함

-위험이 있다고 평가하여 재건축사업이 필요한 경우, 증축형 리모델링 금지

-안전진단 실시비용의 전부*일부를 리모델링 하려는 자에게 부담하게 할 수 있음 (∵요청으로 실시)

*리모델링 기본계획 수립  (기본공람 14, 지방의회 30)

-특광*대시장

-기본계획 수립 → 10년단위 / 타당성여부 검토 → 5년단위

-수립*변경 : 14일이상 주민공람&지방의회 의견경청 → 30일내 지방의회의 의견제시

[기출] 리모델링에 동의한 소유자는 입주자대표회의가 시군구에 허가신청서를 제출한 이후에도 서면으로 동의를 철회할 수 있다. (X,제출전까지만 가능)

 

■토지임대부 분양주택 ★

*기간 : 40년이내 (갱신: 분양주택 소유자 75% 청구시, 40년범위내 가능)

*토지임대료  (토지임대부, 공조민감3)

-공공택지 : 조성원가 + 3년만기 정기예금 평균이자율

-공공주택외(민간택지) : 감정가격 + 3년만기 정기예금 평균이자율

*특징

-임대료는 월별 임대료 원칙 (보증금 전환 가능)

-약정체결 후, 2년이 지나기 전에는 토지임대료 증액청구 불가  (cf.민법 차임증감 제한 1년)

-령이 정하는 면적이하의 토지*주택 소유자의 요청이 있는 경우, 국장*시도지사등은 인수한 임대주택을 토지임대부주택으로 전환하여 공급 (시도지사 요청X)

-토지임대부 분양주택의 재건축

~주택소유자의 기간만료전 재건축 요구가능 & 토지소유자는 거부금지 → 지상권설정 의제

~주택소유자 → 「도정법」 토지등소유자로 의제

~재건축시 → 토지임대부 분양주택으로 의제 (단, 합의로 전환가능)