공법 3 - 도정법/ 도시및주거환경정비법 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

 

 

 

도개법			도정법
개발계획 개발구역 시행자 (공공/민간(조합)) 실시계획 인가고시			기본계획수립 정비계획입안 결정&정비구역 시행자 (공공/민간(조합)) 시행계획 인가고시
<혼용방식>	<수용방식> 공급계획 준공,검사,공고 공급	<환지방식> 환지계획 준공,검사,공고 환지처분	분양통지 및 공고 관리처분계획 인가고시 준공,검사,공고 권리이전고시 (소유권*기타)
*제안권자 : 시행자(행정청&조합제외) *요청권자(인가권자-환지계획만) : 시군구 *지정권자(인가권자) : 시도,대시장 / (예외)국장 <실무>			*수립권자(기본계획) : 특광시(대도시X시-도지사승인필) *입안권자(정비계획) : 시장군수등 <실무> *지정권자(정비구역) : 특광시군

*도정법 : 도개법의 환지방식 유사 (초록색-도정법만 있는 내용)

*기본계획 필요이유 : 도개법은 없던 것을 만드는 것, 도정법은 이미 있는 것을 고치는 것이므로

*권자별 : 시군구(대부분 업무) / 특광(기본계획*정비구역만) (cf.국장*도지사 등장 안함)

-수립권자(기본계획) : 특,광,시장 (군수X)

-입안권자(정비계획) :      시장,군수,구청장등 (=>전체를 줄여서 ‘시장군수등’)

-지정권자(정비구역) : 특,광,시장,군수O

*환지(의제)보상 : 도개법(필지단위&가만있어도 보상) / 도정법(인별단위&신청해야 보상)

*분양통지 및 공고

-필요이유 : 신청해야 보상하는 것이 원칙이므로

-통지기간 : 시행계획 인가고시~120일이내

-분양신청기간 : 통지일~30일이상,60일이내

-신청O : 관리처분계획으로 / 신청X : 협의(인가고시일 다음날~90일내 보상협의) → 재결신청(만료일~60일내)

*관리처분계획 인가고시

-효과 : 기존건축물철거 / 사용수익금지기간 / 임대차기간 보장규정 부적용

[느낌] 도개법>도정법 : 도개법의 행정청(시도) > 도정법의 행정청(시군구)

 

 

▶▶▶총론

■정비사업 : 도시기능회복 목적 / 전제→이미 개발된 도시의 주상공에 시행 ★★★

*주거환경개선사업 (특수) : <주거>극히열악,과도밀집 → 주거환경개선

-단독&다세대주택 밀집 / 노후*불량건축물이 정비구역 50%이상 / {반쪽}주택외 정비기반&공동이용시설만

*재개발사업 (보통) : <주거>열악,밀집 → 주거환경개선 / <상공업>도시기능회복*상권활성화 → 도시환경개선

-정비구역에서 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급

*재건축사업 (작음) : <주거>양호,밀집 → 주거환경개선

-사업시행자가 관리처분계획에 따라 주택*부대*복리시설 및 오피스텔 건설하여 공급

-공동주택 / 노후*불량건축물로 기세대수가 200세대*1만㎡이상

[느낌] 주거환경개선사업: 달동네 / 가장 예외규정이 발달된 사업: 재건축 (말썽多)

[참조] 열악*양호: 기반시설 / 밀집: 건물

 

■노후*불량건축물  (노후불량 40,20~30)

*준공일기준 40년까지 사용하기 위한 보수보강비가 철거*건설비보다 클것으로 예상되는 건축물

*도시미관저해*노후화 : 준공된후 20년이상 30년이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물

 

■정비기반시설 : 누구나 이용 ★

-도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 열*가스공급시설 (철도X, 항만X)

-녹지, 하천, 광장, 공공공지, 소방용수*비상대피시설

 

■공동이용시설 : 특정인 공동 이용 / 놀이터, 탁아소, 어린이집, 경로당, 마을회관, 구판장, 세탁장, 공동작업장 ★

-1동 놀이터 : 1동 주민만(특정인) 사용 (2동 주민 사용X)

-경미한 사항 : 공동이용시설 설치계획의 변경 (지방도시계획위원회 심의X)

[기출] 공동이용시설이 아닌 것은? (유치원-정식학교)

 

■주택단지

*부대시설 : 주거에 꼭 필요O (ex.주차장,관리사무소)

*복리시설 : 주거에 꼭 필요X, 도움O (ex.경로당,헬스장)

[참조] 「건축법」에 따라 건축허가를 받아 아파트*연립주택을 건설한 일단의 토지는 주택단지에 해당

[참조] 대지→정비사업으로 조성된 토지

 

■토지등소유자 ★

*주거환경개선사업 & 재개발사업 : 토지 또는 건축물 소유자 + 그 지상권자 (임차권자X, 전세권자X)

*재건축사업 : 건축물 및 부속토지 소유자 (또는X, 지상권자X)

[참조] 도개법(토지소유자) / 도정법(토지등소유자)

[참조] 지상권자 : 소유권은 없으나, 이용측면상 지위는 인정 & 의결권 행사

[기출] 재건축사업에서 토지등소유자는 토지나 건축물의 소유자와 지상권자를 말한다. (X,나X,지상권자X)

[기출] 재개발사업의 관리처분은 정비구역내 지상권자에 대한 분양을 포함해야 한다. (X,분양대상은아님)

 

 

▶▶▶기본계획 & 정비계획 & 정비구역

■기본방침

*국장 / 10년마다 정함 / 5년마다 타당성 재검토*반영  (국장방침 특광시계획 10,5)

 

■기본계획수립

*수립권자 : 특광시 (cf.기본계획 작성방법→by국장) ★

-원칙 : 10년마다 수립 / 5년마다 타당성 재검토*반영

-예외 : 도지사가 기본계획 수립필요 없다고 인정하는 일반시는 수립X (단, 대시장은 수립해야함)

*의견청취

-주민 : 14일이상 공람*타당의견수렴 (cf.정비계획공람은 30일)  (기본공람 14, 정비공람 30, 지방의회 60)

-지방의회 : 60일이내 수립권자에게 의견제시 (안하면, 이의없는 것으로 간주)

*협의*심의

-특광*대시장 수립시 : 관계행정기관의 장 협의 → 지방도시계획위원회 심의 → 자체확정 (승인X)

-일반시장 수립시 : 도지사 승인 필요 (도지사는 관계행정기관의 장과 협의 및 지방도시계획위원회 심의거침)

~단, 일반시가 기본계획 내용의 변경시, 일반시도 도지사 승인 불필요 (ex.계획기간 단축)

*주요내용 (vs정비계획내용)   (개밀세단사주, 개단 생략)★

-정비예정구역의 개략적범위

-건폐율*용적률 등 밀도계획 (cf.그냥 ‘건폐율*용적률’은 정비계획)

-세입자 주거안정대책 (cf.그냥 ‘주거대책’은 정비계획)

-단계별 정비사업추진계획 등 (구역별 정비계획 수립시기 포함)

-사회복지시설, 주민문화시설

*생략가능 : 기본계획에 기반시설 설치계획이 포함된 경우, 정비예정구역의 개략적범위 & 단계별 정비사업추진계획은 생략 가능 (주거지 관리계획 생략X)

 

■정비계획입안 ★

*입안권자 : 시장군수등

-시*군 : 직접 정비계획수립 & 구역지정

-구청장등 : 정비계획입안 → 특광에게 구역지정 신청  (단, 신청없이 특광이 직접 지정도 가능)

-예외) 토지등소유자 : 입안시기가 지나도 입안되지 않을시 입안권자에 입안 제안가능

*의견청취

-주민 : 30일이상 공람*타당의견수렴 (공람대상 세입자 포함)

-지방의회 : 60일이내 수립권자에게 의견제시 (안하면, 이의없는 것으로 간주)

*안전진단 ★★

-for 재건축사업 (재개발X)

-사유

~입안권자가 직접 : 정비계획 수립시기 도래한 때 (비용부담 원칙: 시장군수등) (의뢰: 한국시설안전공단)

~토지등소유자의 요청 : 건축물및부속토지 소유자 10분의1이상 동의후 요청시 (요청자에 비용부담 가능)

-재실시 : 구역 지정고시일~10년까지 사업시행계획인가 받지 않은 경우 (안전진단 1/10 10년 재건축만)

-안전진단 대상 건출물 : 주택단지 내의 건축물 (외X)

-안전진단 대상 제외가능 경우  (이미 개판이면 안전진단 안해)

~천재지변 주택 붕괴

~구조안전상 사용금지 필요

~노후불량 건축물수 기준충족한 경우, 잔여건축물

~진입도로설치 등 불가피하게 정비구역에 포함된 곳

~시설물 안전법상 안전등급 D*E급인 경우

-안전진단 적정성 검토

~입안권자 --(결과보고서 제출)--> 시도지사 --(필요조치요청)--> 입안권자 (cf.시도지사 직접 취소 불가능)

[참조] 안전진단 : 2번 등장 => 도정법(재건축 정비계획입안) & 주택법(증축형 리모델링)

[기출] 도정법의 정비계획입안을 위한 안전진단을 토지등소유자가 요청했을 경우, 입안권자는 그 비용을 요청자에게 부담하여야 한다. (X,할수있다)

 

■정비계획 내용

*일반내용 : 명칭, 면적, 설치계획, 세입자주거대책, 건폐율*용적률*높이계획, 건축선 등 (vs기본계획내용) ★

*특이내용 : 지구단위계획 포함 (cf.도개법은 실시계획에 포함)

 

■정비구역 지정&효과

*지정권자 : 특광시군

*지정효과

-지구단위계획구역 의제 (cf.도개법: 도시지역 & 지구단위계획구역 의제)

-정비구역*정비예정구역내 「주택법」의 지역주택조합 조합원 모집 금지 ♣

-주거환경개선구역의 용도지역 의제 특례

~반쪽방식, 환지방식 시행되는 경우 : 2종 일반주거

~수용, 관리처분 방식으로 시행되는 경우 : 3종 일반주거

~공공지원민간임대주택 또는 공공건설임대주택을 200세대 이상 공급하는 경우 : 준주거

*분할*통합*결합 : 모두 가능 (2이상 구역 분할O  &  연접하지 않아도 결합O)

[참조] 대시장은 직접 정비구역 지정권한O (도지사승인X)

[기출] 도정법상 정비구역 및 정비계획 중 지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정고시된 것으로 본다. (O)

[기출] 지구단위계획구역에 대해, 정비계획내용을 모두 포함한 지구단위계획을 결정고시하는 경우, 해당 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정고시된 것으로 본다. (O)

 

■정비구역 지정 전 정비예정구역 등에서의 행위제한

*3년내 기간동안 제한가능(1년1회연장O, 투기수요유입 방지 목적) → 행위희망자는 시장군수등 허가要)

*제한행위 : 건축물 건축 / 토지 분할 (형질변경X) (정비예정구역 3년제한, 건축, 분할)

 

■허가대상 개발행위 ★★

*허가권자 : 시장군수등

국계법 (난개발방지)	도개법&도정법 (사업지장X)
*건축물 건축 *공작물 설치 *토지형질변경 *토석채취 *토지분할 (건축물있는대지 제외, 녹+관농자 인허가X, 분할제한면적 미만, 너비5m이하) *물건 쌓아놓는 행위 (녹관자, 울타리밖, 1월이상)	*건축물 건축 등 (가설건축물 포함, 대수선*용도변경) *공작물 설치 *토지형질변경 *토석채취 *토지분할 (모두 허가대상) *죽목의 벌채&식재 *물건을 쌓아놓는 행위 (옮기기 쉽지 아니한, 1월이상)   ※단, 도정법은 대수선 제외

[느낌] 사업지장X : 돈이 더 들어가면 허가받도록 제한 강화 (도개법*도정법(특별법)이 국계법보다 까다로움)

 

■허가대상 아닌 개발행위

*재해복구*응급조치

*안전조치 (건축물붕괴) ♣

*간이공작물 (비닐하우스)

*경작용 토지형질변경

*개발지장X 토석채취

*남겨두기로 결정된 대지안 물건 쌓아놓는 행위

*관상용 죽목의 임시식재 (단, 경작지에 심은 임시식재는 허가대상)

 

■기득권자보호 & 원상회복

	국계법	도개법	도정법
기득권자 보호	*도시군관리계획 (원칙) 착수 기준 무조건 보호→신고X (예외) 용도구역 시수 : 3월내 신고(특광시군)	착수 & 30일이내 신고 (특광시군)	착수 & 30일이내 신고 (시장군수등)
원상회복	*특광시군 *대상:도시군계획시설사업 2년내 미시행시 허가된 건축물등 철거 (3월전 소유자부담 철거) *행정대집행법	*특광시군 *대상:규정위반자 *행정대집행법	*시장군수등 *대상:규정위반자 *행정대집행법

 

■정비구역 해제해야 하는 경우 ★

*지정권자(특광시군)가 해제 (cf. ‘구’가 입안권자일때는 특광에 요청)

*미시행시 (경우의 수 = 총3가지)  (정비구역해제 3, 22설립3생략3, 5)

-시군구가 할 경우

기본계획(예정구역)	구역지정(결정구역)
시군구가 3년내→

-재개발*재건축을 조합이 할 경우 & 재개발을 토지등소유자가 할 경우

	구역지정(결정구역)	조합설립추진위원회	조합설립	시행계획인가고시
조합	토지등소유자가 2년내→	추진위원회가 2년내→	조합이 3년내→
	(공공지원시 추진위원회 생략) 토지등소유자가 3년내→
토지등소유자	(조합관련 생략) 토지등소유자가 5년내→

[참조] 도개법은 구역해제의제

 

■정비구역 해제할 수 있는 경우 ♣

*토지등소유자 과도한 부담 발생 예상

*추진상황상 지정목적 달성못한다고 인정

*토지등소유자 30%이상이 해제 요청 (추진위원회 미구성 경우 한정)

*시설 새로설치 또는 토지등소유자 스스로 개량방식 시행중인 사업이 10년이상 경과 및 지정목적 달성못한다고 인정되고, 토지등소유자 과반수가 해제 동의

*추진위원회*조합설립에 동의한 토지등소유자 2분의1이상~3분의2이하 범위에서, 조례로 정한 비율이상의 동의로 해제 요청 (사업시행계획인가 신청아니한 경우 한정)

*추진위원회 구성*조합 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수 동의로 해제 요청 (사업시행계획인가 신청아니한 경우 한정)

 

■해제에 따른 효과

*정비구역해제시, 정비계획으로 변경된 용도지역*정비기반시설등은 지정이전상태로 환원된 것으로 본다

*정비구역해제시, 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다

*재개발*재건축사업의 정비구역이 해제시, 지정권자는 해제된 정비구역을 사업시행자가 시설을 새로설치 또는 현지개량방식(반쪽)으로 시행하는 주거환경개선구역 지정 가능 (기본계획에 반영된 것으로 본다)

*도시재생선도지역 지정 : 지정권자는 해제된 정비구역을 도시재생선도지역으로 지정토록 국장에 요청가능 ♣

 

 

▶▶▶시행방법 & 시행자

■시행방법 ★★♥

주거환경개선사업	관리처분계획 (건축물)	환지 (토지)	수용	혼용	기반시설만(반쪽)
재개발사업	관리처분계획 (건축물)	환지 (토지)
재건축사업	관리처분계획 (주택, 오피스텔, 부대복리)

[참조] 재건축사업의 오피스텔 요건 : 준주거*상업지역만 건설가능 / 전체연면적의 30%이하만 허용

[기출] 재건축사업의 시행방법에는 관리처분계획방식과 환지방식이 있다. (X,환지방식X)

[기출] 재개발사업에서 수용방식, 환지방식 등이 사용된다. (X,수용방식X)

[기출] 주거환경개선사업 시행자는 관리처분계획에 따라 공동이용시설을 설치해야 한다. (X,할수있다)

[기출] 재건축사업 시행자는 관리처분계획에 따라 공동이용시설을 설치해야 한다. (O)

 

■시행자 ★

*주거환경개선사업 <토지등소유자X / 조합X>

-반쪽 : 시장군수등(동의필요X) or 주택공사(토지등소유자 과반수동의)  (cf.주택공사 지정일뿐, 공동시행X)

-나머지4개 : 소유자 3분의2이상 동의 & 세입자 세대수 과반수 동의 → 시장군수등 or 주택공사

~세입자동의 생략할 수 있는 경우 : 세입자 세대수가 토지등소유자 2분의1이하 (세입자 수가 작을 경우)

~모두 생략할 수 있는 경우 : 천재지변, 긴급시행필요

*재개발사업 <토지등소유자O / 조합O>

-토지등소유자 20인미만 : 토지등소유자가 시행자 (20인이상이면 조합 설립의무) / 과반수동의로 공동시행

-조합 : 조합원 과반수동의로 령의 요건갖춘자와 공동시행

*재건축사업 <토지등소유자X / 조합O>

-조합 : 조합원 과반수동의로 령의 요건갖춘자와 공동시행

*재개발*재건축을 공공시행자*지정개발자가 시행하는 경우

-천재지변, 순환정비방식, 국계법도시사업병행

-정비사업예정일~2년내 사업시행계획인가 신청X → 재개발 한정(재건축X)

-국공유지면적 2분의1이상 & 토지등소유자 과반수 동의

-토지면적 2분의1이상 & 토지등소유자 3분의2 요청

 [참조] 공동시행 : 과반수 동의로 시행 / 대상(모두동일, 제한無)→시장군수등*주택공사+건설업자*사업자 / 반쪽방식은 공동시행 불가능(∵작은 사업)

 

■사업대행자 ★

*재개발*재건축사업 & 시행자가 토지등소유자*조합일 경우만 (주거환경개선사업X)

*민간이 못해서 사업 전부를 공공이 대행 (cf.도개법: 공공이 사업 일부를 더 잘할 수 있는 민간에 대행)

*이름은 대행자로, 계산은 시행자로 (cf.민법 대리인과 다르게, 본인이름 쓰게함)  (대행자 이름, 시행자 계산)

*대행기간 : 대행결정고시일 다음날 ~ 대행완료고시일

*대행자 권리 : 보수청구권 or 비용상환청구권 (시행자 귀속예정 토지*건축물 압류 가능)

-단, 대행자가 시행자에게 재산상 부담을 가하고자 할때는 시장군수등 승인 필요 (시행자동의X)

*대행할 경우

-시장군수등이 장기간 사업지연으로 추진이 어렵다고 판단할 때

-토지등소유자*조합원이 과반수 동의로 요청 (해주세요!!)

 

■조합설립 추진위원회 ★★

*구성 : 정비구역 고시후, 추진위원장 포함 5인 이상 위원 + 토지등소유자 과반수 동의 => 시장군수등 승인

-임원 : 추진위원장 1명 + 감사 (이사X)

-동의방법 : 지장날인&자필서명 + 신분확인서류

~예외) 해외장기체류등 경우, 검인된 서면동의서에 인감증명서 첨부로 가능 (if,검인X→무효)

-철회*반대

~원칙 : 인허가 신청전까지

~예외 : 최초 동의일~30일까지만 → 조합설립 동의 or 정비구역해제 동의인 경우 (조기확정한 경우)

`단, 창립총회 이후에는 무조건 철회 불가 (30일 조건무관)

~효력발생 : 철회서 상대방 도달시 or 시장군수등이 상대방에 통지시 → 빠른날

*동의자수 산정 (1인으로 산정하는 경우)

-1개를 여러명이 공유할 경우 → 대표1인

-소유자 & 용익물권자(지상권자) → 대표1인

-여러 개가 1명에 속할 경우 → 1인

-둘 이상 토지*건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우 → 대표1인

-추진위원회*조합의 설립에 동의한자로부터 토지*건축물 취득자 → 추진위원회*조합의 설립에 동의 간주

*주요업무 (총회의 업무와 구분)  (초개동 창설)

-정관의 초안작성 (정관은 조합설립전 작성) (cf.정관의 변경 → 총회업무)

-개략적 정비사업시행계획서 작성 (cf.시행계획서 작성 → 총회업무)

-토지등소유자 동의서 접수

-설립위한 창립총회 개최

-설계자 선정 (by경쟁입찰) (cf.시공자 선정 → 총회업무)

*특징

-공공지원시, 구성 생략가능

-정비조합에만 있고, 개발조합에 없는 차이 (비영리사단*설립등기 거친 법인이라는 점은 동일)

-추진위원회 관련 권리&의무는 조합이 포괄승계

-시도지사는 표준정관을 작성하여 보급할 수 있다 ♣

*창립총회 개최 : 설립인가 동의후~설립인가 신청전 (설립등기 신청전X)

-결정사항 : 정관의 확정 / 임원*대의원 선임

-소집 : 위원장직권 또는 토지등소유자 5분의1이상 요구  /  결의 : 과반수 출석&찬성

[참조] 정관 : 초안→조합설립위원회 / 확정→창립총회 / 변경→총회

 

■조합설립인가 ★★★

*재개발사업 : 소유자 4분의3이상 및 면적 2분의1이상 동의 (4321)

*재건축사업

-단지안

~단지전체 : 소유자 4분의3이상 및 면적 4분의3이상 동의 (4343)

~각동별 : 과반수 동의 (과반)

-단지밖

~소유자 4분의3이상 및 면적 3분의2이상 동의 (4332)

~개정으로 삭제된 문장 → 인가받은 사항을 변경할 경우도 같다 ♣

*변경인가*변경신고 : 총회 조합원 3분의2이상 찬성 의결 → 시장군수등 인가 (인가변경 32 후 인가)

-하기 경미한 변경은 신고

`착오*오기*누락 명백

`조합명칭 및 주된사무소의 소재지와 조합장의 성명*주소 (단, 조합장의 변경이 없는 경우로 한정)

`토지*건축물의 매매등으로 조합원의 권리가 이전된 경우, 조합원의 신규가입*교체

`조합임원 또는 대의원의 변경

`건축물 설계개요 변경 / 현금청산으로 조합원 변경

[참조] 도개법(면적+사람수) / 도정법(사람수+면적)

[기출] 조합설립인가를 위해, 조합장의 인감증명서를 포함한 선임동의서를 시장군수등에 제출해야 한다. (X,인감X)

 

■조합원 ★★★

*재개발사업 : 토지등소유자 (지상권자O)

*재건축사업 : 조합설립에 동의한 토지등소유자 (지상권자X)

*대표하는 1명만 조합원으로 보는 경우

-공유 소유자들 (소유권&지상권) → 1인

-1세대에 속하는 소유자들 → 1인

~전입신고로 분리가능 (단, 설립인가 전까지)

~설립인가 전이라도 배우자&미성년자녀 분리 인정X (예외: 이혼&성년자녀는 설립 후라도 인정O)

-조합설립인가 후, 소유권 양수로 발생한 여러 소유자들 → 1인

*재건축사업의 매도청구 : 조합원 아닐 자 물건에 대해 시행자가 청구 (재개발X) (재건축만 매청 촉구30 회답2)

-30일내 동의여부회답 서면으로 촉구 → 2월이내 회답의무(회답X=부동의) → 회답기간만료일~2월내 동의 안하는 토지등소유자 및 건축물*토지만 소유자에게 매도 청구 (cf.건축물*토지만 소유한자 : 재건축 조합원 불가)

 

■조합원 지위이전 ★★★

*원칙 : 허용 (설립인가 후 권리이전 인정)  => O

*예외 : 투기과열지구에서, 하기시점 이후 매매*증여 등으로 양수한 자는 조합원X  => X

-재개발사업 : 관리처분계획 인가 후

-재건축사업 : 조합설립 인가 후 (앞단계부터 사전통제→재건축이 더 강한 규제!!)

-투기과열지구지만 조합원지위 이전되는 불가피한 사유 (주택법 전매가능 사유와 유사)  => O

~1세대1주택자가 양도주택에 대해 소유기간 10년이상, 거주기간 5년이상인 경우 ♣

~상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

~투기과열지구 지정전 계약 or 투기과열지구 지정일~60일이내 부동산거래 신고한 경우

~이혼, 경공매, 치료, 생업, 해외전원이주 등의 사유

 

■조합 임원 ★★★

*구성 : 조합장1명, 이사(3명이상-단, 조합원100명 초과시 5명), 감사(1명이상~3명이하)

*임원요건 : 하기의 어느 하나의 요건을 갖출 것 ♣

-정비구역 거주자로 선임일 직전 3년동안 정비구역내 거주기간 1년이상일 것

-정비구역 건축물*토지 소유기간 5년이상일 것

-{조합장only} 선임일~관리처분계획인가 받을때까지 해당정비구역에 거주*영업하여야 한다

*선출방법 : 원칙 정관 / 단, 하기 어느 하나에 해당하면, 전문조합관리인의 선정 및 업무대행 가능 ♣

-조합임원의 사임*해임*임기만료*불가피사유로 직무수행 불가능~6개월이상 선임되지 않은 경우

-총회에서 조합원 과반수출석&과반수동의로 전문조합관리인 선정을 요청하는 경우

*임원기간 : 3년이하 범위 by정관 & 연임O  (cf.전문조합관리인 임기 : 3년 & 연임X)

*대의원 간주 : 조합장이 대의원회 의장이 되는 경우, 대의원으로 간주

*행위 유효성 : 임원 결격사유에 의해 퇴임된 의원이 퇴임전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니함 (유효)

*결격사유 : 미성년,피성년,피한정 / 파산&복권X / 금고이상형(집행유예중 or 집행종료확정+2년)

정비법 위반으로 벌금100만원↑+10년 ♣

*당연퇴임 : 전문조합관리인이 업무를 대행할 임원은 당연 퇴임 (전문조합관리인은 시장군수등이 공개모집) ♣

 

■총회 ★★★

*구성 : 조합원

*소집 : 조합장 직권 or 조합원 5분의1이상 or 대의원 3분의2이상 (7일전 통지) (총회소집 조합원51 대의원32)

*직접출석 정족수 : 조합원의 100분의10 (일반)  (직접출석 10, 창계비 20)

-{예외}100분의20인 경우 (중대) : 창립총회, 시행계획&관리처분계획, 정비사업비

*의결 정족수 : 조합원 과반수 출석 & 출석 과반수 찬성 (일반) → 조합임원 해임, 조합합병*해산 등

-{예외}조합원 과반수 찬성 (중대) → 정관의 변경, 시행계획&관리처분계획 (정계 과찬, 비 삼이찬)

-{예외}조합원 3분의2 찬성 (많이중대) → 정비사업비가 100분의10이상 늘어나는 경우(현금청산 제외)

*의결권 행사 : 서면*대리인을 통해 행사 가능 (서면의 경우, 출석정족수에 포함)

*정관의 변경 : 총회개최 → 조합원과반수 찬성 → 시장군수등 인가 (정관변경 과반 후 인가)

-{예외} 3분의2 찬성 필요사항 (많이중대) : 조합원자격 / 조합원 제명*탈퇴*교체 / 정비구역 위치*면적 / 조합의 비용부담 / 정비사업비 부담시기&절차 / 시공자*설계자 선정&계약서내용 (조합원계약구역 32 후 인가)

-단, 경미한 사항은 신고 (ex.매매로 조합원 신규가입*교체)

 

■대의원회 ★★★

*두어야한다 & 조합원 100인이상 & 대의원수-by정관

*인원 : 조합원의 10분의1이상 (100인 초과시, 조합원 10분의1범위내 100인이상 구성 가능)

*조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. (보통, 조합장이 대의원회 의장) (이사 감사 대의원 안돼)

*대의원회가 총회를 대행할수 없는 사항 (=총회의 업무)  (정계해임 시비 정비안돼)

-정관의 변경

-시행계획&관리처분계획 수립변경

-조합의 합병*해산

-임원,대의원 선임*해임 (cf.도개법은 임원 선임만 가능)

~임기중 궐위된 임원의 보궐선임 : 총회→모두가능 / 대의원회→이사*감사만 가능 (조합장 선임은 총회만)

-시공자*설계자*감평자 선정

-정비사업비용 변경사항  (cf.비용에서 제외 : 생산자물가상승률분 & 손실보상)

[기출] 도정법상 조합의 임원은 대의원이 될 수 없다. (X,조합장은 가능)

[기출] 대의원회는 임기중 궐위된 조합장을 보궐선임 할 수 없다. (O,궐위된 이사*감사만 가능)

 

■토지소유자 전체회의

*재개발*재건축의 예외적 시행자규정으로 지정된 신탁업자(시행자)는 토지등소유자 전원 구성 회의 의결 필요

 

■주민대표회의

*정비구역지정 고시 후, 토지등소유자가 시장군수등 또는 토지주택공사의 사업시행을 원하는 경우

*과반수동의 & 주민대표회의 구성(위원장&부위원장 1명씩 & 감사 & 5~25인) → 시장군수등 승인

 

 

▶▶▶시행계획 인가고시

■사업시행계획인가 ★

*시행자 사업시행계획서 작성 → 시장군수등 인가(60일내)  (시행계획인가 60)

-인가변경, 사업중지*폐지하려는 경우 → 역시, 인가 받아야 함

-경미한 사항의 변경 → 시장군수등 신고

~정비사업비*대지면적 10%내 변경

~부대복리시설 규모확대 (단, 위치변경은 인가)

~세대당 주택공급면적 변경없이 사업면적 10%내 구조변경

*사업시행계획인가 신청전 동의

-조합 : 총회의결 (과반수 동의-중대)  (총회과반)

-토지등소유자 : 소유자 4분의3이상 & 면적 2분의1이상 동의  (4321)

-지정개발자 : 토지등소유자 과반수 동의 & 면적 2분의1이상 동의  (과반21)

 

■지정개발자의 정비사업비 예치

-시장군수등은 해당 정비사업의 시행자가 지정개발자일 경우, 100분의20범위 금액 예치토록 가능

-예치금 반환 : 청산금 지급 완료시

 

■소형주택 건설의무

-주거전용면적 60㎡이하 주택 / 시행자는 국장,시도,시군구 or 주택공사에 공급

-우선인수 : 시도→시군구 순서로 / 둘다, 인수 못할시, 시도가 국장에 인수자 지정요청 (공개추첨으로 선정됨)

-공급가격 : 공공건설임대주택의 표준건축비 & 부속토지는 인수자에 기부채납 간주

 

■시공사 선정 ★

*조합 : 시기(통제X-조합설립인가 받은 후) / 방법(통제O-경쟁입찰or수의계약2회유찰)

-{예외}조합원 100명이하인 경우 : 조합총회의 정관에 따라 선정가능

*토지등소유자 : 시기(통제O-시행계획인가 받은 후) / 방법(통제X-규약)

*지정개발자*공공시행자 : 시기(통제X-사업시행자 지정 후) / 방법(통제O-경쟁입찰or수의계약2회유찰)

-주민대표회의*소유자회의에서 추천시 → 시행자는 추천자를 시공자로 선정해야함 (추천자는 해야한다)

*시공보증 : 시장군수등*공사 아닌 시공자일 경우, 시공보증서 조합에 제출 (100분의30~100분의50 범위)

*기존건축물 철거공사 사항 : 시행자는 선정된 시공사와의 계약체결시 포함 의무有

[참조] 토지등소유자 : 조합보다 믿기어려워 사업시행인가 후 선정 가능 / 분양통지 120일내 규정도 예외적 적용

[기출] 재개발사업을 토지등소유자가 시행하는 경우, 사업시행계획 인가 후 규약으로 시공사를 선정한다. (O)

 

■순환정비방식

*임시거주자가 순환용주택 계속 거주 희망시, 분양*임대 가능 (관리처분계획에 의해 처분된 것으로 간주)

*토지주택공사등이 공급가능한 공공임대주택수 : 예정물량의 2분의1이내 (순환용 확대필요시 초과가능)

*공사비 검증요청 : 재개발*재건축 시행자는 토지등소유자*조합원 5분의1이상이 검증의뢰요청시, 정비사업지원기구에 공사비검증을 요청해야 한다 ♣

 

■정비사업을 위한 조치 ★

*임시거주시설 : 주거환경개선사업*재개발일 경우 설치 (재건축X,∵부자들)

-국가*지자체 토지등 사용 : 사용료*대부료 면제 & 사용신청거절 불가능

~거절가능 예외 : 제3자와 이미 매매계약 / 제3자에 이미 사용허가 / 사용신청이전 사용계획이 확정

-공공*개인 토지 일시사용 가능 및 손실은 시행자가 보상

-원상회복 : 공사완료일~30일이내 철거 및 원상회복

-(재건축 부자는 임시거주 필요없어 30일내 철거안해)

*임시상가시설 : 재개발일 경우 설치

*토지등의 수용*사용

-정비구역내 정비사업시행을 위한 토지*물건*권리를 취득사용 가능 (단, 재건축은 긴급시행시 한정)

-공토법 준용 : 사업인정 및 고시의제(사업시행고시가 있은 때) / 재결신청기간 특례(사업시행기간 이내 신청) / 후현물보상 특례(준공인가 이후 현물보상 가능)

*용적률 완화특례 : 손실보상등을 위해 125%이하 범위내 완화

[기출] 시장군수등은 정비구역 200m내 교육시설이 있는때, 해당 지자체 교육감*교육장과 협의해야 한다. (O)

 

■기타 ★

*국민주택채권 매입 면제 특례 : 주거환경개선사업에 따른 건축허가 & 부동산등기를 하는때에는 주택도시기금법의 국민주택채권의 매입에 관한 규정은 적용하지 아니함 (가난한 달동네는 국민주택채권 매입 면제)

*지상권등 계약해지 : 계약해지 & 반환청구 가능 (단, 증감청구X) (지료증감청구는 도개만)

-반환청구 : 권리자(청구)→시행자(구상)→소유자 / 구상 안될시, 압류

*도개법 준용 : 환지에 관한 준용 / 도개법(환지처분을 하는때)=도정법(사업시행인가를 하는때)

 

 

▶▶▶관리처분계획 등

■분양통지 및 분양신청 ★★

*분양통지 : 개략적 부담금내역 및 분양신청기간등을 통지

-조합 시행시(재개발*재건축) : 시행계획인가고시~120일내

-토지등소유자 시행시(재개발) : 시공자 계약일~120일내

*분양신청 : 통지한날~30일이상60일이내 (연장: 20일,1회)  (분양 120,30~60,20)

*분양받지 못하는 경우(=손실보상해야 하는 협의 대상자)

-신청기간에 신청안한 자

-신청했다가 철회한 자 (신청기간 종료전)

-투기과열지구의 조합원*일반분양대상자 & 세대원 (다른 분양 받았던 자는 선정일~5년이내 신청불가)

-관리처분계획에 따라 제외된 자 (마지막 단계 대상 / 확정 후 손실보상협의)

*손실보상협의

-협의 : 관리처분계획 인가고시 다음날~90일내 (신청일X)  (협의 90, 재결 60)

-협의 안될시 : 기간만료일 다음날~60일내 (수용재결신청*매도청구소송 / 지연시: 지연이자 15%이하)

[기출] 토지등소유자가 시행할 경우, 사업시행인가고시일부터 120일내 기간등을 통지해야 한다. (X,시공자 계약일)

 

■관리처분계획 시기&내용

*시기 : 분양신청기간 종료된 때 수립 후 시장군수등의 인가 (경미한 사항 신고 / 중지하는 경우 인가)

*내용  (분양만료, 종전시행, 철거허가) ★★

-분양설계 (분양신청 만료일 기준 수립 → 최신시점껄로 하기위함)

-분양대상자의 주소 및 성명

-분양대상자별 분양예정인 대지*건축물 추산액 (청산금명세X-도개법 환지와 동일)

-보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법

-분양대상자별 종전토지*건축물의 명세 (시행계획 인가고시일 기준 가격)

~사업시행계획인가 전에 철거된 건축물 (시장군수등 허가일을 기준 가격)

-정비사업비 추산액 및 조합원 부담규모&부담시기

-분양대상자의 종전토지*건축물에 관한 소유권외 권리명세

-세입자별 손실보상위한 권리명세*평가액

*경미사항 (신고O, 인가X, 총회의결X)

-주택분양에 관한 권리를 포기하는 토지등소유자에게 임대주택의 공급에 따라 변경하는 경우

-이해관계 있는 토지등소유자 전원의 동의를 얻어 변경하는 경우 (전원동의는 대부분 가능!!)

-단순경정(이해관계인無) / 판결로 변경 / 분양설계변경 수반X / 공공사업자 주소 변경 / 정관변경 따른 변경

*사업시행계획인가 & 관리처분계획인가 시기 조정 : 시기조정 인가신청일~1년 못넘음

[기출] 주택재건축사업의 관리처분계획을 중지하는 경우 시장군수등에 신고해야 한다. (X,인가)

[기출] 종전토지*건축물 명세는 조합설립인가일을 기준으로 산정한다. (X,종전-시행계획인가고시일)

[기출] 주택분양 권리를 포기하는 토지등소유자에게 임대주택의 공급에 따라 처분계획을 변경하는 때에는 시장군수등에게 신고하여야 한다. (O,경미,총회의결X)

 

■관리처분계획 기준 ★★★

*토지*건축물의 면적,이용상황,환경 등이 균형&합리적으로 이용

*지나치게 좁거나 재해*위생상 필요시 : 좁은토지 넓힘, 토지갈음보상, 대지공유지분 교부 가능

*너무 좁은 토지*건축물 : 정비구역 지정 후, 분할된 토지취득자에게 현금청산가능 (투기의심)

*주택공급-원칙

-1세대 또는 1명이 하나이상 주택*토지 소유 → 1주택

-같은 세대 아닌 2명이상이 1주택*1토지 공유 → 1주택

*주택공급-예외 (종전2개, 과밀3개)

-근로자*숙소*기숙사 & 공공 → 소유한 주택수만큼

-종전 토지*건축물가격*주택주거전용면적 범위내 → 2주택까지   (cf. 85㎡↓국민주택 / 60㎡↓소형주택)

~이 중 1주택 요건 : 주거전용면적 60㎡이하 / 소유권이전고시일 다음날~3년내 전매*알선금지

-재건축 (단, 투기과열지구*조정대상지역는 1주택만 공급하므로 제외)

~과밀억제권역X : 소유한 주택수만큼

~과밀억제권역O : 3주택까지

 

■건축물의 분양받을 권리산정 기준일 ★

*하기 해당시 정비구역 지정고시일 또는 투기억제위해 따로 정하는 날의 다음날 기준으로 권리를 산정

-1필지가 수개필지로 분할되는 경우

-‘단독*다가구→다세대’ 전환되는 경우

-동일인 소유였던 토지,주택을 각각 분리하여 소유하는 경우

-나대지에 새로 건축 또는 기존 건축물 철거 후 다세대*공동주택 건축하여 소유하는 경우

[참조] 구분 : 도개법은 환지계획(공람공청회 공고일)~ / 도정법은 정비구역 지정고시일~

 

■관리처분계획 기타내용

*지분형주택 공급 : 시행자가 주택공사등인 경우(국가X) / 시행자&분양대상자간 공동소유

-규모&공동소유기간 : 60㎡이하 주택 한정 / 소유권취득일~10년범위내

-대상자 : 종전부동산이 지분형주택분양가격 이하 / 공고일 당시 2년이상 실거주자 / 철거주택외 미주택자

-(지분형 주택공사 60,10,2)

*관리처분계획 공람 : 시행자는 인가신청전, 관계서류 사본을 토지등소유자에 공람케하고 의견청취 (동의X)

*재산평가방법 (감평업자 선정)

-주거환경개선사업*재개발 : 시장군수등→2인

-재건축 : 시장군수등→1인 / 조합총회→1인

*관리계획처분 타당성 검증 요청해야 하는 경우

-정비사업비 100분의10이상 늘어남

-조합원 분담규모 100분의20이상 늘어남

-조합원 5분의1이상이 15일내 시장군수등에 요청

*잔여분의 처리 : 사업시행자는 분양 잔여분이 있는 경우, 보류지로 정하거나 조합원외의 자에 분양가능

 

■관리처분계획 인가고시 효과 ★

*건축물 철거

-미리 철거 가능 경우 : 안전사고우려, 폐공가밀집-우범지대화우려 (소유자동의 & 시장군수등허가 필요)

*종전 권리자의 사용수익 정지

-관리처분계획인가고시일~소유권이전고시일까지

-예외 : 사업시행자 동의 or 손실보상이 완료되지 않은 경우 => 사용수익 가능

*계약기간 부적용

-지상권*전세권*임대차 계약기간 민법규정적용X

[기출] 사업시행계획인가고시를 받은 경우, 민법의 임대차등 규정은 적용되지 않는다. (X,관리처분계획인가)

 

■준공인가 & 공사완료고시

*준공인가 전 사용 ★

-시장군수등은 준공인가 하기 전이라도 지장이 없다면, 입주예정자가 사용할 수 있도록 시행자에 허가 가능

~시장군수등이 시행자인 경우, 직접 허가없이 사용토록 가능

*준공인가에 따른 정비구역 해제 : 준공인가고시일*관리처분계획이전고시 다음날 해제 간주

-조합 존속 영향X

-{비교}도개법의 구역해제 : 공사완료*환지처분공고일 다음날 (같은 형태)

 

■권리의 이전 ★★

종전 토지*건축물

-- 소유권 (소유권이전고시일 다음날, 환지 동일) --> -- 기타권리 (등기된권리 + 대항력 갖춘 임차권) --> (이전X : 채권적임차권, 지역권, 유치권, 질권)

새로운 토지*건축물

*소유권 이전 절차 : 시장군수등의 준공인가&공사완료 고시 → 시행자의 대지확정측량 → 토지의 분할절차 → 분양받을자 통지 → 소유권이전고시 → 시행자의 시장군수등에 보고

*의제 : 도개법 환지*보류지*체비지로 본다

[참조] 등기된권리 : 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류

[참조] 임차권 : 도개법은 모든 임차권이 이전되는 것과 구분!!

 

■청산금 ★★

*징수 : {이전고시후}일괄징수*지급 / {관리처분계획인가~이전고시일}분할징수*지급 가능

*징수방법 : 강제징수-시장군수등에 위탁가능 (4%교부)

*소멸시효 : 소유권이전고시일 다음날~5년  (청산금 소멸 5년, 도정만 물상대위)

*물상대위 : 저당권자는 지급받을 청산금에 대해, 지급전 압류하여 저당권 행사 (cf.도개법은 없음)

[참조] 소멸시효 기산점 : 권리를 행사할 수 있는 시점, 보통 이전고시가 있는 다음날

[기출] 청산금을 징수할 권리는 소유권이전고시일로부터 5년간 행사하지 않으면 소멸한다. (X,고시일 다음날부터)

 

■소유권이전등기 ★

	도개법 (환지등기)	도정법 (소유권이전등기)
등기촉탁*신청 (강제적&일괄적)	시행자, 공고일~14일이내	시행자, 고시일~지체없이
다른 등기 제한	(원칙) 공고일~환지등기일 (예외) 등기신청인의 공고일 전 등기원인발생 증명시, 제한X	(원칙) 고시일~등기일 (예외) 無

[참조] 일반적 등기 : 임의적&개별적 (도개*도정은 너무 규모가 커서 불가능) (이전등기 도개 14일, 도정 지체없이)

 

■기타

*노후,불량주거지 개선계획 : 국장 / 5년마다 수립

*정비기반시설 관리자 비용부담 : 현저한 이익받는 관리자에 일부부담가능 / 부담비용은 총액의 1/3이하 (주된내용 비용일시 50%까지)  (cf.국계법 이익받는 지자체 부담한도은 50%)

*우선매각하는 국공유지의 평가 : 사업시행계획인가고시 기준, 주거환경개선사업의 경우 평가금액의 80%

*사업방식변경 (환지→관리처분방식)

-시장등 전환승인 : 토지등소유자 4/5요구

-시행자는 관리처분계획 변경시 : 토지면적 2/3이상 + 토지등소유자 4/5이상

-(참조) 주거환경개선사업으로 변경시 : 토지등소유자 2/3이상

*구분정리

	안전진단	매도청구	순환정비	임시수용시설 설치의무	투기과열지구 조합원 지위제한
주거환경개선	X	X	O	O	X
재개발	X	X	O	O	O
재건축	O	O	O	X (부자)	O