공법 2 - 도개법 / 도시개발법 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

 

도개법			도정법
개발계획 개발구역 시행자 (공공/민간(조합)) 실시계획 인가고시			기본계획수립 정비계획입안 결정&정비구역 시행자 (공공/민간(조합)) 시행계획 인가고시
<혼용방식>	<수용방식> 공급계획 준공,검사,공고 공급	<환지방식> 환지계획 준공,검사,공고 환지처분	분양통지 및 공고 관리처분계획 인가고시 준공,검사,공고 권리이전고시 (소유권*기타)
*제안권자 : 시행자(행정청&조합제외) *요청권자(인가권자-환지계획만) : 시군구 *지정권자(인가권자) : 시도,대시장 / (예외)국장 <실무>			*수립권자(기본계획) : 특광시(대도시X시-도지사승인필) *입안권자(정비계획) : 시장군수등 <실무> *지정권자(정비구역) : 특광시군

*’개발구역-개발계획’ 순서변경 예외 : 녹지, 비도시 등 (임의적)

-광범위 & 투기문제↑ => 일단, 구역지정 후 통제계획 구체화 필요

*환지예정지 : 환지처분전, 장기간일 경우만 시행 (임의적)

*구역지정순서 : 제안권자 → 요청권자 → 지정권자

*환지계획 인가권자 : 시군구 (단, 행정청이 아닌 시행자 한정 / 행정청이 시행자면 자체적)

*조합 : 전부환지방식 한정

*일반동의(표준요건) : 면적 3분의2이상 소유자 & 총수 2분의1이상

*예외동의(3가지, 시행자동의 관련)  (민간구역제안 32, 지자체환지 2121, 민간수용 3221)

-제안권자-민간시행자 구역제안 동의 : 면적 3분의2이상 소유자

-환지사업-지자체 예외적시행자 : 면적 2분의1이상 소유자 & 총수 2분의1이상

-수용사업-민간시행자 동의 : 면적 3분의2이상 소유 & 총수 2분의1이상

*수용규모 > 환지규모

*면적산정시 : 국공유지 포함 ★★ (cf.도개법의 ‘토지소유자 요건’만 제외하고, 국공유지는 포함!!)

*도개법상 비행정청 시행자의 처분에 불복하는 행정심판 제기 대상 : 지정권자

 

▶▶▶총론

■수용 관련 특별법

*공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공토법)

*진행 : 1차 협의, 2차 재결

-재결 : 토지수용위원회가 제3자의 입장에서 행정처분을 내리는 것(형성판결 성격)

 

■도시개발사업의 시행방식 ★

*수용방식 토지

-기본원칙

~경쟁입찰 : 일반인

~수의계약 : 특정인

-토지별 적용

	원칙	예외
조성토지 (일반인)	경쟁입찰	추첨*수의계약
원형지 (특정인)	수의계약	경쟁입찰

*환지방식 토지

-원칙 : 환지 (주는 땅)

-예외 : 보류지 (남겨둔 땅, 체비지 포함)

*혼용방식 : 시행지구의 통합*분할은 중대한 일이며, 토지소유자의 동의 필요

-분할 혼용방식 : 수용방식*환지방식을 사업시행지구별로 분할하여 시행 (분할시 각각 1만㎡이상)

-미분할 혼용방식 : 사업시행지구 분할없이, 수용방식*환지방식을 혼용하여 시행

~환지 : 환지방식규정 적용

~그외 : 수용방식규정 적용

*시행방식의 변경

-‘수용>혼용>환지’ 순으로 쉬워짐

-가능 : 수용→혼용, 수용→환지 / 혼용→환지

-불가능 : 환지→수용, 환지→혼용 / 혼용→수용

[참조] 추첨 : 전제(일반인) / 서민용 느낌 / 경쟁입찰에 맡기기 부적합할 경우 (ex.아파트분양)

 

 

▶▶▶개발계획 & 개발구역

■개발계획 수립 (by지정권자) (시행자X)

*원칙 : 도시개발구역을 지정하고자할 때

*예외 : 하기내용으로 구역지정시, ‘개발구역-개발계획’ 순서로 진행 (녹지,비도시 등) ★★

-도시지역 외

-국장이 국가균형발전 위해, 중앙행정기관장과 협의한 지역 (자연환경보전지역 제외)

-개발계획공모 : 응모기간→90일 / 응모자가 시행자 자격요건을 갖춘 경우, 우선하여 시행자 지정 가능

-주상공 면적합계가 지정면적의 30% 이하

-자연녹지 / 생산녹지(생산녹지가 개발구역의 30% 이하)  (cf.보전녹지X)

[참조] 암기 : 단순 외국공주 30살이하까지 자생  (단순: 단계적추진 순환개발)

[느낌] 30%이하 : 공법상 작다는 느낌%

[느낌] 공모 : 구역을 먼저 정해줘야, 일반인들이 이를 보고 응모 가능

[기출] 도시개발사업을 시행하고자 하는 자는 개발계획을 수립해야 한다. (X,지정권자)

[기출] 도개법의 지정권자와 개발계획 수립권자는 동일하다. (O)

 

■개발계획 수립시 주민 동의요건 ★

*일반동의 : 면적 3분의2이상 소유자 & 총수 2분의1이상 (또는X)

-환지방식O & 수용*혼용방식X  (국가*지자체 시행자는 동의필요X)

-환지방식 시행자만 토지소유자*조합(원칙)이므로, 추후 문제예방 가능

-경미한 사항(동의 불필요) : 사업비가 종전 10%미만 증가 / 너비 12m미만 도로 신설 / 도로제외 기반시설면적이 종전10%미만 증감 or 총기반시설면적 종전 5%미만 / 수용예정인구가 종전 10%미만 증감

[기출] 개발구역 지정이 제안된 후부터 개발계획이 수립되기전까지 사이, 토지소유자가 변경된 경우 변경된 토지소유자의 동의서를 기준으로 한다. (X,기존 토지 소유자 ← 구역지정후 or 개발계획 변경요청후)

[기출] 환지방식으로 시행하기 위해 개발계획 수립시, 시행지구를 분할하거나 통합하는 경우엔 소유자 동의를 받지 않아도 된다. (X,분할&통합은 경미사항X→동의필요)

 

■개발계획 내용

*일반내용 : 명칭,위치,면적,목적,기간,시행자*방식, 이용*보전*처리계획 등 (지구단위계획X→실시계획때 포함) ★

*구역지정 후, 계획에 포함시킬 수 있는 내용 (박수세단)

-개발구역 밖의 지역에 기반시설 설치시, 설치비용부담계획

-수용 사용대상 세부목록

-세입자 주거안정대책

-단계적 사업추진계획 사항

[참조] 개발계획 수립시, ‘기초조사’는 재량사항

 

■개발계획 수립기준

*작성기준*방법 : by국장

*광역도시계획, 도시군기본계획에 부합 (도시군관리계획X)

*기능 상호조화 : 330만㎡이상 구역은 기능들의 조화 필요

[느낌] 330만 : 공법상 가장 큰 숫자 (100만평)

 

■개발구역 제안권자, 요청권자, 지정권자

*순서 : 제안권자 → 요청권자 → 지정권자

-제안권자 : 시행자(공사들or민간시행자 / 행정청&조합 제외) ★

~민간시행자 구역제안시 동의요건 : 면적 3분의2이상 소유자 (지상권자포함, 총수동의無) <예외동의1>

~제외 : 행정청:스스로(제안불필요) / 조합:구역지정이후 생성

~예외적 제안권자 : 공공기관의 장*정부출연기관의 장 & 30만㎡ → 국장(지정권자)에 직접 제안

-요청권자(인가권자-환지계획만) : 시군구

~제안받은 국장*시군구는 1월내 제안권자에게 수용여부 통보

-지정권자(인가권자) : 시도,대시장 / (예외)국장

~2이상시도 걸칠경우 : 협의하여 지정할 자를 정함 (협의하여 공동지정X)

~시도*대시장이 국장과 협의해야 하는 경우(승인X) : 면적100만㎡이상(공청회도 필요) or 국가계획

~지정권자가 국장인 경우 ★★

`국가적 진행 / 천재지변

`관계 중앙행정기관의 장이 요청 (시도X, 시군구X)

`공공기관의 장*정부출연기관의 장 & 30만㎡ 국가계획관련 구역지정 제안 (주택공사O,지방공사X,요청X)

`2이상 시도 걸치는데, 협의불발 될 경우

*주민의견청취 : 2이상 일간신문공고 & 14일이상 공람 (공람기간내 의견제시)

[기출] 모든 시행자는 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있다. (X,제안권자는 행정청&조합 제외)

[기출] 지정하려는 개발구역 면적이 100만㎡이상인 경우, 국장이 지정해야 한다. (X,시도*대시장은 국장과 협의)

[기출] 산업통상자원부 장관이 10만㎡규모로 구역지정 요청시, 국장이 지정한다. (O,중앙행정 장 요청,10훼이크)

 

■개발구역의 지정 규모 ★

*개발구역의 분할*결합 요건 : 분할된 면적 각각이 1만㎡이상 or 결합된 면적이 1만㎡이상(축사등 제외)

*개발구역 지정 면적규모 (1만, 3만, 30만 ㎡이상)

-도시지역 : 주상→1만 / 공→3만 / 녹(보)→無 / 녹(생자)→1만

-비도시지역 : 관농자→30만 / 예외→10만 (아파트*연립 건설계획 포함시-초등학교용지확보,4차로도로)

*녹지*비도시에 지정하기 위한 특별요건 : 광역 및 기본계획이 수립되지 않은 지역은, 자연녹지*계획관리지역만 개발구역 지정가능

*면적제한규정 미적용 → 취락지구, 개발진흥지구, 지구단위계획구역 (취개지 제한없어-취한 개가 있는 땅) ♥

-예) 취개지로 지정된 경우는, 공업지역 1만㎡라도 개발구역지정 가능

[참조] 국계법 개발행위허가제 토지형질변경 vs 도개법 도시개발구역지정

	도				관	농	자
	주상	공	녹(보)	녹(생자)
개발행위허가 토지형질변경 면적규모 (㎡미만)	1만	3만	5천	1만	3만	3만	5천
도시개발구역지정 면적규모 (㎡이상)	1만	3만	-	1만	30만 (아파트*연립 10만)

 

■개발구역 지정 효과 ★

*도시지역 & 지구단위계획구역으로 의제

-예외(의제X) : 비도시의 지구단위계획구역 & 취락지구 (이미 지구단위계획이 지정됨 & 너무 작아서 불필요)

*지형도면 고시 특례 : 시행기간내에만 하면 됨

[기출] 도개법상 도시개발구역으로 지정되면, 도시지역과 지구단위계획구역으로 의제된다. 단, 비도시의 지구단위계획구역이나 취락지구에 도시개발구역이 지정되면 그러하지 아니하다. (O)

 

■허가대상 개발행위 ★★

*허가권자 : 특광시군

국계법 (난개발방지)	도개법&도정법 (사업지장X)
*건축물 건축 *공작물 설치 *토지형질변경 *토석채취 *토지분할 (건축물있는대지 제외, 녹+관농자 인허가X, 분할제한면적 미만, 너비5m이하) *물건 쌓아놓는 행위 (녹관자, 울타리밖, 1월이상)	*건축물 건축 등 (가설건축물 포함, 대수선*용도변경) *공작물 설치 *토지형질변경 *토석채취 *토지분할 (모두 허가대상) *죽목의 벌채&식재 *물건을 쌓아놓는 행위 (옮기기 쉽지 아니한, 1월이상)   ※단, 도정법은 대수선 제외

[느낌] 사업지장X : 돈이 더 들어가면 허가받도록 제한 강화 (도개법*도정법(특별법)이 국계법보다 까다로움)

 

■허가대상 아닌 개발행위

*재해복구*응급조치

*간이공작물 (비닐하우스)

*경작용 토지형질변경

*개발지장X 토석채취

*남겨두기로 결정된 대지안 물건 쌓아놓는 행위

*관상용 죽목의 임시식재 (단, 경작지에 심은 임시식재는 허가대상)

 

■기득권자보호 & 원상회복

	국계법	도개법	도정법
기득권자 보호	*도시군관리계획 (원칙) 착수 기준 무조건 보호→신고X (예외) 용도구역 시수 : 3월내 신고(특광시군)	착수 & 30일이내 신고 (특광시군)	착수 & 30일이내 신고 (시장군수등)
원상회복	*특광시군 *대상:도시군계획시설사업 2년내 미시행시 허가된 건축물등 철거 (3월전 소유자부담 철거) *행정대집행법	*특광시군 *대상:규정위반자 *행정대집행법	*시장군수등 *대상:규정위반자 *행정대집행법

 

■개발구역 해제 의제 사유 ★

*시행완료 (효과 : 유지)

-공사완료*환지처분 공고일 다음날 해제 의제

*미시행시 (효과 : 환원*폐지)  (개발구역해제 3, 235)

-개발계획 -> 개발구역 -(3년내X)-> 실시계획인가고시

-{녹지*비도시} 개발구역 -(2년내X)-> 개발계획 -(3년내X)-> 실시계획인가고시 (면적330만㎡이상: 각각5년으로)

 

 

▶▶▶시행자 & 실시계획

■시행자

*법적시행자(12개) : 전체(1~11,9가2개), 공공(1~4), 민간(5~10), 출자법인(11) / 행정청(1),소유자(5),조합(6)

-공공 : 국가, 지자체, 공사, 정부출연기관 + 출자법인(공공50%초과,조합X)

-민간 : 토지소유자, 조합(전부환지한정), 등록사업자, 건설업자등 + 출자법인(민간50%이상,조합X)

[참조] 토지소유자 : 개발구역내 국공유지 제외한 2/3이상 소유

[참조] 사업일부를 「주택법」에 따른 주택건설사업자에게 대행할 수 있는 시행자 : 공공(부동산투자회사X)

 

■시행자 지정방법

*지정권자가 12개 중 시행자 지정

*전부환지방식의 시행자 지정 ★

-(원칙) 토지소유자 or 조합

-(예외) 지자체 등 (LH,지방공사,신탁업자 포함)

~소유자*조합이 고시일 1년내 시행자지정 신청X or 신청내용 위법

~공공시설에 관한 사업과 병행시행 필요 있는 경우

~국공유지 제외 면적 2분의1이상 소유자 & 총수 2분의1이상이 지자체등의 시행에 동의한때 <예외동의2>

 

■시행자 변경하는 경우 (시행자변경 1,2)★

*개발구역 -(1년내X)-> 실시계획인가  (전부환지로 시행하는 토지소유자*조합 경우 한정)

*실시계획인가 -(2년내X)-> 사업착수

*시행자지정 취소 or 실시계획인가 취소

*시행자부도*파산

[참조] 개발구역-실시계획인가 : 1년안에 신청안하면, 시행자변경사유 / 3년내 신청안하면, 구역해제 의제사유

 

■조합 ★★★

*도개법&도정법상 조합 = 민법 사단법인 준용 (비영리사단법인 / 등기O-설립인가후 30일이내) (민법 조합X)

*설립요건 : 면적 3분의2이상 소유자 + 총수 2분의1이상 (또는X)

-면적 3분의2 : 국공유지 포함한 전체면적의 3분의2 (동의순서: 사유지→국공유지)

-총수 2분의1 : 산출시 공유지는 1명으로 계산

*설립인가 : 토지소유자 7인 이상(건물X,토지등X) → 지정권자 인가 → 인가후 등기

-시행자인 조합의 처분 : 지정권자를 대상으로 행정심판 제기

*동의철회 : 설립인가 신청전까지만 가능

*정관의 변경 : 지정권자 인가필요 / 경미한변경은 신고로 가능(ex.주된사무소소재지 변경, 공고방법 변경)

[참조] 도개법:토지소유자 / 도정법:토지등소유자

[참조] 조합설립 : 개발법 7인, 정비법 5인 (개칠,정오과반)

[참조] 주택법상 조합 : 법인X (ex.주택조합은 등기없이 설립인가만으로 성립)

[기출] 도개법상 조합은 설립인가를 위해, 토지등소유자 7인 이상이… (X,토지소유자)

[기출] 도개법상 조합은 설립인가를 위해, 국장의 인가를 받아야한다. (X,지정권자)

[기출] 도개법상 조합은 설립인가번호를 부여받으면 성립한다. (X,등기해야 성립)

 

■조합원

*자격 : 구역내 토지소유자 (결격사유無, 동의*거주 여부무관)

*권리&의무 (by정관)

-(원칙) 면적무관 평등한 의결권-1인1표 / 공유토지: 대표공유자 1명만 / 집합건물: 구분소유자 각각

-(예외) 다른 조합원의 토지소유권 전부를 이전받은 조합원 : 의결권 승계O (복수표 행사가능)

*조합원 가능 여부

-건축물 소유자 : 환지개념 → 토지외 소유자는 어떤 경우든 조합원 불가능

-지상권자*점유권자 : 소유개념 → 조합원 불가능

-감옥에 있는 토지소유자*미성년자 : 조합원 가능 (단, 임원은 불가능)

*조합원의 경비부담

-강제징수 : 경비*연체료 체납시, 시군구에 징수위탁 가능 → 시군구에 위탁수수료 4%지급

[참조] 강제징수는 행정청만 가능 & 위탁수수료 4% 공통  (cf.주택법의 위탁수수료는 2%)

[기출] 도시개발조합의 조합원은 토지소유자 중 조합설립에 동의한 자가 된다. (X)

[기출] 미성년자 또는 집행유예 기간에 있는 자는 조합원이 될 수 없다. (X,조합원 가능-임원 불가능)

[기출] 건축물 소유자는 조합원 이사가 될 수 있다. (X,조합원만 임원 가능-단, 도정법은 차이가 있으니 주의)

[기출] 공람*공고일 후, 집합건물의 구분소유권을 분할하여 구분소유권을 취득한 자는 의결권이 없다. (O)

 

■조합 임원

*임원구성 : 조합장1인 + 이사,감사 (요건:조합원만  / 총회에서만 선임)

*임원별 역할 : 조합장(대표,총괄) / 이사(보좌,꼬붕) / 감사(회계)

-조합장 : 총회*대의원회*이사회의 의장

-조합장*이사가 자기를 위한 계약시, 감사가 조합을 대표 (감사는 구역의 토지소유자여야함)

*겸직금지 (해당조합내 다른 임원 & 같은목적의 다른조합 임원)

*임원 결격사유 (조합원X)

-미성년,피성년,피한정 / 파산(복권X) / 금고이상형(집행유예중 & 집행종료확정+2년) (3년X)

-자격상실 : 상기내용 해당일 다음날부터 자동 상실

[기출] 도개법상 조합의 임원은 대의원회에서 선임한다. (X,총회)

[기출] 조합원이 금고이상 형을 선고받은 경우, 그 다음날부터 조합원 자격을 상실한다. (X,임원내용)

 

■대의원회

*임의기관-둘수있다(두어야한다X) (cf.도개&도정 기관 중 유일한 임의기관)

*조합원 50인이상 / 총회 권한 대행 / 대의원 요건: 조합원만

*대의원수 : 조합원 총수 10%이상 (조합원내 선출)

*대의원회 권한 아닌 5가지 (=총회의 권한)  (정계해임 실시안돼)

-정관변경 / 개발계획수립변경 / 환지계획작성 / 조합합병*해산 / 조합임원선임(cf.실시계획X)

~단, ‘조합합병*해산’은 청산금완료 후 조합을 해산하는 경우, 대의원회 의결로도 가능

[참조] 도정법 대의원회 : 두어야한다 & 조합원 100인이상 & 대의원수-by정관

[기출] 도시개발 조합원수가 100인인 조합은 대의원회를 둘 수 있다. (O)

 

■도시개발사업 대행 ★

*공공(시행자)이 사업 일부를 더 잘할 수 있는 민간에 대행 가능

-대행범위 : 부지조성 / 설계 / 토지분양 / 기반시설공사 (부설토기 대행)

[참조] 도정법의 사업대행자 : 민간이 못해서 사업 전부를 공공이 대행

 

■실시계획 인가고시 ★

*작성 : 시행자

*인가 : 지정권자

-시도 : 시군구 의견 미리 들은후 인가 (국장X→의견은 아랫사람한테 듣는다)

-국장 : 시도,대시장 의견 미리 들은후 인가

*내용 : 지구단위계획 포함 (도정법은 초반 ‘정비계획’에 지구단위계획 포함) ★

*고시의제 : 도시군관리계획이 결정*고시된 것으로 본다 (저촉시 고시된 내용으로 본다)

-환지방식 시행자는 사업명칭*목적*기간 등을 관할등기소에 통보의무有 → 단, 도시군관리계획 내용 제출X

*경미한 사항 : 시행면적 10%범위내 감소 or 사업비 10%범위내 증감 → 변경인가 불필요

 

 

▶▶▶수용 또는 사용방식에 따른 사업시행

■시행자의 수용*사용 ★★

*시행자 : 토지의 수용*사용 가능

*민간시행자 동의요건 (민간에 대한 차별요건, 공공은 동의필요없음)

-면적 3분의2이상 소유 & 총수 2분의1이상 (소유자동의X, 면적소유O) <예외동의3>

*특례

-재결신청 → 사업시행 종료일까지

-수용 대상토지의 세부목록 고시한때 → 공토법 사업인정 및 고시 의제 (cf.일반 사업인정: 사업시행권 딸 때)

~즉, 개발계획단계O, 실시계획단계X (이유: 도개법은 규모가 커서, 시간갭을 줄여 비용상승 사전방지)

[참조] 수용사용권 4대 사업의 사업인정 의제 : 시설사업,정비사업,공공주택건설사업→사업시행권 득한때 / 개발사업→세부목록 고시한때

[기출] 시행자가 아닌 지정권자는 도개사업에 필요한 토지등을 수용할 수 있다. (X,시행자만)

 

■토지상환채권 ★

*개념 : 돈 대신 토지*건축물로 매수대금의 일부를 상환 (cf. 전부를 채권발행한다면, 환지방식이 되어버림)

*발행 : 시행자

*수용방식에 한정 : 보상금해결목적 (cf.환지방식:땅을 땅으로)

-매수대금의 일부(전부X) : 부족한 돈만큼 채권발행 (1/2한도 → 수용은 소유자외에게 주는것 추구)

*특징 : 기명식(∵중요채권) / 민간시행자는 지급보증필요

*이율 : 발행자 정함 (기획재정부장관X)

*이전

-토지상환채권원부에 취득자의 성명&주소 기재 : 권리이전

-토지상환채권에 취득자의 성명&주소 기재 : 대항력 확보 (to발행자*제3자)

[기출] 시행자는 토지매수대금의 전부 또는 일부를 지급하기 위해 토지상환채권을 발행할 수 있다. (X,일부만)

[기출] 토지주택공사는 토지상환채권을 발행하기 위해, 지급보증을 받아야 한다. (X,민간만)

 

■선수금

*시행자는 원형지*조성토지등을 받으려는 자로부터, 대금의 전부*일부를 미리 받아 사업충당

*지정권자승인 필요 / 면적10%소유권확보 필요(사용동의포함) / 공사진척률 10%이상

 

■원형지 공급 ★★

*원형지를 공급받아 개발하게 할 수 있는 자

-국가*지자체 / 공공기관 / 지방공사  => 수의계약

-국가*공공기관 공모에서 선정된자 (특출)  => 수의계약

-학교*공장부지로 직접 사용하는 자 (돈多)  => 경쟁입찰

*공급제한 : 개발구역 전체면적의 3분의1로 한정

*공급승인 : 지정권자는 용적률*개발밀도*교통*기반시설설치 등에 이행조건 붙일수 있음

*매각제한 : 원형지개발자는 10년의 범위에서 매각 불가 (국가*지자체 제외, 공공기간은 제외X)

-공급계약일--(10년)-->판매일  or  공사완료공고일--(5년)-->판매일  =>먼저 끝나는 기간내 (계십공오)

*취소*해제

-지정권자 공급취소 : 계획대로 이용X / 이행조건 이행X  =>포괄

-시행자 공급해제 : 착수기한내 미착수 / 사업기간 지연 / 동의없이 3자 매각 / 계약내용위반  =>세부

*선정기준 : 원칙→수의계약  /  예외→경쟁입찰 (2회유찰시 수의계약)

*공급가격 : 협의 (시행자&원형지개발자간 / 원형지감정가격+시행자설치 기반시설공사비=기준금액)  (원협)

[참조] 원형지를 학교부지로 넘겨줄때, 국립이면 수의계약으로 국가에, 사립이면 경쟁입찰로 개인에게 넘겨준다.

[기출] 국가 또는 지자체인 원형지개발자는 10년의 범위에서 매각할 수 없다. (X,공공은 항상 가능)

[기출] 원형지 공급가격은 감정가격 및 기반시설공사비의 합산금액으로 결정한다. (X,협의결정)

 

■조성토지 공급 ★★

*공급기준 : 고시된 실시계획(지구단위계획 포함)에 따라 공급

-지정권자 아닌 시행자의 조성토지 공급 : 공급계획 작성하여 지정권자에 제출해야 함 (승인X)

*선정기준 : 원칙→경쟁입찰  /  예외→추첨*수의계약

*경쟁입찰 : 일반인, 누구나, 최고가낙찰

*추첨 : 일반인, 서민용(경쟁입찰에 맡기기 어려운)

-국민주택규모(85㎡)이하 주택건설용지 (cf.추첨이 의무인 경우 : 국민주택규모이하 + 임대주택건설용지 공급)

-주택법 공공택지

-330㎡이하의 단독주택용지

-공장용지 (for 직장마련)

-{추가내용} 수의계약시, 공급신청량이 공급계획면적을 초과하는 경우, 추첨방법에 따름

*수의계약 : 특정인, 공공 / 시설*채권*특정인*유찰

-공공시설용지를 공공시설 설치가능자에게 공급

-존치하는 시설물 유지관리에 필요한 최소한의 토지 공급

-토지상환채권에 따른 토지상환

-지방공사가 100분의 50을 초과하여 출자한 부동산투자회사에 공급

-협의에 응해 토지등 전부를 시행자에 양도한자에게 공급 (수용X)

-이용가치가 현저히 낮아, 인접토지소유자에게 공급

-경쟁입찰*추첨 2회 유찰된 경우

*공급가격 : 감정가격 (산술평균)  (조감)

-주상복합특례 : 상업면적(낙찰가) + 그외면적(감정가)

-감정가격 이하 가능 특례(공익용*서민용 땅) : 학교, 폐기물처리시설, 공공청사, 사회복지시설(유료X), 공장, 임대주택, 국민주택이하 공동주택, 호텔업시설(공공시행자가 200실이상 공급시) ★

[참조] 조성토지 공급가격 결정 : {수용방식}감평업자가 바로 / {환지방식}감평업자→협의회→시행자순으로 ★

[기출] 공공시행자가 국민주택규모이하의 임대주택건설용지 공급시, 추첨방식으로 공급할수 있다. (X,해야한다.)

 

■이주대책

*시행자는 도시개발사업에 필요한 토지를 제공함으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 대한 이주대책을 수립*시행해야 한다.

 

 

▶▶▶환지방식에 따른 사업시행

@환지의 기본

*도개법 : 필지별로 환지 (ex.2개필지 → 2개필지로 환지)

*도정법 : 분양대상자별로 분양 (ex.2개필지 → 상응하는 땅으로 분양, 1개필지로도 가능)

 

■환지계획의 내용 & 특례 ★

*필지별로 된 환지명세

종전의 토지	→	환지
1-1 (1억2천) 1-2 (1억) 1-3 (8천)	→ → →	2-1 (1억) -2천 (교부) 2-2 (1억) 2-3 (1억) +2천 (징수)
현재상태에서 금액평가		추산액 → 환지처분단계에서 다시 평가확정

 

*필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

종전의 토지	→	환지
1-4 (7천)	→	X (환지부지정)
청산대상토지 바로 청산 가능		*소유자 신청 & 임차인 동의 필요 *시행자 직권 (과소토지일경우)

[참조] 환지처분단계의 청산금명세 * 환지예정지명세는 환지계획 내용X

 

*체비지*보류지 명세

종전의 토지	→	환지
X	→	2-5 (보류지)
		환지가 아닌 땅, 보류지 안에 체비지 존재 보류지: 환지계획에서 정한자 가짐 체비지: 항상 시행자 가짐 (경비충당)

 

*입체환지용 건물명세와 공급방법*규모

종전의 토지	→	환지
총100필지	→	총80필지 + 지분(입체환지)
		*환지부족시, 집합건물&대지의 일부 지분을 주는 것 *소유자 신청 & 임차인 동의 불필요 (∵공법상 불가피)

[참조] 평면환지 : 일반적 / 환지전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식

[참조] 시행자가 주택으로 입체환지를 하는 경우 → 「주택법」의 주택공급기준 적용X

[기출] 환지대상에서 제외한 토지에 대하여 환지처분 후에 청산금을 교부해야 한다. (X,처분전에도 청산가능)

[기출] 입체환지를 한 경우, 종전의 토지저당권은 환지처분 공고일 다음날 소멸한다. (X,건축물과 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존속)

 

■환지계획 작성기준

*원칙 : 종전토지 및 환지의 위치*지목*면적*토질*이용상황*환경 기타사항을 종합적고려&합리적결정

-cf.면적*이용상황*환경 → 도정법 관리처분계획수립시 고려기준

*환지계획의 기준 : 국토교통부령

*조성토지 가격평가 : 감정평가업자 → 토지평가협의회 → 시행자 결정

*환지계획의 인가 : 시군구 (행정청이 아닌 시행자일 경우) ★

-경미사항 변경시 인가 생략 (ex.환지대상 토지*건축물을 금전으로 청산하는 내용 변경)

-토지*건축물의 평가액 : 최초 환지계획인가시 기준 (변경불가 / 변경인가 불가)

*공람기간 : 임차권자 의견 제출 가능 (시행자는 공람종료일~60일내 답변의무)

*환지계획 작성기준 특례 ★★

-토지소유자 신청*동의에 따른 환지부지정 → 임차권자 동의 필요

-증*공동환지 or 직권에 따른 환지부지정 → 과소토지는 늘려줄수도 or 안줄수도 있다(소유자 동의없이도)

-감환지 → 과대토지는 면적을 줄여 줄 수 있다

-토지*건축물 소유자 신청에 따른 입체환지 → 임차권자 동의 불필요

~주택법 분양관련 준용 : 신청기간(30~60일&20일연장) / 1주택공급원칙 / 소유주택수만큼 공급(과밀억제권역X, 근로자*기숙사용도, 공공시행자)

~입체환지 신청거절 가능 : 토지및건축물 권리가액이 70%이하인 경우

~입체환지 신청거절 불가능 : 구역내 주택을 소유하고 있던 토지소유자 (권리가액 무관)

-환지지정 등의 제한 → ‘공람*공청회 공고일 or 지정권자가 정하는 기준일’ 다음날부터 소유자가 늘어나는 모든 행위에 대해 금전청산*환지지정제한

~1필지 토지가 여러 개 필지로 분할 (합병X)

~단독*다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

~동일인소유 토지와 주택을 각각 분리하여 소유하는 경우

~나대지*기존건축물 철거후, 다세대주택*구분소유권 대상건물 건축하여 소유자 증가되는 경우

-보류지&체비지 지정

~환지 정하지 않은 보류지 및 그 일부를 체비지로 지정하여 경비 충당

~시군구가 공동주택 건설 촉진을 위해 체비지의 집단적조성 가능

[기출] 행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 정할때에는 시군구의 인가를 받아야 한다. (O,지정권자X)

 

■평균부담률*비례률, 토지부담률

*환지설계방식

-원칙 : 평가식 (개발사업 전후 토지평가가액에 비례해 환지 결정)

-예외 : 면적식 (개발사업 전 위치 기준 환지 결정 ~ 환지지정 토지이동 경미할 경우,)

-특징 : 1개의 환지계획구역내 같은방식 적용 / 입체환지는 반드시 평가식으로

*평균부담률*비례률 (평가식일 경우)

-평균부담률 = {총사업비/(체비지평가액 합 + 권리가액 합)} X100

~권리가액 = 비례율 X 환지전 부동산평가액 → 평가액은 최초 환지계획인가시를 기준

~평균부담률 ≤ 50% (단, 토지소유자 3분의2이상 동의시 50%초과가능)

-비례율 = {(조성된 부동산평가액 합 - 공사비) / 환지전 부동산평가액 합} X 100  (조성공사 환전) ★

*토지부담률 (면적식일 경우)

-개념 : 환지계획구역내 토지소유자가 도시개발사업을 위해 부담하는 토지비율 (부담=보류지)

-토지부담률 = (보류지면적-시행자무상귀속) / (환지면적-시행자무상귀속) X 100  (보무시 환무시) ★

~토지부담률 ≤ 50% (단, 지정권자 인정시 60%까지, 토지소유자 3분의2이상 동의시 60%초과가능)

~외부연결된 환지계획구역내 너비 25m이상 간선도로 : 토지소유자 도로부지 부담, 지자체 공사비 보조

[참조] 환지설계시 적용되는 토지*건축물 평가액 : 최초 환지계획인가시 기준 → 변경불가 (단, 실시계획변경으로 평가요인이 변경된 경우에만 변경가능) (환지계획변경X)

 

■환지예정지 지정

*개념 : 개발사업 장기화시, 환지계획상 받을 예정지의 사용&수익권 미리 지급하는 것 (처분권X)

*임의적 처분 : 시행자의 필요 판단시에만 / 안해도 됨

*통지*공람 : 민간시행자는 소유자&임차권자에 통지하고 일반에 공람할 의무無 (시행자X, 언제나 공람X)

*지정처분 효과

-종전토지 : 사용X, 수익X, 처분O

-환지예정지 : 사용O, 수익O, 처분X

~임시적 사용수익 : 예정지지정 효력발생일~환지처분공고일까지

~예정지의 종전소유주 : 수인의무 - 예정지 사용X,수익X (참는의무)

~예정지를 사용하게된 임차인 : 임대료증감청구 / 권리포기*계약해지 / 손실보상청구(임차인(청구)→시행자(구상권)→소유자) => 예정지지정 효력발생일~60일이내만 행사 가능(제척기간)

-체비지 : 예정지가 지정된 때 → 시행자는 사용O, 수익O, 처분O (∵사업비용충당)

[기출] 종전토지 소유주는 환지예정지를 지정받을 경우, 종전토지는 더이상 사용*수익*처분 할 수 없다. (X,처분X)

[기출] 시행자는 환지예정지 효력발생시기를 소유자*임차권자에 통지하여야 하나, 공고는 하지 않는다. (O)

 

■준공검사 등 ★

*준공검사&공사완료공고 : 지정권자가 아닌 시행자는 지정권자의 준공검사要 → 지정권자가 공사완료 공고

*공사완료공고 : 지정권자인 시행자는 공사를 끝낸때 직접 공고

*완료된 부분의 준공검사 : 효율적 시행을 위해, 공사 끝나기 전이라도 공사가 끝낸부분 준공검사 가능

*조성토지등의 준공검사*공사완료공고 전 사용 : 불가함이 원칙 / 단, 체비지 or 지정권자 승인시 가능

 

■환지처분 ★★★

*내용 : 환지교부 & 청산금결정 (반드시 환지계획에 의한 기속적 행정처분 → if not, 무효&행정쟁송)

*절차 : 시행자의 공사완료공고와 공람 → 이해관계인의 의견서 제출 → 조치후 준공검사 신청 → 지정권자의 준공검사와 공사완료공고 → 처분

*처분시기 : 시행자가 지정권자외(준공검사일~60일이내) / 시행자가 지정권자(공사완료공고일~60일이내)

*권리이전시기

-체비지(시행자) / 보류지(환지계획에서 정한자) / 입체환지 => 환지처분공고일 다음날 (cf.보통 공고일로 함)

-단, 이미 처분된 체비지 => 소유권이전등기시 취득 (시행자로부터 체비지를 매입한 자의 등기시)

*종전토지에 남는 것 (환지로 권리가 이전되지 않는 예외)

-존속 : 전속처분 & 지역권

-소멸 : 환지부지정 종전토지에 속한 권리 & 이익 없어진 지역권 => 환지처분공고일이 끝나는때 소멸

*설치된 공공시설 : 규정이 없는한 시군구가 관리

[참조] 전속처분 : 전적으로 속한 처분

[참조] 체비지 : 집단적 처분 가능 (∵자금목적이므로) (ex.주택법에 따른 공동주택 건설촉진시, 집단으로 정함)

[기출] 환지계획에서 정해진 환지는 환지처분공고가 있은 날의 다음날부터 종전의 토지로 본다 (O)

[기출] 환지처분은 행정상처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관해 영향을 미치지 아니한다 (O)

 

■청산금 ★★

*의의 : 종전토지&환지 간의 가격차이를 정리하는 돈 → 과부족분은 금전으로 청산해야 한다

*결정시기 : 환지처분하는때 (단, 환지부지정으로 인한 경우 : 청산금 교부하는때(처분전,임의적))

*확정시기 : 환지처분공고일 다음날

*징수&교부 : (원칙)일괄징수*일괄교부 가능 / (예외)이자붙여 분할징수*분할교부 가능

-징수(부당이득반환 성질) / 교부(손실보상 성질)

*소멸시효 : 환지처분공고일 다음날~5년

*권리조정 : 목적달성 불가능한 권리의 포기, 환지처분공고일~60일내

[참조] 청산 대상 토지 : 종전토지 소유자가 환지가 아닌 돈으로 바로 받겠다고, 시행자에게 신청한 토지

[기출] 청산금 명세는 환지계획의 내용에 포함된다.(X,환지처분 / 환지계획→청산 대상 토지 명세)

 

■환지등기 ★

	도개법 (환지등기)	도정법 (소유권이전등기)
등기촉탁*신청 (강제적&일괄적)	시행자, 공고일~14일이내	시행자, 고시일~지체없이
다른 등기 제한	(원칙) 공고일~환지등기일 (예외) 등기신청인의 공고일 전 등기원인발생 증명시, 제한X	(원칙) 고시일~등기일 (예외) 無

[참조] 일반적 등기 : 임의적&개별적 (도개*도정은 너무 규모가 커서 불가능)

 

■감가보상금

*행정청인 시행자가, 사업시행후 환지전&환지후 토지총액을 비교하여, 사업시행전보다 감소했을 때

-해당X : 개별토지(비교대상 아님) / 증환지처분(청산금에 해당) / 저당권자(종전소유자*임차권자만 해당)

-감가보상을 했더라도, 청산절차는 따로 반드시 거쳐야 함

 

 

▶▶▶도시개발채권 & 비용부담등

■도시개발채권 ★★

*개념 : 도시개발사업 또는 도시군계획시설사업의 필요자금 조달 위함

*발행 : 시도지사 (조합X) →  행안부장관 승인 필요(국장X)

*소멸시효 : 원금(5년) / 이자(2년) → 이율은 발행당시 국공채금리 고려하여 시도조례로 정함 (온금이자 55 10)

*상환기간 : 5~10년 (by조례) (기획재정부장관X, 행안부장관X)

*매입필증 : 5년간 보관의무

*매입의무가 있는 유일한 채권 (∵공공성이 강해서) / 무기명 발행가능 / 착오 초과매입시, 중도상환 신청가능

*매입의무자(민간만) : 수용사업시, 공공과 도급계약 체결자 / 민간부문 시행자 / 토지형질변경 허가받은자

[참조] 기명만 가능한 채권 2가지 : 토지상환채권, 주택상환사채

 

■비용부담

*원칙 : 설치의무자

-도로*상하수도 : 지자체

-전기*통신*가스*난방 : 해당지역 시설공급자

*예외 : 구역내 전기시설설치 → 전기공급하는자 & 지중설치요구하는자(시행자) 각 1/2씩 부담

-단, 전부환지방식일 경우 2/3 & 1/3씩 부담