공법 1 - 국계법 / 국토의계획및이용에관한법률 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶기본내용

@행정체계 골격

*국가 : 각부

*지방자치단체 : 광역→특광&도→시도  /  기초→구군&시군→시군구  (도 아래 시→대도시(50만이상)

 

@국계법 골격 (계획3가지, 이용5가지)

*광역도시계획 (방향, 특수)

*도시군기본계획 (방향, 종합)

*도시군관리계획 (구체) (용용기도지) ★★★

-용도지역, 용도지구

-용도구역

-기반시설 → 도시군계획시설(사업)

-도시개발, 도시정비

-지구단위계획

*{별도} 개발행위허가 → 대상여부*허가제한 / 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역

 

■용어

*광역도시계획 : 2개 이상 특광시군 / 광역계획권의 장기발전방향 계획

*도시군계획 : 1개 특광시군(개발 적당규모) / 전국토 대상 공간구조&발전방향 / 기본계획+관리계획 ★

*도시군기본계획 : 종합계획 (광역은 종합계획X→∵특수한 목적으로 진행) / 부문별계획 수립시 부합 필요

*지구단위계획 : 일부 (전부X) ★

*도시군계획시설 : 기반시설 중 도시군관리계획으로 결정된 시설 (기반시설은 도시군계획시설 중…X)

*도시군계획시설사업 : 도시군계획시설을 설치*정비*개량하는 사업 (기반시설X)

*도시군계획사업 : 도시군관리계획의 사업들 → 도시군계획시설사업 + 도개사업 + 도정사업 ★★

*기반시설 ★★

교통시설	도로,철도,항만,공항,주차장,정류장	방재시설	하천,유수지,저수지,방화,방풍,사방
공간시설	광장,공원,유원지,공공지	보건위생시설	장사시설,도축장,종합의료
유통공급시설	유통,방송,수도,전기,공동구,유류*송유	환경기초시설	하수도,폐차장,빗물저장,폐기물처리 수질오염방지시설(방재X)
공공문화체육시설	학교,청사,연구,사회복지,청소년

-세분화 가능 기반시설

~자동차정류장 : 공영*공동차고지, 여객*화물터미널, , 화물자동차휴게소, 복합환승센터 (교통광장X)

~도로 : 일반, 자동차, 자전거, 보행자전용*우선, 고가, 지하

~광장 : 일반, 교통, 경관, 지하, 건축물부설

*공동구 : 전기*가스*수도*통신*하수도 등 지하매설물을 공동수용 / 지하에 설치하는 시설물

*공공시설 : 도로,공원,철도,항만,공항,녹지 등 + (행정청이 설치한)주차장, 저수지, 장사시설 (행정청 주저장)

*개발밀도관리구역 : 기반시설 설치가 곤란한 주상공지역(도시X) → 건폐*용적률 강화 ★

*기반시설부담구역 : 개말밀도관리구역외, 기반시설설치가 필요한 지역

*기반시설설치비용 : 신*증축하는 인구증가원인 제공자에 부과징수 (재개축X)

 

■계획간의 관계 ★

*광역*도시군계획 vs 국가계획 → 국가계획 우선

*광역도시계획 vs 도시군계획 → 광역도시계획 우선

 

 

▶▶▶광역도시계획, 도시군기본계획, 도시군관리계획

광역도시계획	도시군기본계획	도시군관리계획
광역계획권지정 (전부*일부) 기초조사 공청회 (주민+전문가) 지자체 의견청취 (지방의회X) 수립 협의 심의 승인 공고열람	기초조사 공청회 (주민+전문가) 지방의회 의견청취 수립 협의 심의 승인 공고열람	기초조사 주민의견청취 (공청회X-구체적업무) 지방의회 의견청취 입안 (주민입안제안) 협의 심의 결정 고시열람
방향(장기,거시,추상) / 특수계획 비구속적(행정쟁송X,처분성X) 5년 재검토X   *수립권자 (같은도 / 2시도) -{원칙}시군*도지사 / 시도*국장 -{예외}시군&도, 도지사 / 시도&국장 *승인권자 (=지정권자) -{같은도}도지사 / {2시도}국장	방향(장기,거시,추상) / 종합계획 비구속적(행정쟁송X,처분성X) 5년 재검토O   *수립권자 -특광시군 *승인권자 -도지사	구체적계획 구속적(행정쟁송O, 처분성O) 5년 재정비O   *입안권자 -특광시군 / (예외)도지사,국장 *결정권자 -시도,대시장 / (예외)시군,국장,해장

[참조] 비구속적(행정청만)  /  구속적(행정청+국민)→항고소송 대상 행정처분 & 행정쟁송 가능

[참조] 공청회: 14일전 일간신문 1회↑공고 / 지방의회 의견청취후 의견제시: 30일이내 / 공고열람: 30일이상

[참조] 수립기준 : 3가지 모두 국장이 정함 (국토부령X, 입법X) ★

-‘도개, 도정, 지구단위, 개발밀도*기반시설’ 공적사업기준은 무조건 국장 (∵입법X,국민통제X→부하들 통제목적)

-환지계획등 시행자(사적) 개입가능성 있는 사업등의 기준만 국장지정X (ex.환지계획 기준→by국토부령)

 

■광역도시계획

*기초조사 : 기초조사정보체계구축 & 5년마다 변동사항 반영 ♣

-시군 수립시 소요비용 80%범위내 국가예산 보조 가능

*공청회 : 광역계획권 단위로 개최 (필요시, 수개의 지역별 구분개최 가능) / 필요사항은 국장*조례로 정함

*지자체 : 수립권자 동급 (단, 국장은 시도지사 의견청취)

*수립권자 2원칙 (강행) : if 시군이 3년내 승인신청X / 시도가 3년내 승인신청X*국가계획 ★

-(같은도)시군공동, if→도지사 단독수립 / (2시도)시도공동, if→국장 단독수립

*수립권자 예외 (임의) ★

-(같은도)시군&도지사 공동수립, 시군요청-도지사 단독수립 / (2시도)시도&국장 공동수립

-공동수립시 협의안되면 공동*단독으로 조정요청 → 수립권자는 윗사람인 승인권자에게

~단, 국장의 재협의 권고는 단독으로 조정요청시에만 가능

*협의&심의 : 승인권자 동급

-국장 : 중앙행정기관의장, 중앙도시계획위원회

-도지사 : 행정기관의장, 지방도시계획위원회

*승인권자

-원칙 : 시군은 도지사 승인, 도지사는 국장 승인

-예외 : ‘수립권자 예외(같은도)’ 상황에서의 도지사는 국장 승인 불필요 (∵원래 취지가 같은도는 도지사까지)

*공고열람 : 수립권자, 30일이상

 

■도시군기본계획

*기초조사 : 토지적성평가&재해취약성분석 (5년이내 했다면 생략가능)

*공청회 : 수립*변경하는 경우 공청회 개최

*인접시군 : 시장군수는 인접관할구역도 필요성이 인정되면 전부*일부포함 계획수립 가능 (사전협의 필요)

*수립권자 예외 : ‘시군’의 계획수립 생략가능 2가지 경우 (‘특광’은 생략 불가능) ★★

-수도권X & 광역시경계X & 인구10만명이하 (ex.‘7만명’→O, ‘7만명이하’→X)

-구역&내용 전부가 광역도시계획에 포함 (일부X)

*협의&심의 : 행정기관의 장 & 지방도시계획위원회 (시는 확정을 위한, 도는 승인을 위한)

*승인권자 : ‘특광’ 수립시 승인불필요→자치인정(국장X) / ‘시군’ 수립시 도지사 승인필요 ★

*재검토 : 5년

*공고열람 : 수립권자, 30일이상

 

■도시군관리계획

*인접시 입안권자 : 인접한 특광시군간 협의하여 공동입안 또는 입안할 자를 지정

*입안권자 예외 (임의)

-도지사(2시군, 결정도 직접) / 국장(2시도*국가계획)

-인접&협의X : 관할도지사(같은도) / 국장지정(2시도)

*기초조사 생략 (구분해서 기억!!)

-토지적성평가 생략 : 도시군계획시설부지 / 도심지에 위치(주상공) / 5년내 실시 / 개발제한구역내 시설설치 / 도시개발법 해당 / 계획시설 결정해제 / 지구단위계획내 나대지 2%미달

-환경성검토 생략 : 환경영향평가법 해당 / 계획시설 결정해제 / 지구단위계획내 나대지 2%미달

*주민의견청취 생략가능 : 경미한 사항 (ex.도시지역축소)

*주민의 입안제안 내용&요건 (입안과정상 능동성 / 기지산행-5432) ★★★

-이해관계인 포함한 주민은 제안시 도시군관리계획도서와 계획설명서를 첨부해야 함

-기반시설설치 → 면적 5분의4이상 동의

-지구단위계획, 산업유통개발진흥지구, 행위제한(복잡한 용도지구제한 대체) → 면적 3분의2이상 동의

~산업유통개발진흥지구 요건 : 자연녹지*생산관리*계획관리(자생계) & 계면적50%이상 & 대상면적1만~3만

-입안권자 답변 통보 : 45일이내 (cf.일반적 주민의견청취의 답변은 60일내)

~제안자에게 입안결정에 필요한 비용 부담가능(임의) (사업비용X,부담시켜야한다X)

*지방의회 의견 ★

-청취O : 용도지역*용도지구 / 용도구역(개도시수) / 기반시설(중요) + 광역시설

-청취X : 기반시설(안중요) / 도시개발*도시정비 / 지구단위계획 + 용도구역(입)

-기반시설 기준, 위는 듣고, 아래는 안 듣는다

*협의&심의 : 공동심의사항(건축위원회&도시계획위원회) → 지구단위계획으로 대체하는 용도지구폐지

*결정권자 예외 ★★

-시군 : 지구단위계획(작은일)

-국장 : 개발제한구역(큰일) + 국가계획연계 시가화조정구역(큰일) + 직접입안건

-해장 : 수산자원보호구역(큰일)

*고시열람 : 고시(by결정권자) / 열람(by특광시군) → 열람기간 제한없음 (∵구속적계획-국민피해)

*효력발생시기 : 지형도면 고시한 날 (다음날X, 결정고시한날X) (도면고시당일) ★★

*효력해제시 : 지정권자는 지체없이 관보 공시 & 관계시군구 통보 (이해관계인 서면통지X)

*기득권자보호 : (원칙)착수한 자 보호 / (예외)용도구역 시수가 지정된 경우: 착수했어도 3월내 신고의무(허가X)

*재정비 : 5년 (단, 도시군계획시설 3년내 미시행시, 타당성*시설필요성 검토해 도시군관리계획 입안에 반영) ★

[참조] 지구단위계획 : 예외적 적용 상황이 많음

[참조] 용도구역 규모 : 개(넓다), 도(좁다), 시(넓다or좁다), 수(넓다), 입(좁다) (cf.’시’는 ‘국가계획’일때만 넓은 사업)

[기출] 이해관계자를 포함한 주민은 지구단위계획구역의 지정 및 변경사항에 대해 도시기본계획의 입안을 제안할 수 있다. (X,도시관리계획의 입안)

[기출] 도지사는 도시군기본계획*도시군관리계획이 국가계획의 취지에 부합하지 않는다고 판단한 경우, 시군구에 변경을 요구할 수 있다. (O,국장X)

[기출] 개발제한구역내 시설을 설치할 경우, 환경성검토를 생략할 수 있다. (X,토지적성평가만 생략가능)

 

 

▶▶▶용도지역

@골격잡기 ★★★

도시	도시	주거	전용 : 1종-단독 / 2종-공동 (양호한) 일반 : 1종-저층 / 2종-중층 / 3종-중고층 (편리한) 준	도관농자   주상공녹 전일준 중일유근 전일준 보생자   보생계
		상업	중심 / 일반 / 유통 / 근린 도심*부도심 / 일반상업 / 마트*시장 / 인근일용품
		공업	전용 / 일반 / 준 해가되는 / 해가되지않는 / 경공업*주거*상업
		녹지	보전 / 생산 / 자연 녹지보전 / 농업생산*개발유보 / 제한개발허용
비도시	관리	보전 생산 계획	자연환경보전지역에 준하는 농림지역에 준하는 도시지역에 준하는(편입예상)
	농림		농업진흥지역 or 보전산지 (농지+임야)
	자연환경보전		자연환경, 수자원,해안,생태계,문화재 등

[참조] 지정 : 국장, 시도, 대시장 (도시군관리계획 결정권자)

[참조] 저층 : 4층이하 / 중층이상은 규정X(용적률 등으로 결정)

[참조] 개발 vs 보존

개발	보존
도시 도 주상공 계	비도시 관농자 녹 보생

 @비싼땅

*지역 : 도>관>농>자

*도시 : 상>주>공>녹

-주거 : 준>3일>2일>1일>2전>1전

-상업 : 중>일>유>근

-공업 : 준>일>전

-녹지 : 자>생>보

*관리 : 계>생>보

[참조] 도시 안에서 가장 비싼 땅 : 중 / 가장 싼 땅 : 보

 

■용도지역 지정의 특례 ★★

*공유수면 매립지 : 지정의제O, 고시의제X (∵생성된 땅은 아무도 모름)

-매립목적이 이웃 용도지역과 같은 경우 : 특례O→이웃 용도지역으로 지정의제, 특광시군 지체없이 고시

-매립목적이 이웃 용도지역과 다르거나 둘 이상에 걸친 경우 : 특례X→도시군관리계획으로 지정 (cf.일부의 경계 달라도 특례X)

*타법률에 의해 지정된 곳 : 결정의제O, 고시의제O

-도시지역

~도시지역 연접한 항만구역, 어항구역 지정시 ← 「항만법*어촌어항법」

~산업단지 지정시 (O:국가산업,일반산업,도시첨단산업 / X:농공단지) ← 「산업입지및개발법률」

~택지개발지구 지정시 ← 「택지개발촉진법」

~전원개발사업구역 지정시 (X:수력발전소*송변전설비만 설치목적) ← 「전원개발촉진법」

~도시개발구역 지정시(취락지구X) ← 「도시개발법」  (cf.도정법無: 정비구역은 도시지역 의제X)

-농림지역 : 관리지역내 농지를 농업진흥지역 지정시 ← 「농지법」

-농림지역*자연환경보전지역 : 관리지역내 산림을 보전산지 지정시 ← 「산지관리법」

-용도지역의 환원 및 기득자 보호

~미시행으로 위의 구역등이 해제되는 경우, 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 간주

~단, 개발사업완료로 인한 해제 → 유지 (환원X)

[기출] 공유수면매립지의 매립목적이 이웃 용도지역과 같은 경우엔 지정 및 고시하지 않아도 된다. (X,고시O)

[기출] 항만구역은 농림지역에 연접했더라도, 도시지역으로 결정*고시 의제된다. (X,도시지역 연접)

[기출] 산업단지 지정시, 도시지역으로 결정*고시 의제된다. (X,농공단지 제외)

[기출] 도시지역 내 농업진흥지역 지정시, 농림지역으로 결정*고시 의제된다. (X,관리지역 내 & 도시내 농업X)

 

■건축제한 (행위제한) ★

*원칙 : 대통령령

-단독주택 금지 : 유통상업, 전용공업(∵위험해서)

-아파트 금지 : 유통상업, 전용공업, 일반공업, 녹지, 비도시, 1종전용주거, 1종일반주거

-아파트 허용 : 2종전용주거, 2&3종일반주거, 준주거 / 중심*일반*근린상업 / 준공업 (23 준준 중일근)

-준주거 건축금지 : 단란주점, 격리병원, 숙박시설, 순환시설(고물,폐차), 묘지, 위락, 충전소 (체육관은 가능)

-1종근생시설 : 모두 허용

-2종근생시설 : 대부분 허용 / 단, 전용주거*보전녹지*자연환경보전지역 금지 (ex.일반음식점)

-초등학교 : 대부분 허용 / 단, 전용공업 금지 (∵위험해서)

-위락시설 허용 : only 상업

-숙박시설 허용 : 상업, 준공업, 자연녹지, 계획관리 (준주거X)

-묘지시설 허용 : 녹지, 비도시(관농자)

-4층이하 건축물 허용 : 1종일반주거(주택법 단지형연립*다세대는 5층이하), 녹지, 관리 + 자연취락지구

*예외 : 개별법

-취락지구, 개발진흥지구, 복합용도지구 : 대통령령

-농공단지 : 「산업입지및개발에관한법률」 (cf.국가,일반,도시첨단은 도시관련법)

-농림지역 중

~농업진흥지역 : 「농지법」

~보전산지 : 「산지관리법」

~초지 : 「초지법」

-자연환경보전지역 중

~공원구역 : 「자연공원법」

~상수원보호구역 : 「수도법」

~지정문화재*천연기념물 : 「문화재보호법」

~해양보호구역 : 「해양생태계의보전및관리에관한법률」

~수산자원보호구역 : 「수산자원관리법」

[참조] 행위제한 원칙 : 용도지역(by대통령령) / 용도지구(by도시군계획조례) / 용도구역(by개별법) ★

[참조] 용도지역*용도지구의 건축제한규정은 도시군계획시설에는 적용하지 않는다.

[기출] 자연환경보전지역 중 농업진흥지역은 농지법을 적용한다. (X,농림지역 중)

 

■건폐율&용적률 제한 (행위제한) ★★★

*산출식

-건폐율 = 건축면적/대지면적 X 100

-용적률 = 연면적/대지면적 X 100  (cf.2동일 경우, X2)

-건축가능 층수 = 용적률/건폐율

*적용표 ♥

건폐율 용적률
도	주 70 500 상 90 1500 공 70 400 녹 20 100	전 50 ~150 중 90 1500 전 70 300 보 20 80	일 60(3종50) ~300 일 80 1300 일 70 350 생 20 100	준 70 500 유 80 1100 준 70 400 자 20 100	근 70 900
관	보 20 80 생 20 80 계 40 100
농       20 80
자       20 80

-건폐율 : 20, 40, 70, 90 (이사친구)

-용적률 : 80, 100, 400, 500, 1500

-유추법 : 상:최고% / 보생농자:최저% / 계:최저윗단계% (약간개발허용)

~용적률은 최대기점&감소순서 기억(중일유근→준주거→준일전(공업)→일반주거→전용주거)

[참조] 건폐율,용적률은 용도지역 행위제한, 용도지구에는 없음

[참조] 자연녹지지역에 지정된 개발진흥지구는 건폐율 30%이하 (비도시 지역이면 건폐율 40%이하) ♣

[기출] 건폐율(녹지=보생농자) / 용적률(녹지≠보생농자)

[기출] 건페율 1&2종일반주거≠3종일반주거

 

■건폐율*용적률 따로 정한 특례

해당지역	건폐율	용적률
개발진흥지구(자연녹지) 수산자원보호구역 개발진흥지구(도시지역외) 자연농원 취락지구 농공단지 공업단지*준산업단지	30 40 40 60 60 70 80	80 100 100   150

[참조] 자연공원법 : 공원밀집마을지구 150% / 공원집단시설지구 200%

[참조] 암기 : 수개*자취*농공*산업단지 4678 → 수캐가 자취를 농촌산업단지 4678번지에서 한다

 

■용도지역 미지정*미세분지역 행위제한 (일단막고보자!!) ★★

*용도지역 미지정 : 자연환경보전지역 간주

*미세분 도시지역 : 보전녹지지역 간주

*미세분 관리지역 : 보전관리지역 간주

[참조] 용도지역&용도지구→세분有  /  용도구역→세분無

[기출] 용도지역이 미지정된 지역의 건폐율&용적률 제한은? (20% & 80%)

[기출] 용도지역이 미지정된 지역에서 건축물을 건축할 수 없다. (X,자연환경보전지역으로 간주되어 건축O)

 

■도시지역에서의 다른 법률 적용 배제 (관농자에서는 적용됨) ★

*접도구역 지정 및 행위제한(도로법) : 사익의 침해 문제로 제한안함 / 비도시에서만 적용

*농지취득자격증명 발급(농지법) : 도시와 밀접하면 발급X, 도시와 관련없으면 발급O

-‘주상공’에 있는 농지 : 배제O→발급불필요 (∵도시지역내 농지는 무조건 건물지을 땅 간주)

-‘녹’에 있고, 도시군계획시설사업 관계있는 농지 : 배제O→발급불필요

-‘녹’에 있고, 도시군계획시설사업 관계없는 농지 : 배제X→발급필요 (∵순수녹지이므로 농지 간주)

[참조] 접도구역 : 안전등의 이유로 도로 양옆 공간을 확보해 두는 구역

[기출] 녹지지역 농지로 도시군계획시설사업에 필요한 농지를 취득시, 농취증 발급규정 적용이 없다. (O)

[기출] 녹지지역 농지로 도시군계획시설사업에 필요하지 않은 농지취득시, 농취증을 발급받아야 한다. (O)

 

 

▶▶▶용도지구

■용도지구 종류&세분 (법&법령) ★★

*경관 : 경관보호

-자연

-시가지

-특화 : 수변*문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 경관을 보호,유지 (자연,시가지의 특별한 부분)

*고도 : 최고높이 규제 (최저X)

*방화 : 화재예방

*방재 : 재해예방 (화재외)

-자연 : 해안*하천*급경사지 지역 / by건축제한

-시가지 : 건축물*인구 밀집지역 / by시설개선

*보호 : 문화재, 중요시설물, 문화적&생태적 보존가치 큰 지역 보호

-역사문화환경 : 역사&문화적 보존가치가 큰 시설 보호 (cf.특화경관지구와 구분!! 키워드:경관)

-중요시설물 : 항만,공항,공용시설,교정시설,군사시설 (전쟁시 우선보호 시설, 학교시설X)

-생태계

*취락 : 낙후된 취락 정비 / 지정: (용도지역)녹지&비도시 + (용도구역)개도 / 주상공X  => 좋은땅

-자연 : 녹지&비도시

-집단 : 개발제한구역 (cf.도시자연공원구역X → 법과령 불일 / 단, ‘지정할수 있다’는 O임에 주의)

*개발진흥 : 집중적으로 개발정비 필요가 있는 지구 (령에 상업X)  => 가장 좋은땅

-주거

-특정

-복합

-산업유통 : 공업기능 및 유통물류기능

-관광휴양

*특정용도제한 : 특정시설 입지제한 (ex.학교옆 룸싸롱, 오염배출시설)

*복합용도 : 효율적*복합적 토지이용 도모를 위한 입지 완화  => 좋은땅 ♣

[참조] 용도지구 지정 : 국장,시도,대시장 / 그외 용도지구 관련업무 : 시도,대시장

[기출] 역사적 문화재의 경관을 보호하기 위해 역사문화환경보호지구를 지정한다. (X,특화경관지구)

[기출] 특정용도제한지구는 필요한 경우, 대통령령으로 세분하여 지정할 수 있다. (X,없다)

 

■용도지구 주요내용

*용도지구 신설

-법률상 용도지구외 새로운 용도지구 신설 가능 (단, 기존 행위제한 완화하는 신설은 허용X)

-용도지역*용도구역은 신설 불가능

*방재지구의 의무적 지정 : 지정해야 한다 ★

-연안침식관리구역으로 지정된 곳

-풍수해, 산사태 등의 동일재해가 최근 10년이내 2회이상 발생하여, 인명피해 입은 지역

*시도*대시장이 조례로 추가세분 할 수 있는 지구 (by도시군계획조례)

-경관지구

-중요시설물보호지구, 특정용도제한지구

*복합용도지구의 지정 (효율적*복합적 토지이용 위해 특정시설 입지 완화)

-지정가능 : 일반주거 / 일반공업 / 계획관리지역 (일일계 복합용도) (일반상업X, ∵지정불필요)

-기준 : 3분의1이하 범위내 지정 / 건축제한만 완화 / 교차지*결절지등 필요가 있는 경우

-일반주거지역에 지정된 복합용도지구 건축제한 : 안마시술소, 관람장, 위험물시설, 동식물시설, 장례시설

-예) 일반&준주거 경계지역 일부를 준주거로 바꾸는게 부담될시, 일반주거에 지정 및 준주거효과 발생

-복합용도지구에 도시군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있다

 [기출] 연안침식관리구역으로 지정된 곳은 방재지구로 지정할 수 있다. (X,해야한다)

 

■건축제한 (행위제한) ★

*원칙 : 도시군계획조례 (도시계획위원회X)

*예외 : 특례 (고도, 취락, 개발진흥) (고취개 / 관리,령,개특,지구)

-고도지구 : 도시군관리계획으로 정하는 높이

-취락지구

~자연취락 : 대통령령 / 건축제한(4층이하) / 건축불가(관광휴게, 아파트, 정신병원)

~집단취락 : 개특법

-개발진흥지구

~by지구단위계획 or 개발계획

~상기 계획을 수립하지 않는 지역인 경우 → 용도지역의 건축제한 따름

[기출] 경관지구내 건폐율*용적률등 건축제한은 도시계획위원회가 정한다. (X,도시군계획조례)

[기출] 경관지구내 경관의 보전에 장애가 된다고 인정하여 도시군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. (O)

[기출] 고도지구내 도시군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다. (O)

[기출] 자연취락지구안에 4층이하 방송통신시설을 건축할 수 있다. (O)

 

 

▶▶▶용도구역

@개도시수입

 

■개발제한구역 (大) ★

*국장

*도시민의 건전한 생활환경 확보 / 국방*보안상 도시 개발제한

*행위제한 : 「개특법」

 

■도시자연공원구역 (小) ★

*시도, 대시장

*도시민의 건전한 여가 & 휴식공간 (도시지역안의 산지개발제한 / 개발제한구역보다 작은 느낌)

*행위제한 : 「도시공원및녹지등에관한법률」

[기출] 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해, 도시자연공원구역을 지정한다. (X,개발제한구역)

 

■시가화조정구역 (小or大) ★★★

*시도 / 예외:국장(국가계획연계)

*대상&목적 : ‘도시+주변지역’의 무질서한 시가화 방지 (확산방지X)

*기간 : 시가화유보기간 (5~20년, 도시군관리계획시 지정)

*실효 : 시가화유보기간 만료 다음날 자동 해제 / 고시O

*행위제한

-원칙 : 금지

-예외 : 허용

~도시군계획사업 : 국장이 불가피 인정하는것만

~도시군계획사업외 사업 : 특광시군 허가(신고X) → 생업, 공익, 경미 (도시군계획사업 시행자 의견청취要)

(cf.생업:농임어업건축물,축사,창고(주택신축X) / 공익:마을회관,제방 / 경미:벌채,조림,토석채취)

*지정당시 이미 승인받거나 착수한자 : 신고를 해야 계속 진행가능

[참조] 공법상 실효는 대부분 만료일 다음날 & 고시필요

[기출] 시가화유보기간이 만료하여 자동으로 해제되었을 경우엔 고시하지 않아도 된다. (X)

 

■수산자원보호구역 (大) ★

*해장

*수산자원의 보호육성에 필요한 공유수면 or 인접토지

*행위제한 : 「수산자원관리법」

 

■입지규제최소구역 (小)

*시도, 대시장 ★

*도시정비촉진, 지역거점육성

*입지규제최소구역은 건축법에 따른 특별건축구역으로 지정된 것으로 봄

*입지규제최소구역 면적이 10%이내의 변경에 관한 도시군관리계획 → 해당 시도지사가 결정

*관계행정기관의 장과 협의하는 경우, 의견회신 : 10일내

*거점 : 도심*부도심, 철도, 터미널, 3결절지1km, 노후불량밀집지역, 재생활성화(도시경제기반형O, 근린재생형X))

 

 

▶▶▶둘 이상의 용도지역등에 걸치는 경우 행위제한 ★★

■대지가 걸치는 경우 (초각하중 330 660 띠상업 녹각)

*원칙 : 작은 부분 규모 330㎡초과 =>각각

*예외1 : 작은 부분 규모 330㎡이하 (도로변 띠모양 지정 상업지역 걸친 경우는 660㎡이하) =>가중평균

-건폐율,용적률 제한 : 가중평균값 적용

-기타 건축 제한 : 넓은지역 행위제한 적용

~A:학교O / B:학교X → B가 330㎡초과*녹지면, A에만 학교O (∵각각)

~A:학교O / B:학교X → B가 330㎡이하면, 전체지역 학교O (∵넓은지역)

*예외2 : 녹지지역이 걸친경우는 원칙대로 각각 =>각각 (단,작은쪽이 녹지로 330㎡이하 =>가중평균)

[참조] 도로변 띠모양 지정 상업지역 걸친경우

주거지역 800㎡

상업지역 400㎡ (330초과지만, 예외에 해당)  <띠모양>

도로

[예제] 대지가 걸칠 때, 건축면적 구하기

A지역 700㎡ 건폐율 60%

B지역 300㎡ 건폐율 50%

작은부분 면적인 330이하이므로 예외 → 가중평균

건폐율 가중평균 = {(700X0.6) + (300X0.5)} / 1000 = 57%

건축면적 = 건폐율X대지면적 = 57% X 1000 = 570㎡

=> 결론 : 각 지역별 면적 X 건폐율(용적률) → 나온값들 합산 (건축면적→건폐율 / 연면적→용적률)

=> (700X0.6) + (300X0.5) = 570㎡

 

■건축물이 걸치는 경우

*원칙 : 각각 포함되는 용도지역등의 행위제한

*예외

-고도지구에 걸침 : 건축물&대지 전부에 고도지구 규정 적용

-방화지구에 걸침 : 건축물 전부에 방화지구 규정 적용 (단, 방화벽 구획시 제외)

-녹지지역 건축물 : 고도지구, 방화지구와 걸친다면, 위의 규정 적용

 

 

▶▶▶도시군계획시설 서설

■도시군계획시설 설치*관리

*결정*구조 및 설치의 기준 : 국토교통부령

*공중*지하 설치기준과 보상 : 법률

=> 도시군계획시설사업은 비행정청도 따라야 하므로, 입법형식 진행 (국토교통부령O, 국장X)

*국가가 관리하는 경우→중앙관서의 장이 관리 / 지자체 관리하는 경우→지자체의 조례로 정함

[참조] 광역*도시군계획의 기준 수립 : 국장(∵행정청만 따르면 되므로)

 

■공동구 ★

*개념 : 지하매설물(전기,가스,수도,통신,하수도)을 공동으로 수용하는 시설물

*설치의무 : 도시개발구역*정비구역 등이 200만㎡초과하는 경우 의무

*수용의무 : 대부분 시설 (단, 가스관*하수도관은 위험성上 → 공동구협의회 심의 거쳐 임의수용)

*비용부담 : 시행자&점용예정자 공동부담 (부수적 사항은 점용예정자 부담)

*통지의무 : 시행자는 공동구 설치공사완료시, 점용예정자에 통지의무 (일간신문 공시X)

*관리자*허가 : 특광시군 (점용자 함께X)

*관리내용 : 안전유지관리계획(5년마다) / 안전점검(1년1회) / 정기점검(반기내1회이상)

 

■광역시설 ★

*원칙 : 도시군계획시설 설치*관리 규정에 의함

*예외 (할수있다)

-관계 특광시군 협약체결*협의회 구성하여 설치*관리

-관계 시군 협약체결*협의회 구성 안될시, 도지사가 설치*관리

-국가계획 광역시설은 해당 설치*관리를 사업목적으로하여 다른 법률에 따라 설립된 법인이 설치*관리 가능

 

 

▶▶▶도시군계획시설 보호조치

@골격잡기

*도시군계획시설 부지 : 건축물건축*공작물설치 허가금지 → 미시행시 보호조치 (cf.미흡)

*보호조치 기간별 구분 (계획시설 2,10,20)

-2년 (허가)

-10년 (매수청구 / 해제권고, 해제신청)

-20년 (실효)

 

■도시군계획시설의 설치

*원칙 : 도시군관리계획 결정으로 설치

*예외 : 도시군관리계획 결정없이 설치 (∵작은것들이니까)

-도시지역*지구단위계획구역내 기반시설 → 주차장, 문화*체육시설, 사회복지시설, 종합의료, 장사시설, 폐차장, 도심공항터미널, 광장 중 건축물부설광장, 유치원, 재활용, 전기공급설비(단, 송전선로X*발전소X*변전소X)

[기출] 전기공급설비는 도시군관리계획 없이 설치가 가능하나, 송전선로*발전소*변전소등의 시설은 도시군관리계획 결정으로 설치해야 한다. (O)  (변전소는 크다)

 

■고시일~2년내 시행X ★

*요건 : 단계별집행계획 수립X or 1단계집행계획에 포함되지 아니한 도시군계획시설의 부지

*개발행위허가

-가설건축물, 공작물

-개축*재축 (신축X, 증축X → 즉, 기존 범위 안에서의 건축만 허용)

*원상회복명령

-가설건축물&공작물 → 시행예정일 3월전까지 소유자부담 철거명령해야 함

-개축*재축 → 수용 또는 사용시 보상해야 함

 

■고시일~10년내 시행X ★★★

*매수청구

-청구주체 : 지목이 ‘대’인 토지소유자(건축물 포함)  (모든 토지소유자X)

-청구예외 : 실시계획인가 받은 경우 (시행자 지정된 단계, 청구불가)

-매수의무자 : 특광시군 (예외:시행자) (구청장X) / 형성권X, 청구권O(거절가능)

-매수여부결정 : 6월이내 / 매수시행: 결정 후 2년이내

-대금지급 : (원칙)현금 / (예외)채권

~채권 : 매수의무자가 지자체일 경우만 가능(주택공사X) → 도시군계획시설채권 발행(상환기간10년이내)

`토지소유자 희망

`부재부동산*비업무용토지로 3천만원 초과금액 (cf.투기간주) (금액전부X)

~매수가격*절차 : 공토법 준용

-매수 안될 때 개발행위허가 (2년 허가보다 좀더 완화)

~단독주택(3층이하) : 신증개재 모두 가능은 하나, 좁은의미의 단독주택만 허가 (다중X,다가구X)

~1*2종근생(3층이하) : 단, 2종근생 중 4개는 허가X → 단란주점, 노래연습장, 안마시술소, 다중생활시설

(주점가서 노래하고 안마받고 고시원취침)

~공작물

*해제권고 & 해제신청

-해제권고 : 특광시군 -(보고)-> <-(해제권고,90일내)- 지방의회

~해제조건 : 필요성 없어짐 or 10년 미시행

~보고 : 매2년마다 재보고 (최초보고하고 해제권고 안 받는경우) (cf.국장이 결정한 경우엔 보고의무無)

~해제결정 : 특광은 직접해제 / 시군은 도지사에 해제신청 => 결국, 결정권자는 시도(1년내 결정)

-해제신청 : 소유자 -(신청)-> 행정청

~신청조건 : 실효시까지 집행계획이 없는 경우

~신청순서 : 소유자 -> 입안권자(3월내) -{안되면}-> 결정권자(2월내) -{안되면}-> 국장(결정권자에 권고)

~해제결정 이행시기 : 6월내 (해제신청 3,2는 6)

[참조] 단란주점 : 150㎡미만이면 2종근생, 이상이면 근생 아닌 위락시설

[참조] 안마원: 1종근생 / 안마시술소: 2종근생

[기출] 특광시군의 보고에 해제 필요성이 있을 경우, 지방의회는 90일내로 해제해야한다. (X,해제권고)

[기출] 매수가 되지 않을 때라도, 단란주점,노래연습장,안마원,고시원 등은 허가되지 않는다. (X,안마시술소)

[기출] 국계법상 요건을 갖춘 토지소유자가 매수청구 및 대금을 채권으로 받기 원할 경우, 주택공사인 매수의무자는 도시군계획시설채권을 발행하여 지급할 수 있다. (X,지자체인 매수의무자만 가능)

 

■실효&효력 ★

*실효 : 고시일~20년내 시행X

*효력 : 20년이 되는 날의 다음날 → 시도*대시장은 지체없이 고시 (시군X)

 

 

▶▶▶도시군계획시설사업 시행 ★★

도시군계획시설사업

*단계별 집행계획 (단계별집행 3,3,3) -도시군계획시설 결정 고시일~3월내 수립 (실효無) -1단계(3년내) / 2단계(3년후) → 매년 2단계 검토하여, 1단계로 포함가능 (재원조달*보상계획 등의 내용) *시행자 -행정청 : {원칙}특광시군 / {예외}국장-국가계획, 도지사-광역도시계획 ~2이상 걸칠경우 : 협의로 시행자 결정(공동시행X) → 협의안되면, 상위행정청이 지정 (큰지역X) -비행정청 : 행정청의 지정시에만 가능 (공사or민간) ~사인(민간만, 공사X) 시행자 지정 요건 : 면적 3분의2이상 소유 + 총수 2분의1이상 동의 ~비행정청 시행자 처분 행정심판 : 시행자를 지정한 자(행정청)에게 제기 (시행자X) *실시계획의 인가고시 -인가고시권자 : 시도,대시장 / 국장(국장으로부터 지정받은 시행자일 경우) -인가 받지않는 변경(경미) : 사업명칭, 학교시설, 연면적10%미만(단, 경계변경 없는 범위내) *준공,검사,공고

[참조] 단계별집행계획 예외 : 도시정비관련 도시관리계획결정 의제시 2년내 수립

[참조] 준공예정일 변경하는 실시계획 변경인가 → 공고*열람 생략 가능

[기출] 도시군계획시설사업이 광역도시계획과 관련된 경우, 도지사는 시군의견을 듣고 직접 시행할 수 있다. (O)

[기출] 도시군관리계획으로 결정된 하천의 정비사업은 도시군계획시설사업에 해당한다. (O)

 

■시행자 보호조치

*분할시행 가능

*무료열람 (필요서류 열람*복사*등초본 청구)

*공시송달 (서류송달 갈음처리)

*토지등의 수용 및 사용

-토지*건축물 or 이에 정착한 물건*소유권외권리 → 수용*사용

-인접토지 or 이에 관한 소유권외권리 → 일시사용 (인접지 수용X)

-공토법 준용 특례

~사업인정 및 고시 의제 : 실시계획의 인가고시가 있은 때부터 의제 (도시군관리계획 결정고시X)

~재결신청기간 : 도시군계획시설사업 시행기간내 (cf.원래 공토법의 재결: 고시일~1년내 제한)

*국공유지 처분제한 : 사업에 필요한 국공유지 매각*양도 불가 → 위반하면 무효 (취소X)

[참조] 수용사용권이 있는 사업 (4대 공익사업) ★

-시설사업 / 개발사업 / 정비사업 ← 도시군계획사업

-공공주택건설사업 ← 국민주택건설 관련된 경우 한정

 

■비용부담

*원칙 : 시행자 부담

*예외 : 시행자가 행정청일때만, 이익을 받는 지자체가 있는 경우, 그 지자체에 일부 부담 가능

-시행자가 국장 : 행안부장관 협의 → 시도*시군에 일부 비용 부담

-시행자가 시도지사*시장군수

~같은 도 속하는 경우 : 지자체간 협의 -(안되면)-> 도지사 결정

~다른 시도 속하는 경우 : 지자체간 협의 -(안되면)-> 행안부장관 결정

[참조] 이익받는 지자체의 부담 제한 : 비용의 50%이내 (조사*측량비,설계비*관리비는 제외)

[참조] 사업비용 보조 지원 : 행정청 시행자(전부*일부) / 비행정청 시행자(일부-1/3범위내 / 조사*측량비는 제외)

 

 

▶▶▶지구단위계획

@골격잡기

*수립기준 : 국장 (시도지사X)

*지구단위계획 정의 : 도시군계획 수립대상지역의 일부에 대해 토지이용합리화&기능증진&미관개선&양호한 환경확보를 통해 계획적 관리하기 위해 수립하는 도시군관리계획

*지구단위계획구역 절차 & 실효 (지구단위실효 3,5) ★

-도시군관리계획 고시일~3년내 지구단위계획 수립&결정고시 → 안하면, 다음날 구역지정 실효

-도시군관리계획 고시일~5년내 주민이 제안한 지구단위계획 공사착수 → 안하면, 다음날 결정 실효

[기출] 지구단위계획과 지구단위계획구역의 결정은 도시군관리계획으로 해야 한다. (O)

 

■지구단위계획구역의 지정 ★★

*지정권자 : 국장*시도*시군 (하기 해당지역의 전부or일부에  지정가능)

*도시 지역 (원칙&예외)

-원칙 : 임의적 지정 (개발목적O, 보존목적X)

~개발목적O : 도개구역, 도정구역, 택지개발지구, 관광특구, 산업단지, 시범도시, 유효토지개발(5천㎡이상♣)

~보존목적X : 개도시수X(단, 개도시는 해제되면 지정가능), 녹지X(주상공 편입되면 지정가능)

~개발행위허가제한지역O / 개발밀도관리구역X / 기반시설부담구역X(∵따로 1년내 계획세움)

-예외 : 의무적 지정 (정책적 문제, 지정해야한다) ♥

~정비구역, 택지개발지구 시행사업 이후 10년 경과 지역

~30만㎡이상 + 시가화조정*공원구역 해제되는 지역

~30만㎡이상 + 녹지에서 주상공으로 변경되는 지역

→택시 정비 10년 & 시공해제 (수퍼맨), 녹지를 주상공 변경, 30만이상

*비도시 지역 (임의적 지정 - 비도시지만 개발할만한 예외적 3가지) (비도시 계개지)

-계획관리지역

~지역요건 : 계획관리지역 50%이상 + (나머지)생산*보전관리지역 (ex. 계획관리90%+농림10% = X)

~면적요건 : 아파트*연립 건설계획포함되면 30만㎡이상 / 아파트*연립 건설계획포함되더라도, 수도권자연보전권역*초등학교용지확보 10만㎡이상 / 아파트*연립 건설계획 불포함이면, 최소 3만㎡이상

-개발진흥지구

~지역요건 : 주거*특정*복합(계획관리지역) / 복합*산업유통(계획*생산관리지역*농림지역) / 관광휴양(관농자)

~면적요건 : 상동

-지구행위제한을 지구단위계획으로 대체하려는 지역 (요건불필요)

[참조] 주특은 계에만(복합:주거포함) / 나머지=중간느낌(복합:주거불포함) / 관광=비도시

[기출] 도시지역 외의 지역도 지구단위계획구역으로 지정될 수 있다. (O)

[기출] 주거지역을 상업지역으로 변경되는 구역 중 개발이 필요한 지역은 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다. (X,녹지에서 주상공O & 30만㎡이상 & 해야한다)

[기출] 도시외지역의 주거*특정개발진흥지구는 계획관리지역에 지정된 경우에 한해, 지구단위계획구역을 지정할 수 있다. (O,주특계)

 

■지구단위계획 내용 (사업을 할 수 있도록)

*필수내용 (기용건용고저) ★

-기반시설 배치&규모 (ex.도로,공업용수,전기시설 등)

-건축물 용도제한 / 건폐율*용적률 / 높이의 최고한도*최저한도

~단, 기존 용도지구 폐지후, 기존 행위제한을 대체하는 내용의 ‘기반시설 배치&규모’는 필수내용X

~용도지역을 변경하는 지구단위계획에는 ‘건축물 용도제한’이 반드시 포함

*일반내용 : 건축물 배치*색채 / 건축선 / 환경관리 / 경관계획 / 교통처리 (배선환경교)

*법규정 & 건폐율*용적률 완화 적용

-「국계법」 : 건축제한, 건폐*용적률

-「건축법」 : 조경, 대지&도로관계, 높이제한, 공개공지확보  (cf.높이제한은 도시지역만 가능)

-「주차장법」 : 차량진입금지구간 지정 → 한옥마을*차없는거리 조성 (100%까지 완화→안 만들어도 된다)

-완화 한도 : 건폐율 150% / 용적률 200%

*완화대상이 아닌 것 : 건축선지정, 대지의 분할제한 (넓히는게 개발, 좁히는건 개발X)

[기출] 당해지역에 도로*수도*하수도 등 기반시설을 공급할 수 없으면, 지구단위계획구역으로 지정할 수 없다. (O)

[기출] 지구단위계획으로 용도지역*용도지구 변경을 할 수 있다. (X,도시군관리계획으로 함)

 

 

▶▶▶개발행위허가제

@골격잡기

*주요내용 (목적 : 난개발 방지)

-허가대상여부 : 도시군계획사업(공적)이 아닌 사적개발규제 목적

~도시군계획사업에 의한 행위 → 경미O, 인가O, 허가X

-허가기준 : 규모적합*주변환경조화*용지확보 + 도시군계획사업에 어긋나지 않을 것*지장주지 않을 것

-허가제한사유 및 기간

-준공검사

-기반시설설치 : 개발밀도 관리구역 / 기반시설 부담구역

[참조] 인가=조건*절차만 갖추면 승인(법률행위O,관청개입X)  /  허가=관청에 의한 승인

[참조] 도개법*도정법의 개발행위허가제 목적 : 사적개발규제 + 사업시행 지장X

[기출] 도시군계획시설사업에 의한 토지형질변경은 허가대상이다. (X,도시군계획사업은 인가대상)

[기출] 도시군계획사업에 의하는 경우라도 일정규모 이상 건축물 건축은 개발행위허가를 받아야 한다. (X,안받음)

 

■허가대상 개발행위 (허가권자 : 특광시군) ★★★

*건축물의 건축, 공작물의 설치

*토지의 형질변경 (경작을 위한 경우는 허가X / 경작이라도 지목변경 수반하면 허가O(단,전답간 변경은 허가X))

*토석의 채취 (형질변경을 위한 토석채취는 허가X)

*토지분할 (건축법상, ‘건축물이 있는 대지’는 허가X → ∵건축법의 분할금지대상)  (cf.토지합병은 허가대상X)

-녹+관농자 지역내 인허가 받지않은 분할

-건축법상 분할제한면적 미만으로의 분할

-인허가 받지않은 너비 5m이하로의 분할

*물건 쌓아놓는 행위

-대상 : 녹관자 (주상공&농 → 허가X)

-울타리 밖, 1월이상

[참조] 죽목의 벌채&식재는 허가대상X (도개법&도정법만 해당)

[참조] 개발행위 허가시→건축허가 의제X  /  건축허가시→개발행위 허가의제O

[기출] 공유수면의 매립은 허가대상 개발행위이다. (O,형질변경 해당)

[기출] 건축법 규정에 의한 분할제한면적 이상으로의 토지분할은 허가대상이다.(X, 이상→미만)

 

■허가받은 사항의 변경

*원칙 : 허가와 동일한 절차 반복

*예외 : 허가없이 변경할 수 있는 경우 → 경미한 사항 (변경시 지체없이 특광시군에 통지)

-사업기간 단축 (연장X)

-부지*연면적 5% 범위내 축소 (확대X, 7%내 축소X)

-법령개정 또는 도시군관리계획 변경에 따라 불가피하게 변경

-허용오차를 반영하기 위한 변경

-건축허가*신고내용의 경미한 변경으로 사용승인 신청시 일괄신고 가능

[기출] 이미 허가를 받았고, 사업기간을 7일내 연장하는 경우, 허가없이 변경 가능하다. (X,단축만)

[기출] 이미 허가를 받았고, 연면적 5% 범위내 확대하는 경우, 허가없이 변경 가능하다. (X,축소만)

 

■허가받지 않아도 되는 행위

*재난복구, 응급조치 (단, 1월내 사후신고)

*건축법상 신고대상인 85㎡이내 증축*개축*재축 & 이에 필요한 범위내 토지형질변경 (단, 도시군계획시설사업이 시행되지 아니한 도시군계획시설 부지 한정)

*그밖의 경미한 행위

-조성이 완료된 기존대지에 건축물등 설치를 위한 토지의 굴착 (단, 50cm초과 절토*성토&포장 → 허가대상)

-비닐하우스 설치 (단, 비닐하우스안 육상어류양식장은 제외)

-사도개설허가 받거나, 공공용지 토지분할

-행정재산 용도폐지되는 일반재산(잡종재산)의 매각등을 위한 분할

[기출] 건축법상 개축은 허가대상이 아니지만, 1월내 시장등에 신고해야 한다. (X,1월내신고는 재난*응급만)

[기출] 깊이 50cm의 절토는 허가대상이다. (X,초과시에만 허가)

 

■허가절차 관련

*개발행위허가신청서 제출 (cf.개발밀도관리구역은 미제출, ∵개발행위 불가)

*처리기간 : 15일내 허가*불허가 처분 (심의기간 제외)

*의견청취 : 도시군계획사업자 시행자 & 신청한자(조건을 붙일 경우 한정)  (주민의견청취X)

*조건부 개발행위 : 허가 가능 (ex.개발행위에 따른 기반시설의 설치를 조건으로 허가)

*이행보증금 : 특광시군은 허가를 받는자로 하여금 예치하게 할 수 있다 (국가등 제외)

-예치사유 : 굴착, 비탈면에 조경, 발파, 차량의 통행, 기반시설의 설치 (굴비발차기)

-사용용도 : 위해방지, 환경오염방지, 경관, 조경 + 행정대집행비용

*원상회복*행정대집행 : 허가내용과 다르게 개발행위하는 자에게 명령 가능

 

■허가기준

*토지형질변경 면적규모 (5천, 1만, 3만 ㎡미만) ★

-도시지역 : 주상→1만 / 공→3만 / 녹(보)→5천 / 녹(생자)→1만

-비도시지역 : 관→3만 / 농→3만 / 자→5천

*허가기준 정할 때 구분해야 하는 지역별 용도

-시가화용도 : 주거, 상업, 공업

-유보용도 : 자연녹지, 생산관리, 계획관리 (자생계 유보)

-보전용도 : 보전녹지, 생산녹지, 보전관리, 농림지역, 자연환경보전

 

■허가제한 사유 및 기한 ★★♥

*허가제한권자 : 국장*시도*시군

*원칙 : 1번 제한 + 심의O (3년이내)  ←5개 사유 공통

-녹지*계획관리지역 : 조수류서식, 수목집단, 우량농지 (cf.나머지 4개는 지역제한X)

-개발행위로 오염*손상 우려 지역 : 환경, 경관, 문화재

*예외 : 1번 연장 + 심의X (3년+2년이내)  ←총5년까지 가능한 사유들

-도시군기본계획*관리계획을 수립하고 있어, 허가기준의 큰 변경이 예상되는 지역

-지구단위계획구역

-기반시설부담구역

[참조] 녹계개 / 기관지기 / 3+2 (cf. 녹색닭은 귀하니 보호 / 3플러스2 5년은 기관지기만)

[기출] 기반시설부담구역은 허가제한이 불가능하고, 개발밀도관리구역은 허가제한이 가능하다. (X,반대)

[기출] 지구단위계획구역의 허가제한 연장시 중앙*지방도시계획위원회 심의를 거치지 않는다. (O)

[기출] 국장은 시도*시군의 개발행위허가 제한이 지나칠 경우, 해제를 명할 수 있다. (X,규정無, cf.건축법은有)

 

■준공검사 ★

*원칙 : 개발행위 완료 후, 특광시군의 준공검사 받아야 함

*예외 : 준공검사 받지 않는 경우  (분할물건건축 준공안해) ♥

-토지분할

-물건을 쌓아놓는 행위

-개발행위허가 받고 건축완료 후, 「건축법」상 사용승인을 받은 경우

 

■개발밀도관리구역 ★

*지정권자 : 특광시군 (by지방도시계획위원회 심의/ 시군→도지사승인 불필요)

*대상지역 : 주상공 & 수용능력 부족 예상 & 기반시설 설치가 곤란한 지역 (주민의견청취X, ∵무조건반대)

*지정효과

-건폐율&용적률 강화 (완화X)

-령의 범위 : 용적률 최대한도 50% (건폐율 규정無)

*특징 : 기반시설변화 주기적 검토(변화가 있을 때X) / 명칭변경시 지방도시계획위원회 심의

[참조] 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역 지정은 중첩 불가

 

■기반시설부담구역 ★★★

*지정권자 : 특광시군 (by지방도시계획위원회 심의(중앙X) / 시군→도지사승인 불필요)

-지정후 기반시설설치계획 수립 → 이를 도시군관리계획에 반영

~지구단위계획 수립시, 기반시설설치계획을 수립한 것으로 간주

*대상지역 : 개발밀도관리구역 외 + 부족한 기반시설 설치목적 지정 (주민의견청취O)

-필요적지정

~행위제한이 완화*해제 되는 지역 (강화X)

~전년 개발행위허가 건수가 전전년 개발행위건수보다 20% 증가한 지역 (대통령령)

~해당지역 전년 인구증가율이 전년 해당특광시군의 인구증가율보다 20% 이상 높은 지역 (대통령령)

-임의적지정 : 특광시군 필요판단시 지정

*지정기준 : 10만㎡이상 규모로 지정

*설치가 필요한 기반시설 : 도로, 공원, 녹지, 학교, 수도, 하수도, 폐기물처리시설 (X:철도,공항,항만,대학)

*기반시설설치계획 수립 : 고시일~1년이 되는날까지 (미수립시 다음날 지정해제의제) (기반시설부담계획X)

*설치비용

-납부의무자 : 건축주 / 위탁*도급자 / 건축행위자(in타인토지) / 건축행위승계인 =>인구가 늘어나게 한 자

-구역별 특별회계 설치 필요

-부과대상 건축행위 : 200㎡초과 신축*증축 (개축X, 재축X)

~철거후 신축은 기존건축물의 연면적을 초과하는 건축행위만 부과

~주택법 리모델링 건축물은 부과대상X (∵신축*증축이 아니므로)

-설치비용 = (시설비용+토지비용) X 부과대상 연면적 X 부담률

*설치비용 부과기준 : 민간사업자 부담률 → 20% (특광시군은 100분의25범위내 부담률가감 가능)

*설치비용 납부시기

-부과 : 건축허가일~2월이내

-납부 : 사용승인 신청시까지 / (원칙)현금, (예외)물납

*기반시설유발계수 (위락관광 이문일 숙의주) ♥

2.1	위락시설
1.9	관광휴게
1.6	2종근린
1.4	문화집회, 종교, 운수
1.3	1종근린, 판매
1.0	숙박
0.9	의료
0.7	주택, 교육연구, 노유자, 수련, 업무, 운동

[참조] 행위제한 완화*강화 : {완화}싼땅→비싼땅 or 용적률상승 / {강화}비싼땅→싼땅 or 용적률하락

ex) {완화}주거->상업  /  {강화}주거->공업

[참조] 관련 수치는 대부분 ‘2’ (2개만 ‘1’) => 이반시설부담구역 계획수립1년(설치계획수립1년,지정기준10만 외)

[기출] 기반시설부담구역에서 허가를 받고자하는 자에게는 비용을 부과해야 한다. (X,200㎡초과 신축*증축만)

[기출] 수급인 역시 설치비용 부과대상이다. (X,도급인만)

[기출] A의 토지에 B가 건물을 지었다면, 설치비용 부과대상은 A이다. (X,B)

[기출] 기반시설부담구역내 200㎡를 초과하는 증축*개축행위는 설치비용을 부담해야 한다. (X,개축X)

[기출] 기반시설설치비용 산정시, 용지비용도 산입된다. (O,시설+토지)

 

■보칙

*성장관리방안(임의) : 유보*보전용도 대상, 난개발방지*계획적개발유도 (주상공X, ∵이미 성장된 지역들이므로)

-수립권자 : 특광시군 (주민&의회의견→지방도시계획위원회 심의)

-필수내용 : 기반시설 배치*규모 / 건축물 용도제한 / 건폐율 / 용적률 (기용건용)

-일반내용 : 건축물 배치*색채*높이 / 환경관리 / 경관계획 / 조례 (건축선X, 교통처리X)

~참조) 초록색은 지구단위계획 내용과 차이점

*기초조사시 (시행자 특례-사인시행자 제외)  (타인허가7, 일시동의3, 장애동의3, 야간점유승낙)

-타인토지출입권 : 특광시군 허가 + 소유자*점유자*관리인에게 7일전 통지 (행정청시행자는 허가불요)

-일시사용권 : 소유자*점유자*관리인의 동의 + 3일전 통지

-장애물변경*제거권 : 소유자*점유자*관리인의 동의 + 3일전 통지

*출입권제한 : 야간에는 점유자의 승낙없이 택지나 담장 울타리로 둘러싸인 토지 출입금지

*손실보상 할 주체 : 행정청 또는 시행자 (행위자X)

*처분 전 청문필요 : 개발행위허가취소, 시행자지정취소, 실시계획인가취소 (권리박탈적)  (청문 개시실)

*시범도시 지정 : 중앙행정기관의 장(주민&지자체 의견듣고 국장에 요청) / 국장 직접 지정시(시군 공모 가능)

*행정형벌

3.3	개발행위허가X, 시가화조정구역허가X
3년징역*면탈비용3배	면탈목적 거짓계약체결*거짓자료제출 ♣
2.2	공동구수용시설X, 관리계획없이 기반시설설치, 지구단위계획적합X, 행위제한규정위반
1.1	행정처분*명령위반

*과태료

1000만원	미허가자의 공동구사용, 정당사유없이 타인토지출입방해, 시행자검사거부
500만원	응급조치후 1월내 미신고, 시행자의 자료미제출*허위보고

[기출] 타인토지출입의 손실보상 협의는 행위자와 손실을 입은자가 하여야 한다. (X,행위자X→행정청*시행자)

 

■국계법상 당연실효 규정

*시가화조정구역 : 시가화유보기간 만료일의 다음날 실효

*도시군계획시설 결정 : 고시일~20년내 사업미시행 → 20년이 되는 다음날 실효

*지구단위계획구역 : 도시군관리계획 고시일~3년내 지구단위계획 미고시 → 3년이 되는 다음날 실효

*지구단위계획 : 주민이 입안한 경우, 도시군관리계획~5년내 공사 미착수 → 5년이 되는 다음날 실효

*기반시설부담구역 : 지정고시일~1년내 계획 미수립 → 1년이 되는 다음날 구역해제 간주