학개론 13 - 감평 / 부동산가격공시제도 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■토지가격 공시제도

	표준지공시지가	개별공시지가
주체	국장  (국시 국시국, 25 144)	시군구
공시	공시기준일:1.1 / 공시일:2월말	공시기준일:1.1 / 공시일:5월말(5.31)
평가	중앙부동산가격공시위원회  (행정자치부장관X)	시군구부동산가격공시위원회
기준 ★	-적정가격(정상거래가) / 나지상정 -실제지목&용도 (공부상X,일시적X) -공시기준일 당시 이용상황 (현장조사일X,공시일X) -공법상 제한받는 상태 -개발이익 지가상승분 고려O	-표준지공시지가 기준 비교방식 -토지가격비준표 사용 (국장 작성 → 시군구에 제공) -공시기준일 이후 분할*합병 → 대통령령 기준 공시 (기준 : 7.1 또는 익년1.1)
공시 내용 ★★	<법률> (지단면상/목용도) 지번 / 단위면적당 가격 / 면적&형상 / 이용상황 <대통령령> 지목 / 용도지역 / 도로상황 [참조] 건물 관련 내용X (∵나지상정)	개별토지 지번 / 개별토지 단위면적당 가격 (지단)
효력 ★★★	토지시장정보제공 토지거래지표 (구속력無) 보상금 산정기준 (부담금X) 개별토지가격 산정기준-by감정평가업자 (지가변동률X) 개별공시지가 산정기준 토지가격비준표 작성 기준	과세부과기준 (개별→국민 괴롭히는 목적!!) 개발*농지*국유 등의 부담금*사용료 부과   ※그외 나머지&비과세는 모두 표준에 해당

*시군구는 표준지*비과세 토지에 대해 개별공시지가를 결정하지 아니할 수 있다.

*표준지공시지가 적용경우(특별법)

-수용*환지 / 국유지 취득*처분 / 국계법*도개법*도정법 / 매입*경매*재평가  (개별주택가격 산정X)

*이의신청

-신청자 : 토지소유자*이용자 + 이해관계인 (각 주체에 맞게 이의신청) → 국장*시군구에게

-이의신청기간 : 공시일~30일이내

-심사기간 : 이의신청기간 만료일~30일이내 / 서면 결과 통지

*표준지 선정 기준 (안중확대)

-토지용도의 안정성 (이용상황이 안정적, 장래 상당기간 동일용도 활용 가능한 표준적 토지)

-토지특성의 중용성 (토지특성빈도가 가장 높은 표준적 토지)

-토지구별의 확정성 (다른 토지와 구분 용이)

-지가의 대표성 (지가수준을 대표)

*개별공시지가 산정대상 아닌 토지 : 표준지, 비과세토지, 부담금부과대상 아닌 토지

[기출] 개별토지가격을 산정하는데는 개별공시지가를 이용한다. (X,표준지공시지가)

[기출] 표준지공시지가 이의신청은 토지소유자만 가능하다. (X,이해관계인도 가능)

[기출] 표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. (O)

[기출] 감평업자가 타인의뢰로 토지의 개별적 감평하는 경우 개별공시지가 기준으로 한다. (X,표준지공시지가)

 

■주택가격공시제도

단독주택가격 공시 (지가공시 절차 준용)	공동주택가격 공시
<표준주택> -국장 -공시기준일:1.1 / 공시일:1월말(1.31) -효력: 개별주택 공시가격 산정기준 (과세X) -공시내용: 지번, 전체가격(단위면적X), 대지면적&형상, 용도&연면적&구조&사용승인일 / 대통령령(지목, 용도지역, 도로상황) (cf.건축허가일X, 내용연수X, 소유자X) ★★(지가면승/목용도) -전세권등 제한권리 설정된 경우 : 당해권리無로 평가   <개별주택> -시군구 -공시기준일:1.1 / 공시일:4월말(4.30) -효력: 주택시장가격정보, 과세가격산정 -공시기준일 이후 분할*합병 → 령기준 결정공시 (기준 : 6.1 또는 익년1.1) -공시내용: 지번,가격,용도&면적	-국장 -공시기준일:1.1 / 공시일:4월말(4.30) -효력: 주택시장가격정보, 과세가격산정 -공시내용: 소재지,명칭,동,호수,가격,면적 (소명동 호가면) -국장 전수조사 → ∴표준주택 별도 선정X

*표준주택은 국장이 용도지역*건물구조등이 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중 선정한 주택이다.

[참조] 과세 : 토지*주택 모두 ‘표준’이 들어가면 세금X (개세공세O, 표세X)