학개론 12 - 감평 / 감정평가의 절차&규칙 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■감정평가의 절차 (기본 처리 대상)

제8조(감정평가의 절차) 감정평가업자는 다음 각 호의 순서에 따라 감정평가를 하여야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있다.

*기본적 사항의 확정  (감정평가의뢰X) → 처리계획 수립 → 대상물건 확인 →

자료수집&정리 → 자료검토&가치형성요인 분석 → 감정평가방법의 선정&적용 → 감정평가액의 결정&표시

 

■물건별 감정평가 방식 ★★

토지	<원칙> 표준지공시지가기준법 <예외> 거래사례비교법 → 실거래가로 감평시 (도시지역3년내, 그밖지역5년내 적정거래가격)	*토지 감정평가 절차(공시지가기준법) -비교표준지 선정 -시점수정 -지역요인비교 -개별요인비교 -그밖의 요인보정 (cf.표준지 사정보정X, 토지 감가수정X, 감평 감가상각X)     ※느낌 `거래빈번→거래사례비교법 `거래간혹→원가법   ※자기자본가치=기업가치-부채가치   ※영재가치 환원, 일괄상장 거래
건물	원가법
토지와 건물 일괄평가	거래사례비교법 (집합건물)
산림 (임지&임목 구분평가 원칙)	입목 → 거래사례비교법 소경목림 → 원가법 산지&입목 일괄평가 → 거래사례비교법
동산	거래사례비교법
과수원	거래사례비교법
자동차	거래사례비교법
건설기계, 항공기	원가법
선박	원가법 (선체,기관,의장별 구분평가)
임대료	임대사례비교법 / 예외:적산법
영업권,특허권등 무형자산	수익환원법
공장재단, 광업재단	수익환원법
유가증권	상장주식 → 거래사례비교법 비상장주식 → 자기자본가치 ÷ 발행주식수 상장채권 → 거래사례비교법 비상장채권 → 수익환원법 기업가치 → 수익환원법

[참조] 소음*진동*일조침해 등으로 가치하락시, 문제발생 전 가액*원상회복비용을 고려해야 함

[참조] 동산,자동차,건설기계,항공기,선박은 효용가치가 없을경우 해체처분가액으로 평가 가능

 

■감정평가 규칙 주요내용

*감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

*대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정함을 원칙으로 한다. (적정가격X, 적정임료X)

-(참조) 표준지공시지가는 적정가격 기준으로 평가함

*적정가격이란 통상적시장에서 정상적 거래가 이루어질 때 성립될 가능성이 가장 높은 가격이다. (통정성립)

*평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개이상 대상물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.

*감가수정을 할 때 내용연수를 표준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라야 함을 원칙으로 한다.

*감평업자가 평가시, 실지조사에 의해 대상물건을 확인해야 한다. 단, 신뢰할 수 있는 자료가 있다면, 실지조사를 생략할 수 있다.

 

■감정평가 규정사항

*有 : 시장가치기준 / 현황기준 / 개별물건기준 / 원가*비교*수익방식

*無 : 최유효이용 / 부동산제원칙 / 독립평가*병합분할평가(일본식)