학개론 11 - 감평 / 감정평가의 방식 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶감정평가방식의 개요

■감평방식 3방식 7방법 (원적 거공임 환분)

3면성	3방식	평가조건	7방법	시산가격/임료	특징
비용성 (고전학파)	원가방식 (비용접근법)	가액	원가법	적산가격	공급가격 (투입가치)
		임대료	적산법	적산임대료
시장성 (신고전학파)	비교방식 (시장접근법)	가액	거래사례비교법 (매매)	비준가격	시장*균형가격 (수요공급가격)
			공시지가기준법 (표준지)
		임대료	임대사례비교법	비준임대료
수익성 (한계효용학파)	수익방식 (소득접근법)	가액	수익환원법	수익가격	수요가격 (산출가치)
		임대료	수익분석법	수익임대료

[참조] 부동산시장은 3면등가설 성립X (∵불완전경쟁시장)

[참조] 조성비용→원가방식 / 거래사례→비교방식 / 임대료→수익방식

[참조] 수익방식(가장 가치개념에 합치 & 과학적*이론적)  /  비교방식(우리나라 가장 많이 이용중 & 주관적)

 

■감정평가방법의 적용 및 시산가격의 조정

*시산가격

-최초로 산출된 가격 (산출된 3방식 적산*비준*수익가격 각각을 의미)

-최종 감정평가가격X & 불완전경쟁시장 → 시산가격 조정 필요

*시산가격의 조정

-다른 감평법으로 도출한 가액들로 조정을 거쳐 최종가격을 구하는 것 → 가중평균개념 (산술평균X)

-주된방법을 적용하여 감정평가

-주된방법 시산가액이 합리성이 없다면, 주된방법&다른감평법으로 산출된 시산가액을 조정하여 결정

*시산가격 자료

-확인자료 : 물적, 권리 (등기부등본, 토지대장, 임대차계약서)

-요인자료 : 가격형성요인, 지역요인, 개별요인

-사례자료 : 거래사례, 임대사례, 수익사례

[참조] 감평은 가중평균 적용!! (산술평균X)

[기출] 등기부, 토지대장등은 시산가격의 요인자료이다. (X,확인자료)

[예제] 시산가격이 적산5억, 비준6억, 수익7억이고 비중치가 50%, 30%, 20%일 때, 조정된 시산가격은?

▦ (5억X50%) + (6억X30%) + (7억X20%) = 5억7천

 

 

▶▶▶원가방식

■원가법

*대상물건 재조달원가에 감가수정 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감평법 → 구한 시산가액이 적산가격

*적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액 = 재조달원가 - (매년감가액X경과년수) ♥

-재조달원가 (재생산비용) : 기준시점, 신규재현, 도급가격

-감가누계액 (발생감가) : 물리적감가, 기능적감가, 경제적감가

*적산가격은 재조달원가보다 클 수 없으나, 취득원가인 조달원가보다는 클 수 있다

*재조달원가는 적산가격의 상한선이 된다 (재조달원가>적산가격)

[예제] 건물 취득시점(20090510), 취득가격10억, 연별감가액2천 / 기준시점(20190510), 건축비지수(10년전 2배)

▦ 취득가격10억 : 조달원가 (고정*공사비용)

장부상가치 = 10억 - (2천X10년) = 8억

적산가격 = (10억X2배) - (2천X10년) = 18억

 

■재조달원가 개념

*현존하는 대상물건을 기준시점에서 새롭게 조달(재조달,재생산)하는데 소요되는 적정원가의 총액

-기준시점 (현재시점X, 취득시점X, 준공시점X, 신축시점X)

-신규재현 (중고재현X)

-도급가격 (자가건설기준X)

~도급가격 = 표준적도급건설비+통상의 부대비용

`표준적도급건설비 = 직접공사비+간접공사비+수급인의 적정이윤

~자가건설한 경우에도 도급으로 간주하여 수급인 적정이윤을 항상 포함 → 기회비용고려 ★

[참조] 수급인 : 개발업자

 

■재조달원가 종류

*복제원가 (복조원가, 재생산원가)

-동일한 재료*구조*공법으로 복제품을 만드는데 소요되는 비용 (물리적원가)

-경과연수가 짧은 신축건물 평가에 유용(실무상) → 하자가 없다고 간주

-산출식 : 상기 원가법 따름

*대체원가 (대치원가)

-동일한 기능*효용*유용성 및 최신의 자재*공법을 사용했을 때 소요되는 비용

-경과연수가 오래된 중고건물 평가에 유용(이론상) → 보통 복제원가>대체원가

-기능적결함 처음부터 반영 (ex.승강기無-원래부터 없었다) → 기능적감가를 감가가 아닌, 재조달원가에서 뺌

~재조달원가를 대체원가로 할 경우, 감가수정시 기능적감가를 행하지 않는다 (물리적,경제적감가는 함) ★

~신축건물에 하자가 있을시, 대체원가는 복제원가보다 작다. (단, 둘의 적산가격은 동일)

 

■재조달원가 추계방법

*총량조사법 : 총가격적산법 / 인건비, 자재비 / 비교적 정확*신품일 때 유용, 시간*노력 많이 소요

*구성단위법 : 부분별단가적용법 / 지붕, 바닥, 벽 / 공정*특정부분 파악, 전문지식 필요

*단위비교법 : 단위원가적용법 / ㎡당건설비 기준 / 이해쉽고 시간*비용 절약 / 재조달원가=㎡당건설비X연면적

*비용지수법 : 변동률적용법 / 최초의 건축비에 물가상승률 고려, 시점수정, 계산 비교적 간단

[예제] 1㎡당 건설비 1천만, 연면적 200㎡일 때, 재조달원가는?

▦ 1천만 X 200㎡ = 20억

 

■감가수정

*원가법상 감가수정의 개념 (실제발생감가) : 대상물건의 재조달원가를 감액해야 할 요인이 있는 경우, 물리적*기능적*경제적감가등을 고려한 금액을 공제하여, 기준시점에 있어서 대상물건의 가액을 적정화 (가산X)

-비교 : 원가방식의 감가→과거 감가  /  수익방식의 감가→미래감가

*감가요인 (물변 경적 기균) ★

-내부적감가 (치유가능 or 불가능 하자)

~물리적감가 : 마멸*마모, 파손, 물리적하자, 시간경과 노후화 → 변동의원칙

~기능적감가 : 설계불량*설비부족, 부적절냉난방, 건물&부지 부적응, 구식화, 능률성저하 → 균형의원칙

-외부적감가 (치유불가능 하자)

~경제적감가 : 주위환경부적합, 인근지역쇠퇴, 입지선정실패, 교통체증심화, 시장성저하 → 적합의원칙

*치유 : 수리개량비용<가치상승분(투자이후)=>치유가능  /  수리개량비용>가치상승분(투자이후)=>치유불가능

*감가수정 vs 감가상각

감가수정	감가상각
감정평가 (가격의 적정가치 산정) 재조달원가를 기초 경제적 내용연수 기초 (장래보존연수) 관찰감가법O (감가액&실제감가 일치) 현존물건만 대상 물리적*기능적*경제적 감가 외부적감가&시장성 고려 비상각자산인 토지에도 예외적 인정 (매립지) 잔가율 물건마다 다름 → 개별성	기업회계*세무회계 (비용배분*원가계산) 취득원가을 기초 (장부가격) 법정 내용연수 기초 (경과연수) 관찰감가법X 등록물건이면 멸실되도 상각 물리적*기능적 감가 (경제적X) 외부적감가&시장성 미고려 상각자산에만 인정 잔가율 일정

*내용연수의 조정

-감가의 개별성 : 부동산 각각의 관리*이용방법등이 달라 감가현상 제각각 → 내용년수 조정 필요

-물리적내용연수(50년) > 경제적내용연수(30년, 짧다)

 

■감가수정방법

{감정평가규칙} -경제적 내용연수 기준 내용연수법 → ‘정액법/정률법/상환기금법’ 중 적정한 방법 선택 -물리*기능*경제적 감가요인 고려하여 ‘관찰감가법’으로 조정 또는 ‘다른방법’에 따라 감가수정 가능 -경제적내용연수는 물리적내용연수보다 짧다 (ex.외부적요인-인근지역쇠퇴시)

*내용연수법 <연수*수명법, 이론적 / 경제적 내용연수 기준> -정액법 (균등상각법, 직선법) / (ex.건물) ~부동산 감가총액을 경제적 내용연수로 나누어 매년의 감가액으로 산출 (물리적 내용연수X) ~매년감가액 = 총감가액 / 경제적내용년수 = (재조달원가-잔존가격) / 경제적내용년수 `매년 감가액 일정 / 감가누계액 정비례증가 → 계산간단 `매년감가액의 균등성은 실제감가와 차이 발생 → 현실부합X   -정률법 (체감상각법) / (ex.기계,기구-동산) ~매년말(전년말)의 가격(미상각잔액)에 일정한 상각률(감가율)을 곱하여 매년의 감가액 산출 ~적산가격 = 재조달원가 X (전년대비 잔가율)m = 재조달원가 X (1-매년감가율)m (m:경과연수) `매년 감가율 일정 / 매년 감가액은 점점 감소(체감) → 계산복잡 `능률이 높은 초기에 감가액이 많아서 안전하게 자본을 회수 → 초기 감가大   -상환기금법 (감채기금법) / (ex.광산) ~내용연수 만료시 감가누계상당액과 그 복리이자상당분을 포함해 당해내용연수로 상환하는 방법 ~매년감가액 = 감가총액 × 매년감가율(감채*상환기금율) `매년 감가액 일정 → 감가액이 정액법보다 적음 (∵매년 복리이자 발생) →∴적산가격은 정액법보다 큼 `감가액의 이자분 공제로 감가누계액이 적어, 대상부동산 과대평가 우려 (위험↑ & 세금↑)   -요약 ~초기 감가액이 큰 순서：정률법(체감상각법) > 정액법(직선법) > 상환기금법(감채기금법) ~초기 적산가격이 큰 순서：상환기금법(감채기금법) > 정액법(직선법) > 정률법(체감상각법)

*관찰감가법 <관찰상태법, 실제적> ~감정평가 주체가 대상물건을 직접 관찰해 물리*기능*경제적 감가요인과 감가액을 직접 구하는 방법 `개별적 상태 세밀히 관찰 (실제성반영) `평가사 개별능력에 좌우, 주관성 개입여지, 기술적하자 놓치기 쉬움(∵육안)

*분해법 <내구성분해방식, 실제적> ~하기 감가요인을 세분화 한후, 이를 합산하여 감가액으로 하는 방법 (감가액 충분히 반영) `치유가능*치유불가능 물리적감가 `치유가능*치유불가능 기능적감가 `치유불가능 경제적감가 (치유가능 경제적 감가X) (경제는 치유불가능)

 

■감가수정방법 예제

*계산문제는 정액법&정률법만 나옴!! (상환기금법 안나옴-원리만 알 것)

*예제abc의 매년감가액*적산가격 비교하여 볼것!!

[예제a]<정액법>재조달원가:1억 / 잔존가격:1천만 / 경제적내용연수:30년 / 3년이 지났을 때 적산가격은?

▦ 공식암기

1년당감가=(재조달원가-잔존가)÷경제적내용연수  => (1억-1천)÷30년=300만

감가누계액 = 1년당감가X기간                 => 300만X3년=900만

적산가격=재조달원가-감가누계액              => 1억-900만=9100만

[응용a] 재조달원가 계산 형태 ★

-기준시점 1㎡당 200만, 재조달 연면적 50㎡ → 200만X50 = 1억

-준공(시점:3년전, 건축비:8천만, 건축비지수:100), 기준시점 건축비지수:125 → 8천만X1.25 = 1억

-건축비1억, 매해 10%씩 건축비상승, 2년 → (1+r)ⁿ → 1억X(1+0.1)² = 121,000,000

[응용a] 잔존가격 별도계산 형태

-재조달원가:1억, 잔가율(잔존율):10% → 1억X10% = 1천만

[예제b]<정률법>재조달원가:1억 / 전년대비감가율:10% / 3년이 지났을 때 적산가격은?

▦ 그림연상

1억

-1천만 (10%)

1년말 9천만

-900만 (10%)

2년말 8100만

-810만 (10%)

3년말 7290만

▦ {공식} 적산가격 = 재조달원가 X (전년대비잔가율)^m = 재조달원가 X (1-매년감가율)^m (m:경과연수)

3년말 적산가격 = 1억X90%³ = 1억X0.729 = 7290만

[예제c]<상환기금법>재조달원가:1억 / 30년후, 총감가액:9천만 / 감채기금율:2% / 3년이 지났을 때 적산가격은?

▦ {대략} (200만X30년) + 복리이자3천만 = 9천만

▦ {공식} 매년감가액 = 총감가액 X 매년감가율(감채*상환기금율)

매년감가액 = 9천만X2% = 180만   /   감가누계액 = 180만X3년 = 540만

3년말 적산가격 = 1억-540만 = 9460만

 

■감가수정방법 도해

 

■적산법

*의의 : 대상물건 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에, 대상물건을 계속 임대차하는데 필요한 경비를 더하여 대상물건임대료(사용료 포함)를 산정하는 감정평가방법 → 구한 시산임대료가 적산임대료

*적산임대료 = (기초가액X기대이율) + 필요제경비 = 기대수익 + 필요제경비 (적산 기기필, 분석 예필) ♥

-기초가액 : 임대부분에 투하된 자본

-기대이율 : 투하자본 수익의 비율 (금융상이율(은행) 기초로 산정한 단기개념, 물건종별에 따른 차이X)

-필요제경비 : 임대차 임차인을 위해, 임대인이 적절히 유지하는데 필요한 비용 → ‘영업수지’ 항목들 유사

필요제경비O	필요제경비X
재산세, 도시계획세, 감가상각비, 유지*관리*수선비(수익적지출), 화재보험료(소멸성), 결손준비금(채무불이행), 공실, 손실상당액, 정상운영자금이자	취득세, 등록세, 소득세, 법인세, 대수선비(자본적지출-기초가액에 포함), 비소멸보험료, 공익비, 부가사용료(수도*전기료)

[기출] 적산법은 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건 가액을 산정하는 방법이다. (X,원가법)

 

 

▶▶▶비교방식

■거래사례비교법

*의의 : 대상물건과 가치형성요인이 같거나, 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정 → 구한 시산가액이 비준가격*유추가격

*거래사례의 선택기준

-사정보정의 가능성

~대표성有 사례 선택 : 표준지공시지가 표준지를 기준으로 토지가격을 산정시 → 사정보정 불필요

~대표성無 사례 선택 : 사정보정 가능성이 있으면 대표성 없는 사례도 선택가능 → 사정보정 필요

-시점수정의 가능성 (시간적 유사성) : 거래시점 모른다면 사례채택 불가능

-지역요인의 비교가능성 (위치의 유사성)

-개별요인의 비교가능성 (물적 유사성)

*거래사례의 정상화 ★★

비준가격 = 사례가격X사정보정X시점수정X지역요인비교X개별요인비교X기타(면적)비교

-사정보정 : 매매상황*조건에 대한 수정(시가%) / 특수사정 사례를 정상적가격수준으로 정상화 하는 것

~사정보정치(수정치) = 대상/사례 = 100±α /100±α

-시점수정 : 시장상황에 대한 수정(물가지수,지가) / 거래시점가격을 기준시점가격으로 수정하는 것(현재시점X)

~지수법 = 기준시점/거래시점 = 100±α/100±α

~변동률적용법 = (1±R)ⁿ (R:가격변동률, n:기간)

~거래시점이 기준시점과 불일치해도, 시장상황변화(물가변동)가 없다면, 시점수정은 할 필요없음

-지역요인*개별요인 : 지역간*개별 격차 조정(지역차%*개별차%)

~대상/사례 = 100±α/100±α

~사례부동산을 유사지역에서 선정시 → 지역요인&개별요인 비교

~사례부동산을 인근지역에서 선정시 → 개별요인만 비교(지역요인X)

~단, 어디를 선택했든 지역분석&개별분석은 항상 필요 ★

[참조] 개별요인→필수적사항O / 사정보정,시점수정,지역요인→필수적사항X

[참조] 유사지역의 사례를 선택한 경우 → 사정보정 생략가능

[참조] 지역요인과 개별요인 비교방법 : 종합식비교법(포괄적비교) / 평점법(가로조건,접근조건,획지조건등 항목별 평점을 구한 후 비교)

[기출] 시점수정의 결과 산정된 가격은 기준시점에서의 대상부동산 가격이다. (X,사례부동산)

[기출] 거래사례는 관계자의 특수사정이나 개별동기가 개재되기 쉽기 때문에, 특수한 사정이 개재되지 않는 거래여야 한다. (X,정상적으로 보정이 가능하면 사례선정 가능)

[예제] 대상&사례부동산이 인근지역에 위치하고 아래 조건일때, 대상부동산 가격은?

대상부동산 : 기준시점:2019.3.2-물가지수:120 / 사례부동산보다 10%우세

사례부동산 : 사례가격 8천만-정상시가보다 20% 싸게 거래 / 거래시점:2018.3.2-물가지수:100

▦ 비준가격 = 사례가격 X 사정보정 X 시점수정(지수) X 개별요인

= 8천만 X {100/(100-20)} X (120/100) X {(100+10)/100} = 1억3200만

▦ 요령 (하기 고려해 계산기로 바로 곱해서 풀 것!!) ★★

기대위 거사밑 (기준*대상위 거래*사례밑)

100±α

표준지 확인 (사정보정 배제)  &  유사*인근 확인 (인근이면 지역요인 배제)

 

■공시지가기준법 (표준지)

*의의 : 감정평가 대상이 된 토지(대상토지)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로, 대상토지의 현황에 맞게 시점수정*지역요인*개별요인비교*그밖의요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법 → 구한 시산가액이 비준가격

*표준지의 특성 : 사정보정 안함  (cf.토지=감가수정 안함)

*산출식 : 표준지가격X시점수정X지역요인비교X개별요인비교X기타(면적)비교 → (사정보정X, 감가수정X)

*절차 : 비준표준지선정 → 시점수정(동일*유사 용도지역의 지가변동률 or 한국은행 생산자물가상승률 적용) → 지역요인비교 → 개별요인비교 → 그 밖의 요인 보정

[참조] 한국은행 생산자물가상승률 : 통계청 소비자생산자물가상승률X  (한국은행 생물상 공시)

 

■임대사례비교법

*의의 : 대상물건과 가치형성요인이 같거나, 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법 → 구한 시산임대료가 비준임대료

*거래사례비교법과 거의 동일

*비준임대료 = 사례임대료X사정보정X시점수정X지역요인비교X개별요인비교X기타(면적)비교

*실질임대료 = 순임대료 + 필요제경비

-순임대료 : 예금적(보증금*전세금), 선불적(사글세*상각액), 월세, 실비초과액

*지불임대료 = 필요제경비 + 월세 + 실비초과액

-필요제경비는 순임료에 포함되지 않는다

-필요제경비는 지불임료와 실질임료에 포함된다

 

 

▶▶▶수익방식

■수익환원법 ★★

*의의 : 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나, 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 → 구한 시산가격이 수익가격

*수익가격 = 순영업소득 / 환원이율 = (예상총수입-예상총비용) / 환원이율  (cf.순영업소득=예상순수익) ♥

-암기 : 수익 순환

-환원이율 : 장래 기대되는 순수익을 현재가치로 환원한 이율 (은행이자만큼 수익확보 & 건물은 감가고려분)

*환원이율 공식

-환원이율 = 자본수익률(할인율) + 자본회수율(상각률)   (할수상회) ♥

~상각률 = 1/잔존년수

~상각률은 건물만 존재(토지X-영속성) → 환원이율은 건물이 토지보다 크다 (∴수익가격은 토지가 크다) ★

-환원이율 = 순영업소득 / 가격   (순가) ♥

-환원이율 = 순수이율 + 위험할증률  =>조성법

-환원이율 = (저당비율X저당상수) + (지분비율X지분배당률)  =>금융적 투자결합법

-환원이율 = 저당상수 X 부채감당률 X 대부비율 = 종합자본환원율  =>부채감당률법   (저부대) ♥

~부채감당률 = 순영업소득/원리금상환액

[예제] 순영업소득200만, 자본수익률5%, 잔존년수20년

▦ 토지가격(직접법) = 순영업소득/환원이율 = 200만/5% = 4억

건물가격(직선법) = 순영업소득/환원이율 = 200만/(5%+(1/20)) = 200만/10% = 2천

 

■환원이율 산정방법

*시장추출법 : 인근지역 유사사례 직접추출 → 객관적 & 사후적

*요소구성법(조성법) : 순수이율+위험할증률 (cf.순수이율=무위험률=은행이자) → 주관적

*금융적 투자결합법

-물리적 : 토지&건물 → 다름 & 분리가능 → 복합부동산의 가중평균 (=부동산별 ’가액비율X환원이율’의 합)

-금융적 : 저당투자자의 요구수익률 & 지분투자자의 요구수익률 → 다름 → 저당과 지분의 가중평균

*엘우드법(저당지분환원법) : 세전현금수지(소득세고려X) / 10년내처분(가치변화고려O) / 투자자입장(지분투자자)

*부채감당률법 : 대출자입장(저당투자자,은행), 객관적, 간편 / 대부비율 작을경우 값이 너무 작게 나옴

*잔여환원법 : 토지&건물 → 어느하나 가치 모를 때 / 순영업소득, 경제적수명전체(가치변화고려X), 저당영향無

[참조] 엘지 10년전, 부저 은행

 

■수익분석법

*의의 : 기업경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여, 대상물건이 일정기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속 임대하는데 필요한 경비를 더해 대상물건의 임대료를 산정 → 구한 시산임대료가 수익임대료

*수익임대료 = 예상순수익 + 필요제경비