학개론 10 - 감평 / 지역분석 및 개별분석 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■지역분석의 대상지역

동일수급권 = 인근지역+유사지역+주변용도지역 = 대체가능한 최원방권역

*인근지역(근린지역)

-대상부동산이 속해 있는 지역 / 부동산 이용이 동질적

-가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역 (개별요인X) / 대상부동산 가격에 직접 영향

-범위가 넓으면 → 사례수집 용이 & 가격수준판정 어려움(신뢰성↓, 정확성↓)

-사례자료를 인근지역에서 구할경우 : 개별요인 비교O / 지역요인 비교X ★

~단, 어떤 경우든 지역분석&개별분석은 반드시 한다 (분석은 다른것)

*유사지역

-대상부동산이 속하지 않은 지역 & 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역 (용도적*기능적 유사한 지역)

-유사지역은 인근지역과 인접할 수도 있고, 멀리 떨어져 있을 수도 있음 (거리적개념X)

*주변용도지역 : 후보지*이행지 : ing, 전환후로 간주 (완만할시, 전환전 간주)

*동일수급권 : 대상부동산과 대체*경쟁관계 성립 및 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역 → 인근지역&유사지역 포함

-동일수급권 파악

~주거지 : 도심통근 가능 지역범위 (단, 특정지역 선호성에 따라 범위 좁아질수 있음, ex.고급주택가)

~상업지 : 동일 배후지를 배경으로 상업수익 가능범위 (보통 상업지보다 고도상업지역 배후지가 광역적)

~공업지 : 제품생산&판매비용의 능률성에 있어, 대체*경쟁관계를 갖는 지역범위 (대규모공업지→전국적)

~후보지*이행지 : 전환후가 동일수급권과 일치 (전환이 완만하여 성숙도 낮을시, 전환전 고려)

 

■지역분석vs개별분석 ★★★

*지역분석→개별분석 순으로 진행

	지역분석 (지표수 경적)	개별분석 (개최구 기균)
순서/범위	선행 / 거시적*전체적*광역적	후행 / 미시적*국지적*부분적
내용	지역요인 분석	개별요인 분석
기준	표준적이용방법 판정 (최유효이용의 방향*범위 기준 제시)	최유효이용 판정 (피결정성)
가격관련	가격수준 판정	구체적가격 판정
가격원칙	적합의 원칙→위배: 경제적감가 <최유효이용의 외부원칙> 그외 관련원칙: 변동, 예측, 대체	균형의 원칙→위배: 기능적감가 <최유효이용의 내부원칙>
근거	부동성, 인접성, 연관성	개별성, 용도의다양성

[참조] 일반적으로 최유효이용은 표준적이용과의 관련에 의해 피결성을 띠나, 부동산은 개별성특성 때문에 최유효이용은 표준적이용과 항상 일치하진 않는다. (ex.아파트단지 앞의 상업용점포)

 

■인근지역의 생애주기현상

*성장기(개발기) : 지가상승률 최고, 신축*유입↑, 상향여과

*성숙기 : 지가수준 최고, 유입↓, 중고부동산

*쇠퇴기 : 하향여과 시작(재개발 안하면 천이기로)

*천이기(과도기) : 하향여과 활발, 일시적 지가상승*하락

*악화기 : 절대적인구감소, 슬럼화